臺灣彰化地方法院民事判決110年度訴字第514號原 告 陳威成訴訟代理人 林世祿律師複 代理人 張鈺奇律師
江欣鞠被 告 王正皇
王正國王瑞豊王金祿王銘壎王瑞榮王瑞隆王崇溢
王志弘共 同訴訟代理人 許宜嫺律師複 代理人 戴易鴻律師（於民國113年4月25日終止委任）
張淑婷被 告 財政部國有財產署中區分署（即施桞之遺產管理人
）法定代理人 趙子賢訴訟代理人 李曉玫
李鴻良被 告 施慶源
施慶文兼 訴 訟代 理 人 施慶鐵被 告 施淑美法定代理人 施順利（即監護人）被 告 施佳宏
施應慶
施韋考上 三 人訴訟代理人 施燈洲被 告 施何彩琴
施榮林施春銀兼 上三人訴訟代理人 施秋菊被 告 施翠峯
施政楷施政輝（原名：施政暉）上 三 人訴訟代理人 施坤火
陳忠儀律師廖慧儒律師被 告 施海桐（已於民國113年4月11日死亡）訴訟代理人 施燈和被 告 施淑婉
施漢銘施順成
施坤河施朝鑫周彥良周宣汝周家慧
周月桂上列當事人間分割共有物事件，本院於民國113年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告施何彩琴、施榮林、施春銀及施秋菊應就被繼承人施坤南所遺如附表一所示土地之應有部分辦理繼承登記。
兩造共有如附表一所示土地，應按附表二所示之分割方法，分別取得如附圖（即彰化縣溪湖地政事務所112年4月17日溪測土字第589號土地複丈成果圖）編號A至I所示之土地。
兩造應按附表三所示金額互為金錢補償。
訴訟費用由兩造按附表四「訴訟費用負擔比例」欄所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第一百六十八條、第一百六十九條第一項及第一百七十條至前條之規定，於有訴訟代理人時不適用之。但法院得酌量情形，裁定停止其訴訟程序，分別於民事訴訟法第168及173條定有明文。
從而，被告施海桐固於民國113年4月11日死亡（於113年5月3日向戶政機關辦理除戶登記），惟因其已於110年10月22日委任施燈和為訴訟代理人（見本院卷一第336及338頁），故本件訴訟不因其死亡而當然停止訴訟程序，本院仍得於113年4月24日行最後一次言詞辯論程序並定期宣示判決。
二、被告經合法通知，除被告財政部國有財產署中區分署、王正皇、王正國、王瑞榮、王瑞隆、王瑞豊、王金祿、王銘壎、王崇溢、王志弘、施何彩琴、施榮林、施春銀、施秋菊、施翠峯、施政楷及施政輝外之被告均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：兩造共有如附表一所示土地（下稱系爭土地），因兩造無法達成分割協議，亦無不能分割之原因，故原告依民法第824條第2項規定，訴請分割系爭土地，原告同意按被告施慶鐵所提出如附表二所示之分割方法分割系爭土地，亦同意兩造按附表三所示金額互為金錢補償。復系爭土地之原共有人施坤南於113年2月8日死亡，其繼承人（即被告施何彩琴、施榮林、施春銀及施秋菊）尚未就系爭土地有關施坤南所遺應有部分辦理繼承登記，故一併聲明被告施何彩琴、施榮林、施春銀及施秋菊就原共有人施坤南所遺系爭土地之應有部分辦理繼承登記等語，並聲明：如主文第1至3項所示。
二、被告答辯：㈠被告王正皇、王正國、王瑞榮、王瑞隆、王瑞豊、王金祿、王銘壎、王崇溢及王志弘部分：
同意按主文第2及3項所示分割方法分割系爭土地等語。
㈡被告財政部國有財產署中區分署部分：
同意不分配土地，並願受金錢補償，且對於附表三所示金錢補償之金額，沒有意見等語。
㈢被告施慶源、施慶文及施慶鐵部分：
提出如附表二所示之分割方法，希望按附表二所示之分割方法，分割系爭土地。
㈣被告施佳宏、施應慶及施韋考部分：
分割方式部分，希望與被告施慶文之方案一樣。另對於華聲科技不動產估價師事務所出具如附表三所示之金錢補償金額，認為系爭土地位於鄉村地方，且沒查到之前有同段937地號土地交易之實價登錄紀錄，認為鑑價金額過高，希望法院再請其他不動產估價師事務所為鑑定等語。
㈤施何彩琴、施榮林、施春銀及施秋菊部分：
因為有其他親戚在本件訴訟裡面，所以有瞭解狀況。認為華聲科技不動產估價師事務所出具如附表三所示之金錢補償金額，是5年前的內容，參考最近光明段土地之實價登錄內容，附近有很多土地進行買賣，因鑑定之地段不同，不覺得鑑價有過高，故對華聲科技不動產估價師事務所出具之鑑定報告持保留意見等語。
㈥被告施翠峯、施政楷及施政輝部分：
⒈同意按附表二所示分割方法分割系爭土地。
⒉對於華聲科技不動產估價師事務所就金錢補償所出具之鑑定報告，有以下意見：
⑴鑑定報告第31頁，係選定附表二編號8所示土地作為基準
地，比較標的依鑑定報告第24至28頁，分別為門牌號碼彰化縣○○鄉○○○路000號、157號房屋之坐落土地及同鄉成功段545之76地號土地，因而估算得出附表二編號8所示土地價值一坪為新臺幣（下同）9萬2,000元。惟比較標的之前2者，均為已興建4層樓透天住宅、房地一體評估交易價格之標的。雖鑑定報告第25頁記載「比較標的
一、二皆為房地一體之案例，需與建物合併之開發效益（超額利潤）以求取素地價格。考量當地不動產市場狀況、景氣變化趨勢、銀行利率及物價水準等因素，故比較標的一、二調整15％。」等語，然經由前揭方法估算，附表二編號8所示土地分割後之價值仍高達每坪9萬2,000元，與第1筆之比較標的土地單坪價值為9萬2,941元相差無幾，認為鑑定報告就附表二編號8所示土地之估價，猶有過高情形。
⑵鑑定報告第32至34頁，將系爭土地分割後之各土地（即
附表二編號1至7及9所示土地）之價值，與附表二編號8所示土地比較後，進行調整與價格推算。調整推算後，附表二編號2至5、7及8所示土地價格均相同，為每平方公尺2萬7,830元；附表二編號9所示土地價值最高，為每平方公尺3萬2,005元；附表二編號1所示土地價值次高，為每平方公尺2萬9,222元；附表二編號6所示土地為共有道路，總調整率幅度則達「-60％」。其中附表二編號4所示土地面積較大，臨共有道路面寬較寬廣，卻與附表編號2、3、5、7及8所示土地價值相當，已有可議。又因附表二編號6所示土地調整幅度過大，造成被告施翠峯、施政楷及施政輝分割後僅分別增加24.3、24.26及24.26平方公尺，小於被告施慶鐵、施慶源及施慶文分割後增加之面積，惟需支出補償金卻高於被告施慶鐵、施慶源及施慶文；同理，被告施佳宏、施應慶及施韋考分割後僅分別增加17.95平方公尺，小於被告施翠峯、施政楷及施政輝增加之面積，惟被告施佳宏、施應慶及施韋考需支出之補償金高於被告施翠峯、施政楷及施政輝。由上可知，鑑定報告對附表二編號6所示土地之調整率過大，亦有未妥。
⑶鑑定報告關於系爭土地分割前之價值及各共有人於分割
前之持分價值，未見說明其推估之方式及過程，僅得由評估推論系爭土地分割前之價值為每平方公尺2萬6,970元。惟此一估價結論如何得出，自有疑慮。
⒊綜上，希望法院就金錢補償部分，再送請其他不動產估價師事務所進行鑑價等語。
㈦被告施海桐部分：
同意按附表二所示分割方法分割系爭土地等語。
㈧其餘被告未於準備程序及言詞辯論期日到場陳述意見，亦未提出其他書狀供本院審酌。
三、本院之判斷：㈠原告主張系爭土地為兩造共有，應有部分如附表一「權利範
圍」欄所示，且土地使用分區為埔鹽都市計畫住宅區土地，而兩造無法協議分割，且被告施何彩琴、施榮林、施春銀及施秋菊就原共有人施坤南所遺系爭土地之應有部分未辦理繼承登記等情，業據原告提出系爭土地之土地登記第三類謄本、埔鹽鄉都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書及施坤南之繼承系統表（見本院卷一第21至39、173頁及本院卷三第191頁）附卷可稽，並有原共有人施坤南之除戶資料、親等關聯資料及其繼承人（即被告施何彩琴、施榮林、施春銀及施秋菊）之戶籍資料（見本院卷三第87至103頁）附卷可佐，且為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡被告施何彩琴、施榮林、施春銀及施秋菊因繼承而取得系爭
土地原共有人施坤南之應有部分，且尚未辦理登記。按諸民法第759條規定「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」及向來司法實務見解，原告聲明被告辦理繼承登記，為有理由，爰諭知如主文第1項所示。
㈢分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成
經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2及3項分別定有明文。
㈣分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自
由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人，如法院僅因應有部分所占比例不多或甚少之共有人，依其應有部分無法分得足供使用之面積，即將共有土地變價分割，不顧原可按其應有部分使用土地之其他共有人利益，尤其此等共有人對共有物在感情上或生活上有密不可分之依存關係，則其所定之分割方法，是否適當，有無符合公平原則，即值推求。現行民法第824條，有鑑於共有物之性質或用益形態多樣複雜，對於裁判上分割共有物之分割方法，採多樣及柔軟性之規定。系爭土地若採行被告施慶鐵所提如附表二所示之分割方法，可使系爭土地於分割後之各塊土地呈現較為方正之狀態，有利於各取得土地之人妥適利用土地。且原告、被告王正皇、王正國、王瑞榮、王瑞隆、王瑞豊、王金祿、王銘壎、王崇溢、王志弘、施慶源、施慶文、施慶鐵、施佳宏、施應慶、施韋考、施翠峯、施政楷、施政輝及施海桐均表示同意按附表二所示分割方法分割系爭土地，堪認附表二所示之分割方法應屬公平適當可採，爰諭知如主文第2項所示。
㈤原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部
分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。本件部分共有人未受系爭土地之原物分配，自應以金錢補償其他共有人，而有鑑價之必要。經本院囑託華聲科技不動產估價師事務所就附表二所示分割方法為鑑價，經鑑定完畢並檢送估價報告書已詳載估價之分析方法、理由及其參考資料，據以推估系爭土地分割前之價格為8,484萬7,645元，並整理出系爭土地應按附表三所示金額相互找補。核與系爭土地之通常利用方法及鑑價機關依不動產估價師法第19條第1項規定之不動產估價技術規則並無違背。且該估價人員領有不動產估價師證照，具不動產鑑價之專業，與兩造無利害關係，其鑑定方法已屬客觀公正，就影響價格因素之擇定及加權調整幅度，亦無違反經驗法則或顯然錯誤之情事，堪認鑑定報告所示之鑑定結果適當可採，爰依民法第824條第3項規定，判決如主文第3項所示。
㈥被告施翠峯、施政楷及施政輝雖對於鑑定報告提出如前揭答辯所示之質疑。惟本院認為：
⒈不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格
。但因情況特殊不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者，不在此限，不動產估價技術規則第14條定有明文。本件鑑定報告已於第19頁詳細說明本件基準地同一供需圈內缺乏具替代性、性質相近之新建案之交易資料可供參考，故僅運用比較法進行評估。
⒉被告施翠峯、施政楷及施政輝雖質疑鑑定之第1筆比較標的
之土地價值，與作為基準地之附表二編號8所示土地之價值，相差無幾，認鑑定報告之價格有過高情事云云。惟鑑定報告已於第24至28頁，詳細記載基準地（即附表二編號8所示土地）與各比較標的之情形及比較後之優劣情形，且鑑定報告亦已審酌第1及2筆比較標的均屬房地一體之案例，遂斟酌當地不動產市場狀況、景氣變化趨勢、銀行利率及物價水準因素，調整房地結合效益修正率（見鑑定報告第25頁）。故不能單憑第1筆比較標的為4層樓透天住宅，即認為鑑定報告對於本件基準地之估價有過高之情事。
⒊復被告施翠峯、施政楷及施政輝另質疑附表二各塊土地之
調整幅度及各共有人分得土地所增加之面積多寡，認為鑑定報告所呈現附表三所示金錢補償金額過高云云。惟影響價格高低之因素甚多，包含土地坐落地點、臨路之方向及寬度、土地得使用及開發之利益、可建築之建蔽率及容積率、土地使用分區及地上物現況等多項因素，並不單以各共有人於分割前應有部分換算之面積與分割後所分得土地之增減面積多寡，作為判斷價格高低之唯一標準。
⒋又被告施翠峯、施政楷及施政輝僅單純質疑鑑定報告之內
容，並未提出具體證據證明鑑定報告所示之內容，有明顯估價錯誤之情事，難認被告施翠峯、施政楷及施政輝所為估價過高之抗辯為可採。
參、據上論結，原告訴請被告施何彩琴、施榮林、施春銀及施秋菊就原共有人施坤南所遺系爭土地之應有部分辦理繼承登記，並兩造按附表二所示分割方法分割系爭土地，且應按附表三所示金額互為金錢補償，為有理由，應予准許。
肆、本件事證業臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及證據資料，經本院審酌後認均不足以影響本件判決之結果，爰不逐一論列。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第2項。
中 華 民 國 113 年 5 月 29 日
民事第三庭 審判長法 官 洪榮謙
法 官 羅秀緞法 官 林彥宇以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；並向本院繳足上訴裁判費（如委任律師提起上訴，請注意民事訴訟法施行法第9條規定）。
中 華 民 國 113 年 5 月 29 日
書記官 吳芳儀