臺灣彰化地方法院民事判決111年度訴字第1111號原 告 郭素霞訴訟代理人 林世祿律師複代理人 江欣鞠被 告 蕭興嘉訴訟代理人 蕭世仁上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國112年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應就其所有彰化縣○○鎮○○段00000地號土地依如附圖及附表所示辦理分割登記。
被告應自民國111年7月27日起至被告辦理前項土地分割登記日止，按日給付原告新台幣1,165元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣伍萬捌仟柒佰壹拾柒元由被告負擔。
本判決第二項得假執行。
事實及理由
一、原告方面：
（一）聲明：求為判決⑴被告應就其所有彰化縣○○鎮○○段00000地號土地依如附圖所示辦理分割登記，分割登記後將編號184-4部分面積61.69平方公尺移轉登記與原告；⑵被告應自民國（下同）111年7月27日起至被告移轉登記前項土地日止按日給付原告新台幣（下同）1,165元；⑶願供擔保請宣告前項假執行；⑷訴訟費用由被告負擔。
（二）按原告於111年4月10日購買袋地田中鎮田中段180地號土地，為解決通行問題，乃找上同上段181-4地號土地（下稱系爭土地）地主即被告協議。111年4月19日乃向被告購買如附圖之6米路及協商是否被告要全部出賣，並協議其同上段108地號分割位置，並於110年10月4日匯款145萬元。111年元月6日補充協議111年2月15日拆遷，且確定只買6米路，另再加60萬搬遷費，後地上物已拆除，且也已辦理分割（見附圖後附土地複丈結果通知書），一再催促卻遲遲不配合分割登記及過戶，原告111年7月20日乃以彰化過溝仔郵局第69號存證信函催告五日內配合分割及過戶（被告於7月21日收受），111年7月28日被告函稱十月中旬再解決，原告又於111年8月4日再以同上郵局第72號存證信函催告依約履行，若十月中旬不履行，即要求111年7月20日起之賠償云云，然111年10月25日聲請本院111年斗司調字第286號調解也不願履行，故不得已提出本訴。依證四契約及證五補充協議書及民法第348條請求如訴之聲明第一項。
（三）又附圖181-4地號部分面積61.69平方公尺，以每坪28萬元計算，故依證四契約第二條及證五補充協議第四條加計60萬元，買賣總價金約為5,825,143元，故依證五補充協議第七條及證四契約第12條請求買賣總價款萬分之2之違約金即1,165元，即自111年7月27日起至履約，請求如訴之聲明第二項（另保留其他損害請求權，即如180地號期待利益等）。
（四）查證物二之胡炯南等契約乃110年4月10日簽立，同月19日才和被告簽約證物四，但因被告又想加價，故在111年元月由被告律師洪俊誠撮合，才在111年元月增訂證物五之「補充協議書」，又加價60萬元，故才約定「保密條契」，以免證物二之賣方有樣學樣，故要保密的是這60萬元之加價，尤其依「不溯既往」原則，怎能以事後的契約要求以前的行為，更何況證物四契約也是在證物二之後才成交，4月10日契約第十一點不過是向180地號共有人表明181-4地號之希望收購價，真正成交價格也要兩造正式在4月19日簽約才有「買賣內容」產生，故何來違約呢？而所謂第二封信表面上也未說要再加錢，只不過又想拖時間，但原告也為求公信力，故才申請本院在111年10月25日調解，但也遭拒絕履行。
（五）再查被告原住系爭土地上，故拆除也是被告同意，否則被告不遷移，原告如何拆呢？至於價金給付，原告願依契約第二條即被告備齊文件本票等交代書時履行。另被告若未要求給付現金被告存摺怎會出現在代書處？由此可知被告心態即只想毀約即可能想要再加錢？
（六）系爭土地上原有鐵皮違章建築，並無保存登記建物，此也可見181-4地號土地謄本上地上建物建號欄載「空白」。拆除後照片如證二，因此無建照之建物如何申請拆除執照？更何況若被告不配合即同意如何拆除呢？尤其拆除時拜拜，被告本人也在場，且拆了兩週，故怎可能強拆兩週無人阻止？由被告112年3月1日狀被證四可知根本未爭執任何事項，只是要拖時間，原告若有保密義務也應在111年元月6日即簽補充協議書之後，才有該協議書第6條之義務。尤其洩密者未必是原告，且183地號和本案無關，不能因有人詢價即謂洩密。
二、被告方面：
（一）原告與被告於111年1月6日所簽的補充協議書第六條約定甲乙雙對於買賣內容互負保密之義務，如有違者乙方應加倍賠償已收之價金予甲方或乙方得沒收甲方已繳之價金。本件原告於起訴狀所附與訴外人胡炯南等人之不動產買賣契約書土地特約事項第11點已違反保密之約定，將買賣每坪之金額，洩漏給第三人，被告得依上開約定沒收原告所給付之145萬元價金。
（二）又原告於111年4月21日雇工拆除土地上之建物（門牌號碼為彰化縣○○鎮○路里○○○街0號），並未取得合法之拆除執照，導致延伸出許多糾紛，且依合約之補充協議書第五條規定，原告還有第二期價金應給付，且在全部價金未給付完畢之前，原告並無請求將系爭土地移轉登記之權利，至不生違約金給付之問題。被告謹以本答辯狀取代通知原告，解除合約並沒入已給付之價金，對於因拆除房屋所造成之損失將另行訴請賠償，綜上各項理由，原告之訴無理由，請鈞院予與駁回。
（三）針對原告於112年2月21日當庭交付之民事準備狀，否認有違反原告與被告所簽訂之補充協議書第六條約定，甲乙雙方對於買賣内容互負保密之義務，並稱與胡炯南等之契約乃110年4月10日簽立，與被告之契約是在同月19日才簽立，惟依原告所提原證二原告與訴外人胡炯南等人之不動產買賣契約書土地特約事項第11點所載，180地號土地價格每坪11.3萬元、181-4地號土地價格為28萬元，業已明確記載，雖其簽訂日期記載為110年04月10日，原告如何在110年4月10日即可知悉其與被告4月19日所簽之契約中，每坪土地售價為28萬元，且被告在簽約前是開價30萬元的，顯見該份土地特約事項並非110年4月10日所簽訂的，此部份請庭上訊問原告，如原告否認，庭上亦可傳訊胡炯南等人來作證，且因原告之違反保密協議，導致被告遭受莫大之困擾與損失，如多名人士即以183地號土地地主委託之身份，向被告要求以125萬元高價購入該筆土地（面積0.71平方公尺），而183地號土地公告現值僅2萬元，依原告與被告所簽之不動產買賣合約第12條約定，甲方如不依約履行各項義務或支付價金，乙方得以書面解除本買賣合約，原告已違反保密之義務，合約既已依約定條款解除而不存在，原告即無權請求被告履行合約。
（四）當初原告與被告之買賣合約，因條件一直沒談妥，契約並未成立，因此被告一直未將原告開立予被告之支票送至銀行提示兌現，原告之仲介鄭原興遂以不正當之手 段，欺騙被告拿出存摺，並以手機偷拍，傳給原告，原告隨後在未通知被告情況下，強行以匯款之方式匯入頭期款至上開被告被偷拍之帳戶，藉以成就買賣程序完成之事實，本案買賣未經合法簽約，原告不得主張履約。
（五）原告拆除被告所有181-4土地上之建物，即門牌彰化縣○○鎮○路里○○○街0號未辦保存登記建物及所有附屬設施，並未向主管單位依法聲請，此部分請鈞院行文主管單位查詢，以證明此事，原告未善盡其義務，亦違反約定，構成違約之要件。依補充協議書第四條規定，原告同意加計60萬元做為搬遷費，並非拆遷費，原告違法拆除被告房屋即應賠償被告之損失。
（六）原告於111年8月4日之存證信函，被告有於111年8月12日以後附之信函回復，請原告到被告住處洽談，原告拒不到被告家裡洽談，反而怪被告拒不履行，顯然故意誤導庭上，綜上各項理由，原告之訴無理由，請鈞院予以駁回。
（七）針對原告於112年3月21日之民事陳報狀，原告認為違章建物不須聲請拆除執照一事，提出內政部營建署函影本一份，足資證明未辦保存登記建物，拆除仍須聲請拆照，且被告已被原告拆除之建物為一棟鋼筋混凝土造之三層樓建物，及一間二層樓之鐵皮屋車庫，並非原告所稱，拆除的只是鐵皮違章建築，原告所言不實，欺騙被告不諳法令，強制為拆除，至今還在狡辯，且拆除之廢棄物未報請環保局為合法之棄土。
（八）聲明：⑴原告之訴駁回；⑵訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
（一）原告主張兩造分別於110年4月19日及111年1月4日就系爭土地簽立不動產買賣契約書及補充協議書，並已給付第一期款145萬元之事實，業據其提出之不動產買賣契約書、補充協議書及匯款回條（均影本）等件為證，被告對此亦無異議，應認原告此部分主張為真實。惟原告主張依前開契約書約定被告應於等情，為被告否認，並以上開言詞置辯。
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。另按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條亦有明文規定。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院17年上字第1118號民事裁判意旨可供參照。
（三）本件兩造對於成立系爭不動產買賣契約書及補充協議書一事並不爭執，惟被告辯稱原告係偷匯第一期款145萬元至其帳戶，契約未經合法簽約，原告不得請求履行，且違反補充協議書第六條之保密義務，其得依上開約定沒收原告所給付之145萬元價金云云，為原告否認，陳稱：系爭不動產買賣契約也是在原證二契約（本院卷第25至31頁）之後才成交，該契約第十一點不過是向180地號共有人表明181-4地號之希望收購價，真正成交價格也要兩造正式在4月19日簽約才有「買賣內容」產生，故何來違約等語。經查：系爭不動產買賣契約書係110年4月19日簽立，另系爭補充協議書係111年1月6日簽立等情，有原告提出之前開原證四、五（本院卷第35至45頁）附卷供參，兩造對此亦無意見，被告既不否認系爭不動產買賣契約書及補充協議書之簽名為其所為，則兩造間已成立買賣契約一事應可認定，至被告辯稱第一期款係被告偷匯云云，為原告否認，被告亦未舉證以實，並非可採；另依系爭補充協議書第六條約定，兩造對於買賣內容互負保密義務，違者被告得沒收原告已繳之價金，惟未約定該條款效力溯及既往，自應向後（即111年1月6日之後）生效，被告主張應溯及自系爭不動產買賣契約書簽立日即110年4月19日生效等詞，自非可採，況兩造成立糸爭系不動產買賣契約書之日期係110年4月19日，原告與訴外人胡烱南等人簽立原證二之不動產買賣契約書日期係110年4月10日，有前開不動產買賣契約書影本二份在卷可稽，既原證二之不動產買賣契約書簽立在前，即無被告所稱事後洩密之情事，被告復未能提出原告於系爭補充協議書簽立後有何洩密行為之證明，其所辯亦不足採。
（四）另查依系爭不動產買賣契約書第二條及補充協議書第二至五條約定，被告於遷出系爭土地地上物後，由仲介負責拆除地上物並淨空土地，再查明有無套繪管制後，即應辦理土地分割，原告則於拆屋淨空（第二條）及分割完成（第三條）後始給付第二期款，又兩造對於系爭土地上之地上物已拆除一事並不爭執，至拆除過程是否合法，有無損害被告或他人之權利，與本件買賣契約無涉，被告復無舉證證明分割登記有何困難之處，依前開約定應負為如附圖及附表所示方案辧理分割登記之義務，原告此部分主張自為有理；惟原告主張被告於分割登記後並應移轉所有權予原告一事，因前開協議書第五款僅約定分割，並無過戶字樣，依系爭不動產契約書第二條約定原告仍應先給付第二期用印、備件款145萬元，且應同時繳納稅款，原告並應開立與尾款相同之商業本票一紙置放代書處為擔保，待查明有無貸款後交付尾款餘額，被告方有過戶之義務，然本件原告僅繳納第一期款，尚未履行後續款項及相關手續，其請求被告於分割記後應一併移轉所有權，於法無據，並非有理。
（五）被告既應負辦理分割登記之義務而不履行，復經原告以存證信函（本院卷第49至63頁）催告亦不履約，依系爭不動產買賣契約書第12條約定，被告應自負履行義務時起按買賣總價萬分之二計算之違約金，又系爭買賣總價金為5,825,143元等情為兩造所不爭執，則原告主張自存證信函送達被告滿五日期間即111年7月27日起算違約金，應為合理有據；故被告應自111年7月27日起至辦理分割記完畢之日止，按日給付原告違約金1,165元（計算式：5,825,143×0.0002＝1,165，元以下四捨伍入）。
四、從而，原告據買賣契約之法律關係提起本訴，請求被告於就其所有系爭土地依如附圖及附表所示辦理分割登記，並自111年7月27日起至被告辦理前項土地分割登記日止，按日給付原告1,165元範圍內，即無不合，應予准許。逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
五、本判決第二項所命給付之金額或價額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 5 月 19 日
民事第四庭法 官 謝仁棠以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 19 日
書記官 陳文新