臺灣彰化地方法院民事判決111年度家簡上字第2號上 訴 人 黃映瑜訴訟代理人 陳伯彥律師複代理人 張嘉仁律師視同上訴人 施趙月枝
施圳吉施俊明施懷甯 住彰化縣○○鄉○○村○○路000號00
樓鐘能敦鐘能福鐘國承
鐘宛伶鐘秋萍鐘文束施金寳施忠雄施慶雄 住○○市○○區○○里○○路○段000
巷00弄00號0樓施有煌許文河 住彰化縣○○鎮○○里○○巷00○0號許書益
住彰化縣○○鎮○○里○○巷00○0號許溪泉許加興許明井吳俊瑩 住○○市○○區○○里○○路○段000
巷00號吳昇霖
吳守原 住○○市○○區○○里○○路○段000
巷00號
吳宛柔 住○○市○○區○○里○○路○段000
巷00弄00號三樓許麗鳳許雯鈞許淑珍蔡施金華
施玟君 住○○市○○區○○里○○路000巷00
弄0○0號杜杉明杜錐和 住彰化縣和美鎮鎮平里彰草路二段000
巷00號劉玉琪劉玉玲 住彰化縣○○鄉○○村○○○路00巷0
號杜雪霞黄呈晃黃汀鐄黃垣禎林助信律師（即被繼承人施文雄之遺產管理人）被上訴人 施楚美訴訟代理人 王威棠上列當事人間請求分割遺產事件，上訴人對於民國110年12月30日本院109年度家繼簡字第38號第一審判決提起上訴，本院於112年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、本件請求分割遺產之訴，其訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體。本件第一審共同被告中，僅上訴人黃映瑜提起上訴，惟其上訴有利益於其他共同被告，其效力及於全體共同被告，爰依前述規定，將第一審其他共同被告施永源、施安源、施幼論除外列為視同上訴人。
二、本件視同上訴人等均經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、上訴人方面：
㈠、除與原審所述相同資引用外，補陳：原審判決認定：「施木成遺留遺產有坐落於彰化縣○○鎮○○段000地號土地【以下稱系爭土地】坐落於彰化縣○○鎮○○段000地號土地之旁【以下稱525號鄰地，且以下其他同段土地逕以地號稱之】，四周均為上開土地所包圍，並無其他道路與外界相通，且包圍系爭土地之525號鄰地，為被上訴人之子王威棠所有，據以推論被上訴人取得系爭土地後可與被上訴人之子王威棠所有鄰地合併利用，應能達到地盡其利之經濟效益，而將系爭土地分配予被上訴人單獨取得。」固非無見，惟查：
１、按被繼承人之遺產應否分割或如何分割，繼承人間協議時通常考量彼此間及對被繼承人情感上之付出，並包含繼承人對被繼承人之扶養程度、被繼承人給予繼承人生前財產之情形，就整體遺產調整或增減繼承人遺產之分配，或為繼承權之拋棄，益見遺產分割之權利與繼承人間、繼承人與被繼承人本身間密切相關而具有屬人性，遺產分割權利之行使顯非以財產為標的。而遺產分割請求權為共同繼承狀態之打破，有別於一般共有物分割之單純財產權分割情形，應與前述之繼承權拋棄相當，同為專屬於繼承人之權利，為具有身分性質之財產權。
２、次按公同共有物之分割，除法律另有規定外，準用關於共有物分割之規定；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：㈠以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。㈡原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第830條第2項、第824條第2項分別定有明文。
３、復按遺產分割，依民法第1164條、第830條第2項之規定，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束【最高法院49年台上字第2569號判例要旨參照】。
法院選擇遺產分割之方法，應具體斟酌公平原則；各繼承人之利害關係；遺產之性質及價格；利用價值、經濟效用；經濟原則及使用現狀；各繼承人之意願等相關因素，以為妥適之判決【臺灣高等法院96年度家上字第165號民事判決參照】。
４、職此，分割遺產究以原物分割或變價分割或原物分配予部分共有人，其餘以價金補償為適當，固然法院不受當事人主張所拘束，然而法院仍應斟酌當事人即繼承人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體繼承人之利益及公平原則等情形，不應將不必要且不應納入因素作為認定之事實基礎，為適當之分割，否則難謂為合法。
５、經查：
①、被上訴人之子王威棠並非被繼承人施木成之繼承人，而原審
判決竟以「525號鄰地為被上訴人之子王威棠所有，且系爭系爭土地遭其包圍」作為認定應將系爭土地分配予被上訴人之判斷基礎，已將顯然不相關因素做為認定之基礎，且被繼承人施木成係於民國83年11月19日死亡，而王威棠係於103年間因買賣關係而登記為所有權人【原審卷一，第147-148頁】，其時序上亦有不同。再者，縱使緊密親情關係，系爭土地如若欲有同意通行525地號土地之必要時，仍王威棠必須出具同意書以茲證明，或另訴請求確定袋地通行權存在。
②、況且，系爭土地及525號鄰地使用地類別分別為甲種建築用地
、農牧用地【原審卷一，第125、147頁】，兩者土地使用類別並不相同，則是否能如原審判決所認定得一併利用，已屬有疑。更有甚者，系爭土地現遭被上訴人及其子在未取得公同共有人之同意或出具同意書的情況下即遭被上訴人等鋪設水泥使用，此舉顯非適法。
６、原審判決竟以顯然不相關因素做為認定之基礎，且亦全然忽視525號鄰地使用情形顯然悖於法令，且系爭土地目前使用亦非公同共有人所同意，卻逕指稱525號鄰地與系爭土地合併使用可最大化土地利用價值，如此之判決豈不鼓勵繼承人如欲遺產分得較好的土地，則可先佔先贏以取得有利分配位置，此乃助長惡劣歪風，孰非可採。
７、上訴人另與視同上訴人黃垣禎為同區段570-2、570-3地號土地所有權人【原審卷二，第511-514頁】，上訴人亦一再表明如分配將系爭土地分配予上訴人亦有其助益更願以更高之金錢補償其餘繼承人【原審卷二，第237頁】，此情此景乃分割遺產必須考量點之一即被繼承人之意願。至於系爭土地固然為袋地，事後的使用上或許稍有影響，然尚可依民法第787條主張袋地通行權，並非法所不許，且上訴人亦可以容積移轉或其他方式來增進土地利用價值，原審判決未察，實屬可惜。
㈡、華聲科技不動產估價師事務所就系爭土地所為鑑定價格之鑑定報告【以下稱系爭鑑定報告】並非可採：
１、按鑑定係為輔助法院對事物之判斷能力，命具有特別學識經驗之第三人，本於其專門知識、技能經驗就鑑定事項向法院陳述意見之證據調查程序，亦即以鑑定人為證據方法，而以其陳述（鑑定意見）為證據資料，以證明待證事項。而鑑定人之鑑定意見可採與否，法院應踐行調查證據之程序後定其取捨，依自由心證判斷事實之真偽，不受鑑定意見之拘束。
２、又按「試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，或情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率大於百分之三十時，判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。」不動產估價技術規則第25條訂有明文。
３、經查：
①、系爭鑑定報告以比較法方式作為系爭土地評估方法，並提出
比較標的一至三作為系爭土地比較標的。然其中比較標的二之土地使用分區為鄉村區乙種建築用地，與系爭土地之使用分區為特種農業區甲種建築用地截然不同，比較標的二是否適合作為比較標的已屬有疑。證人固然於鈞院111年9月29日準備程序時稱選擇比較標的二符合不動產技術規則第12條之4A原則云云，然而衡諸於常情，甲種建築用地和乙種建築用地雖然建蔽率與容積率相同，然甲種建築用地為一般農業區，或特定農業區的建築用地，為都市計劃外的建築用地，生活機能比較都市計劃內的住宅用地，環境是有差一點，生活方便性也比較差，至於乙種建築用地係鄉村區中的建築用地，僅可供居住及低強度的商業使用。二者價格差距甚遠，系爭鑑定報告逕以分區不同之比較標的二作為估價之基礎【況且更敘明比較標的二加權數高達40%，卻未見有隻字片語說明何以不同土地使用分區之比較標的卻可有如此高的加權指數】，顯然系爭鑑定報告所憑之依據，並非可採。
②、再者，比較標的一至三之每坪平均價格約新台幣4萬至5萬不
等，而鑑定報告內在道路條件調整分析比較標的一為「-40%」、比較標的二為「-40%」，依前揭不動產估價技術規則第25條自應排除該比較標的之適用。證人固然稱本鑑定並無排除比較標的一、二原因係因證人自身經驗，並無其他客觀證據可佐，另參以鑑定報告內僅粗略稱本案勘驗標的屬畸零地性質，因勘估區域內缺乏性質相近之交易資料云云，系爭鑑定報告僅賴證人之經驗而為，非有任何客觀事實作為依憑，未免恣意。
③、且系爭土地周圍同區段土地每坪價格5萬元至9萬元不等【上
證1】，其中同區段668地號土地登記原因為調解分割，每坪價格仍有3.5萬元【上證2】；又據悉同區段592-2地號土地亦為袋地，並無臨路，尚需經過他地始得通行至道路，使用地類別為乙種建築用地，而該土地於106年間轉讓價格每坪價格為4.9萬元【上證3、4、5】，均要與鑑定結果相去甚遠。
４、綜上所述，系爭鑑定報告僅可供法院認定事實之參照，法院不受鑑定意見之拘束，系爭鑑定報告既有上述瑕疵，且上訴人所指鑑定金額過低非屬無稽，且其鑑定金額要與內政部不動產交易實價查詢資料結果相差甚鉅，法院本即得依卷內證據資料自行判斷，不受拘束。
㈢、系爭土地亦可採行變價之分割方式應係最符合全體共有人利益之分割方式：
１、兩造就系爭土地並未定有不分割之協議，系爭土地亦無依物之使用目的或依法令不能分割之情事，如採原物分割之方法，各共有人分得之部分面積過小，將降低於不動產市場之價值，此舉不僅減少各共有人得有效利用之範圍，且徒增法律關係之複雜化，並減損共有物之經濟價值，足見系爭土地以原物分配予兩造並非可採。
２、如系爭土地採用變價分割之方式，在自由市場競爭之情形下，藉由良性公平競價之結果，將使系爭土地之市場價值極大化，讓各共有人能按其所有權應有部分比例分配合理之價金，以兼顧各共有人之利益及其公平性，對兩造均屬有利，倘兩造中有人對於該等不動產已有規劃或特殊情感，仍得於強制執行拍賣程序以優先承買方式取得所有權，兩造經由拍賣程序取得不動產房地所有權之機會為均等，此種方式對兩造而言亦屬公平，此可兼顧提高土地價值並保障所有共有人之優先承買權利，故採變價方式分割，以消滅兩造公同共有關係，應係最符合全體共有人利益之分割方式。
㈣、聲明：
１、原判決關於被繼承人施木成所遺如附表一所示遺產之遺產分割方式部分廢棄。
２、被繼承人施木成所遺如附表一編號1所示之土地，應分配給上訴人單獨取得，上訴人並按附表二所示被上訴人及其餘視同上訴人等應繼分比例，以價金補償之；或應予變價分割，所得價金按附表二所示應繼分比例分配。
３、被繼承人施木成所遺如附表一編號2、3所示之土地，各按附表二所示應繼分比例分割為分別共有。
４、第一、二審訴訟費用依附表二所示應繼分之比例負擔。
二、被上訴人方面：
㈠、陳述：均引用原審陳述，並同意原審之判決理由。
㈡、聲明：上訴駁回。
三、視同上訴人林助信律師（即被繼承人施文雄之遺產管理人）未到庭，惟以書狀陳述意見略以：
㈠、本件被上訴人起訴主張被繼承人施木成所道系爭526地號、190地號、195地號等土地，予以分割乙節，原則上同意之，並經原審法院判決在案。然而，就系爭土地而言，實則各該筆土地面積並非甚大，就土地利用經濟價值、社會整體土地利用及土地政策等發展長遠來看，實在不宜再由有共有人維持共有之狀態。
㈡、再者，被繼承人施文雄業已死亡，其繼承人皆已抛棄繼承，而視同上訴人僅是遺產管理人地位，對該土地所享之應有部分權利，亦無利用或管理之實益，縱使被繼承人施文雄生前有債權人存在，然而所得應有部分權利甚微，其債權人亦難以拍賣取償。縱使無債務存在，然而日後移交國庫，更使國家徒增困擾，視同上訴人之管理報酬更有難以無取得之可能性。
㈢、因此，視同上訴人認為以取得價金補償，始為符合全體共有人之最佳利益，應分歸一人取得全部權利，就其他共有人為價金補償。
四、本件除視同上訴人林助信律師以外之其餘視同上訴人等，均未於言詞辯論期日到庭，亦未具狀表示意見。
五、本院之判斷：
㈠、按第二審判決書內應記載之事實，得引用第一審判決。又判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見，與第一審判決相同者，得引用之（民事訴訟法第454條第1項前段、第2項前段）。此一規定，於簡易案件之第二審程序亦準用之（同法第436條之1第3項）。經查，原審判決就兩造所提出之攻擊及防禦方法之意見及法律上之意見，均已詳為敘述，本院認其認事用法均無不當，茲引用第一審判決書記載之事實、證據及得心證理由。原審判決第一項、第四項部份，未被聲明不服，不在本院審理範圍。
㈡、上訴人雖主張系爭526地號土地係被上訴人先佔先贏、違法使用，判決給被上訴人助長歪風；且原審囑託華聲科技不動產估價師事務所之鑑價太便宜；另上訴人亦有意取得系爭土地；而拍賣變價分割較符合全體共有人利益。被上訴人則以前詞置辯。經查：
１、系爭土地現況為鋪設水泥之空地，為兩造所不爭執，而系爭土地周圍並有525號鄰地之建築圍繞，此有系爭土地現況照片可參（見原審卷㈡第21頁、不動產估價報告書第17頁附件4-1至4-6），本院認525號鄰地所有權人即被上訴人之子王威棠在其自有525號鄰地上蓋建築物，係其占有使用自己土地之權利，尚難僅以系爭土地上有鋪設水泥即推論系爭土地已遭被上訴人所占用、或先佔先贏。
２、本院認系爭估價並無不當之處，理由如下：
①、證人洪振剛即系爭鑑定報告之不動產估價師，就其如何鑑定
本件系爭土地一節，於本院111年9月29日準備程序中到庭具結後，經上訴人訴訟代理人詢問後證述略以：「（問：提示華聲科技不動產估價師事務所鑑定報告書，這份報告是你製作並出具的嗎？）是。（問：報告書第20頁有提到有個別因素調整修正說明，依照不動產估價技術規則第25條規定如果調整率大於百分之三十的時候應該要排除比較適用，可以說明一下這件為何沒有排除適用嗎？）第22頁的第3-4個別因素調整修正說明，在這裡有說明，我們採用的是律師說的第25條，有一個但書規定，但書規定是說原則上是調整率不能超過百分之三十，但是如果是情況特殊的話，是可以超過百分之三十，但是必須做一個說明，說明就如第22頁第3-4說明第六行至第九行「本案勘估標的土地面積狹小畸零，且未面臨道路，屬畸零地性質。....」。（問：上面所述你的報告書這樣寫是否有提出相關資料或證據在報告書裡面佐證符合不動產技術規則第25條但書規定的適用？還是只有文字描述？）就本案第25條但書之規定就本案而言，本案因為位在裡面被包夾在其他土地裡面，學理上叫做盲地，法規沒有盲地這個名詞，對於這種土地它的調整率是依據不動產估價師的職務上的裁量，這種裁量是依據估價師客觀的經驗值，及民間交易習慣，民間交易習慣裡面的土地有一坪換兩坪的說法，或者一坪換三坪的說法，也就是說打對折，或者打三折，我們現在看我們所作的百分比大概只打六折，都還是在民間習俗的範圍之內，並沒有損害到土地的整體價值，沒有低估土地的價值。（問：所以你的意思是只有文字描述憑你的經驗你就認為是符合第25條規定，沒有提出書面或證據佐證？）如果有相對的資料，那我就直接引用了，如果有其他的文獻或其他學者有探討的話我就可以拿來引用的話就直接引用了，本人所知有限，律師也可以提出，要修改都是沒有問題的。（問：第17頁中你有提出比較標的2，標的2的土地使用分區為鄉村區的乙種建築用地與本案的勘估標的使用分區不同，何以選比較標的2做為本案比較標的？）不動產技術規則第12條規定有一個4A，4A就是相似度高的，就是交易時間與估價的時間要相接近，比較標的的距離要與本案相接近，使用分區及使用現況要相接近，必須在同一供需圈，同一供需圈就是指生活機能，要符合這四個條件，標的2跟本案勘估標的距離這麼接近，生活機能也很接近，使用分區甲建跟乙建相同，所以不用的話反而是違反技術規則。（問：證人所述甲建跟乙建相同是什麼相同？）是建蔽率與容積率相同，甲建是建蔽率60%與容積率240%，乙建也是一樣。（問：就你的經驗來說甲建與乙建的出售金額差不多相近嗎？）估價師不會就這方面去探討。（問：就你的經驗來說，甲建與乙建在相同地點，金額會差不多相近嗎？）律師講的相同有一點絕對值的概念，我們的概念是在一個區間內差不多，如本案的比較標的1、比較標的3是甲建，比較標的2是乙建，三者之間的價格，本件比較標的1到3價格分別是41322元、42486元、56269元，所以是一個區間。1、3是甲建，但3甲建還比2乙建的價格高，這怎麼說，所以我們不做這種推論。（問：你剛剛提到選擇比較標的要符合4A，比較標的1跟3就你剛才提出的圖，看起來並未符合4A，從距離上或供需圈上，是否請你說明這1跟3的比較標的是如何選取？）估價學裡有一個供需圈以外會有一個類似地區還有近鄰地區，這個類似地區或近鄰地區的劃設，每一個估價師都有自己的心中的範圍，不盡相同，就我而言，我的劃設供需圈的範圍會以勘估標的同心圓的方式劃一個大圈，這個大圈可能半徑一公里或兩公里做為供需圈，就這個圖上來看的話比較標的1會是類似地區，比較標的2、3會是近鄰地區，這就是我的選取方式。（問：提示上證3到4，證人有沒有辦法判斷這個標的是不是也可以做為比較標的之一？）我可否用書面答覆，我要看全面的地籍圖才有辦法。（問：你剛剛提到勘估標的是盲地，到底這塊勘估標的是被哪幾塊地包圍？）本案標的是526地號，相鄰有一個很小的是527、527-1，另外還有525及528，是被這幾塊地包圍。（問：勘估標的你說是盲地，可是我們看起來是袋地，你選擇比較標的1到3，有無你所謂的盲地或法律上所稱的袋地？）沒有，都是一般正常的臨路地。（問：照你所講的都是正常的臨路地，這樣就不符合4A，到底為什麼會選擇這三塊地？）4A是技術規則所賦予的選擇標準，我們會先從4A的標準裡面選擇標準的比較標的，在盡量符合勘估標的使用分區，或者面積，還有雖然被包夾我們會看它的外面包夾的那塊地它的臨路性，然後再去選取個別因素相近的比較標的，比如面積相近，臨路性相近，然後再依個別因素、區域因素做為調整率，至於律師的疑問，那個比較法它的原理就是基於替代性，這個替代性就是用調整率來表達，替代性愈低，調整率愈大，替代性愈高，調整率愈低。（問：調整率基本上是依照證人的經驗做調整，沒有一個客觀數值做計算，是這樣的意思嗎？不同的估價師就會有不同的結果嗎？）調整率的調整方式會有一個基本的模式，這個模式是基於公會制定出來的模式，我們會依據技術規則每一項最高調整率不得大於15%，總調整率不得大於30%，如果特殊情形，就是屬於但書，超過的話就必須說明，因此，估價師基於他的估價職權，他有權利在這15%裡面做為他的經驗值及他所蒐集的資料客觀的去調整他的調整率，因此，任何一個估價師他在下各項調整率的時候不盡然完全相同，但是他所得結論也就是估值，也必須很相近，在估價師法裡面並且有規定，兩個估價師如果他的估值超過百分之二十，這兩個估價師必須去協調，協調之後進入到百分之二十，換言之，任何一個估價師都會在這個遊戲規則裡面盡量做到符合規則及符合市場機制的估價結果，這樣才會得到普遍社會的認同。」等語，有本院準備程序筆錄在卷可查。
②、上訴人雖主張估價報告採用比較標的二作為估價之基礎，未
考量該標的與系爭土地間之使用分區有所不同，故非可採等語，惟依不動產估價技術規則第12條第3款之規定，不動產估價師於蒐集比較實例時，僅需與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近者，即符合該原則，並無比較標之使用分區應與勘估標的相同之限制，且系爭土地為甲種建築用地，而比較標的二為乙種建築用地，依非都市土地使用管制規則第9條之規定，二者具有相同之建蔽率與容積率，在使用地類別上亦屬相近。再者，除該款原則外，不動產估價師尚須考量同條他款規定，即該比較實例屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者；與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者；價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者，綜合考量之。又系爭標的依華聲科技不動產估價依估價報告書所示，比較標的二交易日期於109年4月，與勘估標的之價格日期110年8月11日相近，且該標的臨某旦巷，而系爭土地則係呈三角形、未臨路之畸零、盲地等情況，另觀諸勘估標的及比較標的位置概略圖，亦可見比較標的二乃比較標的中距離系爭土地距離最為接近者，在生活機能上應屬相當，此有不動產估價報告書可據（見不動產估價報告書第17頁、附件3-2），並核與證人洪振剛上開證述相符，足認比較標的二與系爭土地之使用分區雖有不同，然依該標的之價格形成日期、位置關係等因素，將之納為比較標的，應與不動產估價技術規則第12條所示之原則相符。而系爭土地屬於未臨道路之畸零、盲地，因同一供需圈內並無條件相似之交易實例，故證人洪振剛估價師於原審鑑定時，依估價技術規則第25條但書選取區域內建地交易實例，作為勘估標的，再依土地個別條件差異做較大幅度之修正，此有華聲科技不動產估價師事務所111年12月15日華估字第00000-0號回函在卷可查，從而，本院認系爭鑑定所選取之勘估標的物並無不妥之處。
③、上訴人復主張估價報告書採用之比較標的一、二，在道路條
件之個別因素調整率均達「-40%」，與勘估標的差異過大，依不動產估價技術規則第25條，應排除該等比較標的之適用等語；惟依該條但書之規定，如勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，則不在此限，亦即，在符合該條但書規定之情形，就個別因素調整可大於15％，以及總調整率可大於30％，觀諸不動產估價報告書，可見不動產估價師已就系爭土地在個別因素調整修正為說明：本案勘估標的土地面積狹小畸零，且未面臨道路，屬畸零地性質。因勘估區域內缺乏性質相近之交易資料，故本案選取鄰近建築用地成交資料，依據土地宗地及臨路條件優劣，作較大幅度之調整，調整運算過程符合不動產估價技術規則第25條但書規定等語，且就系爭土地呈三角型、屬畸零地、未臨路之盲地等調整因素，係經不動產估價師參閱地籍圖謄本並實地勘查系爭土地，並考量系爭土地實際狀況為無法申請建照供建築使用之土地，及參考區域內農地成交價格所作之調整等情，有不動產估價報告書及華聲科技不動產估價師事務111年12月15日華估字第00000-0號函文在卷可參（見不動產估價報告書第22頁、附件2、4-1至4-6、家簡上卷㈡第
17、21頁），且此種「盲地」，按民間交易習慣可能打對折，或者打三折，系爭土地以打六折之價格估算，尚在交易習慣內，並未低估系爭土地之價值，亦經證人洪振剛證述明確，可認系爭土地之個別因素調整率雖與勘估標的有所差異，且該價格貶損之調整，亦經不動產估價師依實際勘查結果，敘明如報告書所載，核與不動產估價技術規則第25條但書規定之情形相符。
④、上訴人另主張668地號土地每坪價格為3.5萬元、592-2地號土
地亦為袋地，於106年間轉讓每坪價格為4.9萬元，均與鑑定結果相去甚遠等語，惟不動產估價師於蒐集比較實例時，應符合不動產估價技術規則第12條規定所示之原則，業如前述，而本件不動產估價之比較標的，係依勘估標的為中心劃設半徑1或2公里之同心圓作為供需圈，而選取比較標的一為類似地區者、比較標的二、三為近鄰地區者，據證人洪振剛證述說明如上，且觀諸該估價報告書，業經臚列各該比較標的之坐落位置、土地使用分區、面積、價格種類、土地情況、建物情況、停車位、臨路情況及資料來源，此有不動產估價報告書可稽（見不動產估價報告書第17頁），足見該不動產估價報告已就上開規定所示之原則蒐集比較實例。而依上訴人所提出668地號土地之土地登記謄本所載，該土地面積達283平方公尺，與系爭土地相差甚遠，且就該土地之交易價格部分，亦未見上訴人提出相關依據說明，自難採信；592-2地號土地，則係以106年間之轉讓價格為據，相較本件不動產估價之比較標的相距最久遠之價格形成日期不過108年11月，則該等土地是否合於上開規定所示之原則，而屬整體條件最接近之比較實例，已非無疑，且縱將592-2地號土地替換比較標的二試算，因該土地之面積及寬深度等宗地條件皆優於原先採用之比較標的二，故其個別因素向下調整修正之幅度理應加大，最終系爭土地之鑑定價格仍會維持不變，此有上開函文在卷可參（見家簡上卷㈡第19頁），益徵上訴人僅以相同地段及部分條件相當之土地價格，質疑系爭土地之估價過低，並未通盤考量整體條件之接近性，以及個別因素對價格之調整幅度。
⑤、又上訴人於原審110年1月19日、110年5月6日言詞辯論期日時
均同意由華聲科技不動產估價師事務所進行鑑價（見原審卷㈡20頁、338頁）；而該不動產估價師亦已就如何鑑價及其鑑價符合相關法令、規範、市場價格等節證述及函覆明確。本院綜合上述，認原審鑑價尚無不合理之處，被上訴人徒以鑑價過於便宜云云指摘原判決不當，尚屬無據。
３、其次，系爭土地面積僅21平方公尺，如附圖所示，呈三角形【土地寬（底）的8.5米、最大深度（高）約5米，未面臨道路，需通行鄰地同段525號鄰地（被上訴人之子王威棠所有）方可連至某旦巷】，系爭土地不僅面積狹小、且係無聯外道路之「盲地」，又系爭土地幾乎整塊被同段525號鄰地所包圍，依系爭土地之現況，顯難獨立規劃運用以發揮其地利。又系爭土地無聯外道路，必須經由被上訴人之子王威棠所有之525號鄰地方可聯外，已如前述，衡以525號鄰地所有權人王威棠雖非被繼承人施木成之繼承人，然與被上訴人為母子關係，親緣關係深厚，相較上訴人與王威棠間並無往來，若依上訴人主張其欲分配取得系爭土地，則本案分割確定後，顯將造成屬於畸零地之系爭土地日後整合上之困難，而有害土地利用價值，更顯不當，故難認分配由上訴人取得之方案已優於由被上訴人取得之情形。另視同上訴人林助信律師亦以書狀表示以價金補償方式為妥，其餘視同上訴人等均無反對原審判決之意思表示，是本院斟酌上情及使用土地現狀，系爭土地及相鄰土地之經濟效益，並兼顧全體共有人之最佳利益及公平原則，認本件之分割方法以被上訴人主張之分割方式，即將系爭土地分歸被上訴人所有，並由被上訴人以金錢補償其餘共有人為宜。
４、末就上訴人主張系爭土地如採用變價分割方式，得以使系爭土地之市場價值極大化等語，然系爭土地以原物分配並無困難，故應以原物分配為原則，並盡量消滅公同共有關係；再者，由上訴人及被上訴人之陳述可知，雙方實均是希望受分配系爭土地，只是堅持單獨取得系爭土地而已，並無意願直接變賣系爭土地，且系爭土地面積狹小、無聯外道路、呈三角形狀，共有人數眾多，且已共有近三十年，若再經曠日廢時之拍賣程序顯不敷經濟成本及全體共有人之利益，上訴人上開所陳，礙難採取。另就原審附表一編號2、3所示土地之分割方法，上訴人及被上訴人均表示同意，應認原審判決主文第二項所示之分割方法並無不當。
六、綜上所述，本院認將系爭土地分配由被上訴人取得，並由被上訴人分別找補上訴人及視同上訴人之分割方式，且原審認定補償之金額亦屬妥適，符合公平經濟原則，應為可採。原審判決就系爭遺產之分割方案，於法並無不合。上訴意旨猶執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依家事事件法第51條、民事訴訟法第436 條之1 、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 4 月 20 日
家事法庭 審判長法 官 黃楹榆
法 官 康弼周法 官 王美惠以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴（上訴利益未逾新臺幣150萬元）。
中 華 民 國 112 年 4 月 20 日
書記官 林子惠附表一：被繼承人施木成之遺產及分割方法編號 種類 遺產項目 分割方法 1 土地 彰化縣○○鎮○○段000地號土地（面積21平方公尺，權利範圍全部） 由施楚美單獨取得，再以附表三所示現金補償施趙月枝、施圳吉、施俊明、施懷甯、鐘能敦、鐘能福、鐘國承、鐘宛伶、鐘秋萍、鐘文束、施金寳、施忠雄、施慶雄、施有煌、許文河、許書益、許溪泉、許加興、許明井、吳俊瑩、吳昇霖、吳守原、吳宛柔、許麗鳳、許雯鈞、許淑珍、蔡施金華、施玟君、杜杉明、杜錐和、劉玉琪、劉玉玲、杜雪霞、黄呈晃、黃汀鐄、黃映瑜、黃垣禎、林助信律師（即被繼承人施文雄之遺產管理人） 2 土地 彰化縣○○鎮○○段000地號土地（面積34平方公尺，權利範圍100/882） 由兩造按如附表二所示之應繼分比例分割為分別共有。 3 土地 彰化縣○○鎮○○段000地號土地（面積6平方公尺，權利範圍100/882） 同上。附表二：兩造對被繼承人施木城遺產之應繼分比例編號 姓名 應繼分比例 1 施趙月枝 195分之4 2 施圳吉 195分之4 3 施俊明 195分之4 4 施楚美 195分之4 5 施懷甯 195分之4 6 鐘能敦 234分之4 7 鐘能福 234分之4 8 鐘國承 234分之4 9 鐘宛伶 234分之4 10 鐘秋萍 234分之4 11 鐘文束 234分之4 12 施金寳 39分之4 13 林助信律師（即施文雄之遺產管理人） 13分之1 14 施忠雄 13分之1 15 施慶雄 13分之1 16 施有煌 13分之1 17 許文河 117分之1 18 許書益 117分之1 19 許溪泉 117分之1 20 許加興 117分之1 21 許明井 117分之1 22 吳俊瑩 468分之1 23 吳昇霖 468分之1 24 吳守原 468分之1 25 吳宛柔 468分之1 26 許麗鳳 117分之1 27 許雯鈞 117分之1 28 許淑珍 117分之1 29 黄呈晃 52分之1 30 黃汀鐄 52分之1 31 黃映瑜 52分之1 32 黃垣禎 52分之1 33 蔡施金華 13分之1 34 施玟君 13分之1 35 杜杉明 52分之1 36 杜錐和 52分之1 37 劉玉琪 104分之1 38 劉玉玲 104分之1 39 杜雪霞 52分之1附表三：
編號 被繼承人遺產 持分 面積 附表一 :永安段526地號 備註 持分 面積 補償金明細 分子 分母 21.00 受補償金額新台幣(小數點後四捨五入) 1 1 21.00 姓名 各繼承人應繼分 應繼分 面積 分子 分母 分子 分母 21.00 158,813元 1 施趙月枝 4 195 4 195 0.43 3,258元 2 施圳吉 4 195 4 195 0.43 3,258元 3 施俊明 4 195 4 195 0.43 3,258元 4 施楚美 4 195 4 195 0.43 0元 本人應繼分金額3,258 5 施懷甯 4 195 4 195 0.43 3,258元 6 鐘能敦 4 234 4 234 0.36 2,715元 7 鐘能福 4 234 4 234 0.36 2,715元 8 鐘國承 4 234 4 234 0.36 2,715元 9 鐘宛伶 4 234 4 234 0.36 2,715元 10 鐘秋萍 4 234 4 234 0.36 2,715元 11 鐘文束 4 234 4 234 0.36 2,715元 12 施金寳 4 39 4 39 2.15 16,289元 13 林助信律師 1 13 1 13 1.62 12,216元 施文雄遺產管理人 14 施忠雄 1 13 1 13 1.62 12,216元 15 施慶雄 1 13 1 13 1.62 12,216元 16 施有煌 1 13 1 13 1.62 12,216元 17 許文河 1 117 1 117 0.18 1,357元 18 許書益 1 117 1 117 0.18 1,357元 19 許溪泉 1 117 1 117 0.18 1,357元 20 許加興 1 117 1 117 0.18 1,357元 21 許明井 1 117 1 117 0.18 1,357元 22 吳俊瑩 1 468 1 468 0.04 340元 23 吳昇霖 1 468 1 468 0.04 340元 24 吳守原 1 468 1 468 0.04 340元 25 吳宛柔 1 468 1 468 0.04 340元 26 許麗鳳 1 117 1 117 0.18 1,357元 27 許雯鈞 1 117 1 117 0.18 1,357元 28 許淑珍 1 117 1 117 0.18 1,357元 29 黃呈晃 1 52 1 52 0.40 3,054元 黃施金蘭之繼承人 30 黃汀 1 52 1 52 0.40 3,054元 31 黃映瑜 1 52 1 52 0.40 3,054元 32 黃垣禎 1 52 1 52 0.40 3,054元 33 蔡施金華 1 13 1 13 1.62 12,216元 34 施玟君 1 13 1 13 1.62 12,216元 35 杜杉明 1 52 1 52 0.40 3,054元 36 杜錐和 1 52 1 52 0.40 3,054元 37 劉玉琪 1 104 1 104 0.20 1,527元 38 劉玉玲 1 104 1 104 0.20 1,527元 39 杜雪霞 1 52 1 52 0.40 3,054元 合 計 21.00 155,555元 遺產分割後 編號 姓名 持分 面積 應補償他繼承人之金額 分子 分母 21.00 4 施楚美 1 1 21.00 155,555元