臺灣彰化地方法院民事判決111年度訴字第125號原告 即反訴被告 王乃強訴訟代理人 陳建偉律師複 代理人 林筠傑律師被告 即反訴原告 陳柏佑
李佳玫陳裕林共 同訴訟代理人 朱浩萍律師上列當事人間請求確認買賣關係不存在事件，本院於民國112年2月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
甲、本訴部分：
壹、確認兩造間就彰化縣○○市○○段○○○段000000000○000000000○號建物所簽訂之建築改良物所有權買賣移轉契約書無效。
貳、被告應協同原告向彰化縣地方稅務局撤銷民國107年1月16日收件編號0000000000、0000000000號之契稅申報書，且就稅籍編號Z00000000000、Z00000000000之建物，辦理房屋稅稅籍註銷登記；並被告應協同原告向彰化縣地方稅務局就稅籍編號Z00000000000、Z00000000000之建物，辦理房屋稅籍登記為原告名義。
參、訴訟費用由被告共同負擔。
乙、反訴部分：
壹、反訴原告之訴駁回。
貳、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由
壹、本訴部分：
一、本訴原告起訴主張：㈠坐落於彰化縣○○市○○段○○○段000000000○000000000○號建物
（即門牌號碼「彰化縣○○市○○路00號2樓、3樓1號」房屋）為本訴原告於民國（下同）93年間拍賣所買受（下稱系爭建物，甲證1），而訴外人陳潮東、陳潮煌、陳潮澤（本訴被告甲○○之配偶）分別為本訴原告之大舅、二舅與小舅。因前自本訴原告母親即訴外人陳淑蘭辭世後，訴外人鄭惠娟（即本訴原告之阿姨）、陳潮東（即本訴原告之大舅、本訴被告乙○○之父）、陳潮煌（即本訴原告二舅、本訴被告丙○○之父）等人，以系爭建物原為陳家之祖厝且陳淑蘭在世時已同意移轉予陳家為由，要求本訴原告應將系爭建物所有權移轉予陳家之人，惟系爭建物確為本訴原告拍賣買受而所有，實無移轉系爭建物所有權之理。
㈡嗣於107年間，本訴原告因經商而與訴外人陳潮煌有生意上
之合作且有資金之需求，訴外人陳潮煌亦再次向本訴原告要求將系爭建物移轉所有權，本訴原告遂向訴外人陳潮煌表示若能提供本訴原告新臺幣（下同）1,000萬元週轉，本訴原告則願配合移轉所有權，惟訴外人陳潮煌表示無法貸與本訴原告1,000萬元，但能協助本訴原告取得銀行貸款6,000萬元使本訴原告得以渡過難關，之後轉由訴外人陳潮東（大舅）偕同友人即訴外人曹先生向本訴原告表示確實能協助本訴原告取得銀行貸款，訴外人曹先生並請本訴原告準備辦理貸款之相關資料。
㈢惟因本訴原告仍未取得款項，故雖訴外人陳潮東要求將系
爭建物及其土地均移轉所有權，惟本訴原告仍僅願先以系爭建物為標的（不含土地，即門牌號碼彰化縣○○市○○路00號2樓、3樓之建物），於訴外人陳潮東提出之相關文件用印（契稅申報書、建築改良物所有權買賣移轉契約書；下稱系爭契約；甲證2），並提供印鑑證明交與訴外人陳潮東。而在本訴原告提出貸款所需之相關資料後，銀行最終仍表示無法受理本訴原告之貸款申請，至此，顯見不論係訴外人陳潮東（大舅）或陳朝煌（二舅）皆未協助本訴原告向銀行貸得任何款項，故貸款及移轉所有權事宜即不了了之。
㈣因此，兩造未曾就系爭建物之出賣達成任何合意（如標的
、價金），顯見兩造間就系爭建物自始即無如甲證2系爭契約所示之買賣關係存在。本訴原告之所以於系爭契約之相關文件用印，實係因當時訴外人陳潮東（大舅）承諾願協助本訴原告且能向銀行取得貸款所致，本訴原告自始至終未有出售系爭建物之意，亦未曾向本訴被告提出買賣契約之要約，或承諾出售系爭建物予本訴被告。況本訴原告於甲證2系爭契約相關文件用印之時，不論用印前或用印時，本訴被告等人根本未曾出面與本訴原告洽談，不論對於系爭建物之價金、使用狀況等情事皆未曾與本訴原告商議，遑論本訴被告等人與本訴原告間有何如甲證2所示之買賣關係存在。
㈤縱認本訴原告就系爭建物有何合意存在，除顯非買賣法律關係外，合意之相對人亦非本訴被告等人：
蓋本訴原告之所以於甲證2之系爭契約相關文件上用印，實係因訴外人陳潮東承諾願協助本訴原告且能向銀行取得貸款所致，顯見本訴原告從未與訴外人陳潮東就系爭建物之價金或任何與買賣相關之事項達成合意。再者，不論係本訴原告於甲證2之系爭契約相關文件用印前或用印之當日，本訴被告等人皆未曾出面與本訴原告接洽，遑論與本訴原告就系爭建物達成任何合意。
㈥客觀上亦可知，兩造間就系爭建物確實未成立如甲證2系爭契約所示之買賣關係：
⒈系爭建物之所有權狀正本，至今仍由本訴原告所持有（
甲證3），且自本訴原告於甲證2系爭契約相關文件用印迄今已三年有餘，惟本訴被告從未給付本訴原告任何價金，亦未要求本訴原告移轉登記系爭建物，顯見兩造間確實並無如系爭契約所示之買賣關係存在。
⒉依內政部實價登錄系統查詢可知，與系爭建物同一門牌
號碼之七樓建物，於107年間之交易單價每坪約為22萬元（甲證4）。而系爭建物二樓之總面積為116.5平方公尺（約35.24125坪）；三樓之總面積為89.33平方公尺（約27.022325坪），故如依當時之交易行情，系爭建物至少有1,300多萬元之價值（計算式：(35.24125＋27.022325)220,000＝13,697,986.5）。惟依甲證2系爭契約之相關資料可知，系爭建物二樓之移轉價格僅為37萬2,100元、三樓之移轉價格僅為28萬5,700元，實大幅低於當時之交易行情。若本訴原告與被告就系爭建物有何買賣法律關係存在，本訴原告豈會以如此低於市價之金額作為交易價金。
㈦又縱認兩造就系爭建物有如甲證2系爭契約所示之買賣關係存在，亦因違反強制規定而無效：
⒈依系爭建物之外觀（甲證5），可知系爭建物確屬民法第
799條第1項規定之區分所有建築物及公寓大廈管理條例第3條第1款規定之公寓大廈，依民法第799條第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，系爭建物不得與所座落之基地分離而為移轉或設定負擔。惟依系爭契約等文件記載可知，兩造間僅以系爭建物為標的，並未包含系爭建物所座落之基地，顯已違反民法第799條第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項之規定。
⒉因兩造間之契約書已違反民法第799條第5項、公寓大廈
管理條例第4條第2項之強制規定，故依民法第71條、第246條第1項規定，併參臺灣高等法院108年度上字第77號判決意旨，縱認兩造就系爭建物有買賣關係存在如甲證2系爭契約所示，亦因違反強制規定、以不能之給付為契約標的而無效。
㈧本訴原告聲明：
⒈確認兩造間就彰化縣○○市○○段○○○段000000000○00000000
0○號建物所簽訂之建築改良物所有權買賣移轉契約書無效。
⒉本訴被告應協同本訴原告向彰化縣地方稅務局撤銷民國1
07年1月16日收件編號0000000000、0000000000號之契稅申報書，且就稅籍編號Z00000000000、Z00000000000之建物，辦理房屋稅稅籍註銷登記；並本訴被告應協同本訴原告向彰化縣地方稅務局就稅籍編號Z00000000000、Z00000000000之建物，辦理房屋稅籍登記為原告名義。
⒊訴訟費用由本訴被告負擔。
二、本訴原告對於本訴被告答辯內容之陳述：㈠兩造間確實未就系爭建物成立如甲證2系爭契約所示買賣關係之意思表示：
⒈本訴原告於甲證2之「契稅申報書」及「建築改良物所有
權買賣移轉契約書」上用印之目的，係因訴外人陳潮煌表示能協助本訴原告取得銀行貸款週轉，以解決本訴原告短期流動資金不足之問題，並無出售系爭建物予本訴被告之真意。又系爭建物於簽訂系爭買賣契約後，仍由本訴原告持有系爭建物之所有權狀正本，且自本訴原告於系爭契約用印至今已四年有餘，惟本訴被告等人從未給付價金，亦未要求本訴原告移轉登記系爭建物予本訴被告。
⒉觀本訴被告等人主張民法第87條第1項通謀虛偽意思表示
之規定，顯見本訴被告等人亦認為兩造間就系爭建物之本訴確實無效。
㈡如甲證2內容所示，「建築改良物所有權買賣移轉契約書」
並未包含系爭建物所座落之基地，而違反民法第799條第5項及公寓大廈管理條例第4條第2項之強制、禁止規定而無效：
⒈依系爭建物之外觀（甲證5）可知係以樓層為單位為區隔
，且居住於系爭建物之人係共用同一樓梯通道作為出入之用（實際上亦共用電梯）。依系爭建物之第一類登記謄本之記載，系爭建物之建號僅為特定樓層之建物，甚至6124建號之建物，僅為3樓1號（亦即於三樓另有其他建物，但非屬原告所有），顯見系爭建物之整棟，雖位於同一基地上，但實有依樓層、隔間而區分專有部分所有人之情事。再依土地登記規則第81條第1項規定「區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有」，依系爭建物之第一類登記謄本記載，系爭6124建號建物、6125建號建物均載有「共有部分：南郭段南郭小段6158建號、面積470.27平方公尺」之權利範圍，亦可知系爭建物另有共有部分存在。是系爭建物確屬民法第799條第1項規定之區分所有建築物及公寓大廈管理條例第3條第1款規定之公寓大廈。
⒉依民法第799條第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項規定，系爭建物不得與座落之基地分離移轉或設定負擔。
惟依甲證2之系爭契約可知兩造間「建築改良物所有權買賣移轉契約書」僅以系爭建物為標的，並未包含系爭建物所座落之基地，又兩造間亦未另行簽訂協議書，則依上開規定，系爭建物自不能與其座落之基地分離而單獨移轉。是以，兩造簽訂之系爭契約除違反民法第799條第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項之強制、禁止規定外，亦因違反強制、禁止規定屬自始客觀不能之給付，依民法第71條、第246條第1項前段規定自屬無效之買賣契約。
⒊系爭契約確實僅載明「建築改良物所有權」，而未包括
實務判決提及之「不動產」或「房地」等用字，亦可推知系爭契約所約定之標的，確實僅有系爭建物，而不包含其座落之土地，是系爭契約反民法第799條第5項及公寓大廈管理條例第4條第2項規定無疑。
㈢甲證2之「建築改良物所有權買賣移轉契約書」既屬無效，
則本訴原告自得依民法第113條、第767條第1項規定，請求如訴之聲明第二項所示：
系爭契約既因違反民法第799條第5項及公寓大廈管理條例第4條第2項之強制、禁止規定而無效，則本訴被告自應負回復原狀之責任。再者，本訴原告亦為系爭建物之所有權人，而「彰化縣地方稅務局收件編號0000000000、0000000000號之契稅申報紀錄」，以及「稅籍編號Z00000000000、Z00000000000之建物並非登記本訴原告為納稅義務人」此二事，令本訴原告於所有權之行使上造成妨礙，自屬妨害所有權之事由，是本訴原告依民法第113條、第767條第1項規定，請求如訴之聲明第二項所示。
三、本訴被告答辯：㈠本件事實為借名登記，緣兩造均為訴外人陳錦樹之孫與媳
，繼承系統表如本訴被告所提附件一，因陳錦樹之財產均為長女即訴外人陳淑蘭（尚鋒興業股份有限公司董事長；下稱尚鋒公司）為保證，而尚鋒公司於民國（下同）84年至86年經營不善，倒債約新臺幣（下同）數十億元左右，在鈞院之民、刑事及非訟事件不下數十件，如鈞院91年度勞訴字第41號民事判決給付45113元之資遣費、107年聲抗字第3號民事裁定（15,550,000元及其利息違約金；證一）、100年度易緝字第10號刑事判決（背書3億7,500萬元亦未清償；證二）等。
㈡由於尚鋒公司之債務，訴外人陳錦樹亦為保證人，其財產
遭受查封拍賣，本件系爭建物自難逃脫，自本訴被告所提證四之異動索引中（證三）即可證。而在拍賣過程中，本訴被告乙○○之父陳潮東、本訴被告丙○○之父陳潮煌、本訴被告甲○○之公公陳潮澤等三兄弟為陳錦樹之子，自不甘祖產拍賣，仍商量由渠等出資（證一裁定第36行）、不能以渠等之名標購，協議以本訴原告之名標購（93年2月25日得標；本訴原告起訴狀證一），此自係借名登記。
㈢本訴原告取得系爭建物之登記名義人後，並未將系爭建物
移轉予本訴被告，因而始簽訂本訴原告所提甲證2之系爭契約，然歷時四年，本訴原告非但未將系爭建物移轉本訴被告，更進而提起本訴，依民法第87條，本件乃隱藏他項法律行為，應適用該項法律行為即借名登記。
㈣本訴被告聲明：
⒈本訴原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由本訴原告負擔。
貳、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：㈠系爭建物由反訴原告管理使用收益之事實，自反訴原告出
租第三人，租金亦係反訴原告收取可證（證四），僅建物所有權狀在反訴被告處，不願交出。又租賃契約係反訴原告與承租人訂立，房屋稅更由反訴原告繳納（證五），系爭建物顯為借名登記。
㈡反訴被告於93年5月25日拍賣買受系爭建物時年僅25歲（起
訴狀甲證1），而伊之父母親負債累累如證一、證二、證六所示，伊之父即王瑞昌向岳母陳桔以本票及支票借用31,100,000元，陳桔之金錢來源即係向三個兒子調度，故當時反訴被告之父母親焉有財力助伊拍賣取得系爭建物。㈢因此系爭建物係反訴原告借用反訴被告名義，登記於反訴
被告名下，於反訴原告以起訴狀繕本之送達作為終止借名登記之意思表示後，反訴被告即負有移轉系爭建物之所有權予反訴原告之義務。
㈣是借名登記契約既經終止，系爭建物無法律上之原因而登
記於反訴被告名下，反訴被告自屬無法律上原因受有系爭建物所有權之利益，致反訴原告受有損害，反訴原告依不當得利及借名登記之法律關係，請求反訴被告將系爭建物之所有權移轉登記予反訴原告。
㈤反訴原告聲明：
⒈反訴被告應將彰化縣○○市○○段○○○段000000000○00000000
0○號建物及其所座落土地（彰化縣○○市○○段00000000○○○段○○○段000000000地號土地）之所有權，均移轉登記予反訴原告乙○○、甲○○、丙○○，權利範圍各三分之一。
⒉訴訟費用由反訴被告負擔。
二、反訴原告對於反訴被告答辯內容之陳述：系爭建物之管理、出租、租金、房屋稅均由反訴原告處理至今，亦有租賃契約、房屋稅繳款書為證（證三），反訴被告從未參與，正是借名登記之證據。再反訴被告所呈彰化縣地方稅務局提供之建物契稅申報書及買賣移轉契約書影本（甲證二），未見反訴原告乙○○之父陳潮東欲協助反訴被告取得六千萬元貸款之事證，足證貸款六千萬元係無任何實證，自不足採。
三、反訴被告答辯：㈠反訴被告無論係與訴外人陳潮東（大舅）、陳潮煌（二舅
）、陳潮澤（小舅）或與反訴原告等人間，均無借名登記契約之存在：
⒈系爭建物確係由反訴被告出資拍賣買受，而反訴原告等
人既主張系爭建物由訴外人陳潮東（大舅）、陳潮煌（二舅）、陳潮澤（小舅）出資標購，即應由反訴原告就此重要前提事實提出直接之相關事證以實其說。
⒉反訴被告拍賣買受系爭建物時，反訴原告乙○○、丙○○二
人年僅9歲、16歲，殊難想像如此年幼之兒童理解「借名登記」之意，既無法理解契約之意思，反訴原告如何要約甚或承諾借名登記契約？兩造間就借名登記之意思表示如何合致？是以，兩造間並無借名登記法律關係存在甚明。
㈡反訴原告雖一再以反訴被告母親、父親有高額負債，主張
反訴被告不可能有資力云云。惟是否有負債與是否有資力本屬二事，換言之，有負債並不當然表示無資力。以臺灣半導體產業龍頭臺灣積體電路製造股份有限公司為例，其實收資本額為「259,303,804,580 元」，然其於民國（下同） 111（西元 2022）年 Q1 季報表公布之負債總額為「1,671,208,000,000 元」，亦即其負債總額高於其實收資本額 6 倍之多，難道即可認臺灣積體電路製造股份有限公司為一無資力之公司？㈢系爭建物由反訴被告拍賣買受為一不爭之事實（甲證1、甲
證3、甲證6），若真有「訴外人陳潮東、陳潮煌、陳潮澤三人出資」之情事存在，何以不登記於該三人名下？更有甚者，若依反訴原告之邏輯「因反訴被告母親有負債，故反訴被告母親、反訴被告不可能有資力拍賣取得系爭不動產」，則同此邏輯「訴外人陳潮東、陳潮煌、陳潮澤三人，既因姐弟關係受牽連背負高額債務，則其自不可能有資力出資拍賣買受系爭建物」。又若真有借名登記之情事存在，何以反訴被告能於107年間憑自己之自由意志，出售系爭建物底下之一樓房屋暨其所座落之土地？顯見兩造間並無借名登記之情事存在。
㈣反訴原告稱反訴被告不爭執由訴外人出資云云，顯非事實：
⒈反訴被告之所以將系爭建物租金交由反訴被告之母親陳
淑蘭娘家收取（主要為訴外人陳潮東），實係因系爭建物之一至三樓原係反訴被告母親陳淑蘭之娘家，而系爭建物雖因反訴被告母親陳淑蘭與兄弟共同經營之事業失敗而遭扣押拍賣，然反訴被告之母親陳淑蘭亦另分別贈與訴外人陳潮東、陳潮煌、陳潮澤一家一棟透天厝共三棟，使外公陳錦樹、外婆陳桔、訴外人陳潮東、陳潮煌、陳潮澤搬離系爭建物，而系爭建物有空位後即出租，之後反訴被告因拍賣買受系爭建物，反訴被告與母親陳淑蘭念及孝順、回饋娘家，系爭建物之租金收入便仍交由娘家人員收取（主要為訴外人陳潮東（大舅）收取），以補貼外婆陳桔之生活開銷。
⒉是以，訴外人陳潮東等人之所以得收取系爭建物之租金
，實係因反訴被告基於家族情感所為之贈與，非謂系爭建物即為訴外人陳潮東、陳潮煌、陳潮澤等人所出資，更非謂因反訴被告之舉動，反訴被告與訴外人陳潮東、陳潮煌、陳潮澤甚或與反訴原告間即成立借名登記之關係。
⒊又反訴被告拍賣買受系爭建物後，房屋稅、地價稅均由
反訴被告負責繳納，且反訴原告所提出之證五房屋稅繳納稅單，為其等自行持甲證2之契稅申報書及建築改良物所有權買賣移轉契約書文件至地方稅務機關變更納稅義務人所致，因反訴被告長年旅居國外未能即時察覺，自不得以反訴原告等人自行變更之行為，擴張解釋系爭建物係借名登記於反訴被告名下。
㈤反訴被告聲明：
⒈反訴原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由反訴原告負擔。
參、兩造不爭執事項：㈠彰化縣○○市○○段○○○段000000000○000000000○號建物之所有人現登記於本訴原告即反訴被告名下。
㈡建築改良物所有權買賣移轉契約書（本訴原告所提之甲證2）由兩造蓋印於上。
肆、兩造爭執事項：㈠系爭契約是否因兩造互相表示意思未一致或違反法律規定
而無效？系爭建物是否借名登記於本訴原告即反訴被告名下？
伍、本院之判斷：
甲、本訴部分：
一、本件原告起訴略以：㈠坐落於彰化縣○○市○○段○○○段000000000○000000000○號建物（即門牌號碼「彰化縣○○市○○路00號2樓、3樓1號」房屋）為本訴原告於93年間拍賣所買受（甲證1），而訴外人陳潮東、陳潮煌、陳潮澤（本訴被告甲○○之配偶）分別為本訴原告之大舅、二舅與小舅。因前自本訴原告母親即訴外人陳淑蘭辭世後，訴外人鄭惠娟（即本訴原告之阿姨）、陳潮東（即本訴原告之大舅、本訴被告乙○○之父）、陳潮煌（即本訴原告二舅、本訴被告丙○○之父）等人，以系爭建物原為陳家之祖厝且陳淑蘭在世時已同意移轉予陳家為由，要求本訴原告應將系爭建物所有權移轉予陳家之人，惟系爭建物確為本訴原告拍賣買受而所有，實無移轉系爭建物所有權之理。㈡嗣於107年間，本訴原告因經商而與訴外人陳潮煌有生意上之合作且有資金之需求，訴外人陳潮煌亦再次向本訴原告要求將系爭建物移轉所有權，本訴原告遂向訴外人陳潮煌表示若能提供本訴原告1,000萬元週轉，本訴原告則願配合移轉所有權，惟訴外人陳潮煌表示無法貸與本訴原告1,000萬元，但能協助本訴原告取得銀行貸款6,000萬元使本訴原告得以渡過難關，之後轉由訴外人陳潮東（大舅）偕同友人即訴外人曹先生向本訴原告表示確實能協助本訴原告取得銀行貸款，訴外人曹先生並請本訴原告準備辦理貸款之相關資料。㈢惟因本訴原告仍未取得款項，故雖訴外人陳潮東要求將系爭建物及其土地均移轉所有權，惟本訴原告仍僅願先以系爭建物為標的（不含土地，即門牌號碼彰化縣○○市○○路00號2樓、3樓之建物），於訴外人陳潮東提出之相關文件用印（契稅申報書、建築改良物所有權買賣移轉契約書；下稱系爭契約；甲證2），並提供印鑑證明交與訴外人陳潮東。而在本訴原告提出貸款所需之相關資料後，銀行最終仍表示無法受理本訴原告之貸款申請，至此，顯見不論係訴外人陳潮東（大舅）或陳朝煌（二舅）皆未協助本訴原告向銀行貸得任何款項，故貸款及移轉所有權事宜即不了了之。㈢依內政部實價登錄系統查詢可知，與系爭建物同一門牌號碼之七樓建物，於107年間之交易單價每坪約為22萬元（甲證4）。而系爭建物二樓之總面積為116.5平方公尺（約35.24125坪）；三樓之總面積為89.33平方公尺（約27.022325坪），故如依當時之交易行情，系爭建物至少有1,300多萬元之價值（計算式：(35.24125＋27.022325)220,000＝13,697,986.5）。惟依甲證2系爭契約之相關資料可知，系爭建物二樓之移轉價格僅為37萬2,100元、三樓之移轉價格僅為28萬5,700元，實大幅低於當時之交易行情。若本訴原告與被告就系爭建物有何買賣法律關係存在，本訴原告豈會以如此低於市價之金額作為交易價金，認系爭建物買賣契約未成立等語。按關於買賣不動產之債權契約，乃非要式行為，若買賣雙方就其移轉之不動產及價金業已互相同意，則其買賣契約即為成立。出賣不動產之一方，自應負交付該不動產並使他方取得該不動產所有權之義務，買受人若取得出賣人協同辦理所有權移轉登記之確定判決，則得單獨聲請登記取得所有權，移轉不動產物權書面之欠缺，即因之而補正（最高法院82年台上字第2855號判決參照），原告主張本件契是否成立約附有訴外人陳潮煌是否得替其籌借1,000萬元為條件，如無法籌措上開款項，系爭買賣契約即無法成立，因被告否認此情，原告就此並無法舉證，系爭契約即難謂附條件買賣契約，又主張和市價相差殊遠，要無成立如此與行情相差甚遠之建物買賣契約等語。按原告已提出由其簽名並不爭執真正之建物買賣契約書，已證明兩造買賣契約成立，自不容再就價金部分爭多論少，是兩造之建物買賣契約已合法成立，原告主張不成立尚無可採信。
二、按「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」「區分所有建物之共用部份不得分割，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分移轉、設定或為限制登記。」公寓大廈管理條例第4 條第2 項、民法第799條第5項、及土地登記規則第 94 條定有明文。自上開條文立法意旨觀之，其目的在使區分所有建物共同使用部分之應有部分（從權利）隨同區分所有部分之所有權（主權利）之移轉而變更歸屬，使其不得各別移轉與第三人，以免妨害共同使用部分存在功能之達成。
三、承上，本院定兩造上開買賣契約雖成立，但因違反上開強制規定而無效：⒈依系爭建物之外觀（甲證5），可知系爭建物確屬民法第799
條第1項規定之區分所有建築物及公寓大廈管理條例第3條第1款規定之公寓大廈，依民法第799條第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，系爭建物不得與所座落之基地分離而為移轉或設定負擔。惟依系爭契約等文件記載可知，兩造間僅以系爭建物為標的，並未包含系爭建物所座落之基地，顯已違反民法第799條第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項之規定。
⒉因兩造間之契約書已違反民法第799條第5項、公寓大廈管理
條例第4條第2項之強制規定，故依民法第71條、第246條第1項規定，併參臺灣高等法院108年度上字第77號判決意旨，縱認兩造就系爭建物有買賣關係存在如甲證2系爭契約所示，亦因違反強制規定、以不能之給付為契約標的而無效。
四、綜上、系爭買賣契約因違反公寓大廈管理條例第4條第2項、民法第799條第5項規定，建物與其所占用之基地不得分開標售，兩造僅就系爭建物為買賣，而未就建物所占用之土地部分併為買賣，因此，該建物之買賣契約為無效，原告求為判決：㈠確認兩造間就彰化縣○○市○○段○○○段000000000○000000000○號建物所簽訂之建築改良物所有權買賣移轉契約書無效。㈡被告應協同原告向彰化縣地方稅務局撤銷民國107年1月16日收件編號0000000000、0000000000號之契稅申報書，且就稅籍編號Z00000000000、Z00000000000之建物，辦理房屋稅稅籍註銷登記；並本訴被告應協同本訴原告向彰化縣地方稅務局就稅籍編號Z00000000000、Z00000000000之建物，辦理房屋稅籍登記為原告名義等語，為有理由，應予准許。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。
乙、反訴部分：
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第二百七十七條第一項前段定有明文。上訴人主張兩造就系爭房地有借名登記契約，既為被上訴人所否認，其應就借名登記契約存在之事實負舉證責任，若其先不能舉證使法院得到確實如此之心證，則被上訴人就其抗辯之事實即令不能舉證，或其舉證尚有疵累，亦應駁回上訴人請求。原審以上訴人未舉證證明兩造借名登記關係存在，為其不利之認定，無適用法規錯誤可言（最高法院104年度台上字第228號裁定參照）。
二、反訴原告主張系爭建物屬其所有，惟借名登記反訴被告名下，並以訴狀送達反訴被告為終止借名關係，求為判決：反訴被告應將彰化縣○○市○○段○○○段000000000○000000000○號建物及其所座落土地（彰化縣○○市○○段00000000○○○段○○○段000000000地號土地）之所有權，均移轉登記予反訴原告乙○○、甲○○、丙○○，權利範圍各三分之一。等語，其所依憑之證據無非以：㈠系爭建物由反訴原告管理使用收益之事實，自反訴原告出租第三人，租金亦係反訴原告收取可證（證四），僅建物所有權狀在反訴被告處，不願交出。又租賃契約係反訴原告與承租人訂立，房屋稅更由反訴原告繳納（證五），系爭建物顯為借名登記。㈡反訴被告於93年5月25日拍賣買受系爭建物時年僅25歲（起訴狀甲證1），而伊之父母親負債累累如證一、證二、證六所示，伊之父即王瑞昌向岳母陳桔以本票及支票借用31,100,000元，陳桔之金錢來源即係向三個兒子調度，故當時反訴被告之父母親焉有財力助伊拍賣取得系爭建物等語，首先就資金來源反訴原告主張反訴被告無資力，則應就反訴原告之親人出資之積極事實舉證，其無法舉證，即與上開裁定所示舉證原則不合，又其代反訴被告為出租之事實，亦據反訴被告抗辯以：㈠反訴被告之所以將系爭建物租金交由反訴被告之母親陳淑蘭娘家收取（主要為訴外人陳潮東），實係因系爭建物之一至三樓原係反訴被告母親陳淑蘭之娘家，而系爭建物雖因反訴被告母親陳淑蘭與兄弟共同經營之事業失敗而遭扣押拍賣，然反訴被告之母親陳淑蘭亦另分別贈與訴外人陳潮東、陳潮煌、陳潮澤一家一棟透天厝共三棟，使外公陳錦樹、外婆陳桔、訴外人陳潮東、陳潮煌、陳潮澤搬離系爭建物，而系爭建物有空位後即出租，之後反訴被告因拍賣買受系爭建物，反訴被告與母親陳淑蘭念及孝順、回饋娘家，系爭建物之租金收入便仍交由娘家人員收取（主要為訴外人陳潮東（大舅）收取），以補貼外婆陳桔之生活開銷。㈡訴外人陳潮東等人之所以得收取系爭建物之租金，實係因反訴被告基於家族情感所為之贈與，非謂系爭建物即為訴外人陳潮東、陳潮煌、陳潮澤等人所出資，更非謂因反訴被告之舉動，反訴被告與訴外人陳潮東、陳潮煌、陳潮澤甚或與反訴原告間即成立借名登記之關係。㈢反訴被告拍賣買受系爭建物後，房屋稅、地價稅均由反訴被告負責繳納，且反訴原告所提出之證五房屋稅繳納稅單，為其等自行持甲證2之契稅申報書及建築改良物所有權買賣移轉契約書文件至地方稅務機關變更納稅義務人所致，因反訴被告長年旅居國外未能即時察覺，自不得以反訴原告等人自行變更之行為，擴張解釋系爭建物係借名登記於反訴被告名下等語，與經驗法則且情理之常尚無違背，是依優勢證據法則，反訴原告就反訴被告並無系爭建物所有權，僅為借名登記之法律關係並無法舉證，其訴即為無理由。
三、綜上，反訴原告就反訴被告所有之房屋主張係借名登記，進而請求終止借名關係，返還系爭建物等語，因無法舉證證明借名登記之原因事實，反訴原告之訴為無理由，應予駁回。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 3 月 24 日
民事第四庭 法 官 李言孫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 3 月 24 日
書記官 梁永慶