臺灣彰化地方法院民事判決110年度訴字第871號原 告 鄭張翠靜
鄭誼輝共 同訴訟代理人 鄭慧莉被 告 錢勝木訴訟代理人 洪晨博律師被 告 錢主容
錢嘉偉錢介熙錢慧晶
蔡淑玉鄭新為
鄭啓瑞
鄭來旺鄭如閔鄭勝文鄭英俊鄭美淑陳嬌上 13 人訴訟代理人 陳益軒律師複代理人 顏嘉盈律師上列當事人間請求給付讓售土地對價事件，本院於民國111年6月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應連帶給付原告鄭張翠靜新臺幣824,922元，連帶給付原告鄭誼輝新臺幣412,454元，及各自附表「法定遲延利息起算日」欄所示之日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、訴訟費用由被告連帶負擔。
三、本判決第一項於原告鄭張翠靜及鄭誼輝分別以新臺幣274,974元及新臺幣137,485為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣824,922元、新臺幣412,454元分別為原告鄭張翠靜、鄭誼輝預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、兩造陳述（本件所有被告下合稱被告，所有原告下合稱原告，單指一人則逕稱其姓名）：
一、原告主張：㈠被告與伊同為彰化縣○○市○○段00地號甲種建築用地(下稱系
爭土地，面積1753.07平方公尺，約530.3036坪)之土地共有人，鄭張翠靜之應有部分為18分之2(換算面積為194.7856平方公尺，約58.923坪）、鄭誼輝之應有部分為18分之1（換算面積為97.3928平方公尺，約29.461坪），系爭土地經彩旺企業社（東森房屋田中加盟店）居間，業由同意出賣之共有人即被告依土地法第34條之1第1項規定，以總金額新臺幣(下同）42,424,288元讓售於訴外人國甲建設有限公司(下稱國甲建設），折算每坪約計8萬元。
㈡然被告竟將上開總金額，扣除系爭買賣契約（詳後述）所
應負擔有關地上建物拆除、清除搬運廢棄物、仲介費、對第三人錢春風之訴請拆屋還地訴訟、及代書費等一切相關費用等共計7,424,200元後，所餘對價為35,000,088元，折算每坪僅約66,000元，與系爭買賣契約原有約定對價8萬元相較，每坪差額14,000元。並以每坪66,000元為基礎，依伊各自應有部分面積計算所得價金，於扣除土地增值稅後，為鄭張翠靜提存金額3,816,635元，為鄭誼輝提存1,908,318元。而系爭土地所有權則於110年7月30日移轉登記予國甲建設。
㈢基於債權行為相對性原則，伊自始不同意出賣土地應有部
分，亦未於系爭買賣契約上署名，當無履行該買賣契約之義務。縱按系爭買賣契約有約定出賣人應依「原有買賣契約所應負擔有關地上建物拆除、清除搬運廢棄物、仲介費、對第三人錢春風之訴請拆屋還地訴訟、及代書費等一切相關費用」，伊既非出賣人，自無須負擔此義務。
㈣同意出賣共有人即被告以每坪14,000元之價差，折抵對價
予買受人國甲建設方式，以免除出賣人履行系爭買賣契約所生相關義務；惟伊即非系爭買賣契約當事人，該價差本不應從伊應分得之對價中扣除，此價差之部分被告應分別向鄭張翠靜給付824,922元，向鄭誼輝給付412,454元，並依土地法第34條之1第3項應負連帶清償之責，為此，爰提起本件訴訟等語。
㈤並聲明：1.被告應連帶給付鄭張翠靜824,922元及應連帶給
付鄭誼輝412,454元；2.上開給付，自本訴狀送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之法定遲延利息；3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、錢勝木辯稱：㈠系爭土地價金既已由買受人國甲建設支付並提存，縱然原
告未與國甲建設簽約，惟債之發生仍存於原告等人與國甲建設之間，原告如欲主張減免委任費用，自應向買受人國甲建設主張之。原告如欲主張毋庸給付委任費用(包括代為履行期契約所生相關義務，如仲介費用、代書費用、土地建物拆除費等費用)，其費用既然已由買受人國甲建設收取，此法律關係即債之關係，應存在於原告與國甲建設之間，倘原告之上開主張為有理由，則自應由國甲建設負擔償還責任，伊既未獲取上開差價，自無償還之義務。
㈡系爭買賣契約自始至終即約定由出賣人以每坪實拿66,000
元(含個人應自行負擔之增值稅)為締約條件，每位被告係以實際每坪66,000元，收取土地買賣價金，本件提存之金額亦同，並無收取每坪8萬元之事實。實則因系爭土地產權複雜、共有人眾多，且土地上有未保存登記之建物及無權占有之人，故土地價格有所影響，而本件土地買賣，自初磋商締約階段，被告即係與買受人約定以每坪實拿66,000元之條件出賣系爭土地，惟考量上開因素，故被告配合買受人，以每坪8萬元作為實價登錄之價格，使買受人可墊高土地取得成本，以避免日後之土地增值稅，其墊高之差額，買受人則再以地上物拆除、廢棄物清運、訴訟費、仲介費等名義條列，然實際上出賣人等並未支付該筆費用。
㈢倘本院認系爭土地之出賣條件為每坪8萬元，則每坪1.4萬
元之差價，係用於增加系爭土地價值及土地移轉過程之必要費用，應屬對原告之有益費用，且為合約之必要費用，原告受有利益，不得主張扣除等語。
㈣並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、錢主容、錢嘉偉、錢介熙、錢慧晶、蔡淑玉、鄭新為、鄭啓瑞、鄭來旺、鄭如閔、鄭勝文、鄭英俊、鄭美淑、陳嬌（下稱錢主容等13人）辯稱：
㈠被告與國甲建設原先簽署之買賣契約，出賣人僅為被告，
並未包含原告，出售之面積係被告所有系爭土地合計應有部分18分之15而已。亦即出售之面積約為441.92坪【計算式：1753.07平方公尺×18分之15×0.3025＝441.92坪】，原出售之總價僅為35,353,600元【計算式：441.92坪×8萬元＝35,353,600元】。嗣後係因原告遲遲無法與國甲建設協議完成共有物之分割，因而被告同意改依據土地法第34條之1之規定，辦理系爭土地出售，因而再行簽署「補充買賣契約條款」（下稱系爭買賣契約）以為依據。是所出售之面積至此變成1753.07平方公尺(即約530.3036坪)，全部出售之價金變更為42,424,288元【計算式：530.3036坪×8萬元＝42,424,288元】。
㈡系爭土地之買賣價金，原即約定係出賣人實拿每坪為66,00
0元(含個人應自行負擔之增值稅)，並無原告所稱之可實際收取8萬元之事實。其間之價差係做為改由買受人處理賣方依系爭買賣契約所應負擔之有關地上建物拆除、清除搬運廢棄物、仲介費、對第三人錢春風之訴請拆屋還地訴訟、及代書費等一切費用之代價。因系爭土地上尚存在有共有人根本無法自行處理之地上物部分，當中含訴外人錢春風所無權占用部分、訴外人鄭啟中無權占用部分、訴外人錢卓切無權占用部分等部分，此除之外，共有人亦有存在於系爭土地之建物，亦未有全部承諾均放棄此部分之地上物所有權，復因全體共有人亦無法自行處理全部地上物之清除(包含拆除及清運等費用)，因而始與買受人國甲建設約定實收每坪為66,000元(含出賣人應自行負擔之增值稅部分)之由來，惟因鑑於現今不動產之買賣，買賣雙方尚有實價登錄之義務，且因原屬於共有人(即出賣人)所必須負擔處理之部分，因共人根本無法自行處理，因而始會改約定有關賣方依原有買賣契約所應負擔之有關地上建物拆除、清除搬運廢棄物、仲介費、對第三人錢春風之訴請拆屋還地訴訟、及代書費等一切費用，以7,424,200元計價，折抵於國甲建設，並改由國甲建設自行負擔此部分費用，出賣人則不用再行負擔交付系爭土地及瑕疵擔保等法律上之義務，及因此所產生之費用。是有關之價差部分，係將原係屬於出賣人所應負擔之義務，改由買受人自行處理之代價而已。
㈢又審視原告對於地上物部分，亦確實已與買受人國甲建設
達成以80萬元補償之約定。是原告除獲得原有之每坪66,000元之價金外，另額外獲得地上物補償金80萬元，是此情形之下，原告又何來損失之有？㈣並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、本院之判斷：
一、原告主張：被告將系爭土地以42,424,288元出賣予國甲建設，折算每坪約計8萬元；伊則未簽署系爭買賣契約；被告將上開金額扣除地上建物拆除、清除搬運廢棄物、仲介費、對第三人錢春風之訴請拆屋還地訴訟、及代書費等相關費用共計7,424,200元後，餘額為35,000,088元，折算每坪僅約66,000元，與系爭買賣契約原有約定對價8萬元相較，每坪差額14,000元。並以每坪66,000元為基礎，依伊各自應有部分面積計算所得價金，經扣除土地增值稅後，為鄭張翠靜提存金額3,816,635元，為鄭誼輝提存1,908,318元；而系爭土地所有權於110年7月30日移轉登記予國甲建設等情，有內政部不動產交易實價查詢資料、系爭土地公務用謄本、地籍圖謄本、異動索引、土地登記申請書、原告土地增值稅繳款書、本院110年度存字第371號提存書與臺灣臺中地方法院110年度存字第800號提存書與系爭買賣契約附卷可稽（本院卷1第28頁、第77頁至第97頁、第121頁、第123頁、第213頁、第217頁、第411頁至第461頁），復為兩造所不爭執，堪信為真實。
二、原告主張並非系爭買賣契約之出賣人，有無理由？㈠按部分共有人依土地法第34條之1第1項，將共有土地之全
部出賣於人，就為處分之共有人而言，係出賣其應有部分，並對未同意出售之共有人之應有部分有權一併處分出賣，此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約，未同意出賣之共有人與買受人間，自不發生何等法律關係。同法第34條之1第3項並規定：第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任；於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明；其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記等語。土地登記規則第35條第5款亦規定：部分共有人依土地法第34條之1規定就共有土地全部申請土地權利變更登記，他共有人之土地所有權狀未能提出者等語，得免於提出，以資配合。可見未同意出賣之共有人並無依該買賣契約移轉其應有部分予買受人之義務。是未同意出賣之共有人之應有部分雖經同意出賣之共有人一併出賣，未同意出售之共有人並未與買受人訂立買賣契約，自不能因其應有部分一併出售並移轉與買受人，且得領取買賣價金，而謂與買受人間有買賣關係存在；未同意出賣之共有人既非該買賣契約之當事人，買受人自不得依該買賣契約對未同意出賣之共有人為請求（最高法院87年度台上字第866號判決、88年度台上字第1703號判決、106年度台上字第2482號判決要旨參照）。
㈡經查原告並未於系爭買賣契約賣方欄位簽名或蓋章（見本
院卷1第411頁至第461頁），被告係依土地法第34條之1第1項之規定以多數決方式處分系爭土地。考諸其等之所以有權將原告之應有部分一併處分出賣，揆諸前揭說明，乃係源於該條直接賦予多數決之共有人得「有權處分」不同意之少數共有人之應有部分，此應定性為「處分權」之授與，而非「代理權」之授與，故同意出賣之共有人（即被告）並非代理未同意出賣之共有人(即原告)與買受人國甲建設訂立買賣契約。從而原告主張並非系爭買賣契約之出賣人，為有理由。
三、被告抗辯：所應給付原告之對價，應扣除地上建物拆除、清除搬運廢棄物、仲介費、對第三人錢春風之訴請拆屋還地訴訟、及代書費等相關費用，換算每坪14,000元等語，有無理由？㈠仲介費及代書費部分：
⒈按不動產經紀業管理條例第19條第1項、第21條第1項規
定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收」、「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售」。則共有人依土地法第34條之1處分共有土地，並委託不動產經紀業銷售該共有土地，其服務報酬之計收自應依委託契約書約定由委託人支付。至於不同意處分之他共有人，若與經紀業者無委託關係，自無支付服務報酬之義務（內政部102年9月6日內授中辦地字第1026038384號函要旨參照），原告既非系爭土地之出賣人，亦無與彩旺企業社存有仲介委任關係存在，自無支付仲介費之義務，被告抗辯應予扣除仲介費，並無理由。
⒉另原告既非系爭買賣契約之當事人，則因系爭買賣契約所衍生之代書費，亦難令由原告負擔。
㈡地上建物拆除、清除搬運廢棄物、對第三人錢春風之訴請拆屋還地訴訟等部分：
被告抗辯：系爭土地上尚存在有共有人無法自行處理之地上物及廢棄物猶待拆除清理，且此部分屬系爭契約出賣人所必須負擔處理之義務，因而改約定由國甲建設自行負擔該部分一切費用，遂將該部分費用折抵買賣價金，使出賣人無庸負擔交付系爭土地及瑕疵擔保等法律上之義務，及因此所產生之費用云云。惟查原告為不同意出賣之共有人，並未與國甲建設簽立系爭買賣契約，揆諸上開說明，被告乃係因土地法第34條之1條第1項規定而被授與「處分權」，始有權將原告所有系爭土地之應有部分一併出賣，並非代理原告與國甲建設簽立系爭買賣契約。是原告既非系爭買賣契約之出賣人，國甲建設自無從本於系爭買賣契約向原告為任何權利之主張，職是原告本無需負擔因系爭買賣契約而生瑕疵擔保責任及交付系爭土地義務，從而因此所需支出之相關拆除及清理費用亦不應由原告負擔。
㈢被告復抗辯：原告除獲得原有之每坪66,000元之價金外，
另額外獲得地上物補償金80萬元，足以彌補價差損失云云，然查原告所有系爭土地之應有部分，與地上物之所有權，核屬不同物權；職是依土地法第34條之1第3項規定原告應得之對價或補償，係專就系爭土地應有部分而為計算，不容與因其他物權所獲得之補償金相混淆。原告縱使獲得地上物補償金80萬元，然無從以此充作原告依土地法第34條之1第3項規定所應得之對價或補償。被告前揭抗辯，即屬無據。㈣又查就被告所抗辯應扣除上開相關費用之有利事實，被告
並未舉證確實支出該部分費用，卷內亦無具體事證足資參佐。對此被告當庭自承：僅是與國甲建設約定以每坪14,000元折價，伊不知是否有實際支出等語（本院卷2第41頁至第42頁）。從而被告既無法舉證確實支出此部分費用，難令原告負擔該部分費用。從而被告抗辯所應給付原告之對價或補償，應扣除地上建物拆除、清除搬運廢棄物、仲介費、對第三人錢春風之訴請拆屋還地訴訟、及代書費等相關費用等，自非有據。
四、原告主張被告應連帶給付鄭張翠靜824,922元，連帶給付鄭誼輝412,454元，有無理由？查被告將系爭土地以42,424,288元出賣予國甲建設，折算每坪約計8萬元，本應以此計算原告應得之對價或補償。然被告抗辯：所應給付原告之對價，應扣除地上建物拆除、清除搬運廢棄物、仲介費、對第三人錢春風之訴請拆屋還地訴訟、及代書費等相關費用等，換算每坪14,000元等語，並無理由，已如前述，則原告自得依土地法第34條之1第3項規定，請求被告就每坪14,000元對價或補償差額應負連帶清償責任。據此計算，原告主張被告應分別向鄭張翠靜連帶給付824,922元【計算式：l4,000元×58.923坪＝824,922元】；向鄭誼輝連帶給付412,454元【計算式：l4,000元×29.461坪＝412,454元】洵屬有據，應予准許。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件請求給付無確定期限，並以支付金錢為標的，則依上揭法律規定，原告就被告應給付之金額部分，請求自附表「法定遲延利息起算日」欄所示之日起至清償日止，按法定利率即週年利率百分之5計算之利息，自屬有據。 ㈥
參、綜上所述，原告請求被告應連帶給付鄭張翠靜824,922元，連帶給付鄭誼輝412,454元，及各自附表「法定遲延利息起算日」起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，即屬有據，應予准許。
肆、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與判決結果不生影響，爰不予調查及一一論列，併此敘明。
陸、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 111 年 6 月 17 日
民事第一庭 法 官 徐沛然以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 17 日
書記官 游峻弦附表命連帶給付之被告 起訴狀繕本送達日 法定遲延利息起算日 備註及證據 錢勝木 110年12月5日 110年12月6日 該狀於110年11月25日寄存送達派出所，見本院卷1第45頁，依民事訴訟法第138條第2項規定及最高法院94年度第1次庭長、法官會議決議意旨，自同年11月26日起算，至同年12月5日發生寄存送達效力 錢主容 110年12月5日 110年12月6日 該狀於110年11月25日寄存送達派出所，見本院卷1第47頁，依前揭說明，至同年12月5日發生寄存送達效力 錢嘉偉 110年12月5日 110年12月6日 該狀於110年11月25日寄存送達派出所，見本院卷1第49頁，依前揭說明，至同年12月5日發生寄存送達效力 錢介熙 110年11月23日 110年11月24日 見本院卷1第51頁 錢慧晶 110年11月23日 110年11月24日 見本院卷1第53頁 蔡淑玉 110年12月5日 110年12月6日 該狀於110年11月25日寄存送達派出所，見本院卷1第57頁，依前揭說明，至同年12月5日發生寄存送達效力 鄭新為 110年11月23日 110年11月24日 見本院卷1第59頁 鄭啓瑞 110年12月5日 110年12月6日 該狀於110年11月25日寄存送達派出所，見本院卷1第61頁，依前揭說明，至同年12月5日發生寄存送達效力 鄭來旺 110年11月23日 110年11月24日 見本院卷1第63頁 鄭如閔 110年11月23日 110年11月24日 見本院卷1第65頁 鄭勝文 110年12月5日 110年12月6日 該狀於110年11月25日寄存送達派出所，見本院卷1第67頁，依前揭說明，至同年12月5日發生寄存送達效力 鄭英俊 110年11月23日 110年11月24日 見本院卷1第69頁 鄭美淑 110年12月5日 110年12月6日 該狀於110年11月25日寄存送達派出所，見本院卷1第71頁，依前揭說明，至同年12月5日發生寄存送達效力 陳嬌 110年11月24日 110年11月25日 見本院卷1第73頁