臺灣彰化地方法院民事判決111年度簡上字第84號上 訴 人 胡瑞成被 上訴 人 莊東茂上列當事人間債務人異議之訴等事件，上訴人對於中華民國111年4月14日本院彰化簡易庭111年度彰簡字第74號第一審判決提起上訴，本院於111年8月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回後開第2項及第3項之訴，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
確認本院100年度員簡調字第121號調解程序筆錄所示之租金債權不存在。
本院110年度司執字第59397號強制執行事件之執行程序應予撤銷。
第一審及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊原為彰化縣○○市○○段0000○0000○號建物（下稱系爭房屋）所有權人，系爭房屋坐落基地為同段532-17地號土地應有部分177/6520(下稱系爭基地)，伊與被上訴人為系爭基地分別共有人，應有部分各為88/6520、89/6520（下分稱A應有部分、B應有部分）。被上訴人曾以系爭房屋占有其所有B應有部分為由，依民法第425條之1規定，對伊起訴請求法院核定租金及請求伊給付租金，經本院100年度員簡調字第121號核定租金調解事件進行調解(下稱系爭調解)，兩造於100年12月16日成立調解，並製作調解程序筆錄（下稱系爭調解筆錄），伊同意按月給付被上訴人租金新臺幣（下同）3,500元。嗣伊於民國107年5月18日將系爭房屋及A應有部分出賣與訴外人王瀞儀，並於同年8月2日辦理所有權移轉登記完畢。伊於同年8月間曾向被上訴人表明已將系爭房屋出賣他人，不再承租系爭土地，故兩造就B應有部分之租賃關係已不存在，被上訴人卻仍於多年後之110年12月27日執系爭調解程序筆錄為執行名義，向本院聲請強制執行(110年度司執字第59397號，下稱系爭執行事件)，主張伊積欠租金共計18萬1,500元，顯屬無據等情。爰依強制執行法第14條規定，求為判決：㈠系爭執行事件之強制執行程序，應予撤銷；㈡確認系爭調解筆錄之租金債權不存在。㈢被上訴人不得執系爭調解筆錄為執行名義，聲請強制執行。
二、被上訴人則答辯：被上訴人於107年8月以電話向上訴人催繳租金時，上訴人雖有支付租金6萬元，然並未告知已將系爭房屋出賣予他人，故被上訴人並未同意終止租賃關係，而放棄繼續收租之權利。上訴人於第二審清償租金4萬1,500元後，上訴人於107年8月2日前之租金均已清償完畢等語。
三、原審駁回上訴人之請求，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決關於後開部分廢棄。㈡確認系爭調解筆錄之租金債權不存在。㈢系爭執行事件之執行程序應予撤銷。被上訴人答辯聲明則為：上訴駁回。
四、得心證理由：㈠按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨成為交易之標的，
且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推認土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，以保護房屋既得之使用權。88年4月21日增訂之民法第425條之1規定，即係將上開法理以明文規定。因此，若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開增訂規定施行前，應以該法理為基礎，推定土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有法定租賃關係存在。本件系爭房屋原為訴外人宋阿煌、洪沂洲共有，應有部分各1/2，系爭基地則由宋阿煌、洪沂洲分別以A應有部分、B應有部分共有。嗣於82年9月15日，再由宋阿煌取得洪沂洲系爭房屋應有部分1/2所有權、被上訴人取得洪沂洲所有之B應有部分所有權等情，業為兩造於爭點整理協議所不爭，並有土地登記簿、建物登記簿謄本及彰化縣地籍異動索引在卷足參(見系爭調解卷9至24頁)，是被上訴人於82年9月15日取得B應有部分時，系爭房屋及基地已分屬不同人所有，依前揭法理說明，宋阿煌所有系爭房屋就被上訴人所有B應有部分，已有法定租賃關係存在。
㈡次按民法第425條之1第1項之法定租賃關係，為法律擬制之租
賃關係，與意定租賃關係有別，當事人之一方將土地或房屋所有權轉讓他人時，該法定租賃關係隨同所有權之讓與而法定移轉，存在於受讓人與另一方當事人之間，原法定租賃關係於所有權移轉後即已消滅。查被上訴人於82年9月15日取得B應有部分時，宋阿煌所有系爭房屋就被上訴人所有B應有部分，依民法第425條之1規定之法理，即有法定租賃關係存在，已如前述。嗣上訴人於99年10月27日自宋阿煌取得系爭房屋及A應有部分所有權，再於107年8月2日移轉登記與訴外人王瀞儀等情，為兩造於爭點整理協議所不爭執，亦有土地登記簿謄本、建物登記簿謄本、買賣契約及地籍異動索引附卷可稽（見系爭調解卷5至7頁、一審卷23至35頁、39至41頁）。依前揭說明，宋阿煌與被上訴人之上開法定租賃關係，於上訴人取得系爭房屋所有權時，即法定移轉而存在於兩造之間。同理，上訴人於107年8月2日將系爭房屋所有權移轉登記予王瀞儀時，該法定租賃關係，亦法定移轉而存在於王瀞儀與被上訴人之間。兩造之法定租賃關係，自斯時起應已消滅。
㈢被上訴人前曾對上訴人起訴，以上訴人所有系爭房屋占有其
所有B應有部分為由，依民法第425條之1規定請求本院核定租金，並請求上訴人給付租金。經兩造於100年12月16日成立調解，並製成系爭調解筆錄；被上訴人持系爭調解筆錄向本院聲請對上訴人財產強制執行，經本院以系爭執行事件受理執行等情，亦為兩造於爭點整理協議所不爭執，並有系爭調解筆錄、強制執行聲請狀及系爭執行事件查封登記函影本在卷可稽(見一審卷15至22頁)，且兩造於第二審表明：兩造除基於民法第425條之1第1項之法定租賃關係成立上開調解外，並無另行成立意定租賃關係等情（見二審卷64頁），故兩造基於上開法定租賃關係成立上開調解，而由上訴人同意按月給付被上訴人租金3,500元等情，應堪認定。
㈣按執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生
，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。強制執行法第14條第1項前段定有明文。上訴人主張其於107年8月2日之前租金，均已清償完畢等情，業為兩造所不爭(見二審卷89至90頁)。又兩造於100年12月16日做成系爭調解筆錄，兩造間之法定租賃關係自107年8月2日起即已消滅，亦如前述。則上訴人主張被上訴人依系爭調解筆錄所示之租金債權已消滅等情，應堪採信。被上訴人主張上訴人並未合法終止，上訴人仍應繼續給付租金云云，不足採信。
㈤綜上所述，系爭執行名義即系爭調解成立後，兩造間之法定
租賃關係已於107年8月2日消滅，且上訴人已清償107年8月2日前之租金，故上訴人請求確認系爭調解筆錄所示之租金債權不存在，並請求撤銷系爭執行事件之強制執行程序，均有理由，應予准許。原審判決就上開部分為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰判決如主文所示。
㈥本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，均已無礙於上開審酌，本院自毋庸逐一論駁，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 8 月 30 日
民事第二庭 審判長 法 官 陳毓秀（主 筆）
法 官 陳弘仁
法 官 王姿婷以上正本係照原本作成。不得上訴。中 華 民 國 111 年 8 月 30 日
書記官 許雅涵