臺灣彰化地方法院民事判決111年度訴字第1179號原 告 黃泳騰被 告 李邦雄訴訟代理人 楊振裕律師複代理人 鄭絜伊律師上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，本院於民國112年6月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)彰化縣○○鎮○○段0000地號土地（重測前之地號為彰化縣○○鎮○○段○○○○段000地號，面積18.71平方公尺，下稱系爭土地）登記所有權人為施床，系爭土地經彰化縣政府公告屬地籍清理清查辦法第3條第10款之土地，而依地籍清理條例第11條第1項之規定代為標售。嗣由原告於民國111年7月13日以新臺幣（下同）1,060,600元得標，惟被告依地籍清理條例第12條第1項第4款之規定，於10日內之法定期間即111年7月18日檢具戶籍謄本證明書、房屋稅籍證明書及保證金支票，向彰化縣政府提出優先購買系爭土地之申請。被告雖以「占有使用、按時繳納地價稅、出具四鄰證明及占有迄今二十四年以上屬實」等為憑據，但被告所主張及檢具之證明書不足證明被告對於系爭土地有事實上之管領力，而得主張就系爭土地有優先購買權。
(二)被告主張坐落系爭土地之房屋（下稱系爭房屋）為其起造，惟系爭土地之占用人應係對系爭房屋有事實上管領力之人，亦即對系爭房屋有事實上處分權之人，方可認為系爭土地之占用人，然系爭房屋係未辦保存登記建物且無門牌號碼，被告雖提出其戶籍設於毗鄰系爭房屋之門牌號碼彰化縣○○鎮○○巷00號房屋（下稱11號房屋），但與系爭房屋仍未設籍同一戶。又被告並未繳納系爭房屋之房屋稅，且系爭土地之地價稅也僅繳至108年止，後續並未提出地價稅繳納證明，無法證明系爭土地在標售前仍有繼續繳納地價稅及房屋稅，是其提出之地價稅繳稅證明，自不能作為判斷是否占有系爭土地之依據。另被告已80多歲，其早年曾在系爭土地、系爭房屋從事打鐵工作，但於10多年前早已退休，其目前所販賣農用鐵具均係向工廠批發來賣，並非其自己所打造，目前系爭房屋是由被告弟弟、弟媳當成曬衣及洗衣間使用，早已沒從事打鐵工作。且被告是住在11號房屋2樓，並在附近有一間3坪左右店鋪販賣鐵具，故被告早已無使用系爭土地及系爭房屋。再者，被告之弟媳尚健在，被告並未因繼承、買賣或贈與而受讓系爭房屋，其顯非系爭土地之占有人，自無系爭土地之優先購買權，爰依法提起本件訴訟等語。
(三)並聲明：確認被告對彰化縣政府111年度第一批地籍清理土地公開標售，於111年7月13日第三十一標所拍定系爭土地之優先購買權不存在。
二、被告答辯稱：系爭土地原為施床所有，施床死亡後，其繼承人施雲梅碟於28年1月13日將系爭土地及坐落其上之建物一併出售予被告之父李不抵，雙方並簽訂土地建物所有權買賣契約書，約定待施雲梅碟辦理繼承登記後完成過戶事宜。嗣雙方雖因故未能辦理所有權移轉登記，然李不抵及含被告在內之繼承人，自斯時起即以系爭土地所有權人之身分占有使用系爭土地、系爭房屋，況系爭房屋與11號房屋內部相通，系爭土地上亦有被告在使用之廁所。嗣被告於61年間購買與系爭土地比鄰之彰化縣○○鎮○○段0000地號土地，並與系爭土地合併使用迄今，且系爭土地之地價稅均由被告繳納，足認系爭土地自28年間起（按：被告書狀誤載為38年間）即由李不抵及含被告在內之家人占有使用，並接續繼受占有，占有之期間合併計算後，於地籍清理條例施行前已占有達10年以上（即於87年7月1日前已占有系爭土地），且至系爭土地標售時仍繼續為系爭土地之占有人，符合地籍清理條例第12條第1項第4款所規定優先購買權人之資格，並業已依法提出相關證明文件，則被告於系爭土地之標案中主張優先購買系爭土地，自屬合法有據，原告之主張顯無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，下列事實有彰化縣政府111年11月15日府地籍字第11100441383號函檢附之系爭土地相關標售資料、土地登記第一類謄本、地籍異動索引、地籍圖謄本、土地登記公務用謄本、本院勘驗測量筆錄各1份、地價稅繳納證明書及現場照片數張等附卷可證（見本院卷第31-75頁、第137-157頁、第181-193頁、第199-201頁），且為兩造所不爭執，首堪信為真實：⑴系爭土地為彰化縣政府所公告代為標售111年度第1批地籍清理未能釐清權屬第31標之土地，原告於111年7月13日以1,060,600元得標拍定，嗣被告於決標後10日內之111年7月18日，以「被告多年來一直占有使用系爭土地至今，地價稅均由被告繳納」、「被告自28年出生即設籍於鹿港鎮大有里車圍巷11號，長大後即在施床所有系爭土地上搭鐵架、蓋石棉瓦及木造之建築改良物（即系爭房屋），作為打鐵謀生之處，直至年老無力做打鐵工作，才與配偶李林琇瑛倆老窩居在此，一直到現在」為由，依地籍清理條例第12條第1項第4款之規定向彰化縣政府提出優先購買系爭土地之申請；彰化縣政府於111年9月12日以府地籍字第1110335043A號函被告，表示被告上開主張優先購買1案，經審符合規定，彰化縣政府亦於同日以府地籍字第1110335043號函原告，表示系爭土地經占有人檢附戶口名簿影本及四鄰證明書等證明文件主張優先購買，符合地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第10、11條優先購買之規定，依彰化縣政府投標須知第15點之(五)規定，如原告對於優先購買權人主張優先購買權之存否有爭執，請於接到此通知之次日起10日內，以優先購買權人為訴訟對象循民事訴訟程序訴請法院審理。⑵被告於61年8月2日，以買賣為原因登記取得與系爭土地比鄰之彰化縣○○鎮○○段0000地號土地權利範圍25分之4（即11號房屋坐落之土地）。⑶系爭土地自100年至110年之地價稅均由被告繳納；另系爭房屋內有被告先前從事打鐵所留之器具，目前尚有晾曬衣物。
四、惟原告就被告是否符合地籍清理條例第12條第1項第4款所規定優先購買權人之資格，則予以否認，並訴請確認，被告則以前詞置辯。則本件之爭點為被告之優先購買權存否？本院判斷理由如下：
(一)按民事訴訟法第247條第1項前段規定：「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。」所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號民事判決參照）。本件被告對原告就彰化縣政府代為標售而拍賣取得之系爭土地，主張優先購買權，若被告確有此權利，原告將無法買受系爭土地，是原告能否購買系爭土地，在法律上地位處於不明確之狀態，且能以本件確認判決除去之，原告提起本件訴訟自有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
(二)再按地籍清理條例第12條第1項第4款規定，於本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人，有優先購買權。又地籍清理條例係於97年7月1日施行，則於87年7月1日前已占有土地，至該土地標售時仍繼續占有者，就土地有優先購買權。而地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第11條第2項規定：占有期間以現占有人之占有期間計；其為繼承或繼受占有者，占有之期間得合併計算。又，對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定有明文。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力；另依一般社會觀念，足認一定之物已具有屬於其人實力支配下之客觀關係者，即可謂有事實上之管領力（最高法院100年度台上字第1719號、93年度台上字第2067號民事判決參照）。
(三)證人謝碧珍於本院審理時具結證稱：78年就開始在與系爭房屋相鄰之門牌號碼彰化縣○○鎮○○巷0號販賣紅龜粿迄今，因而認識住在11號房屋之被告、被告弟弟及渠等配偶，渠等都住在11號房屋，被告是在系爭房屋從事打鐵的工作，裡面有放置打鐵工具，現在因為年紀大了，比較少在打鐵等語（見本院卷第236-238頁）。又被告係設籍於11號房屋、證人謝碧珍則為毗鄰系爭土地之彰化縣○○鎮○○段0000地號土地所有權人等事實，有戶口名簿及土地登記第一類謄本之影本附卷可證（見本院卷第55頁、第65頁）；而系爭土地地價稅之納稅義務人，長期以來均係由「施床使用人李邦雄」為之，亦有100年至110年地價稅繳納證明書在卷可佐（見本院卷第137-157頁），足見前開證人證述被告居住於11號房屋且至少自78年間即占用坐落於系爭土地之系爭房屋迄今之證詞可採。被告顯於87年7月1日前已占有系爭土地，於系爭土地111年遭標售時仍繼續占有，具有優先購買權。原告雖另主張系爭房屋內有被告弟媳晾曬衣服，且被告放置之打鐵工具已經沒有在使用等語。然查，系爭房屋與11號房屋內部實際相通之事實，業經本院至現場勘驗確認，被告與其弟弟之家屬，既然均居住於11號房屋，則被告將內部相通之系爭房屋，提供予共同居住之家屬使用，並不影響其對系爭房屋之支配使用，其他家屬僅為被告之占有輔助人，參以前開說明，被告仍為系爭房屋及系爭土地之占有人。
(四)從而，原告所舉事證，無法證明被告所稱於地籍清理條例施行前已占有系爭土地達10年以上、且至111年標售時仍繼續占有等詞不實，依客觀情事判斷，被告符合地籍清理條例第12條第1項第4款條件，自得對系爭土地行使優先購買權。
五、綜上所述，原告請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及調查證據之聲請，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 6 月 27 日
民事第一庭 法 官 張佳燉以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 6 月 27 日
書記官 曾靖雯