臺灣彰化地方法院民事判決111年度訴字第1029號原 告 林守羿訴訟代理人 許宜嫺律師被 告 劉建宏訴訟代理人 劉豐綸律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國112年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣（下同）595,000元，及其中56萬元自民國111年6月29日起，其餘35,000元自民國111年7月3日起至清償日止，均按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之54，餘由原告負擔。
本判決第1項於原告以20萬元供擔保後，得假執行。但被告以595,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國111年4月9日簽立房地買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以475萬元向被告購買彰化縣○○鄉○○段000○00000地號土地（下合稱系爭土地，各稱415、415-1土地，本件土地均為同段地號土地，以地號土地代之），及坐落其上方之門牌號碼彰化縣○○鄉○○路000號未辦保存登記建物（下稱系爭建物），原告於同日將第一期款56萬元匯至履約保證金專戶。又被告於系爭契約之標的物使用現況書，就項次4「建物有無占用他人土地情形」、項次6「目前作住宅使用之建物是否位屬工業區或不得作住宅使用之商業區或其他分區」、項次36「基地有無界址糾紛情事」，均勾選「無」；就項次8「排水系統是否正常（排水管及馬桶管是否暢通）」，勾選「是」，及系爭契約第7條約定「乙方（即被告）保證產權清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占用等權利糾紛或一物數賣之情事」，已有保證系爭建物未占用他人土地、建物坐落於可建築使用之土地，及排水系爭統正常，與鄰地無界址糾紛，及具有日後可供建築之效用等情。惟415-1土地使用分區為學校用地，無法為建築住宅使用；系爭建物之西北側圍牆及屋簷有占用416、416-1土地，及西側圍牆占用414土地，有界址糾紛存在；415土地之排水有流經416及417土地向外排出，416土地所有權人向原告表示拒絕系爭建物之排水流經該土地，顯見系爭房地缺少被告依系爭契約保證之品質及房屋效用，有與契約約定內容不符之瑕疵存在。原告委託律師發函催告被告限期7日排除前開瑕疵，被告置之不理，原告再以員林中正路郵局111存證信函（下稱系爭信函）通知被告解除系爭契約，被告自應返還受領之價金56萬元及給付同額之違約金等語。爰依系爭契約第10條第3項、民法第359條、第259條第1、2款之規定，擇一請求，及依系契約第10條第3項，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告112萬元，及其中56萬元自111年4月9日起，其中56萬元自111年7月3日起，均按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：依系爭契約第9條第1、6項約定，於原告依約繳納完成價金給付，且系爭房地完成產權移轉登記，被告始須鑑界點交系爭房地予原告使用，及負責排除占用或被占用之義務，原告不得提前主張民法第359條規定解除契約。又原告於簽約前已知悉415-1土地可能為學校用地，經思考後，認沒有關係，才以475萬元購買系爭房地，且415土地面積為
206.09平方公尺、使用分區為住宅，可供單獨申請建築住宅，415-1土地面積為5.92平方公尺，占出售標的比例極小，原告至多可請求減少價金，不能解除契約。兩造簽約後，曾向地政機關申請鑑界，西側圍牆雖占用414土地，但坐落在414土地上之房屋屋簷亦有占用415土地，原告之配偶表示維持現況、暫不拆除，並非被告不拆除越界之圍牆。系爭建物之西北側圍牆、屋簷雖占用由羅厝國小使用之416、416-1土地，但情況輕微，不會影響房屋結構，原告之配偶同意不拆除圍牆，應不會要求拆除屋簷。系爭建物之排水正常，雖流經私人土地，但具有公用地役關係，鄰地之人不能妨礙原告排水，原告日後亦得主張排除侵害。況且，被告並未取得原告匯入履約保證金帳戶之價金56萬元，原告向其請求，並無理由。此外，因原告未依約給付第二期款39萬元，被告已向原告表示解除契約，原告不得請求返還價金及請求違約金等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡若受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項㈠兩造於111年4月9日簽立系爭房地之不動產買賣契約，價金約
定475萬元，原告於簽約時已將簽約款56萬元匯款至履約保證帳戶，及依約應於111年6月30日給付第二期款39萬元。
㈡原告以111年5月17日律師函催告被告於7日內履行，及同年6
月13日律師函主張同時履行抗辯，於被告補正瑕疵前，拒絕給付第二期款30萬元，又以系爭信函通知被告解除買賣契約及文到3日內返還第一期款56萬元，及給付56萬元違約金，被告於111年6月29日收到存證信函。
㈢被告以社頭郵局34存證信函請原告依約依期給付，原告於111
年6月27日收到，被告又以社頭郵局41存證信函向原告解除契約，原告於111年7月20日收到。
㈣112年4月12日經地政機關到場測量後，系爭建物屋簷及西北
側圍牆有占用鄰地414、416-1土地。系爭建物之排水處向外流經鄰地416土地後匯入文化路旁溝渠。
㈤417土地所有權人有向原告表示不准排水經過，但勘驗時現場並未阻擋系爭建物排水。
四、得心證之理由㈠關於系爭買賣契約業經合法解除⒈按「除本約有特別約定外，甲（原告）乙（被告）任一方若
發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7日以上期間催告仍未履行，他方有權解除契約」系爭契約第10條第1項前段定有明文。本件原告主張系爭契約第15條第3款約定：賣方應鑑界點交買方使用，如有佔用或被佔用情事，賣方應負責排除，系爭房地經鑑界測量後，系爭建物有占用416、416-1、414土地情況，伊通知被告限期排除，被告置之不理，被告依約行使解除權等語，被告否認並抗辯鑑界時原告已同意不拆除越界部分等語，經查：
⑴系爭建物西北側圍牆及雨遮外緣位置有占用416、416-1土地
，及西側圍牆有占用414土地，此經本院到場勘驗並有勘驗筆錄、現場照片及彰化縣溪湖鎮地政事務所土地複丈成果圖等在卷可佐（本院卷第187至201、413頁），此為兩造所不爭執，則原告主張系爭建物之西北側圍牆及屋簷及西側圍牆等，有占用他人土地乙節，堪予採信。
⑵又查，兩造於簽立系爭契約後，於111年4月16日進行系爭房
地測量鑑界，在場之人之對話經過為：（36：47）被告母親：...石圍佔到的我給你恢復回去，是整片都要打嘛，要打掉嗎...沒關係我打掉、我打掉；原告配偶：這樣啦我跟你說，他現在隔壁是說...因為他們那邊（指414土地）也佔到這邊...所以她的意思說這裡不要拆這樣；被告母親：我現在也在想說你，大家都鄰居和來和去...這塊換那塊，這樣沒關係，這樣你知道嘛，這樣石圍就清楚...你如果說不要這麼複雜沒關係，啊我這片打掉，換另一邊再切出去這樣...大家都要簽字白紙寫黑字...嘿啊他們如果說要用這裡換那裡，這樣我們也是要簽；原告：這個先簽較安全，不要只有用嘴巴說這樣；（45：03）代書林育儒：那這邊呢？這邊是用到學校的（指416、416-1土地），應該很少說佔到學校去拆，拆回來；原告之配偶：對，這個部分的話...拆是基本上是不用去拆，只是說因為這個是學校用地，當初沒有講，這個價金也就都是這樣子算了...對，所以就是，沒關係啦，排水的問題先解決，因為現在就是，其實這個學校用地本來的價金就是徵收價格...等語，有譯文在卷可參（本院卷第471至472、480頁），則原告在場已知悉⑴之占用情況，因系爭建物占用學校使用之416、416-1土地部分，同意被告不用拆除外，考量414土地上建物亦有占用415土地，由被告提出互換占用土地之文件代替，否則仍應拆除圍牆等方式解決系爭建物及圍牆越界占用土地之爭議。則原告主張並未同意維持西側圍牆現狀等語，自屬有據，至於其主張被告仍須拆除系爭建物之西北側屋簷及圍牆部分，則屬無據。
⑶復查，原告就圍牆越界至414土地部分，以111年5月17日律師
函催告被告於7日內履行，此為兩造所不爭執，被告於同年6月22日以存證信函通知原告並無越界情事（本院卷第63頁），可見被告並未於7日期限內排除圍墻越界乙事，依系爭契約第10條第1款前段已可行使解除權。嗣原告以系爭信函通知被告解除契約，於111年6月29日到達被告時已生系爭契約解除效力。
⑷小結，系爭契約既由原告依約定內容合法解除，原告主張依
民法第359條及第254條規定之法定解除事由，即毋庸審酌，併此敘明。
⒉原告得請求被告返還價金56萬元及違約金35,000元⑴按「本約簽訂後，乙方（被告）若有擅自解約、不為給付、
給付不能或違約情事致本約解除時，除應擔甲方（原告）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面额，作為懲罰性違約金另行支付甲方」系爭契約第10條第3項定有明文。查系爭契約已經原告合法解除，業經說明如前，則原告請求被告返還價金56萬元及給付懲罰性違約金，即屬有據。
⑵又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第2
52條有明文規定。是違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照）。木件原告主張被告應按已支付價金總額，給付56萬元違約金等語，惟審酌原告自承因解除系爭契約，受有56萬元之利息損失外，並未證明需租用其他廠房之損失，認本件原告請求之違約金應酌減至35,000元，以符兩造利益的平衡。
⑶末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，經其債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第203條分別定有明文。準此，原告依系爭契約之法律關係，以系爭信函請求被告於文到3日內返還價金56萬元及違約金，經被告於111年6月29日收受（本院卷第66頁），被告自111年7月3日開始負遲延責任，其請求被告給付595,000元，及自111年7月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，自屬有據。逾此部分之請求，則屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭契約第10條第3項，請求被告給付595,000元，及自111年7月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、本判決兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 112 年 7 月 26 日
民事第二庭 法 官 李莉玲以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 26 日
書記官 許雅涵