臺灣彰化地方法院民事判決111年度訴字第26號原 告 黃勤訴訟代理人 黃正憲被 告 李崧鈺兼 訴 訟代 理 人 李盈德即李富凱上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告李崧鈺、李盈德即李富凱應將門牌號碼彰化縣○○市○○○路000巷0號房屋騰空遷讓返還原告，並遷出戶籍。
被告李崧鈺、李盈德即李富凱應連帶給付原告新臺幣壹拾貳萬元。
被告李崧鈺、李盈德即李富凱應連帶自民國一百一十一年一月十一日起至遷讓返還如主文第一項所示房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣貳萬元。
訴訟費用由被告等負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾陸萬壹仟捌佰肆拾元為被告李崧鈺、李盈德即李富凱預供擔保後，得為假執行。
本第二項於原告以新臺幣肆萬元為被告李崧鈺、李盈德即李富凱供擔保後，得假執行。
本判決第三項於各期到期後，於原告以各按月給付已到期部分總額之三分之一，為被告李崧鈺、李盈德即李富凱等供擔保後，就各按月給付已到期部分，得假執行。
事實及理由
壹、原告主張：伊於108年12月10日與被告李崧鈺、李盈德即李富凱簽訂房屋
租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定由將伊所有之門牌號碼彰化縣○○市○○○路000巷0號房屋(下稱系爭房屋)出租予被告李崧鈺，租賃期間自民國(下同)108年12月10日起至113年12月9日止，每月租金為新台幣(下同）20,000元，租金應於每月10日前繳納。詎被告李崧鈺、李盈德即李富凱自109年11月起開始積欠房租，期間房屋代管人永春不動產經理葉秋津多次以通訊軟體line或親訪催討，被告藉詞拖欠或給付3,
000、5,000元不等之部分款項搪塞。葉秋津遂於110年6月18日以通訊軟體通知被告，表示若6月底以前，未繳清積欠租金將解除契約。
嗣被告李盈德即李富凱於110年8月30日，向葉秋津口頭承諾
將按月還款30,000元至清償所有積欠房租，然截至110年10月15日止，被告仍未履行承諾。伊依民法第440條，於110年09月24日以內湖郵局文德支局第238號存證信函，對被告為預告終止系爭租賃契約之意思表示，並請求遷出系爭房屋，經招領退回，另委請葉秋津通知被告解除系爭租賃契約，並於110年10月10日在永春不動產辦公室向被告李盈德即李富凱口頭為終止契約之意思表示，再委請葉秋津於110年10月10日以通訊軟體將存信函內容通知被告，經被告於110年10月14日已讀訊息。原告於110年10月17日至永春不動產取回房屋租賃契約，葉秋津於該日同時通知被告李崧鈺及李盈德即李富凱到場協商，被告李盈德即李富凱入永春不動產後大聲咆哮，並出言恫嚇欲毆打原告，原告雖心生畏懼，仍堅持終止契約。系爭租賃契約既已於110年10月10日終止，被告自應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並遷出戶籍。爰依民法第767條第1項規定請求被告返還系爭房屋，並遷出戶籍。另因被告積欠110年4月至10月之房租共計120,000元，且無權占用系爭房屋，爰請求被告等返還120,000元並依民法第179條請求自起訴狀送達翌日起至被告遷出系爭房屋止，每月相當於租金之不當得利20,000元等語。
並聲明：㈠被告李崧鈺、李盈德應將門牌號碼為彰化縣○○市○○
○路000巷0號房屋騰空遷讓返還予原告，並遷出戶籍。㈡被告李崧鈺、李盈德應給付原告新台幣120,000元。㈢被告李崧鈺、李盈德應自訴狀送達翌日起，按月給付新台幣20,000元至騰空遷讓返還系爭房屋止。㈣訴訟費用由被告負擔。㈤原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告李崧鈺、李盈德即李富凱答辯以：伊自110年6、7月開始積欠原告租金，4月10日伊有繳租金予
原告委託的仲介。10月10日被告李盈德即李富凱在員林莒光路仲介那邊談，被告李崧鈺雖未到場，但李盈德即李富凱有告知李崧鈺。伊亦想趕快搬走，但希望至3月底再搬等語。並聲明：伊同意搬遷，但希望至3月底再搬等語。
參、得心證之理由：按認諾須於言詞辯論時為之，且不得附有條件，附有條件之
認諾，不生民事訴訟法第384條所定之應為敗訴判決之效力（最高法院32年上字第4784號、44年台上字第843號民事判例意旨參照）。被告雖於本院111年1月17日言詞辯論期日到院表示：「我同意搬遷」，惟其表示「希望可以到三月底再搬」。(本院卷第63頁)。綜觀全辯論意旨，被告僅係為附條件之認諾而非一部認諾，尚不生認諾之效力，合先敘明原告主張與被告李崧鈺、李盈德即李富凱簽訂房屋租賃契約
（下稱系爭租賃契約， 被告李崧鈺為立契約人，被告李盈德即李富凱為連帶保證人），約定由將伊所有之門牌號碼彰化縣○○市○○○路000巷0號房屋出租予被告李崧鈺，租賃期間自108年12月10日起至113年12月9日止，每月租金為20,000元，押租金40,000元，租金應於每月10日前繳納，租金由原告委託之葉秋津向被告李崧鈺收取，系爭房屋現由被告二人占有使用中等情，業據原告提出系爭房屋建物登記謄本影本、系爭租賃契約為證，且為被告所不爭執，就此部分之事實，堪信為真正。
再按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；民法第440條第1項、第2項、第767條第1項分別定有明文。又承租人積欠租金，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，復為土地法第100條第3款所明定。且土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44 年台上字第516號判決意旨參照）。經查：①依原告提出之系爭租賃契約書所載，系爭租賃契約之承租人為被告李崧鈺，並由被告李盈德即李富凱擔任連帶保證人，被告李盈德即李富凱依據系爭租賃契約第13條就系爭租賃契約違約或發生損害時應負擔連帶賠償責任，是被告李盈德即李富凱就系爭租賃契約所生損害即須與李崧鈺負擔連帶賠償責任；另原告委託葉秋津管理系爭房屋，被告亦到場表示租金均繳納給原告委託之仲介，是葉秋津於系爭房屋管理有代理原告之權限而得向被告李崧鈺為催告即解除契約之意思表示，合先敘明。②再依原告提出之LINE對話紀錄(見本院卷第21頁至第33頁)，被告李崧鈺自108年11月起即未按時給付租金，經代理人葉秋津自109年1月2日起多次催繳，並於109年6月18日催告被告李盈德即李富凱給付遲延繳納租金已達四個半月並為解除契約之意思表示，原告自斯時即已取得終止權。③至原告主張於110年9月24日以內湖郵局文德支局238號存證信函為催繳租金及解除契約之意思表示，經拒絕受領而退回，然未提出影本供本院參酌，僅以LINE對話紀錄圖片為證，尚難確認原告寄送之收件人為被告李崧鈺抑或為李盈德即李富凱，且亦無法確認實際送達時間及記載內容，自不能作為認定系爭租賃契約已合法終止之依據。④另原告主張於寄發前開存證信函後，再與被告李盈德即李富凱於110年10月10日在葉秋津處與李盈德即李富凱為終止系爭租賃契約之意思表示，被告李盈德即李富凱對此不爭執，並表示有將解除契約之情事告知李崧鈺(見本院卷第62頁)，則原告主張於110年10月10日對被告李崧鈺為終止契約之意思表示，即屬可採。是原告業於被告李崧鈺積欠四個半月房租後之109年6月18日為催告給付租金及解除契約之意思表示，並於被告李崧鈺積欠六個月租金之110年10月10日向李盈德即李富凱為解除契約之意思表示經李盈德即李富凱告知李崧鈺，扣除被告李崧鈺已給付之2個月押租金後，被告李松鈺尚積欠逾2個月租金，系爭租賃契約於斯時起已生終止效力。然被告等二人於系爭租約經原告合法終止後仍占有系爭房屋，即無法律上正當權源，則原告依民法第767條第1項規定，請求被告李崧鈺及李盈德即李富凱將系爭房屋騰空並遷讓返還原告，並遷出戶籍，即屬有據，應予准許。
再按民法第439 條規定，承租人應依約定日期，支付租金；
無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。查：被告自110年4月起未按期給付租金，此有原告提出之房租付收款明細欄可證(見本院110年度員補字第534號卷第25頁至第29頁)，且由前開葉秋津與被告李盈德即李富凱之LINE對話紀錄亦可知葉秋津於110年4月間有向被告李盈德即李富凱催繳租金，至同年六月間已積欠四個半月租金，被告於對話紀錄中並未有反對之意思表示，則原告主張，即堪信為真實。被告雖辯稱自110年6、7月始積欠原告租金云云，然未能提出付款證明供本院審酌，尚難採信。是被告李崧鈺尚積欠原告110年4月至10月之租金未清償，被告李盈德即李富凱則依據系爭租賃契約需負擔連帶賠償責任，原告請求被告等二人連帶給付積欠租金120,000元【計算式：20,000元×6月＝120,000元】，核屬有據，應為准許。
再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179 條定有明文。則無權占有他人之土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，無權占有人應返還不當得利之範圍，為相當於租金之利益。查：本件被告自110年10月10日起即無權占有系爭房屋，業如上所述，依前揭說明，被告獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益上開土地及房屋之損害，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利，參酌系爭租賃契約每月租金為20,000元，堪認上開金額為被告李崧鈺使用系爭房屋每月所受之利益，並為原告所受無法使用收益之損害，被告李盈德即李富凱則依據系爭租賃契約需負擔連帶賠償責任。是原告請求被告等二人自起訴狀繕本送達翌日起(即111年1月11日，見本院卷第49頁、第53頁)起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告其所受領相當於租金之不當得利20,000元，洵屬有據，均應准許。
綜上所述，原告依系爭租賃契約約定、民法租賃法律關係、
民法第767條第1項及第179條不當得利法律關係，請求被告等二人將如主文第1項所示之系爭房屋騰空返還原告，並遷出戶籍，及應給付原告120,000元租金，暨被告等另應自111年1月11日起至返還如主文第1項之房屋之日止，按月給付原告20,000元之不當得利，為有理由，應予准許。
肆、本判決經原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第390條第2項，判決如主文。中 華 民 國 111 年 1 月 28 日
民事第一庭 法 官 洪志賢以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 28 日
書記官 林嘉賢