臺灣彰化地方法院民事判決
110年度訴字第80號原 告 張成芝被 告 黃怡娟訴訟代理人 陳建良律師
參 加 人 黃周碧蓮訴訟代理人 張欽昌律師上列當事人間請求清償債務事件，本院於民國110年9月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按債務人對於支付命令於法定期間合法提出異議者，支付命令於異議範圍內失其效力，以債權人支付命令之聲請，視為起訴，民事訴訟法第519條第1項定有明文。查原告原係向本院聲請核發支付命令，惟被告於法定期間內提出異議，依同條之規定，應以原支付命令之聲請視為起訴。
二、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人；受告知人不為參加或參加逾時者，視為於得行參加時已參加於訴訟，準用第63條之規定，民事訴訟法第65條第1項及第67條分別定有明文。所謂有法律上利害關係之第三人，係指第三人在私法或公法上之法律關係或權利義務，將因其為訴訟參加所輔助之當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益，倘該當事人獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言，且不問其敗訴判決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇須其有致該第三人受不利益之影響者，均應認其有參加訴訟之利益而涵攝在內，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化（最高法院97年度台抗字第414號民事裁定意旨參照）。本件原告起訴主張兩造於95年間就門牌號碼為台北市○○區○○路○段00號8樓房屋及基地（坐落台北市○○區○○段○○段00000○號建物及同段828地號土地權利範圍13000分之57，下合稱系爭房地），訂定買賣契約並辦理房地移轉登記，惟被告迄今尚未清償價金完畢，爰以債權人法律上地位，請求被告如數清償。被告則辯以系爭房地係其母黃周碧蓮於93年間借名登記於原告名下，於95年間改借用被告名義登記，實質所有權人仍為黃周碧蓮，兩造間實際上並無買賣關係存在。嗣於年間，被告與黃周碧蓮達成協議，約定以被告所有汐止福德一路房產與黃周碧蓮實質所有之系爭房地互換，被告須找補價差新台幣（下同）1000萬元。被告依約分期給付10萬元予黃周碧蓮，並於年月日將汐止福德一路房地移轉登記於黃周碧蓮指定之人即原告配偶之子黃威傑名下。則以原告爭執黃周碧蓮為系爭房地之實質所有權人，判決結果顯然影響參加人原先就系爭房地之實質所有權人地位，亦影響參加人與被告間互易協議之效力。是參加人就本件判決結果顯有法律上利害關係，而有參加訴訟以輔助被告之必要。則參加人為輔助原告，於110年3月3日具狀聲明參加本件訴訟（見本院卷第221頁），核與前開規定相符，應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張略以：㈠緣被告於95年間向原告購買系爭房地，迄今尚積欠買賣價金4
40萬元及利息。原告於108年12月30日以存證信函催告被告還款未獲置理，由彰化市調解委員會排定調解被告亦未到場。原告不得已僅得提起本件訴訟，請求被告依約履行，並聲明：⒈被告應給付原告440萬元，及自95年3月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；⒉訴訟費用由被告負擔；⒊願供擔保請准宣告假執行。
㈡被告辯稱93年間及95年間兩次所有權移轉登記，均係基於假
買賣之借名登記云云，並未舉證證明，全憑臆測推論，且諸多屬傳聞證據，難以採信，說明如下。
⒈關於93年買賣契約部分⑴被告辯稱惟恐系爭房產影響參加人之配偶黃紹裘之退役官兵
就養云云。但依91年2月15日修正公告之國軍退除役官兵就養安置辦法第7條規定已出嫁女兒不列入全家人口。是若要借名登記，逕登記於至親女兒即可，既不違反就養資格限制，且方便控制，何必登記於原告名下。遑論未就借名登記一事立據自保，亦違常情。被告另稱規避贈與稅云云，然試算93年間系爭房地之贈與稅僅13萬3538元，較諸系爭房地之價值僅九牛一毛，何必為此寥寥之數承擔風險？⑵參加人承購系爭房地時已退休多年，於93年間向原告表示其
負擔國宅貸款本息沉重，欲出售系爭房地予原告。原告遂與參加人就系爭房地訂立買賣契約（下稱系爭買賣契約），並於93年10月7日轉帳100萬元予參加人；於93年10月20日辦畢所有權移轉登記後，原告即以系爭房地設定864萬元最高限額抵押權向台北銀行貸款720萬元，其中239萬2108元用以清償參加人之貸款，足證原告確有給付買賣價金。被告所辯並非事實。
⑶被告辯稱原告給付100萬元後，旋以抵押貸款取償，應舉證證
明。且原告以名下房產申辦貸款，將貸款所得用於何處，屬原告之資產配置問題，旁人毋庸置喙。原告以系爭房地抵押所得款項支付買賣資金，係天經地義。
⑷以被告稱原告以系爭房地貸款清償參加人之債務，餘款並未
交付參加人被告母親等語，以此原告實際支配抵押貸款之事實，恰足以說明原告係實質所有權人。蓋若僅係借用原告名義，何以原告而非參加人可以實際支配抵押貸款？遑論參加人自陳對於抵押貸款之金額、還款情形等一無所知，足認被告辯稱參加人是實質所有權人，系爭房地僅借名登記於原告名下云云，並非事實。
⑸被告辯稱系爭房地向由參加人出租及收取租金，原告並未實
際管領系爭房地云云。然查參加人之台北銀行帳戶存摺摘要欄諸多「CD轉收」項目，無法確認係租金收入。實情係原告於93年間購得系爭房地後，因忙於工作，無暇管理使用及收益，僅於94年1月19日辦理戶籍遷入，於95年間出售後即於同年5月23日遷出。
⒉關於95年買賣契約部分⑴被告辯稱系爭買賣契約係假買賣，應負舉證責任。實情被告
於95年間向原告表示有意願購買系爭房地，在參加人主導下，兩造於同年1月15日議定以935萬元為價金，並以5萬元作為訂金。因參加人希儘速處理，原告基於信賴及便宜行事同意先書立土地及建築改良物買賣所有權移轉契約書，95年1月20日由台北市稅捐稽徵處士林分處收文；1月31日應被告要求製作假合約；3 月1日完稅後，原告要求簽立正式契約；3月16日辦畢移轉登記。則以被告確有受領系爭房地，自應依約交付買賣價金。
⑵被告雖辯稱系爭買賣關係係通謀虛偽意思表示，合約書僅供
銀行核貸之用云云。惟若僅供銀行核貸之用，有何簽立二份內容不同的契約書之需要？正因為真正合約內容與提供銀行核貸所用者不同，才有二份內容不同的合約書。
⑶且原告於95年1月15日確有收受被告給付定金5萬元，此有買
賣契約第2條第1款：「本契約成立同時乙方以價款一部分新台幣伍萬元整（95年1月15日已付現金）為定金給付甲方而甲方已將該定金如數領訖是實。」字樣並經被告用印確認為證，被告辯稱未給付任何款項，並非事實。
⑷被告自陳代償抵押貸款490萬元，可證兩造間買賣關係屬實，
及參加人亦知悉原告以系爭房地辦理抵押貸款，然並無異見。
㈢對於參加人所述，意見如下。
⒈參加人稱其一直設籍於系爭房地住址，最近才遷到彰化云云
，並非真實。參加人95年7月28日以前設籍於台北市○○區○○里00鄰○○路00號二樓，直至95年間被告受移轉登記系爭房地後，才遷籍至系爭房地住址。
⒉參加人稱原告未給付伊買賣價金云云。然原告於93年10月7日
確有匯款100萬元至參加人之帳戶；並於同年月22日清償參加人之抵押貸款本息239萬2108元。至於參加人雖證稱該100萬元匯款係自黃紹裘之存款而來，用以偽造交易金流等語，應提出黃紹裘之存摺交易明細佐證。佐以參加人之台北銀行帳戶交易明細可知黃紹裘於93年10月8日曾匯款80萬元予參加人，參加人應是記憶混淆，所述不可採信。
⒊參加人稱系爭房地權狀由其保管云云，並非事實，系爭房地
權狀於93年至95年期間係由原告所保管。此由原告於93年間申辦抵押貸款時提出所有權狀正本供銀行審核、94年間提出所有權狀正本於戶政事務所辦理遷入戶籍、95年1月20日送交買賣公契時親手繳還所有權狀等事實，可證權狀由原告保管。參加人雖稱伊僅出借權狀予原告，然其竟不知原告利用系爭房地辦理抵押貸款並遷入戶籍？顯違常情。參加人所述內容多處不合常理，不可採信。
㈣被告另稱以其名下汐止福德一路房產與參加人管領之系爭房
地互換，並由被告給付差價予云云。無論是否屬實，均與本件無關。且參加人之玉山銀行帳戶固有多筆10萬元現金按月存入，但以參加人為被告處理家務，此非無可能係交付生活費用或孝親之表示，或渠二人間另有債務關係。遑論500萬元僅以鉛筆書寫於存摺註記，總額也兜不攏，自難採信。
二、被告則以：㈠系爭房地於93年10月20日以「買賣」為原因辦理所有權移轉
登記，係基於通謀虛偽意思表示，且隱含參加人與原告間借名登記之法律行為，原告並非系爭房地之真正所有權人。
⒈實情係參加人之配偶黃紹裘曾以參加人之名義作保，於93年
間惟恐遭保證人責任波及；及避參加人名下有房產恐影響黃紹裘之退役軍人就養資格；並為規避繳納贈與稅，遂央請時為被告胞兄黃偉民女友之原告出借名義登記為系爭房地之所有權人，並於93年10月20日以買賣為登記原因辦理移轉登記。惟實際上原告與參加人間並無買賣關係存在，原告亦未交付價金，原告就系爭房地並無任何權利，僅登記名義人而已，自無處分權限。
⒉原告聲稱參加人當時無力負擔繳納國宅貸款本息云云，並非
事實。觀諸參加人之台北銀行存摺可見系爭房地於93年間租金所得每月已達4、5 萬元之譜，足以負擔每月2萬餘元國宅貸款本息有餘。遑論參加人之配偶黃紹裘尚有領取退役軍人就養給付。
⒊參加人承購系爭房地之國宅貸款於93年間尚有412萬1236元本
息尚未清償。因為製造買賣關係之假象及塗銷國宅貸款法定抵押權（第一順位抵押權），由原告於93年10月7日匯款100萬元至參加人帳戶，及參加人於93年10月8日向台北銀行辦理抵押貸款239萬元（第二順位抵押權），及黃紹裘於93年10月8 日匯款80萬元至參加人帳戶（被證4，本院卷第179頁）。參加人即以前開資金一次清償國宅貸款本息。
⒋迨移轉登記辦畢後，原告於93年10月22日以系爭房地設定最
高限額抵押權向台北銀行申貸720萬元，其中239萬2108元用來清償參加人先前向台北銀行抵押貸款239 萬元本息；及原告自行取回伊先前匯給參加人100萬元款項；及期前清償抵押貸款本金230萬元。餘額150萬7892元則保留用來支應每月所需償還金額。
⒌據上可知，實際上原告並未終局支出任何資金購買系爭房地
，即無所謂「給付參加人100萬元及代償貸款本息239萬餘元」一情。僅形式上有資金流向之假象而已。縱使該100 萬元及代償239 萬元均屬買賣價金之一。但以系爭房地於86年承購時總價係511 萬1366元，於93年10月間僅土地部分之公告現值已達473萬8285元，市價更遠高於此，豈可能原告僅須給付339 萬元後即無須繼續給付？直言之，原告雖稱93年間移轉登記係基於真實買賣關係，惟買賣契約何在、價金為何、如何履行等節，均有未明。原告自應舉證說明。
⒍且系爭房地無論移轉登記於原告名下前後，均由參加人管理
及使用收益，稅賦亦由參加人負擔。以原告從未實質使用收益系爭房地，及對於系爭房地之使用情形一無所知乙情觀之，亦足以推論原告並非實質所有權人。
⒎是以原告並未就系爭房地支出任何資金，及系爭房地於移轉
登記於原告名下以後，實際上仍由參加人使用收益，足以推論93年間移轉登記應係借名登記。參加人與原告間並無買賣及移轉所有權之真意存在。原告自不因此取得系爭房地之所有權。
㈡兩造於95年3 月16日就系爭房地以買賣為原因所為之所有權
移轉登記，係通謀虛偽意思表示，隱含終止參加人與原告間借名登記契約，變更登記名義人為被告之意思，兩造間並無買賣關係存在，原告無權請求被告給付買賣價金。1.95年間，參加人惟恐借用原告名義將來有滋生糾紛之虞，決意改借用被告名義登記房產。乃指示原告以買賣為原因將系爭房地移轉登記於被告名下；尚積欠抵押貸款本金490 萬元【計算式：720－230＝490 】，則於辦畢移轉登記後，以被告名義向台北銀行申貸清償，並由參加人負責繳納抵押貸款本息（直至被告與參加人另約定互易房產，由被告承擔該抵押債務作為給付房價差額為止）。系爭房地仍繼續由參加人管理使用。
⒈被告就系爭房地從未取得任何權利或負擔任何義務。被告做
為系爭房地之登記名義人，非因被告有購買系爭不動產之意願，而係配合參加人指示，否則被告已於92年間自行購置汐止福德一路房地，且長年旅居日本，並無購買系爭房地之必要，何必購買卻以負擔沉重為由要求延緩付款？⒉原告主張兩造於95年3月1日就系爭房地訂有買賣契約，約定
價金935萬元，已給付定金5萬元，應於95年3月1日再給付50萬元，辦畢移轉登記後再給付880萬元（原證1，土地房屋買賣契約書）。然被告另執有兩造於95年1月31日共同簽署之土地房屋買賣契約書，其上記載買賣價金為1000萬元、契約成立時買方已給付定金100萬元為價金一部、於95 年2月28日前再給付原告價金100萬元、餘款於95年3月10日前付清（被證6）。
⒊然由95年間辦理系爭房地移轉登記時所出具之建築改良物買
賣所有權移轉契約書（即公契，見本院卷第153頁）上載簽署日期為95年1月20日，及土地建物登記謄本所載登記原因發生日期為95年1月20日（見本院卷第159、163頁），顯見前開二份買賣契約書做成時間均後於辦理移轉登記時所簽署之「建築改良物買賣所有權移轉契約書」。然而，若兩造間確有買賣關係存在，並已簽署建築改良物買賣所有權移轉契約書，於11日後簽署第一份「土地房屋買賣契約書」，1個月後又簽署第二份「土地房屋買賣契約書」，且二份「土地房屋買賣契約書」就價金、定金、付款之約定均大相逕庭，可疑均非真實。反而，若將前開「土地房屋買賣契約書」均理解為配合銀行申貸所需而製作，因此作成日期才晚於「建築改良物買賣所有權移轉契約書」之簽署日期，且有內容不同的二份土地房屋買賣契約書存在，則較合理。
⒋原告稱基於信賴及便宜行事，僅收定金即同意簽立土地及建
築改良物買賣所有權移轉契約書，送件辦理移轉登記，真正買賣契約書則遲至95年3月1日始簽署云云。然原告當時尚未與黃偉民成親，與被告間尚難謂有信賴關係，豈可能僅收定金即同意辦理移轉所有權？且觀諸原告僅以參加人「希儘速辦理」即同意辦理不動產移轉登記，就參加人指示終止借名登記關係並移轉登記予被告，僅得配合辦理，而無置喙餘地足以證明系爭房地之管理處分權限屬參加人所有，原告僅為借名登記之出名人。
⒌況查台北銀行授信申請書所載，可推知原告於93年間持以向
台北銀行申辦抵押貸款之不動產買賣契約書，其上買賣價金應為900萬元（參被證9，本院卷第211頁）。以此觀之，無論95年買賣契約之價金係935萬元或1000萬元，與93年買賣契約之價金僅相差35萬至100萬元而已。是縱使被告未給付買賣價金予原告，僅原告自承台北銀行抵押貸款餘額490萬元係由被告代償，已使原告得以免除490萬元負債。則在參加人未向原告追討買賣價金之情形下，原告因此獲得490萬元利益，遠高於35萬元至100萬元。如此，原告有何立場向被告追索買賣價金？㈢系爭房地於93年間以買賣為原因辦理移轉登記，實係隱含原
告與參加人成立借名登記契約關係之意思；於95年間以買賣為原因辦理移轉登記，則隱含參加人終止與原告間借名登記契約，及參加人與被告成立借名登記契約關係之意思。則依民法第87條規定（表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定），應認93年間買賣及所有權移轉登記無效，而借名登記則屬有效，原告僅為登記名義人；95年間買賣及所有權移轉登記同屬無效，隱含之終止借名登記契約，及改借用被告名義登記之借名登記契約則屬有效。以此，兩造間既無買賣關係存在，原告自不得據以請求被告給付買賣價金。
㈣參加人、被告及胞兄黃偉民等人，原本共同居住於汐止水源
路房地。迨參加人於86年間承購國宅即系爭房地後，參加人才將戶籍遷入系爭房地之住址。嗣於92年間，被告購買汐止福德一路房地，並邀同參加人及黃紹裘、胞兄黃偉民之子黃威傑遷至汐止同住。黃紹裘過世後，被告於99年間邀同參加人遷至彰化市同住，黃威傑則繼續居住於汐止福德一路房地。因黃威傑久居汐止福德一路房地，參加人遂與被告商議以系爭房地交換汐止福德一路房地，並將汐止福德一路房地贈與黃威傑。被告為避免參加人吃虧，協議系爭房地做價2000萬元、汐止福德一路房地做價1000 萬元，被告須給付1000萬元價差予參加人，給付方式為500萬元以被告負責清償原先抵押貸款本息抵充，其餘500 萬元自103年6月4日起每月固定轉帳或存入現金10萬元至參加人之玉山銀行彰化分行帳戶（帳號0000000000000號）。被告迄至106年5月3日止，已給付參加人合計310萬元。並於106年10月31日、同年11月2日以面額120萬元支票、現金存款30萬元、匯款40萬元交付參加人，至此差價其中500萬元給付完畢。抵押貸款原本即以被告為債務人，則由被告繼續清償。應認原先借名登記關係已經終止，被告取得系爭房地之權利。
㈤並為答辯聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔；⒊若受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。
三、參加人則以㈠兩造受移轉登記系爭房地，均係基於借名登記關係。以買賣
為登記名義，係為掩飾「假買賣、真借名」之事實所為。買賣契約書僅供申辦貸款以之清償債務之用，用以營造金流之表象，當事人間並無受買賣契約拘束之意。
㈡依91年2月15日修正之國軍退除役官兵就養安置辦法第7條第1
項第5款明文排除「全家人口所有之土地及房屋公告現值合計超過650 萬元者」之就養資格，此後陸續有退役官兵被取消就養安置資格，參加人因此擔心黃紹裘之就養資格因其名下系爭房產而受影響，因認有借名登記之必要，應屬通常。㈢系爭買賣契約書記載「訂約日期95年3月1日」、「定於95年3
月1日乙方續付給甲方50萬元整」等字，然被告實際上並未依該契約文字履行，可知當事人從未把該契約書所載內容當真，否則豈能於契約書上記載不打算履行的文字？又契約書另記載移交期限及「不得拖延移交」，然原告從未占用系爭房地，又豈能拖延？凡此均可見系爭買賣契約書只是為製作而製作，並非真實約定，應屬通謀虛偽意思表示。此外，原告自95年起至108年為止，長達13年期間從未曾向被告請求履行債務，亦徵原告明知兩造間並無買賣關係存在。參以原告之配偶黃偉民所寄發之存證信函（原證12），可見被告對於原告之本件主張極為憤怒且莫名其妙。惟若被告果真積欠原告債務，衡情應避之唯恐不及，豈會反而憤怒不已，益見原告主張悖於常理。
㈣參加人於系爭不動產移轉登記於被告名下之期間，本於系爭
不動產之真實所有權人之地位，與被告成立互易及找補價差之協議：約定參加人將已登記在被告名下之系爭房地權利讓與被告，被告則將汐止福德一路房地所有權移轉登記予參加人指定之人即原告配偶之子黃威傑，並補償參加人價差1000萬元。則以參加人以已登記在被告名下之系爭房地與被告之房產互易，可徵被告清楚知悉參加人保有系爭房地之實質權利，被告僅係登記名義人。否則被告豈會願意與參加人約定互易及找補價差？更實際履行協議將汐止福德一路房地移轉登記於原告配偶之子黃威傑名下？㈤本件糾紛係因參加人借用名義而起，參加人對於多年瑣碎事
務及細節，記憶未必精準，但參加人借用兩造名義，確實均有徵得兩造同意。關於系爭房地事宜多由參加人之配偶黃紹裘處理，參加人並未詳細知悉所有細節，惟黃紹裘仍會辦理情形告知參加人，參加人所述，並非傳聞。原告徒以參加人稱沒有直接參與等語，主張參加人所述屬傳聞云云，係斷章取義，無足採憑。
㈥系爭不房地之權狀始終由參加人保管。原告雖稱其以權狀辦
理抵押貸款、遷入戶籍及移轉登記等事，可證權狀由其保管云云。實則，上開事務本須申請人提出所有權狀辦理，參加人提供權狀予原告辦理事務，用畢後即歸還參加人，無從以此佐證系爭房地權狀由原告保管。
㈦原告以參加人尚有其他親屬無須登記於原告名下，質疑參加
人所述不實。然移轉予子女仍有遭債權人追償之可能，尚須繳納贈與稅，既無法確保目的達成，自無可能選擇此徒增成本之方式。反觀原告與黃紹裘於法律上雖無親屬關係，然實際上相處猶如夫妻，因此才商請原告出借名義登記為系爭房地之所有權人。
㈧參加人甚感謝原告於93年間應參加人及其配偶黃紹裘之需求
，無條件出借名義供登記，及於95年間無條件配合參加人指示將系爭不動產移轉登記於被告名下。本件或許因參加人與被告互易系爭不動產與汐止房地後，因被告遲未將汐止房地移轉登記予黃威傑，致生不滿。然而，被告之所以遲至110年間始將汐止房地移轉登記予黃威傑，實係參加人認為黃威傑年紀尚輕，心性未定，唯恐其驟然獲得財產，會不知珍惜，或因此怠於勤奮努力，才要求被告暫緩辦理移轉登記所致。茲已辦畢汐止房地產之移轉登記至黃威傑名下，然原告仍堅持本件訴訟，實甚遺憾。
三、兩造不爭執事項：㈠坐落臺北市○○區○○段○○段00000○號建物（門牌號碼臺北市○○
區○○路○段00號8樓房屋），及同段828地號土地應有部分（權利範圍57／13000 ），為參加人參加人於86年Il月25日向臺北市政府購買之國民住宅。
㈡系爭不動產於93年10月20日以買賣為原因由參加人移轉登記為原告所有。
㈢系爭不動產於95年3 月16日以買賣為原因由原告移轉登記為被告所有。
四、本件爭執事項：㈠參加人於93年10月20日，以買賣為原因將系爭不動產移轉登
記於原告名下，是否基於買賣契約？原告是否為系爭不動產真正所有權人直至95年3月16日？㈡原告於95年3 月16日，以買賣為原因將系爭不動產移轉登記
於被告名下，是否基於買賣契約關係？原告請求被告給付價金餘款440萬元，有無理由？
五、得心證之理由：㈠本件原告主張兩造於95年3月1日，就系爭房地訂立買賣契約
，約定總價為935 萬元，然被告除以為原告清償抵押貸款方式給付490萬元及交付定金5萬元外，迄未給付原告其餘440萬元，經原告於108年12月30日以彰化曉陽郵局000178號存證信函催告未獲置理等情，業據原告提出土地房屋買賣契約書、土地及建物登記謄本、建築改良物買賣所有權移轉契約書、存證信函、彰化市調解委員會調解筆錄等件為證（見本院卷第63至第77頁）。就此，被告則以系爭房地原先僅借名登記於原告名下，原告並非系爭房地之實質所有權人，自無處分權限；原告於95年間將系爭房地登記於被告名下，係基於參加人黃周碧蓮之指示，登記原因「買賣關係」實際上並不存在，原告以買賣關係請求被告給付買賣價金，為無理由等語置辯。本院綜觀兩造前開主張及說明，整理如上揭兩造爭執事項所示爭點，判斷如下。
㈡按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他人名
義登記，而仍由自己管理、使用、收益及處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，應賦予無名契約之法律上效力，並依民法第529條規定，適用民法委任之相關規定（最高法院99年度台上字第1662號民事判決參照）。次按證明借名登記契約成立之證據資料，不以直接證據為限，倘綜合其他情狀，證明由一方出資取得財產登記在他方名下後，仍持續行使該財產之所有權能並負擔義務者，非不得憑此等間接事實，推理證明彼等間存有借名登記契約（最高法院109年度台上字第222號民事判決參照）。是以判斷借名登記契約存否，除確有借名登記契約存在之直接證據外，非不得由係何人出面洽簽契約及出資購買，或辦理貸款、繳納稅捐、出租他人，及所有權狀由何人保管等間接證據推認之。申言之，若借名登記契約之當事人間並無書面契約可佐，仍得以由何人出資、管理使用收益等客觀事實，推論兩造間有無借名登記關係存在。倘登記名義人就登記為其所有之財產，任令他人管理使用收益，並由該他人持有財產證明文件等異於常態之事實，無法提出合理可信之說明，即得推論雙方間有借名登記關係存在。
㈢經查：
⒈被告於其答辯所主張前開事實，業據其提出國宅買賣及貸款
契約、買賣所有權移轉契約書、土地及建物所有權狀、參加人之台北銀行活期存款交易明細、國宅貸款分期還款憑單等件為證（見本院卷第131至第137頁、第167至第185頁、第187頁）。可知系爭房地原先確屬參加人黃周碧蓮所有，於93年間以買賣為原因移轉登記於原告名下。
⒉至於原告稱參加人於93年間因無力繳納貸款本息遂出售系爭
房地予伊云云。則以原告主張與參加人間有買賣關係存在，以此取得系爭房地之所有權，自應由原告就其主張與參加人間有買賣關係存在之事實，負舉證責任。惟觀諸原告迄至本院言詞辯論終結，始終未能就伊與參加人間買賣關係之價金數額為何加以說明，僅一再表示合約尚未找到等語。以此就買賣契約之基本要件尚無法明確說明一情，已難令本院信其主張屬實。
⒊至於原告稱伊於93年10月7日自其合作金庫銀行帳戶轉帳100
萬元至參加人台北銀行帳戶，固據其提出存款存摺交易明細為佐（見本院卷第83頁、第179 頁），被告對此亦不爭執，堪信屬實。惟查原告旋於轉帳後之同年月22日以系爭房地辦理抵押貸款720萬元，並於同日轉出100萬元至他處，有原告之台北銀行帳戶交易明細可佐（見本院卷第423 頁），則原告是否確有給付參加人100萬元，或該100萬元款項流動實際上僅為製作買賣之假象而已，誠非無疑。
⒋又原告雖向台北銀行申辦抵押貸款720萬元，並以其中239萬2
108元清償參加人先前貸款本息（見本院卷第423 頁）。然查該筆台北銀行貸款係以系爭房地抵押所得，最終由被告黃怡娟承擔，顯示原告就購買系爭房地，實際上並未支出分文，顯然有違常情。蓋若以抵押貸款所得即可輕易填補買賣價金所需而有餘，實難以想像出賣人有出賣標的物之必要。
⒌至於原告雖稱參加人表示伊無力繳納國宅貸款云云。然查參
加人於本院結證稱：「（問：房子抽到後有無住進去？）有，差不多2、3年。之後我就住在被告汐止的房子，系爭房屋我分租給學生，一個月租金約4、5萬元，包含一個車位。」等語（見本院卷第253 頁），核與參加人之台北銀行存款存摺明細顯示92年後有款項按期匯入之紀錄相符（見本院卷第177至第185頁，註記「CD轉收」部分），堪信屬實。然查參加人於93年間就國宅貸款部分每月僅須繳款2 萬餘元，衡之租金收入每月高達5 萬元之譜，實難認為參加人當時有無力負擔國宅貸款本息之情事存在。遑論原告於系爭房地移轉登記於其名下後，旋於93年10月22日以系爭房地設定最高限額抵押權向台北銀行申貸得款720 萬元。則以原告利用系爭房地可輕易貸得720 萬元，較諸參加人之國宅貸款於93年間僅欠本息412萬1236元（見本院卷第179頁），顯見僅以系爭房地之價值已足敷抵償貸款餘額且有餘，參加人顯無賤價出賣系爭房地之必要。則本於合理交易評估，實難信原告主張屬實。
⒍關於被告辯稱參加人為避免名下系爭房產影響其配偶黃紹裘
之退役軍人就養資格，及避免系爭房地因保證人責任遭債權人追償，乃將系爭房地借名登記於原告名下云云。就此原告固以國軍退役官兵就養安置辦法第7條第5項說明已出嫁之女兒不列入全家人口，指摘系爭房地若登記於女兒名下仍無礙於就養資格，若系爭買賣係假買賣，應登記於被告名下較合理云云。然查前開辦法於91年修正時始增列已出嫁之女兒不列入全家人口之規定，此前並無排除出嫁女兒屬全家人口之一。本院審酌一般人未必均諳相關規定，未必知悉前開辦法於91年間之修正，難免以訛傳訛，是參加人稱為保持黃紹裘之退役軍人就養資格，乃將系爭房地借名登記於家屬以外之人即原告名下，尚孚常情。
⒎佐以，據原告自陳其配偶黃偉民著書立說，於87年間收入頗
豐。衡諸參加人就系爭房地自原告處僅獲得100 萬元，難以想像若非為規避系爭房地登記於家屬名下有遭追償或損及就養資格之虞，參加人何不將系爭房地賣予具有相當資力之黃偉民，反而賤賣予原告。以此觀之，足認參加人應係基於特定原因，刻意迴避將系爭房地登記於其至親家屬名下，乃借用原告名義登記系爭房地，實質所有權人仍為參加人。
⒏再以系爭房地於93年間移轉登記於原告名下以後，既仍由參
加人管理及收取租金，有參加人之台北銀行存摺內頁可佐（見本院卷第181至第185頁），以此由原告管理使用系爭房地之事實，與「出名人僅出借名義，仍由借名人實際管理使用財產」之借名登記通常表現形式若合符節，非不能推論參加人為系爭房地之實質所有權人，系爭房地僅借名登記於原告名下。至於原告雖稱伊利用系爭房地申辦抵押貸款，並於94年間將戶籍遷入系爭房地之住址，可證其有管理使用系爭房地之事實。但以原告之資力若未申辦抵押貸款，顯然無法負擔系爭房地之價值，而申辦貸款恆須提出所有權狀為佐，自不能僅以購買房地申辦貸款時有提出所有權狀，即認權狀由何人保管，非無可能係參加人為製作金流所需，而出借權狀供原告申辦貸款，辦畢後即收回，尚難以此遽謂93年至95年期間係由原告保管系爭房地權狀。較諸參加人利用系爭房地出租他人收取租金，以此長期使用事實，自應認為系爭房地於93年至95年間由參加人使用，較值採信。
⒐原告另主張被告無法證明原告與參加人間有借名登記契約存
在云云。惟親屬間無論贈與或借名，因親情及信任關係，衡情鮮有事先預立或事後補立書面字據者，是此類贈與及借名登記關係存否之認定，鑑於取得相關之證據不易，依首揭論述，自非不可以由何人出資、何人管理使用收益、由何人持有財產證明文件等事實，佐以經驗及論理法則綜合認定以證明其與登記名義人間確有借名登記之合意存在。查原告之配偶黃偉民為參加人之長子，原告於93年間已與黃偉民同居多年，在參加人與原告原先關係親密之情形下，實難以要求渠等提出成立借名登記之證明文件。但以系爭房地由參加人長期管理使用之事實，衡諸經驗及論理法則，足以推論兩造間就系爭房地有借名登記之概括合意。佐以原告亦不能就其與參加人之間確有買賣關係存在之事實舉證以實其說，本院難以遽為對其有利之認定。是參加人於93年間將系爭房地登記於原告名下，係基於借名登記關係，實質所有權仍屬參加人所有，堪予認定。
㈣系爭房地借名登記於原告名下，業如前述，原告僅為登記名
義人，就系爭房地自無處分權限。是兩造固然於95年間就系爭房地書立買賣契約。姑不論95年間買賣契約之價金究竟為何，及兩造間買賣關係究竟應以原證1買賣契約書或被證6買賣契約書判斷（分別見本院卷第63頁、第189 頁）。但以系爭房地係借名登記於原告名下，衡情為兩造所明知。然兩造竟就不屬於渠等所有之系爭房地訂立買賣契約，並約定交付期限及拖延交付之罰則，顯見兩造並無依約履行之誠意。遑論兩造就系爭房地先後書立內容不同、惟均經署押之買賣契約文件，益徵買賣契約書不足以作為兩造間買賣關係存在之依據。是系爭買賣契約，屬通謀虛偽意思表示，應堪認定，揆諸民法第87條規定，應屬無效。佐以兩造於95年間書立買賣契約書，原告迄至108年12月30日始以存證信函向被告主張權利，以此原告長期怠於行使權利，非不得認為原告明知實際上並無買賣關係存在，始長期不主張權利。則原告以無效買賣契約主張被告負欠其價金債務，請求被告給付買賣價金，為無理由，應予駁回。
㈤從而，以系爭房地之所有權雖登記於原告名下，然原告實際
上並未管理使用系爭房地，反而係參加人出租房地收取租金，相關稅賦亦由參加人繳納，非不得認為參加人係系爭房地之實質所有權人，僅借名登記於原告名下。且參加人確有將財產登記予他人之動機。而原告實際上未支出任何資金購買系爭房地。復原告未能就其與參加人間就系爭房地隻買賣價金數額加以說明。以上諸情互核，足認系爭房地於93至95年間僅借名登記於原告名下，參加人方為系爭房地之真正所有權人。是兩造固然於95年間書立買賣契約書，惟並無依約履行之誠意，反而隱含改借用被告名義之意思，應屬通謀為虛偽意思表示而屬無效。是95年間買賣契約書，自不拘束兩造。原告據以請求被告給付買賣價金440萬元及利息，洵屬無據。
六、綜上所述，系爭房地於93至95年間雖借用原告之名義登記，惟原告仍非系爭房地之所有權人，仍以參加人為系爭房地之實質所有權人。故原告與被告於95年間就非屬自己財產之系爭房地訂立買賣契約，觀諸兩造均無依約履行之誠意，足以認定該買賣契約屬通謀虛偽意思表示，而屬無效。則原告主張依買賣契約請求被告給付買賣價金餘額440萬元及利息，自屬無據，不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據暨所提之攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78 條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 15 日
民事第三庭 法 官 林于人以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 15 日
書記官 卓千鈴