臺灣彰化地方法院民事判決110年度訴字第425號原 告 林世彰訴訟代理人 許崇賓律師被 告 長暉建設有限公司法定代理人 邱淑昭訴訟代理人 陳世煌律師
李冠穎律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國111年1月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾萬元，及自本案判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，其餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣壹佰肆拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。本件原告起訴時，先位之訴以契約無效為由，依不當得利返還規定請求被告給付新臺幣(下同)200萬元，備位之訴以違約金酌減為由，依不當得利返還規定請求被告給付150萬元，經原告於言詞辯論期日撤回先位之訴，被告已為同意之表示(見本院卷第187頁)，依上開規定，原告上開先位之訴部分已生撤回之效力。
二、原告主張：原告於民國110年3月10日與被告簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，向被告購買其所有坐落彰化縣○○市○○段000000地號土地及其上同段596建號房屋(門牌號碼：彰化縣○○市○○街00號，以下稱合稱系爭房地)，房地總價金為2,000萬元。原告於簽約時已給付簽約金200萬元（包括現金50萬元及台中商業銀行支票150萬元）。然被告於簽約時並未提供系爭房地之所有權狀、藍圖、水電配置圖及現況說明書予原告，且被告有刻意隱瞞系爭房地之水管線有逾越他人土地之情形，因此原告未於被告核發房屋稅單(即110年3月22日)後5日內繳納完稅款300萬元至履約保證專戶。被告依系爭買賣契約第10條第2項解除契約，並沒收原告已繳納之簽約金200萬元，係屬懲罰性違約金性質，參酌本件買賣糾紛所生金錢、勞力、時間等花費，原告已給付200萬元，系爭房地尚未移轉點交，以及被告所稱之損害並非可採等情，因此請求酌減違約金為50萬元，並依不當得利法律關係請求被告返還150萬元等語，並聲明：被告應給付原告150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；併願供擔保請准宣告假執行。
三、被告答辯略以：㈠原告於簽訂系爭買賣契約前，已多次就系爭房地詳細審視，
被告於簽約時有提供系爭房地之所有權狀，雖未提供藍圖、水電配置圖及現況說明書，但因本件係成屋買賣，簽約後如有需要才會提供藍圖、水電配置圖，且無系爭房地水管線逾越他人土地之情形。
㈡又系爭房地之稅單於110年3月22日核發後5日內，原告未依系
爭買賣契約將完稅款300萬元匯入履約保證專戶，被告先於110年4月7日以存證信函催告原告於文到7日內繳納完稅款300萬元，原告於110年4月14日收到存證信函後仍未繳款，被告遂於110年5月4日以存證信函主張依系爭買賣契約第10條第2項解除契約，並沒收原告已支付之200萬元，原告於110年5月6日收到該存證信函。
㈢沒收原告已支付之200萬元性質為懲罰性違約金，惟原告簽約
時已同意系爭買賣契約第10條為違約之處罰，又依消費者保護法第17條第1項規定，內政部公告之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中「壹、應記載事項」有關違約金上限之規定應構成系爭契約之內容，即被告所沒收之已付價款已不超過房地總價款百分之十五為限，而被告沒收金額僅占系爭房地總價額之百分之十，並未逾越上開應記載事項之規定。且原告拒絕履約，致被告受有損失，諸如營業稅3萬8,095元、營利事業所得稅40萬元、個人盈餘所得稅56萬元、律師費8萬元、代書費1萬2,256元、履約專戶手續費1萬2,000元、房屋仲介費40萬元、建物清理費4萬5,000元、銀行利息支出13萬7,019元、記帳費2萬元、人事管理費用10萬元，並無原告所指違約金過高應予酌減之情形等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠兩造於110年3月10日簽訂不動產買賣契約書，成立成屋買賣契約，約定原告向被告購買系爭房地總價金為2,000萬元。
原告於簽約時已給付簽約金200萬元（包括現金50萬元、台中商業銀行支票150萬元）。
㈡系爭房地之稅單於110年3月22日核發，於稅單核發後5日內，
原告未將完稅款300萬元匯入履約保證專戶。被告先於110年4月7日以存證信函催告原告於文到7日內繳納完稅款300萬元，原告於110年4月14日收到存證信函後仍未繳款，被告於110年5月4日以存證信函主張依系爭買賣契約第10條第2項解除契約，並沒收原告已支付之200萬元，原告於110年5月6日收到該存證信函。
㈢被告依系爭買賣契約第10條第2項解除契約，並沒收原告已支付200萬元價金之性質為懲罰性違約金。
五、得心證之理由：㈠按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條第1項、第254條分別定有明文。次按系爭買賣契約第10條第2項約定「本約簽訂後，甲方(即原告)若有違約情事經乙方(即被告)合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金」。經查，在原告簽約給付第一期簽約金200萬元之後，彰化縣稅務局於110年3月22日核發系爭房地稅單，原告未依約於5日內將第二期完稅款300萬元匯入履約保證專戶，被告先於110年4月7日以存證信函催告原告於文到7日內繳納完稅款，原告收到存證信函後仍未履行繳款義務，被告於110年5月4日以存證信函主張解除契約，原告於110年5月6日收到該存證信函之事實，為兩造所不爭執，並有系爭不動產買賣契約書及上開存證信函(見本院卷第129至139頁)在卷可佐，則兩造間之系爭買賣契約，已於110年5月6日解除，則被告依上開約定沒收原告已給付之200萬元價金作為懲罰性違約金，即屬有據，固可認定。
㈡惟按當事人約定契約不履行之違約金過當者，法院得依民法
第252條以職權減至相當之數額，然是否相當，仍須依解約時之一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害，以為酌定之標準，不應將契約解除後之因素列入考量（最高法院92年度台上字第2046號民事判決參照）。若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院101年度台上字第74號民事判決參照）。經查：
⒈被告沒收之200萬元違約金，佔系爭房地總價款之百分之十，
雖未逾越內政部公告之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中有關違約金之上限，法院仍得就各該約定之違約金計算方式，個案審酌一般客觀事實、社會經濟狀況、違約情節輕重、當事人實際所受損失等一切因素，判斷是否有違約金過高之情狀，以兼顧個案契約雙方之衡平利益，故被告以系爭違約金未達前揭公告違約金之上限，而抗辯不得酌減云云，並非可採。
⒉本院審酌被告於原告於110年3月10日給付被告200萬元，被告
於同年5月6日即沒收上開違約金，期間僅短短兩個月，且被告解除系爭買賣契約後，仍得就系爭房地另為出售，損失尚非重大，以及被告須另覓與他人締約之機會，已支出代書費、履約專戶手續費、建物清理費用，並衡酌原告與被告之經濟能力、地位、身分、可能造成之損害等一切情狀，認酌減違約金為系爭房地總價2000萬元之百分之三即60萬元較為適當。至於被告所抗辯其餘損失，或為解除契約後之因素，並未能證明確實受有損害，或為無法證明與系爭不動產有所關聯，自難作為本件審酌標準，併予敘明。
㈢再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文。又當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。此項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意（最高法院102年度台上字第1330號民事判決參照）。經查，本件被告可得沒收違約金為60萬元，已如上述，又被告前已向原告收取之系爭房地價金為200萬元，經扣除被告可沒收之違約金額後，被告收取之買賣價金140萬元部分（計算式：200萬－60萬＝140萬），即為不當得利，是原告依民法第179條規定，請求被告返還上開金額，於法有據。又原告此項不當得利返還請求權，既於本判決確定時發生，並於斯時屆其清償期，則被告自本判決確定翌日起始負其給付遲延之責任。
㈣綜上所述，原告依不當得利法律關係，請求被告給付原告140
萬元及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。其餘逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
㈤原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假
執行，均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。㈥本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
經審酌後均與本件判決結果不生影響，就不再逐一論述，附此敘明。
㈦訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 111 年 1 月 26 日
民事第二庭 法 官 陳弘仁以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 26 日
書記官 許雅涵