臺灣彰化地方法院民事判決110年度重訴字第37號原 告 祭祀公業法人彰化縣江慶陽堂法定代理人 江永義訴訟代理人 劉淑華律師被 告 江林菜訴訟代理人 江金湖被 告 江麗鈺
江麗雀江惠娟江婉如江依芬江邱秀丹兼 上六人訴訟代理人 江東科被 告 江麗鄉
江蕭碧金江明烽江明鎰江佩玲江佩倩江允鍬江結訴訟代理人 江東閔被 告 江昌訴訟代理人 江俊鋒被 告 江啓東上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年2月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租原告所有如附表所示土地年租金自民國110年1月20日起調整為如附表所示。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告依如附表所示比例負擔，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告江林菜、江麗鄉、江蕭碧金、江明烽、江明鎰、江佩玲、江佩倩、江結、江啓東經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、查原告原起訴先位聲明被告江允鍬、江昌、江金定、江東科、江結、江宗行之繼承人、江林菜、江如意、江日進、江啓東將坐落彰化縣○○市○○段000○000地號、新南東段285地號土地（下逕稱地號，合稱系爭土地）上地上物拆除，將所占用土地返還原告；備位請求調整租金。於訴狀送達被告後，原告撤回對江如意繼承人之訴，變更聲明：「（一）先位聲明：1.被告江林菜、江邱秀丹、江東科、江麗鈺、江麗鄉、江麗雀、江惠娟、江婉如、江依芬、江蕭碧金、江明烽、江明鎰、江佩玲、江佩倩、江允鍬、江結、江昌、江啓東應將系爭土地上如附表所示地上物拆除，將所占用土地返還原告。
2.願供擔保，請准宣告假執行。（二）備位聲明：被告江林菜、江邱秀丹、江東科、江麗鈺、江麗鄉、江麗雀、江惠娟、江婉如、江依芬、江蕭碧金、江明烽、江明鎰、江佩玲、江佩倩、江允鍬、江結、江昌、江啓東承租系爭土地如附表所示範圍年租金自民國110年1月20日起調整為如附表所示。
」核其變更前後之訴，先位聲明均係基於主張被告無權占有系爭土地之同一基礎事實，備位聲明係擴張應受判決事項聲明，合於民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）先位部分：原告為系爭土地所有人。被告江林菜、江允鍬、江結、江昌、江啓東、訴外人江金定、江宗行於101年3月15日分別與原告簽訂租賃契約書，向原告承租系爭土地，約定租期2年，年租金按每坪新臺幣（下同）216元計算（下稱系爭租約）。系爭租約於103年租期屆滿，原告請求提高租金為被告所拒絕，兩造即未續訂租賃契約。嗣江金定已於105年7月31日死亡，由被告江邱秀丹、江東科、江麗鈺、江麗鄉、江麗雀、江惠娟、江婉如、江依芬繼承；江宗行已於108年9月13日死亡，由被告江蕭碧金、江明烽、江明鎰、江佩玲、江佩倩繼承。系爭租約既因租期屆滿而終止，被告無權占有系爭土地，即應返還。
（二）備位部分：如認兩造成立不定期租賃契約，被告承租系爭土地建築房屋，經過10餘年未曾調整租金，而系爭土地因工商發展價格提升，系爭租約約定年租金每坪216元已低於系爭土地公告現值及申報地價，實有調整必要。爰請求將系爭租約租金依系爭土地申報地價年息百分之10調整為如附表所示。
（三）爰先位聲明擇一依民法第767條第1項前段、中段、第455條規定，備位聲明依民法第442條規定，提起本件訴訟。
並聲明：如前所述。
二、被告方面：
（一）被告江邱秀丹、江東科、江麗鈺、江麗雀、江惠娟、江婉如、江依芬、江允鍬、江昌略以：系爭租約租期屆滿後，原告直至107年均有向被告收取租金，兩造間已成立不定期租賃。雖原告於108年、109年分別表示欲將年租金提高為每坪1,500元、800元，惟被告不同意，並於108年、109年仍依原約定數額給付租金。如認原告請求調整租金有理由，應以系爭土地申報地價年息百分之5為準等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
（二）被告江結、江林菜、江啓東經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，據其之前提出書狀及到場陳述及聲明，均同被告江邱秀丹、江東科、江麗鈺、江麗雀、江惠娟、江婉如、江依芬、江允鍬、江昌。
（三）被告江麗鄉、江蕭碧金、江明烽、江明鎰、江佩玲、江佩倩經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀對作何聲明或陳述。
三、經查，系爭土地為原告所有；江金定、江宗行、被告江林菜、江允鍬、江結、江昌、江啓東於101年3月15日分別與原告簽訂租賃契約書，向原告承租系爭土地，約定租期2年，年租金按每坪216元計算（即系爭租約）；原告於104年11月21日、105年11月24日、106年11月29日、107年12月7日向被告江允鍬收取租金4,033.9元、4,312元、3,755元、3,477元；原告於105年11月24日、106年11月29日、107年12月7日向被告江東科收取租金2,860元、2,490元、2,306元；被告於108年、109年均有以郵政匯票各給付租金18,246元予原告；如附圖編號A所示建物為被告江林菜所有；如附圖編號B、F所示建物為江金定所有，江金定於105年7月31日死亡，被告江邱秀丹、江東科、江麗鈺、江麗鄉、江麗雀、江惠娟、江婉如、江依芬繼承取得該建物；如附圖編號C所示建物為江宗行所有，江宗行於108年9月13日死亡，被告江蕭碧金、江明烽、江明鎰、江佩玲、江佩倩繼承取得該建物；如附圖編號D所示範圍為被告江允鍬占有使用；如附圖編號E所示建物為被告江結所有；如附圖編號H所示建物為被告江昌所有；如附圖編號I所示建物為被告江啓東所有等事實，有租賃契約書、繼承系統表、戶籍謄本、家事事件公告查詢結果、土地建物查詢資料、地籍圖謄本、勘驗筆錄（含簡圖及照片）、彰化縣員林地政事務所110年11月3日員土測字第189100號土地複丈成果圖、收據、郵政匯票在卷可稽（見本院卷第29頁至第49頁、第85頁至第97頁、第99頁至第101頁、第111頁至第127頁、第179頁至第181頁、第183頁至第186頁、第201頁至第217頁、第345頁、第307頁、第381頁、第315頁至第317頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、原告另主張系爭租約因租期屆滿終止，被告無權占有系爭土地，且系爭租約租金應予調整等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院所應審酌者厥為：（一）系爭租約約定租賃範圍為何？（二）兩造是否已成立不定期租賃？原告依民法第767條第1項前段、中段、第455條規定，請求被告返還系爭土地，有無理由？（三）如兩造已成立不定期租賃，原告依民法第442條規定，請求調整租金，有無理由？如有理由，應調整若干？茲論述如下。
五、系爭租約約定租賃範圍：本件原告主張被告就系爭租約承租系爭土地範圍，包括房屋坐落基地（即如附圖編號A、B、C、D、E、F、H、I所示部分，被告江允鍬就如附圖編號D所示範圍係作庭院使用，為便於論述，以下均合稱被告房屋坐落基地）及附連圍繞土地（即如附圖編號G1、G2、G3、G4、G5、G6、G7、J1、J2、K所示部分，下合稱圍繞土地）等語。惟查，系爭土地除被告房屋坐落基地外，圍繞土地則為空地或道路，其上並無被告地上物，自難謂被告有占有圍繞土地之情。再對照兩造簽訂租賃契約書所載租賃土地面積，亦與被告房屋坐落基地面積較為接近（詳見附表）。從而，系爭租約約定租賃範圍，應僅限於被告房屋坐落基地，不包括圍繞土地在內。原告此部分主張，難認有理。
六、本件原告依民法第767條第1項前段、中段、第455條規定，請求被告返還系爭土地，為無理由：
（一）按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文。上開租賃契約擬制更新規定，係以租賃期間屆滿後，承租人仍使用收益租賃物，而出租人不即為表示反對意思為要件。至於出租人有無收取代價，則非所問。所謂出租人不即為表示反對意思，係指依一般交易觀念，出租人於可能表示意思時而不表示而言。又出租人表示反對意思，有阻卻租賃契約繼續之效力，為權利障礙要件，依民事訴訟法第277條規定，應由主張租賃契約不存在之一方就出租人有於租期屆滿後即為表示反對意思之要件事實，負舉證責任。
（二）經查，被告並未占有使用圍繞土地乙情，業據本院認定如前，則原告請求被告返還圍繞土地，即無理由。
（三）次查，系爭租約約定租期已於103年3月15日屆滿，嗣被告仍繼續占有使用房屋坐落基地乙情，為兩造所不爭執，堪信屬實。而原告未舉證證明其有於租期屆滿後即為表示反對意思，更不否認其有於104年、105年、106年、107年向被告江允鍬收取租金、於105年、106年、107年向被告江東科收取租金，應認其就被告於租期屆滿後繼續占有使用被告房屋坐落基地，並無反對之意，揆諸前揭說明，兩造就被告房屋坐落基地應已成立不定期租賃，被告自非無權占有。
（四）綜上，原告依民法第767條第1項前段、中段、第455條規定，請求被告返還系爭土地，即無理由。
七、原告依民法第442條規定，請求調整租金，為有理由：
（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。民法第442條前段定有明文。此所謂價值昇降，係指租賃物本身價值於租賃契約成立後有昇降而言。是不動產租賃契約未定有存續期間，其價值如有昇漲，出租人依法本得請求增租。次按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限。該條所謂土地申報價額，依土地法施行法第25條、土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法申報之地價。而此項租金數額，應以申報地價為基礎，斟酌基地位置、工商繁榮程度、占用人利用土地經濟價值等因素定之。
（二）經查，兩造就被告房屋坐落基地成立不定期租賃，已如前述。又系爭租約約定租金自103年迄今均未調整，考量此期間民生物價上漲，系爭土地公告土地現值自103年至109年亦每有提高，有地價查詢資料在卷可佐（見本院卷第283頁至第285頁），足認系爭土地現今價值較103年間確有昇漲。從而，原告請求自110年1月20日起調整租金，洵屬有據，應予准許。次查，系爭土地臨彰化縣員林市員東路1段，交通尚稱便利，其雖非位在商業繁盛地段，惟距市區並非遙遠等情，有前述本院勘驗筆錄（含簡圖及照片）在卷可按，堪以認定。本院審酌上情，認原告主張系爭租約租金應以申報地價年息百分之10計算為適當，尚無不合。又本件285、257地號土地起訴時申報地價為每平方公尺2,480元乙情，則有前述地價查詢資料在卷可查，依此計算後，原告得請求將系爭租約租金調整為如附表所示。
八、綜上所述，原告先位依民法第767條第1項前段、中段、第455條規定，請求被告返還系爭土地，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併與駁回；原告備位依民法第442條規定，請求調整租金，則有理由，爰判決如主文。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書、第2項。
中 華 民 國 111 年 3 月 10 日
民事第一庭 法 官 歐家佑以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 14 日
書記官 黃明慧