臺灣彰化地方法院民事判決110年度訴字第955號原 告 陳延旭被 告 莊美雪兼 訴 訟代 理 人 莊惠昇上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，本院於民國111年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項（本件所有被告下合稱被告，單指一人則逕稱其姓名）：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一，或該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第5款分別定有明文。復按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。所謂必須合一確定，固係指在法律上有合一確定必要之固有必要共同或類似必要共同訴訟而言；惟原告對於多數被告提起共同訴訟之各訴訟標的須否審理及有無理由，在程序法上係以其對於其中一人之另一訴訟標的有無理由為先決條件，該先決之訴訟標的即為共同訴訟各人訴訟標的之共同基礎，且於多數被告間就不同訴訟標的在實體法上有應為一致判斷之共通事項者，為確保裁判解決紛爭之實際效用，倘作為共同基礎之先決訴訟標的為無理由，共同訴訟各人之訴訟標的當不宜割裂處理，於此情形，自可與在法律上有合一確定之必要同視，以求裁判結果之一致性及達到統一解決紛爭之目的；縱訴訟標的對於共同訴訟之各人，法律上未規定其中一人所受本案判決之效力可及於他人，亦非不得類推適用上開條款之規定（最高法院98年度台上字第1283號判決要旨參照）。經查本件原告起訴原聲明：1.確認莊美雪就系爭土地（詳後述）無優先購買權存在。2.莊美雪應塗銷前項系爭土地所有權移轉登記等語。嗣後追加莊惠昇為被告，並變更聲明為：1.確認莊美雪就系爭土地無優先購買權存在。2.莊惠昇應塗銷民國1l0年10月13日系爭土地之移轉登記，回復土地所有權予莊美雪。3.原告向執行法院就系爭執行程序（詳後述）拍定案件，繳納尾款新臺幣（下同）555,600元後，向地政機關申辦土地所有權登記，併塗銷莊美雪回復所有權後之登記等語（本院卷第85頁）。原告提起本件訴訟目的，無非係請求移轉登記系爭土地予己，然系爭土地目前業已登記於莊惠昇名下，若不以莊惠昇為被告，請求塗銷系爭土地之移轉登記，回復土地所有權予莊美雪，併塗銷莊美雪回復所有權後之登記，無從達其目的，是依其主張之事實及訴訟目的，應認其各項請求，無從割裂，且對莊美雪應合一確定。復核諸前開追加莊惠昇為共同被告所請求之基礎事實，與起訴主張之基礎事實同一，且追加被告後均可利用現有之訴訟資料，而無礙於被告防禦權之行使，核與上開規定相符，揆諸前開說明，應予准許。
貳、兩造陳述：
一、原告主張：㈠本院109年度司執字第51352號清償債務執行事件（下稱系
爭執行程序）就訴外人即債務人莊惠景名下坐落彰化縣○○鄉○○段000000地號土地全部(下稱系爭土地)，於110年8月18日公開拍賣競價結果，由伊以688,800元最高價得標，並當場繳足保證金133,200元。
㈡莊美雪竟具狀片面主張就系爭土地有依同樣條件優先購買
權，莊美雪優先購買權是否真實存在？所提文書真實性為何？執行法院無實體審認權，從而准許被應買。
㈢系爭土地經伊拍定，莊美雪主張優先購買權存在，舉證責
任在莊美雪，須提出具體證明以實所說，如不能證明，視為優先購買權事實不存在，應塗銷系爭土地所有權移轉登記，還伊公道。為此，爰依提起本件訴訟等語，㈣並聲明：1.確認莊美雪就系爭土地無優先購買權存在。2.
莊惠昇應塗銷在1l0年10月13日系爭土地之移轉登記，回復土地所有權予莊美雪。3.原告向執行法院就系爭執行程序拍定案件，繳納尾款555,600元後，向地政機關申辦土地所有權登記，併塗銷莊美雪回復所有權後之登記。
二、被告辯稱：㈠莊美雪於110年9月17日取得所有權登記後，即於同年10月1
3日將土地所有權以買賣之方式，轉讓予莊惠昇，系爭土地目前確屬於莊惠昇善意取得，基於法律有保護善意第三人原則，則本件縱經法院判決確認，亦不能除去原告不安之狀態，即難認有受確認判決之法律上利益。
㈡原告起訴主張對莊美雪優先購買權是否真實存在、真實性
為何等均有主觀上之懷疑，但莊美雪提示有優先購買權的文書證明等證據事實供法院審查，此純屬莊美雪行使法律權利之行為，是否得以調閱前開文件，其職權機關屬執行法院。因此設若原告認執行法院無實體審認權，而准許伊應買而有侵害其法律利益者，依行政訴訟法第2條、第4條第1項、第2項所定，自應循訴願法、行政訴訟法之救濟程序，對執行法院准許原告應買的行政處分決定，進行應有之訴訟程序，始符合審判權。故本件原告應改行行政爭訟程序等語。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
參、不爭執事項（本院卷第135頁，並依本判決論述方式修正之）：
一、系爭土地與其上彰化縣○○鄉○○路000巷00號未辦保存登記建物（下稱系爭建物）均原屬莊惠景所有，莊惠景於101年間將系爭建物出售予莊美雪（本院卷第89頁至第90頁、執行卷）。
二、系爭土地經拍賣，原告於110年8月18日以688,800元得標。
三、莊美雪經執行法院110年8月19日通知，於110年8月25日向執行法院聲明優先購買，經執行法院認定符合民法第425條之1規定，並得依土地法第104條主張優先購買權，遂於110年9月7日通知莊美雪。莊美雪收受通知後，則於110年9月13日繳足拍定金額688,800元。執行法院於110年9月14日核發移轉證書（下稱系爭移轉證書），莊美雪收受後持系爭移轉證書以拍賣為原因，於110年9月17日將系爭土地所有權移轉登記為莊美雪所有（下稱系爭拍賣登記，本院卷第41、49、67至74頁、執行卷）。
四、莊美雪於110年10月13日將系爭土地以買賣為原因移轉登記予莊惠昇（下稱系爭買賣登記，本院卷第79頁）。
肆、本院之判斷：
一、莊美雪就未辦保存登記系爭建物占用系爭土地情形，得否適用或類推適用民法第425條之1成立推定租賃關係？㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。復按民法第425條之1規範目的在於調和房屋所有人與土地所有人間之關係，使原同屬一人所有之土地及房屋，不因土地或房屋讓與他人，或土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，房屋成為無權占有土地，即側重於房屋所有權與土地利用權一體化之體現，基於保護房屋既得使用權之原則，因而肯認土地使用權不因房屋、土地所有權之嗣後變動而受影響。未辦所有權第一次登記之建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，且與前開側重房屋所有權與土地利用權一體化及房屋既得使用權保護原則之法律狀態，並無不同（最高法院99年度台上字第1723號、100年度台上字第2103號、102年度台上字第580號、102年度台上字第2204號、106年度台上字第709號判決，臺灣高等法院暨所屬法院106年法律座談會民執類提案第14號問題㈠審查意見及結果要旨參照）。
㈡經查系爭土地與其上未辦保存登記之系爭建物均原屬莊惠
景所有，莊惠景於101年間將系爭建物出售予莊美雪，莊美雪係取得系爭建物之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依前揭說明，應認莊美雪就未辦保存登記系爭建物占用系爭土地情形，得類推適用民法第425條之1成立推定租賃關係。
二、莊美雪得否依土地法第104條規定對系爭土地享有優先購買權？㈠按土地法第104條第1項規定基地出賣時，地上權人、典權
人或承租人有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院49年台上字第1546號裁判、69年台上字第945號裁判、70年度台上字第1538號、第698號、78年度台上字第483號判決要旨參照）。
且土地法第104條第1項優先購買權具物權之效力，該規定所示之承租人，係本於意定租地建屋契約而占有基地之情形，與民法第425條之1第1項規定推定有租賃關係有別。
依民法第757條規定「物權除依法律或習慣外，不得創設」意旨，自不宜擴張解釋或類推適用各該規定於推定租賃關係之情形（本院106年法律座談會民執類提案第14號問題㈡審查意見及結果參照）。
㈡查莊美雪就未辦保存登記系爭建物占用系爭土地情形，固
得類推適用民法第425條之1成立推定租賃關係，然依前揭說明，民法第425條之1第1項規定推定租賃關係亦不得適用或類推適用土地法第104條規定主張優先購買權，故莊美雪據此主張有優先購買權，係屬無據。
三、原告主張其為系爭土地之拍定人，得請求莊惠景移轉系爭土地所有權登記，併塗銷莊美雪系爭拍賣登記，有無理由？㈠按強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即以債務人
為出賣人，拍定人為買受人（由執行法院為代債務人出賣之人），此在執行法院通知優先購買權人是否優先購買，經優先購買權人表明優先購買，執行法院即予同意優先購買之情形亦然。此際即應認優先購買權人與執行法院間就買賣標的物及價金已意思表示合致，並基此債權契約，進而為移轉所有權登記之物權行為。而因執行法院於拍賣公告時已加註優先購買權人有優先購買之權，則執行法院於開標時雖宣示原告「得標」，然其意乃為倘優先購買權人確定不行使優先購買權時，即與原告成立買賣契約之意，此亦為投標人閱覽拍賣公告時所知悉，是以在有優先購買權人之拍賣，執行法院開標時，並非即為執行法院與投標人訂立買賣契約之時點，應認執行法院為拍定之意思表示，係以優先購買權人行使優先購買權時即不為拍定之解除條件（最高法院107年度台上字第1426號判決、97年度台上字第1071號判決、100年度台抗字第947號裁定要旨參照）。
㈡查莊美雪經執行法院110年8月19日通知，於110年8月25日
向執行法院聲明優先購買，經執行法院同意，遂於110年9月7日通知莊美雪；莊美雪收受通知後，則於110年9月13日繳足拍定金額688,800元，業經兩造不爭執於前。莊美雪與執行法院就買賣標的物即系爭土地、價金688,800元已意思表示合致，執行法院基此買賣契約，於110年9月14日核發系爭移轉證書，莊美雪收受後持系爭移轉證書以拍賣為原因，於110年9月17日為系爭拍賣登記。上開債權行為、物權行為均屬有效。
㈢再查系爭土地拍賣之公告上並無應買資格之限制（參執行
卷），亦即莊美雪之應買，並無法律規定之無效、違反強制或禁止規定或公序良俗之情形。又莊美雪固無從依土地法第104條規定對系爭土地享有優先購買權，已如前述，執行法院對此縱有誤認而准許承買，亦屬民法第88條意思表示錯誤之情形，在買賣契約當事人未有任何依法為撤銷之意思表示前，並不影響莊美雪與莊惠景間透過執行法院拍賣程序所訂立之買賣契約及物權移轉契約之效力。
㈣另執行法院於110年8月18日將系爭土地由原告拍定之意思
表示，因莊美雪行使優先購買權並經執行法院准許之解除條件成就而失其效力，則原告主張：其為系爭土地之拍定人，對莊惠景有移轉系爭房屋所有權之請求權存在，辦理土地所有權移轉登記予原告，併塗銷莊美雪所有權登記云云，並無足採。
四、原告主張莊美雪與莊惠昇間法律行為係通謀虛偽意思表示無效，得依序代位莊惠景、莊美雪請求塗銷系爭買賣登記，有無理由？㈠按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示
無效，民法第87條第1項前段定有明文。所謂通謀虛偽意思表示者，係指表意人與相對人雙方故意為不符真意之表示而言，若僅一方無欲為其意思所拘束之意而表示與真意不符之意思者，即難指為通謀而為虛偽意思表示（最高法院50年台上字第421號判決要旨參照）。次按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應就其所主張有利於己之此項積極事實負舉證之責。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院48年台上字第29號裁判、100年度台上字第415號判決要旨參照）。職是原告主張莊美雪與莊惠昇間法律行為係通謀虛偽意思表示無效，而為被告所否認，自應由原告負舉證責任。惟稽之原告前揭指摘所憑者，無非係以被告二人為姊弟關係，並質疑莊美雪應係向莊惠昇借名云云為據，卻未舉證以實其說，卷內亦無確切事證足資參佐，難認原告已盡舉證責任。
㈡再按民法第242條前段規定，債務人怠於行使權利時，債權
人因保全債權，得以自己名義行使其權利之先決條件，須債務人有此權利，始有債權人代位行使之可言。茲查：
⒈就原告主張代位莊惠景向莊美雪請求部分：
⑴執行法院將系爭土地由原告拍定之意思表示，因莊美
雪行使優先購買權並經執行法院准許之解除條件成就而失其效力，已如前述，則原告無權請求莊惠景移轉系爭土地所有權，即無可資保全之債權。
⑵又莊惠景與莊美雪間透過執行法院拍賣程序所訂立之
買賣契約及物權移轉契約均屬有效，業如前述，則莊美雪自取得系爭土地所有權，莊惠景已非所有人，不得依民法第767條第1項請求莊美雪塗銷系爭拍賣登記，原告亦無從代位莊惠景為請求。
⒉另就原告主張再代位莊美雪向莊惠昇請求部分：不論莊
美雪與莊惠昇間法律行為買賣及移轉所有權行為是否有原告所指通謀虛偽買賣情形，原告既無權代位莊惠景向莊美雪請求，更無從再代位莊美雪請求莊惠昇塗銷系爭買賣登記。
五、原告確認莊美雪優先購買權不存在，有無確認利益？㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利
益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第1240號裁判要旨參照）。
㈡原告對莊惠景無系爭土地移轉登記請求權存在，莊惠景亦
無權訴請莊美雪塗銷系爭拍賣登記，原告自無權代位莊惠景請求莊美雪塗銷系爭拍賣登記，或再代位莊美雪請求莊惠昇塗銷系爭買賣登記，均如前述，則本件縱經本院判決確認莊美雪就系爭土地無優先購買權，仍無以除去其不安狀態，難認有確認利益。
伍、綜上所述，原告請求1.確認莊美雪就系爭土地無優先購買權存在；2.莊惠昇應塗銷系爭買賣登記，回復土地所有權予莊美雪；3.向執行法院就系爭執行程序拍定案件，繳納尾款555,600元後，向地政機關申辦土地所有權登記，併塗銷莊美雪回復所有權後之登記等，均為無理由，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與判決結果不生影響，爰不予調查及一一論列，併此敘明。
柒、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 5 月 31 日
民事第一庭 法 官 徐沛然以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 31 日
書記官 游峻弦