臺灣彰化地方法院民事判決110年度訴字第758號原 告 吳金星訴訟代理人 楊振裕律師複代理人 鄭絜伊律師被 告 陳宜涓訴訟代理人 陳宥瑋上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院於民國112年1月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號裁判要旨參照）。查本件原告主張其就坐落彰化縣○○鄉○○段000地號、面積116平方公尺、鄉村區乙種建築用地、權利範圍1分之1之土地（下稱系爭土地）有優先購買權，為被告否認，則原告就系爭土地之優先購買權是否存在即屬不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此種不安之狀態，得以確認判決將之除去，是原告提起本件訴訟即有確認利益。
二、原告主張：㈠台灣金融資產服務股份有限公司中部分公司辦理財政部國有
財產署中區分署委託標售110年度第401批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物公告附表標號47所示登記名義人梁河所有之系爭土地，被告主張其依法標得系爭土地，否認原告有優先購買權，為此起訴請求確認優先購買權存在。
㈡系爭土地為梁河於不詳時間出予售原告之祖母王葱，並交付
土地所有權狀等證明文件予王葱，雙方雖因故未能辦理所有權移轉登記，王葱仍以土地所有權人之身分收受系爭土地之農地重劃相關通知。王葱於民國46年間在系爭土地及同段446地號土地上出資興建門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○路00號三合院房屋（下稱系爭房屋），向台灣電力公司申請裝錶供電，王葱為系爭房屋之原始起造人即所有權人。系爭房屋係供原告家族成員共同居住使用，分擔繳納房屋稅及系爭土地地價稅。王葱死亡後，由其子即原告之父吳政行繼承取得系爭房屋之事實上處分權，原告自出生後至今亦均居住在系爭房屋，原告之父吳政行於107年6月9日死亡，原告再因繼承取得系爭房屋之事實上處分權，而得合法使用系爭土地。依逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點第11點第1項後段規定，原告基於繼承系爭土地之買賣契約關係，就系爭土地之全部範圍應有優先購買權存在。退步言之，若認原告僅得就其實際使用範圍主張優先購買權，原告至少就實際使用範圍應得主張優先購買權。
㈢依建築材質及稅籍證明書所載，系爭房屋至少已建築55年以
上，堪認原告於地籍清理條例97年7月1日施行時，早已占有系爭土地達10年以上之久，且至該土地標售時仍繼續占有。
原告依土地法第73條之1第3項規定「因同條第1項及第2項原因而公開標售之土地或建築改良物，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍，依序有優先購買權。」，為系爭土地之合法使用人；及依地籍清理條例第12條第1項第4款規定「於本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人」，主張有優先購買權。另土地法第34條之1有關共有人優先承購之規定，係民法第828條第3項之特別規定，無「應得公同共有人全體之同意」始得行使之限制。公同共有土地應有部分之公同共有人，依土地法第34條之1第4項行使優先購買權，乃依法取得之固有權，非繼承而來，得單獨或共同為之(最高法院106年度台上字第1425號、109年度台上字第1546號判決要旨參照)。本件原告行使優先購買權，雖與土地法第34條之1有關共有人優先承購權之情形不盡相同，但仍屬法律另有規定之情形，應無被告所稱應經其他公同共有人同意始得主張本件優先購買權之情形。
㈣本件向彰化○○○○○○○○○函詢梁河是否曾設籍彰化縣○○鄉○○村○○
街00號或彰化縣○○鄉○○村○○路00號，該所函覆以「查無曾設籍於『彰化縣○○鄉○○村○○街00號』或『彰化縣○○鄉○○村○○路00號』梁河之戶籍資料」等語。而上開地址為王葱及其包括原告在內之繼承人實際居住之設籍地址，且該址建物自始均由其等繳納房屋稅；復以系爭土地之農地重劃相關通知、地價稅繳款通知均係寄送上址由王葱及其包括原告在內之繼承人收受、繳納，並始終收執系爭土地之所有權狀；又觀之系爭土地之土地登記第一類謄本所載所有權人之登記住址亦為「彰化縣○○鄉○○村○○街00號」。衡情，不動產權利之相關通知關係所有權人權利行使至關重要，所有權人自當填載能確實收受相關函件之地址，甚至多以其久住之設籍處所申報，以避免錯失地政或其他公務機關重要訊息傳達，可證系爭土地自始即出售予王葱，否則梁河殊無可能就有關系爭土地權利事宜之聯絡地址均填載其實際上無法收受任何函件之上開地址，堪以認定。又依彰化縣鹿港地政事務所函復系爭土地最早之地籍登記謄本，系爭土地自36年6月間即已登記為訴外人梁河所有，迄今已將逾75年之久，期間除原告及其祖先與族親以外，均無梁河或其他第三人占用，若非原告之祖先有向訴外人梁河購買系爭土地或至少得訴外人梁河之同意，使用系爭土地，何以此期間均無任何第三人出面主張排除原告及其祖先之占有？是本件雖因年代久遠，以致原告及其祖先與族親占有系爭土地之原因，難以查考，但由原告所提出之上開相關書證，應堪推論系爭土地自原告之祖母王葱時起即已設籍在系爭土地上之建物，持續占有使用迄今，且仍由原告繼續占有中，足認原告對於系爭土地依法有優先購買權等語。並聲明：確認原告就被告標得台灣金融資產服務股份有限公司中部分公司辦理財政部國有財產署中區分署委託標售110年度第401批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物公告附表標號47所示登記名義人梁河所有系爭土地有全部之優先購買權存在。
三、被告答辯：㈠否認原告有優先購買權，原告所提房屋稅籍證明並非原告名
義，30號門牌有多戶共用，被告於110年10月21日到現場，有位許姓女性說三合院西側部分是其居住，不是王葱，王葱是住東側那邊，所以原告使用之平房並沒有占用系爭土地，勘驗時原告不能打開三合院西側房屋，就表示那裡不是原告在使用。又依房屋稅籍記載為木石磚造，耐用年數46年，該房屋在46年興建已經超過耐用年數，依常理推論應已滅失，原告自無占用系爭土地的合法權源。㈡原告未提出向梁河購買系爭土地及合法使用土地之證明文件
。系爭土地所有權狀為56年6月15日核發，所以不可能是王葱在46年興建三合院前購買系爭土地並取得持有該權狀，縱然持有權狀也不表示為系爭土地購買證明，亦有可能是借貸、受託保管、遺失物等因素而持有權狀。
㈢依逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點第11點
第2項、第4項規定，原告應提出系爭土地他項權利證明書，或與土地所有權人，或其繼承人簽署之使用權契約書等，作為合法占有之證明，原告既未提出上開文件，自不得主張土地法第73條之1條第3項之優先承買權。縱有部分三合院建物占用系爭土地，無合法使用證明，也只能說是原告越界建築，更不能以此主張建物占用部分有部分優先購買權。
㈣王葱死亡後，其繼承人並未辦理繼承登記，依民法第828條第
1項、第3項規定,公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。而公同共有人行使優先承購權，有民法第828條第3項規定之適用，自應經其他公同共有人之同意，始得為之（最高法院99年台上字第1469號判決要旨參照），原告單獨主張優先購買與法令不合。
㈤財政部國有財產署標售逾期未辦繼承登記土地法令依據為土
地法第73條之1，與原告聲明優先購買依據為地籍清理條例第12條第1項第4款規定占用系爭土地達10年以上明顯不同，原告主張顯不足採等語。並聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：㈠原告主張台灣金融資產服務股份有限公司中部分公司辦理財
政部國有財產署中區分署委託標售110年度第401批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物，其中公告附表標號47為系爭土地，被告得標後，原告主張有優先購買權等事實，業據其提出土地登記謄本、地籍圖謄本等為證，且為被告所不爭執，並有台灣金融資產服務股份有限公司中部分公司110年8月3日(110)台金中字第1100000052號函所附相關標售資料可稽（見本院卷第79-137頁），應堪認為真實。
㈡按「土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼
承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記，並以書面通知繼承人；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。」、「前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關書面通知繼承人及將該土地或建築改良物清冊移請財政部國有財產署公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限。」、「依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三個月，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後三十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。」，土地法第73條之1第1項、第2項、第3項定有明文。查系爭土地係依土地法第73條之1第2項規定標售，則依同條第3項規定，原告應證明其為繼承人、合法使用人或其他共有人始得主張有優先購買權。
㈢原告主張系爭土地係其祖母王葱向梁河購買，系爭土地上之建物係王葱興建之事實，為被告所否認。經查：
1.原告雖提出房屋稅籍證明、戶籍謄本、身分證影本、土地所有權狀、重劃公告通知書、彰化縣彰化地政事務所通知、台電通知等為證（見本院卷第13-19、204-1、204-3、211-215頁）。惟王葱持有系爭土地所有權狀之可能原因甚多，尚難逕認王葱與梁河就系爭土地有買賣關係存在。
2.原告所提房屋稅籍資料記載之稅籍編號00000000000號納稅義務人為王葱、構造別為木石磚造（磚石造）、面積48.10平方公尺，起課年月為46年1月。依彰化縣地方稅務局110年10月27日彰稅房字第1100018528號函所附該稅籍房屋平面圖為一長方形房屋，並非三合院構造（見本院卷第169、171頁）。而經本院於110年12月7日會同彰化縣鹿港地政事務所人員履勘測量現場，系爭土地上有三合院房屋及圍牆內之空地，有勘驗筆錄及複丈成果圖可稽（見本院卷第175-187頁）。又依證人陳水立證述：三合院是「蔥仔」（台語）、「菜籃」（台語）的，門牌是30號，伊不知道是誰蓋的。「蔥仔」、「菜籃」已經過世，換成他兒子「黑馬」（台語）及他大哥「龍輝」在住，「黑馬」及「龍輝」都已經過世，現在是「黑馬」的太太住在那裡，「龍輝」那邊的人也有在那邊出入，因為公廳在那裡，原告常回去，有時會住在那裡，大部分都是原告母親（黑馬的太太）住在那裡，三合院公廳的兩邊是「黑馬」、「龍輝」各自居住，卷第181頁第1張照片左邊直的房屋是陳來喜的太太許妲在住，「黑馬」的太太是住在公廳隔壁那間，陳來喜他們的房子是自己蓋的等語（見本院卷第256頁），可見三合院房屋另有他人居住使用。
3.本院於111年11月1日再度會同彰化縣鹿港地政事務所人員履勘測量現場，系爭土地上之三合院為鐵皮屋頂、水泥瓦屋頂建物，鐵皮屋頂建物與淺綠色屋瓦建物有隔牆，與水泥屋瓦建物內部相通，另有原告主張祭拜地基主之地上建物，訴外人許妲在場，因被告不聲請訊問證人，故由許妲在場陳述：伊從剛滿月就被抱報到這裡當童養媳，三合院原來是竹木造，後來毀損才陸續翻修為磚造，是伊和伊兒子蓋的，公廳兩邊是不是同時翻修不記得，三合院房屋內部本來有相通，後來因為要作房間使用，將中間通道封起來，以淺綠色屋瓦與鐵皮屋頂為界，鐵皮屋頂與水泥瓦屋頂房屋內部有相通，是伊在使用，淺綠色屋瓦那邊以前是王葱他們在使用等語，此有勘驗筆錄可稽（見本院卷第293-305頁）。又系爭土地上之建物為許妲及其子居住之鐵皮屋頂、水泥瓦屋頂房屋及水泥建物（祭祀），亦有彰化縣鹿港地政事務所製有附圖所示複丈成果圖為憑。
4.證人即許妲之子蔡建新證述：伊出生時就與母親許妲住在三合院黃色屋頂那邊，原告以前住在那邊，以前房屋相通，後來才隔起來，伊隔壁是原告媽媽在住，伊不知道房屋興建，伊有看過王葱，王葱以前住在卷第297頁照片一靠右邊的房子，王葱過世後是吳金星他們住，拜拜的地方不知道是什麼人蓋的，伊以前有繳過房屋稅，房屋稅單是伊的名字，只開伊一個人的名字，繳納是3個人一起繳等語等語（見本院卷第375-377頁）。參照前揭台灣金融資產服務股份有限公司中部分公司函所附房屋照片（見本院卷第127頁），並無現況許妲及蔡建新居住之房屋；及原告所提彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書所載納稅義務人蔡建新、稅籍編號00000000000號房屋係坐落彰化縣○○鄉○○村○○路00號、構造別為木石磚造（磚石造）、面積35.9平方公尺、起課年月53年1月（見本院卷第217頁），尚難認許妲、蔡建新居住之房屋與納稅義務人為王葱之房屋係同時建造。此外，原告並未證明附圖所示編號C部分水泥建物係王葱所興建。是依房屋稅籍資料及證人陳水立、蔡建新之證詞，並不足以證明系爭土地上如附圖所示建物係原告之祖母王葱所興建。至於證人蔡建新雖證述「（原告複代理人問：你剛才說你住在三合院的左手邊，這邊吳金星也有在使用？）對。吳金星的農具或腳踏車會放在那裡。」等語（見本院卷第377頁），然原告僅放置物品，不能認其係與許妲、蔡建新同住，不能因此認原告係使用該部分建物。
㈣綜上所述，原告不能證明其祖母王葱有購買系爭土地，亦不
能證明系爭土地上之建物王葱所興建，即不能認其為合法使用人，則原告主張依土地法第73條之1第3項、地籍清理條例第12條第1項第4款等規定，有優先購買權，為無可採。從而，原告請求確認原告就系爭土地有優先購買權存在，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決結果無影響，毋庸論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 2 月 2 日
民事第三庭 法 官 羅秀緞以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 2 日
書記官 卓俊杰