臺灣彰化地方法院民事判決110年度訴字第874號原 告即反訴被告 金江聰訴訟代理人 施廷勳律師被 告即反訴原告 施綉鳳訴訟代理人 盧江陽 律師複代理人 盧怡靜
蕭志英律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國111年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應同意原告向台新國際商業銀行建北分行，領取戶名「台新國際商業銀行受託信託財產專戶、帳號00000000000000帳戶內之款項新臺幣115萬元暨其衍生之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣萬38元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣115萬元為原告預供擔保後，免為假執行。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人，提起反訴。又反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁定）。經查，本件原告請求撤銷購買被告所有坐落坐落彰化縣○○鎮○○段000○000○000○000地號土地所有權（253及254地號權利範圍均為全部，262地號權利範圍37/137，304地號權利範圍3/588）、及其上門牌號碼彰化縣○○鎮○○街00巷0號房屋（下合稱系爭房地）之不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）之意思表示，並請求被告應同意原告取向台新國際商業銀行建北分行領取信託財產專戶帳號00000000000000帳戶內新台幣（下同）115萬元之簽約款（下稱系爭簽約款）暨其衍伸之利息。被告對此爭執，於本訴言詞辯論終結前提起反訴，並主張原告應依系爭買賣契約約定，反訴請求原告應同意被告領取系爭簽約款，此可見原告與被告所主張之本訴或反訴標的權利，均係基於同一買賣契約之法律關係而生，且法律關係發生之原因，亦屬相同，而有牽連關係而得利用同種訴訟程序解決紛爭，故被告所提之反訴，核屬適法，應予准許。
貳、本訴部分：
一、原告起訴主張：㈠原告經永慶房屋加盟店營業員張守安等人之仲介，於民國110
年8月7日向被告買系爭房地，除簽訂系爭買賣契約，兩造並約定由合泰建築經理股份有限公司承辦價金履約保證，故給付被告之價金，係按其指示存入履約保證專戶（存入帳戶則為台新銀行受託信託財產專戶帳號:00000000000000）。簽約後，原告交付被告系爭簽約款115萬元，存入上開履約保證專戶。因原告不知系爭房屋坐落土地確切界址何在，因此要求簽約後先申請地政機關鑑界，以釐清系爭土地界址，被告因而申請彰化縣和美地政事務所於110年8月25日鑑界測量。系爭土地鑑界測量時，經測量員當場告知，原告始知系爭房屋增建範圍及附屬之水泥磚造圍牆，竟均有部分占用於第三人所有新盛段521-2地號土地上。
㈡被告或受其委託銷售系爭房地之仲介人員，於簽約前、後，
均未曾提及系爭房屋增建範圍或附屬圍牆有占用鄰地；房屋與坐落基地，雙方買賣通常會以房屋或圍牆圍繞範圍內作為買賣之界線，且按被告製作、提供與仲介公司說明系爭房地現況及供原告即消費者檢閱之「標的物現況說明書」第32項記載系爭房地無「界址糾紛」；第36項記載系爭房屋「無占用他人土地」；第44項記載「無其他重要事項」需說明，均令原告買受前誤以為買受之房屋及附屬圍牆均坐落在買受之基地範圍內，既無占用他人土地，且圍牆內之土地均屬買受範圍內，日後可任意使用、管理。惟參前揭鑑界成果可知，屋旁圍牆範圍內一部分之土地為鄰地範圍，系爭房屋部分甚至占用於鄰地上，顯然與被告之說明及記載於現況說明書上之內容不符。原告知悉上情後，即向被告表示當初不知上揭占用鄰地之情形，如今發現，不願買受系爭房地，請原告配合辦理退還系爭簽約款。然被告推稱伊有告知仲介人員云云，拒絕配合。雖經原告多次協調，被告仍要求履約，原告因而寄發彰化府前郵局116號存證信函向被告通知撤銷系爭買賣契約之意思表示，並請求其配合辦理返還系爭簽約款作業，被告雖於110年9月7日收受，但均置不理。
㈢原告於表示承買系爭房地時，不知系爭房屋增建範圍或附屬
圍牆有占用鄰地，因而對系爭房地之性質發生誤認；因未經地政機關鑑界前，原告難以查證確認上情。而被告即出賣人或仲介銷售系爭房地之仲介人員又無人告知上情，足證原告非因過失致誤認系爭房地之性質，爰依民法第88條規定撤銷買受系爭房地之意思表示後，系爭買賣契約效力消滅，依民法第179條規定，或依民法第113條、第114條規定，均得請求被告返還系爭價金，即同意訴之聲明第一項所示信託銀行返還履約保證專戶內之系爭115萬元及其衍生之利息。
㈣此外，系爭房屋占用鄰地面積雖然不大，但都是樑柱的重要
位置，原告不願購買結構不安全之房屋，該瑕疵顯屬重大，原告因為被告隱匿上開情事，才願意買受系爭房地；如果知道房屋二處屋角占用鄰地，沒有消費者願意買受，且依情形解除契約未有顯失公平之情形，並爰依民法第359條之規定請求解除系爭買賣契約，並依民法第259條之規定請求被告返還系爭簽約款。
㈤並聲明：①被告應同意原告向台新國際商業銀行建北分行領取
戶名「台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號00000000000000」帳戶內之新臺幣115萬元暨其衍生之利息。②原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：㈠兩造於110年8月7日簽訂系爭房地買賣契約前，並未測量系爭
土地，為兩造並不爭執，故於系爭房地買賣契約第十七條特別約定事項第四項約定「本約土地253、254地號為釐清與鄰地界線，賣方(即被告)須辦理鑑界點交予買方(即原告)，鑑界費用新台幣11000元由買賣雙方共同負擔。」，已明定契約成立後須『鑑界點交予買方』，足見兩造對系爭土地之界址及地上建物是否占到鄰地，於簽約時尚屬不明，此為原告訂約所明知及確認。另依系爭買賣契約第17條特別約定事項第4項約定，兩造簽訂之系爭不動產買賣契約尚須再經測量鑑界後點交，經鑑界測量如占到鄰地時，被告再依測量結果予以拆除交付予原告，據此契約約定，原告自應依約受其拘束，在未鑑界測量前，自不得主張越界鄰地而為本件請求。再依系爭契約第17條第1項規定『本約房屋以現況交屋，買方(指原告)已詳閱現況說明書無訛』，並由兩造於該條項特別「簽章」為證，足見現況說明書只給原告參考而己至明，否則，又何須為上開『手寫』特別約定呢？從而，自無原告所稱標的物現況說明書第32項「界址糾紛」、第36項「無占用他人土地」、第44項「無其他重要事項」之違約或認知錯誤之問題。
㈡又兩造於110年8月7日簽訂系爭不動產買賣契約前，原告已多
次到現場查看系爭不動產之土地及房屋，系爭253、254地號與新盛段521-2地號相鄰，而521-2地號為水利地，被告在其上已興建圍牆，目視即可知道，被告並無欺騙之情。又253地號面積為7.77平方公尺、254地號面積113.51平方公尺，合計為121.28平方公尺，僅為36.69坪(計算式：121.28x0.3025=36.69)，而依110年12月23日複丈成果圖所示系爭建物占用鄰地達43.31平方公尺，以目視即可知有占用相鄰新盛段521-2地號水利地。足見原告知悉系爭不動產現況，從而，依上開規定，被告自不應負物的瑕疵擔保責任，是原告主張被告應負物的瑕疵擔保等語，為不可採。
㈢依系爭不動產買賣契約第17條特別約定事項第4項之約定，有
關鑑界乙事，本應由被告申請辦理，詎被告突然接到原告解除契約，表示不買要解約，顯見原告以不正當行為阻其條件之成就，應視為條件已成就，從而，被告自無不履行契約義務之可歸責事由。本件實則，係因原告看好系爭土地旁有塊水利地可利用，於購買後要準備去整建做大型中央廚房，因環保等因素及須違建因而與鄰居發生爭執，因而找律師藉口解約、不買，才自行去彰化縣和美地政事務所申請鑑界，並非原告認知有錯誤；否則，何以原告不等待依約由賣方被告申請辦理鑑界?竟然逕自去申請鑑界也未會同被告？足見其擅自逕行申請鑑界，與契約之約定有違，且不符合誠實信用原則。是本件原告故意不依約履行，本應於110年8月31日簽約款115萬元及完稅款920萬元而未履行，為可歸責於原告事由在先，足證兩造並非立於互為對待給付之關係，自不能發生同時履行之抗辯，故原告主張同時履行抗辯云云，應不足取。
㈣對於系爭房屋占用到相鄰水利地部分，被告願意修補，因為
占用的面積很小，以水割之工法切割，不會影響系爭房屋結構安全，也不會影響系爭房屋價值。被告修補後，自然可以點交予原告。㈤聲明：原告之訴駁回，願供擔保請准宣告，免為假執行。
參、反訴部分：
一、反訴原告（被告）主張：㈠反訴被告依系爭買賣契約之約定於110年8月31日應給系爭簽
約款115萬元及同年9月30給付完稅款920萬元，為反訴被告所不爭執，但反訴被告迄未履行，顯見反訴被告已違約甚明，且此為定期給付之約定，反訴原告並再次向反訴被告催告，反訴被告仍不給付，有律師函及掛號文件各一份證證明，從而，反訴原告自得予以解除系爭買賣契約，爰以本書狀繕本之送達為解除契約之意思表示。是依上開規定及契約之約定，反訴被告應同意反訴原告向台新國際商業銀行建北分行領取戶名「台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號00000000000000」帳戶內之115萬元及其衍生之利息。
㈡依系爭不動產買賣契約第十二條第二項約定『甲方(即反訴被
告)若有違約遲延給付之情形，如遲延交付證件，給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方(即反訴原告)自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毁約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後，得沒收甲方已給付之全部款項』、第四款『本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使』。準此，反訴原告自得依約沒收反訴被告已支付之定金即簽約款115萬元及衍生利息。
㈢綜上，兩造締結系爭土地買賣契約既經合法成立，其在私法上之權利義務，自應受契約之拘束。詎反訴被告竟任意違約，違反本契約之約定，為可歸責於反訴被告之事由，反訴原告依系爭契約第十二條第二、四項約定，予以没收定金及附帶請求損害賠償。㈣並聲明：①反訴被告應同意反訴原告向台新國際商業銀行建北
分行領取戶名「台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號00000000000000」帳戶內之新台幣115萬元及其衍生之利息。②反訴原告願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告（原告）辯以：㈠反訴原告出賣之系爭房屋占用鄰地，且於簽訂買賣契約前欺
瞞反訴被告情事，已如本訴所述；反訴被告有權撤銷買受系爭不動產之意思表示，撤銷後，系爭買賣契約已不存在，反訴被告自無履行之義務。退步言，反訴被告併以系爭房屋具有重大瑕疵即占用鄰地，解除系爭買賣契約，同樣無再給付買賣價金之義務。故反訴原告以反訴被告未依約給付買賣價金為由，解除系爭買賣契約並請求給付如反訴聲明所示，顯無理由。
㈡既然系爭房屋有前揭瑕疵，縱系爭買賣契約效力如仍存續（
假設之詞），反訴原告即有予回復至無瑕疵狀態之義務，方能要求反訴被告繼續履約。故反訴被告前以彰化南郭郵局184號存證信函通知反訴原告，依民法第264條規定行使同時履行抗辯權，拒絕給付相對應價金，亦屬有據。
㈢綜上，本件已撤銷（或解除）買賣契約，且反訴被告於反訴
原告瑕疵修復之前得拒絕給付系爭買賣價金，故反訴原告以反訴被告未付系爭買賣價金而解除系爭買賣契約，並請求賠償云云，均屬無據。
㈣並聲明：①反訴原告之訴駁回。②如受不利益判決，反訴被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
肆、得心證理由：
一、兩造於110年7月28日簽訂系爭買賣契約，約定由原告向被告購買坐落彰化縣○○鎮○○段000地號(面積7.77平方公尺、權利範圍全部)、254地號(面積113.51平方公尺、權利範圍全部)、262地號(134.9平方公尺、權利範圍137分之37)、304地號(面積635.81平方公尺、權利範圍588分之3)土地，暨同段464建號四層樓房屋(門牌號碼:和美鎮新廣東街82巷4號)，買賣總價金為1150萬元，簽約後，原告依約給付115萬元簽約款至被告指示履約保證專戶（台新銀行受託信託財產專戶，帳號00000000000000）。系爭不動產依照彰化縣和美地政事務所110年11月12日和土測字第1457號複丈成果圖(下稱如附圖)所示，編號甲(已辦理保存登記)部分占用訴外人之新盛段521-2地號土地0.06平方公尺、編號乙部分(一樓磚造增建部分)亦占用同上開土地0.08公尺。此有不動產買賣契約書、地籍圖謄本、土地複丈成果圖、照片可證，此部分堪信為真實。
二、原告主張其因錯誤或受詐欺而撤銷系爭買賣契約，有無理由？㈠按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示，民法第92條第1項固定有明文。民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤，而為不利於己之意思表示者，始足當之。倘詐欺行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不侔，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地。且詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證之責任。
㈡原告主張系爭買賣契約標的範圍，應包含如起訴狀甲證2照片
水泥地(即如附圖所示北面圍牆以南之著色、編號丙部分範圍內、含訴外人之新盛段521-2地號土地面積43.31平方公尺)，且被告簽訂系爭買賣契約前，有故意隱瞞或未主動告知上系爭房屋有占用鄰地521-2地號土地之情事，致原告陷於錯誤，進而為購買系爭房地之意思表示。惟查，系爭買賣契約書第17條第4項約定：「本約土地253、254地號土地未釐清鄰地界線，賣方須辦理鑑界點交與買方…」，另依本院於111年3月21日言詞辯論期日，傳訊本件被告委任之不動產仲介到庭作證，原告訴代問：「簽約過程中，有無提到買賣房屋占用到別人土地？」，證人張守安答：「沒有，因為沒有鑑界過。」，本院問：「買方有無問到圍牆到房屋間空地，是否說這空地屬於本筆買賣範圍內？」、證人張守安答：「見面談的時候，買方(原告)有問，我回覆要鑑界完之後才知道。」；原告訴代：「現況有圍牆，圍牆內的土地算誰的？誰可以使用？」證人周彥宏：「賣的屋主在使用。」、原告訴代：「介紹時有無說圍牆占用到鄰地？」證人周彥宏：「鑑界前，有說占用鄰地，但要鑑界才知道，有跟賣方確認。」。原告於起訴狀亦自承：「因原告不知系爭房屋坐落土地確切界址何在，因此要求簽約後，先申請地政機關鑑界，以釐清系爭土地界址」，被告所委託之仲介也稱買賣標的是否有包含到圍牆內之範圍，應等鑑界後才知。堪信兩造就系爭房地，在經由地政機關實地測量鑑界之前，均不知系爭建物是否有侵占鄰地之情事。被告雖在新盛段521-2地號部分土地上蓋有圍牆、鋪設水泥路面，客觀上使用521-2地號土地之情形，惟無法就此證明被告對該土地確實有所有權，而被告亦無主動向原告表示圍牆範圍內均為被告所有253、254地號土地內，實難認被告存有刻意隱瞞之詐欺故意。且買賣契約書，已明定土地標示為新發253、254地號等土地。一般就土地相鄰間界址點，若未經實地鑑測，根本無從判別實地的界址位置。原告既未能舉證證明被告有何詐欺故意或行為，其抗辯依民法第92條第1項規定，向被告撤銷其買受系爭土地之意思表示，即無可採。
㈢按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條固定有明文。準此，動機錯誤原則上不影響意思表示之效力，所謂動機錯誤係指表意人在其意思形成的過程中，對決定某特定意思表示內容具有重要性事實認識不正確，然動機存於內心，非他人所得知悉，自不許表意人主張撤銷，以免害及交易安全。民法第88條第2項係法律為保護表意人之利益，例外將其擬制為意思表示內容錯誤，基於例外從嚴解釋原則，自不宜擴張其解釋範圍。㈣系爭買賣契約書第一條內容，土地標示：和美鎮新發段253地
號(面積7.77平方公尺、權利範圍全部)、254地號(面積113.51平方公尺、權利全部)、262地號(134.9平方公尺、權利範圍137分之37)、304地號(面積635.81平方公尺、權利範圍588分之3)土地；建築改良物標示建號464號四層樓：基地坐落和美鎮新發段254地號…，是本件買賣標的之土地地號、土地面積、系爭房屋所坐落之地號，均已載明於系爭買賣契約上，而如附圖所示北面圍牆以南範圍內之新盛段521-2地號水利地，本就不在本件買賣標的範圍內，縱使原告因被告將上開土地以圍牆圍繞於內並舖設水泥，而認為其得延續被告使用該範圍內之土地，至多僅係原告自己購買系爭不動產之動機（貪圖得繼受被告使用該部分水利地；被告也非毫無歸責）錯誤，非屬意思表示之內容錯誤。若僅因買受人締結買契約後，發現無法如預期使用買賣標的物以外物，而許撤銷買賣之意思表示，交易之安全將無法維護，是以原告主張其依民法第88條之規定，撤銷締結系爭買賣契約，亦屬無據。
三、原告主張系爭建物有物之瑕疵，並請求解除系爭買賣契約是否顯失公平？㈠按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第354條、第359條分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號裁判要旨參照）。另民法關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得因當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，即謂出賣人無此種責任（最高法院84年度台上字第56號裁判要旨）。
㈡本件原告固自行先申請鑑界，惟其目的無非要儘早得知系爭
土地（或房屋）之真正界址處。而買賣契約第十七條第四點約定，乃被告之義務(為釐清與鄰地界址)，非謂原告不可以私行先申請鑑界而遽認違約。又本院會同彰化縣和美地政事務所派員及兩造至系爭不動產勘驗結果，系爭房屋如附圖編號甲部分（註4.其原結構大樑尾端懸空..)占用鄰地0.06平方公尺；其附屬建物，如附圖編號乙部分占用鄰地0.08平方公尺。則原告購買系爭房地後，勢必將面臨系爭房屋占用鄰地所有人訴請拆屋還地之訴訟勞累，且系爭房屋之外觀及結構，亦會因部分拆除受有影響，而此部分拆除，已對建物原有狀態及結構有所改變，非屬當初買賣時之原來狀態，不動產買賣之一般買受人未必能認同。故此部分而言，係屬存在有物之瑕疵。
㈢按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公
平之情形外，買受人即得解除契約，並無先行通知出賣人補正或修繕之必要，此觀民法第359條規定自明。故告辯稱可以水切法修補後，再予點交等語，並不可採；而所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院93年度台上第1825號民事判決意旨參照）。經查，系爭建物既存有上述瑕疵，且該瑕疵為建物占用他人土地，將來恐必須拆除占用部分返還土地與他人，該瑕疵係屬無法補正之情形；且物之瑕疵擔保責任，既然為法定無過失擔保責任，不論出賣人非明知或無重大過失系爭房屋是否有占用鄰地，均應負物之瑕疵擔保責任。又兩造於於110年7月28日簽訂系爭買賣契約，原告於110年8月25日自行申請鑑界測量後，發現系爭房屋有占用鄰地瑕疵，隨即於110年9月3日以郵局彰化府前存證第116號解除系爭買賣契約之意思表示，亦有存證信函可稽。審酌若不准許原告解除系爭買賣契約，則系爭房屋將面臨主體結構造部分切除或將來遭鄰地所有人拆屋之訟累；然若許解除系爭買賣契約，因系爭不動產尚未點交、原告亦尚未使用，被告就系爭房地尚未辦理過戶手續，土地及建物所有權人亦仍為被告名下，對被告之權利影響甚微。且設若僅能准許減少價金，究應減少多少？雙方恐存在甚大歧異而徒增紛擾。則本件解除契約而由雙方互為回復原狀，應未有何失衡之處而屬較為可採。
四、綜上所述，原告主張依民法第359條規定，解除系爭買賣契約為有理由，爰判決如主文第一項所示。就此部分兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。另被告即反訴原告主張依系爭買賣契約，反訴請求如反訴聲明等情，因系爭買賣契約既經反訴被告予合法解除，雙方應負回復原狀義務，反訴被告即無給付義務，本件反訴請求，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，併應予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 5 月 4 日
民事第四庭 法 官 王鏡明以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 5 月 4 日
書記官 王宣雄