臺灣彰化地方法院民事判決110年度重訴字第127號原 告 黃勝龍
黃勝義黃憲隆呂金秦世剛黃朱秀敏共 同訴訟代理人 劉邦遠律師被 告 黃瑞遠
黃錦銘
黃志賢黃勝勳黃勝煜黃文杰黃右君黃建彰共 同訴訟代理人 楊榮富律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國110年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠坐落彰化縣○○鄉○○○段○000地號土地為黃信章、黃勝龍、黃勝
義、黃瑞遠、黃錦銘、黃建彰、黃憲隆、呂金、秦世剛、黃朱秀敏、黃勝勳、黃志賢等12人共有(應有部分詳如附表一所示)；坐落彰化縣○○鄉○○○段○000○000○000○000地號土地為黃信章、黃勝龍、黃勝義、黃瑞遠、黃錦銘、黃建彰、黃憲隆、呂金、秦世剛、黃朱秀敏、黃勝勳、黃志賢、黃勝煜、黃文杰，黃右君等15人共有（上開541、542、545、546、548五筆地號土地，下合稱系爭土地，共有人之應有部分比例，如附表一所示）。
㈡查被告等人於109年9月7日委任中誠地政士事務所陳麗君以台
中東興路郵局第550號存證信函通知原告稱：「臺端與出售人黃信章、黃瑞遠、黃錦銘、黃勝煜、黃勝勳、黃志賢、黃文杰、黃右君係坐落彰化縣○○鄉○○○段○000○000○000○000地號土地之共同所有權人，今擬以其所有持分每筆合計117/216連同出售人坐落同段477地號(出售256/9216)、478地號(出售256/9216)、479地號(出售1/12)、544地號(出售1/12)、554地號(出售全部)土地，以總價新臺幣（下同）貳仟參佰肆拾壹萬元整出售予第三人。買賣條件：買賣標的478、479、554地號買賣價金146萬元整，其他515、546、548、477、54
5、541、542、544地號買賣價金新台幣（下同）2196萬元整。地上物由賣方於點交前全部拆除予買方，稅籍辦理註銷，拆除費用由買賣雙方各負擔一半，買賣標的554地號土地增值稅，依農業用地免增值稅申報辦理。台端依法有優先購買權，請台端於函到十五日內表示是否以同一價格同樣條件優先承買，逾期未回覆視同放棄優先購買權，本人將依約出售予第三人」等語，原告接獲上開存證信函後，乃於109年9月23日以草屯碧山郵局第78號存證信函回覆被告稱：「貴方於109年9月7日以台中東興路郵局第550號存證信函通知優先購買權函示之內容(土地坐落彰化縣○○鄉○○○段○000○000○000○000○000地號等伍筆；477、478、479、515、544、554地號等陸筆，合計壹拾筆土地)寄件代表人等只有541、542、545、
546、548等伍筆土地存在共有人關係，其餘陸筆非共有人關係，合先敘明。寄件代表人謹就共有關係等伍筆土地，主張優先購買權(價格：住宅區含建地目，每坪新臺幣貳萬元整即541、545、546、548地號等肆筆；道路用地542地號，每坪1萬元整，衍生之增值稅由賣方負擔)，主張優先承買。茲因前述被告通知優先承買之函件中有部分土地(第477、478、479、515、544、554地號)原告並非共有人，其亦通知原告優先購買，經原告以上開存證信函予以釋明後，被告乃又於109年10月6日以台中東興路郵局第668號存證信函通知原告稱：「台端與出售人黃信章、黃瑞遠、黃錦銘、黃勝煜、黃勝勳、黃志賢、黃文杰、黃右君係坐落彰化縣○○鄉○○○段○000○000○000○000地號土地之共同所有權人，今擬以其所有持分(每筆合計117/216)以總價2103萬0817元，將上開土地全部出售予第三人。買賣條件如附件所示。台端依法有優先購買權，請台端於函到十五日內，表示是否以同一價格同樣條件優先承買，逾期未回覆，視同放棄優先購買權，本人將依約出售予第三人。」，原告接獲上開存證信函後，乃又於109年10月28日以草屯碧山郵局第82號存證信函回覆被告稱：「爰貴方於民國109年10月6日以台中東興路郵局第668號存證信函通知優先購買權函所示之內容(土地坐落彰化縣○○鄉○○○段000○000○000○000○000地號等伍筆；477、478、479、515、544、554地號等陸筆，合計壹拾筆土地)，寄件人等陸人，只有上述第541、542、545、546、548等五筆土地存在共有人關係，其餘陸筆非共有人關係，合先敘明。寄件人謹就共有關係等五筆土地(出賣人即共有人黃瑞遠、黃錦銘、黃志賢、黃勝勳、黃勝煜、黃文杰、黃右君等七人之土地持分)，主張優先購買權。另共有人黃信章所有權持分，涉及限制登記及抵押權登記在案，排除在外，不予購買。為此請收件代理人及原寄件代理人將：同一價格同一條件優先承買釋明…」等語。被告又於109年11月10日以台中東興路郵局第792號存證信函通知原告稱：「出售人(即寄件人)依土地法第34條之1出售處分與臺端共有坐落彰化縣○○鄉○○○段000○000○000○000○000地號五筆土地全部。台端得依同一條件價格同樣條件優先購買，含出售人黃信章所有持分一併購買，依法不得排除在外。台端如欲優先購買，敬請於函到十五日內為優先承買之表示，並依寄件人與買方簽訂契約條件履行。」等語，原告乃又於109年12月3日以草屯碧山郵局第94號存證信函回覆被告稱：「寄件人黃勝義等六人就台端民國109年11月10日台中東興路郵局第792號存證信函通知行使共有人優先購買權，意思表示如下：一、台端代理(黃信章)等捌人寄達信函，依土地法34條之1出售處分與寄件人黃勝義等陸人共有落彰化縣○○鄉○○○段000○000○000○000○000地號等伍筆土地全部。二、寄件人黃勝義等陸人於法定期間行使共有人優先購買權，願依同一價格，同樣條件，主張優先購買。
三、上述伍筆土地共有人黃信章持分108分之10比例，於民國88年5月21日收件彰字第11355號，依彰院鵬執壬89執全字第33號函辦理查封登記在案，並有貳順位之抵押權存在，另共有人黃瑞遠將同段542、545、548等三筆土地，持分各1800分之235，設定負擔登記，普通抵押權，收件字號109彰資字第110370號在案，不予承買。四、為此謹就其他共有人(即出賣人)，請核算每人確認價金數額，以利後續簽訂買賣契約、以符法治，實為感禱」等語，嗣被告復於110年2月25日以台中東興路郵局第135號存證信函通知原告稱：「就寄件人(即出售人)出售彰化縣○○鄉○○○段000○000○000○000地號土地事宜，台端為上述買賣標的之共同所有權人，出售價金新台幣（下同）2103萬817元，臺端之所得對價如附表所示。敬請台端於函到十日內與代理人約定時間領取應得對價，如逾期未領取簽收，出售人將依土地法34條之1規定，將台端應領取之對價提存至臺端戶籍所在地之地方法院」等語，原告又於110年3月24日以草屯碧山郵局第16號存證信函回覆被告稱：「寄件人黃勝義等六人，就台端民國110年2月25日台中東興路郵局第135號存證信函，通知行使共有人優先購買權，意思表示如下：一、台端代理(黃信章)等陸人寄達信函，依土地法34條之1出售處分與寄件人黃勝義等陸人共有落彰化縣○○鄉○○○段000○000○000○000地號等肆筆土地全部。
二、寄件人黃勝義等陸人於法定期間行使共有人優先購買權，願依同一價格，同樣條件，主張優先購買。三、上述肆筆土地共有人黃信章持分108分之10比例，於民國88年5月21日收件彰字第11355號，依彰院鵬執壬89執全字第33號函辦理查封登記在案，並有貳順位之抵押權存在，另共有人黃瑞遠將同段542、545、548等參筆土地，持分各1800分之235，設定負擔登記，普通抵押權，收件字號109彰資字第110370號在案，不予承買。四、之前就新芬園段541地號，面積74.38平方公尺之土地持分，寄件人亦於民國109年12月3日主張一併優先承買，此通知為何遺漏？五、本信函請台端於收執十日內，履行簽訂買賣契約…等語。被告又於110年4月1日以台中東興路郵局第300號存證信函通知原告稱：「就台端110年3月24日草屯碧山郵局第16號存證信函，主張行使優先購買權之意思表示，回覆如下：依土地法34之1條所規範同樣條件優先購買係指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式，瑕疵擔保等均相同情況下，共有人得主張優先購買。台端之要求，非同一條件，則主張優先購買權為無理由。原合約賣方與第三人(買方)將續行契約，並辦理後續提存事宜。又541地號土地之出售持分於109年10月6日存證信函已明確標記。」。依上述兩造來往存證信函內容可知：被告通知原告處分(出售)兩造共有下稱系爭土地所有權全部，而原告僅就出賣人中之其他共有人黃瑞遠、黃錦銘、黃志賢、黃勝勳、黃勝煜、黃文杰、黃右君、黃建彰等人上述土地之應有部分主張優先承買。
㈢本件原告主張就系爭土地有先承買權，亦通知被告表示願以
相同價格優先承買，則原告行使優先承買權之意思表示到達被告時，兩造間就被告出賣其所有系爭土地應有部分之買賣契約已合致成立，請求被告應以起訴狀附表二至九所記載依應有部分之比例，計算購買系爭土地之應有部分內容，並移轉該部分所有權該登記予原告。
二、被告辯以：㈠本件被告與訴外人林正堂所訂之土地買賣契約書，係就系爭
土地之權利範圍全部且合併出售（買賣價金區分為建地即系爭542、545、546、548地號4筆土地之價金2103萬817元與農地即系爭554、541、477、478、479、515、544地號之價金237萬9183元，合計2,341萬元。），原告若欲行使優先購買權，即應就系爭5筆土地全部優先承購，而不得僅選擇就其中部分土地或排除某筆土地之部分應有部分，而不予承購；否則，即非合法行使優先承購權。原告主張：優先承買人可以就共有之數筆土地中選擇其中一筆或數筆或就部分共有人之應有部分主張優先承買，此種選擇權不在所謂同一條件之範疇云云，自不足採。
㈡另依本件買賣契約所附買賣附件第四點並約定：出售人黃信
章及黃瑞遠之限制登記及抵押權登記，由買方負排除及塗銷等語，原告若行使優先購買權，自應就此條件為接受，負責排除共有人黃信章之限制登記，嗣後即可塗銷限制登記而辦理移轉登記。因此，原告主張黃信章之應有部分經限制登記，就此應有部分不主張優先購買權，係屬部分不接受及擅自變更買賣條件，不生合法行使優先購買權之效力。
㈢共有人黃信章就系爭5筆土地及黃瑞遠就系爭542、545、548
地號之應有部分，雖有設定抵押權，然仍得為買賣及移轉登記，原告並無就此應有部分，不行使優先購買權之任何理由。且依本件買賣條件之約定，賣方應負責塗銷黃信章與黃瑞遠之抵押權，原告亦不得變更此買賣條件，而就黃信章、黃瑞遠設定抵押權之應有部分土地，不行使優先購買權。㈣綜上，本件被告係就系爭土地之權利範圍全部予以合併出售
予訴外人林正堂。原告優先購買權之行使，自不得變更系爭5筆土地合併買賣，且各筆土地買賣之權利範圍為全部之買賣條件，而不得選擇其中部分土地或部分應有部分行使優先購買權。且原告就被告黃信章經限制登記及設定抵押權與黃瑞遠設定抵押權之應有部分，不行使優先購買權，除無法律上依據外，亦違反買賣附件所約定之條件，而非屬合法行使優先購買權。是以，本件原告既非合法行使優先購買權，則兩造間並不因此成立買賣契約。原告請求被告將系爭5筆土地如訴之聲明所示之應有部分移轉登記予原告，於法自屬無據等語，並聲明：告之訴駁回。
三、經查：㈠兩造共有系爭土地應有部分如附表一所示，被告連同系爭五
筆土地及同段477、478、479、515、544、554地號土地與訴外人林正堂簽訂不動產買賣契約書，並約定以合計價金2341萬元出賣上開11筆土地予訴外人林正堂。原告主張其對系爭土地如附表二至九之內容行使優先承買權，系爭土地共有人黃信章及黃瑞遠之應有部分因查封登記或設有抵押權，則不主張優先承買權，被告應以附表二至九之內容移轉所有權予原告。被告辯以：原告若欲行使優先承買權，則應以被告與訴外人就出賣系爭五筆共有土地之同一條件購買，不得僅就特定應有部分(無抵押權、無限制查封登記)行使優先承買權等情。此有土地登記第一類謄本、郵局存證信函、不動產買賣契約書可稽，且為兩造所不爭執，此部分堪信為真正。
㈡按土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的
既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則土地法第34條之1第4項所稱，共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之（最高法院85年度台上字第793號、100年度台上字第432號判決意旨參照）。查本件被告與訴外人林正堂所簽訂買賣契約之買賣附件第四點約定：「出售人黃信章及黃瑞遠之限制登記及抵押權登記，由買方負責排除及塗銷。兩人應得對價不足清償債權人債務時，不足清償債務部分由買方代為清償。如無法撤銷限制登記及塗銷抵押權登記。則本件買賣契約解除，已給付價金原數無息退還予買方…」。故本件出賣之共有人與第三人間買賣之條件標的為系爭土地之全部，且買受人願負責負擔上開部分土地上之限制登記及抵押權登記塗銷。若原告欲依土地法第34條之4第4項行使優先承買權，則應以上開同一條件行使之，惟原告主張對共有人黃信章及黃瑞遠之部分，因其應有部分設有抵押權登記或限制登記，就此部分不願意購買，僅願購買系爭土地其他無設定負擔之應有部分，並未全部依照被告與訴外人林正堂所訂契約之條件主張承買，自不生優先承購之效力。
㈢次按土地法第34條之1之立法理由，係為避免極少數共有人之
阻撓，致整筆土地無法處分，不利於土地之整體開發與利用，儘量簡化或消滅共有關係，以促進土地整體使用。本件被告等就系爭五筆共有土地一併出售予訴外人，原先分歧且共有關係複雜之多筆土地，得因而合併為整體利用，與立法目的相符。反之，如認原告得任意選擇系爭五筆土地中特定應有部分行使優先購買權，無異使得原有一併出賣意願之共有人黃信章、黃瑞遠（部分土地）繼續與原告維持共有關係，並影響訴外人原先購買系爭土地意願、考量，亦有礙土地之經濟效益，並非合理。
㈣又土地法第34條之1第4項所稱共有人出賣共有土地或建築改
良物之應有部分時，他共有人得以同價格共同或單獨優先承購者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件訂立買賣契約」之權而言。故他共有人行使優先購買權，應接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變更（參照最高法院65年度台上字第853號判例要旨、100年度台再字第46號、100年度台上字第432號裁判要旨）。是以，縱然共有人出賣其應有部分時，他共有人表示願以同一價格、同樣條件承購，惟此亦僅指該共有人取得訂立買賣契約之權。非謂具有優先承購權之共有人已與出賣應有部分之共有人間成立相同條件之買賣契約，並進而得主張被告應移轉所有權登記（況且原告尚支付對應買賣價金！）。故原告主張就本件系爭土地有優先承買權，並立即聲明被告應將系爭土地以附表二至九之內容，移轉該部分所有權登記予原告，亦屬無據。
㈤綜上，本件原告之訴為無理由，應予駁回。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 10 月 29 日
民事第四庭 法 官 王鏡明以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 10 月 29 日
書記官 王宣雄附表一：彰化縣芬園鄉芬園段土地
地號 共有人 541 542 545 546 548 備 註 黃信章 10/108 10/108 10/108 10/108 10/108 設有第一順位最高限額抵押權、第二順位普通抵押權元。及法院查封登記。 黃勝龍 7/144 7/144 7/144 7/144 7/144 黃勝義 7/144 7/144 7/144 7/144 7/144 黃憲隆 1/24 1/24 1/24 1/24 1/24 呂金 7/144 7/144 7/144 7/144 7/144 秦世剛 2/24 2/24 2/24 2/24 2/24 黃朱秀敏 7/144 7/144 7/144 7/144 7/144 黃瑞遠 5/36 35/360 235/1800 5/144 85/720 542、545、 548地號土地設有抵押權。 黃錦銘 1/8 1/8 1/8 1/8 1/8 黃志賢 20/216 20/216 20/216 20/216 20/216 黃勝勳 20/216 20/216 20/216 20/216 20/216 黃勝煜 5/360 5/1800 5/144 5/720 黃文杰 5/360 5/1800 5/144 5/720 黃右君 5/360 5/1800 5/144 5/720 黃建彰 5/36 5/36 5/36 5/36 5/36