臺灣彰化地方法院民事判決111年度訴字第336號原 告 林金勝訴訟代理人 蔡孟翰律師被 告 洪張美蘭訴訟代理人 黃勃叡律師上列當事人間請求返還訂金等事件，本院於民國112年1月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣50,000元，及自民國111年4月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣50,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之5，其餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告原起訴聲明第1項，係請求被告給付原告新臺幣（下同）100萬元，及自民國110年12月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。嗣於本院審理時，就該聲明減縮為：被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；另原主張民法第74條之請求權依據，則不再請求。核原告上開訴之變更及減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)原告目不識丁、長期從事牧農，過去並無土地買賣交易經驗。於110年間，訴外人即被告之小叔洪正男向原告告知被告有意出售其所有之彰化縣○○鄉○○段000地號土地（一般農業區農牧用地、面積2425.67平方公尺，下稱系爭土地），並極力向原告表示系爭土地之價值未來將大幅上漲，目前相當搶手，如不立即購買恐將被他人購得。原告亦表示欲將系爭土地作為農耕使用，遂於知悉系爭土地待售後兩天內，於110年12月19日，與被告簽訂系爭土地之買賣契約（下稱系爭契約），買賣價金為1091萬5515元，並開立票據號碼CE0000000號、面額100萬元之支票1張（下稱系爭支票）作為定金，該定金亦屬違約金。
(二)惟系爭契約成立後，原告方在訴外人張淑惠之告知下，獲悉有鄰地房屋越界建築占用系爭土地，且系爭土地有相當面積長期需供鄰地通行之田埂，亦有部分面積為供公眾通行之道路，致系爭土地實際能使用之面積大幅縮減，能做農耕使用之面積僅約為系爭土地之4分之3（起訴書誤載3分之4），顯然具有減少價值之瑕疵。再經查詢系爭土地鄰地之土地實價登錄，每坪售價不到1萬元，然系爭契約每坪卻將近1.5萬元，遠高於市場行情。原告遂委由蔡孟翰律師寄發存證信函予被告以撤銷系爭契約，並請求被告於10日內返還定金100萬元，該函亦於111年1月19日送達被告。惟被告早於111年1月3日將該100萬元支票兌現，並拒絕返還。
(三)洪正男身為被告之代理人，明知系爭土地有上開瑕疵卻隱匿詳情而故意不告知原告，自有故意詐騙原告陷於錯誤而誘騙原告購買系爭土地之詐欺行為，依民法第92條原告得撤銷購買系爭土地之意思表示。又原告誤認系爭土地可以作農耕使用因而決定購買，惟系爭土地現況大面積已無法實際耕作，查農地可不可以從事農耕，有無具備上述通常之效用，對於土地之利用及市場價值之判斷自受影響，且攸關購買者之意願，此等因素，無論於主觀上或客觀上，依一般社會之觀念，足以影響交易上之判斷，屬交易上之重要事項，則原告對於誤認系爭土地可以耕作而買受系爭土地，此項錯誤自屬物之性質錯誤，依民法第88條第2項之規定，視為意思表示內容之錯誤，亦在得撤銷意思表示之範疇。原告依民法第92條或第88條撤銷系爭契約之意思表示後，並依不當得利之法律關係，請求被告返還定金100萬元，自有理由。
(四)倘認原告無法撤銷系爭契約，系爭土地因有上開瑕疵，致可農牧面積大為縮減，對原告甚為不利，又物之瑕疵擔保責任，為出賣人就買賣標的物之瑕疵應負之法定無過失責任，故原告依民法第359條之規定，以起訴狀繕本為解除系爭契約之意思表示，應無顯失公平之情事，故系爭契約業經合法解除，原告自得請求被告返還受領之100萬元定金及法定遲延利息。
(五)又被告就系爭契約收取高達100萬元之違約金，於一般社會交易習慣上實屬罕見。按被告所受損害及原告若能如期履行債務時被告可享受之一切利益，依一般客觀事實、社會經濟狀況觀之，本件違約金尚屬過高。系爭契約第3條載明：「本契約成立同時，甲方先向乙方給付新台幣壹佰萬元正為訂金並充為價金之壹部分...」，可見原告交付之100萬元係價金之一部先付，故原告自得請求返還部分定金。再者，縱認本件之100萬元屬「違約定金」，約定之違約定金，一方當事人交付之定金過高，而與他方當事人所受損害顯不成比例，認非違約定金而為價金之「一部先付」外，法院自得（按：該判決係記載『不得』而非『得』）援引民法第252條「違約金酌減」之規定，依職權酌減至相當之數額（最高法院95年台上字第92號裁判意旨參照）。本件被告沒收之100萬元實屬過高，應予核減，過高之部分，被告係無法律上之原因受有利益。從而，原告依民法第179條不當得利之法律關係請求被告予以返還，即屬有據。
(六)對被告抗辯之陳述：依如附圖（即彰化縣和美地政事務所111年6月23日和土測字第956號土地複丈成果圖，下稱附圖）所示，系爭土地確有遭坐落於彰化縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖編號A所示之房屋（門牌號碼彰化縣○○鄉○○路000號）越界占用之情事，該房屋一層平房及空地占用系爭土地17.96平方公尺，旁邊建有如附圖編號B所示之水泥道路占用系爭土地56.67平方公尺，及如附圖編號C所示之土石道路占用系爭土地8.67平方公尺。此外，系爭土地東側尚有供公眾通行如附圖編號D所示之柏油道路占用系爭土地38.67平方公尺。系爭土地之鄰地建物是否有越界建築、土地是否有供公眾通行之道路等情形，絕非原告所能事先知悉，惟被告為系爭土地之地主，自得知悉土地有上開屬交易重大事項之瑕疵，卻未事先告知原告。又上開平房、道路使用現況已使系爭土地可農牧面積總計減少121.97平方公尺（計算式：17.96+56.67+8.67+38.67=121.97）。原告取得系爭土地現由他人占有使用中，則原告買受後，自亦同須耗費精神、金錢始得合法合理使用之，其物之瑕疵自屬存在，且此項瑕疵實屬重大。
(七)爰依民法第88條、第92條、第359條、第179條之規定，提起本件訴訟，請求法院擇一為有利原告之判決。另違約金過高部分，則依民法第252條、第179條之規定為據等語。並聲明：被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
(一)系爭土地之買賣係原告透過居間人知悉被告委由洪正男出售系爭土地，售價係每1000平方公尺（一分地）為520萬元後，私下向洪正男出價願意以450萬元購買，最終經兩造協議後以每1000平方公尺（一分地）450萬元成交，總價金為1091萬5515元，隔日即由原告之太太姚瓊英主動連絡黃琦洲地政士製作系爭契約，並於110年12月19日簽約，故本件買賣係原告主動連絡出價，並經兩造議價後，始成立系爭契約，期間原告之太太還主動連絡黃琦洲地政士，商討系爭契約之內容。此外，原告之住所離系爭土地距離不到100公尺，原告係基於上開理由，主動向被告議價購買，且原告自承長期務農，系爭土地是否可耕作，原告知之甚詳，何來物之性質錯誤之情形？又縱有越界建築及道路占用之情形，亦係被告是否能排除侵害及點交之問題，與詐欺無關。況系爭土地早已翻土耕作，並無無法耕作之情形。原告縱因瑕疵而受有損害，亦在可預期之意料之中，否則豈有耗費1000多萬元，而購買可能受有鉅大損害之土地之理。況原告亦無法證明損害是否甚鉅，即使系爭土地有部分微小土地遭占用之瑕疵存在，原告仍可使用系爭土地，衡諸瑕疵對於原告所生之損害，與解除系爭契約對於被告所生之損害，倘原告可以解除系爭契約，有顯失公平之處，故認為原告至多僅得依民法第359條規定請求減少價金，其解除系爭契約並不合法。
(二)兩造簽訂系爭契約當時被告並不知系爭土地有無遭占用。縱系爭土地有鄰地越界之情形，於點交前被告亦可隨時排除侵害，如有小面積無法排除，亦為減少價金之問題（權狀之面積並無減少），原告無從依民法359條解除系爭契約，並主張返還100萬元。又系爭土地雖有部分作為道路及空地使用，然如附圖編號B、C之部分，被告可全部拆除回復作為農作使用；如附圖編號A部分扣除空地部分約10平方公尺，實際遭他人占用面積僅約7.96平方公尺；如附圖編號D部分雖作為道路使用，然依本院向彰化縣政府函查之結果，彰化縣伸港鄉西興路46巷150弄並非既成道路，日後仍得取回作為農作使用，故縱將如附圖編號A所示之房屋及如附圖編號D所示之道路面積加計，僅為46.63平方公尺，然系爭土地面積高達2425.67平方公尺，上開面積僅占1.9％（計算式：46.63÷2
425.67=0.019），系爭土地顯然並無不適宜農作之情形，堪認其瑕疵並非重大，倘准予原告解除系爭契約，顯失公平。
(三)原告主張被告所收取100萬元之定金過高，然依系爭契約第10條之約定，被告係沒收原告已交付之價金作為懲罰性違約金，並非約定以定金作為違約金，兩者意義不同，且原告當時可以選擇是否繼續履行系爭契約，依契約自由原則，違約金並無過高之情形等語。
(四)並聲明：原告之訴駁回；如受不利益之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由
(一)查兩造於110年12月19日簽訂系爭契約，約定由原告向被告購買系爭土地，總價為1091萬5515元，並委由黃琦洲地政士履行系爭契約之登記手續，嗣系爭契約原告之代理人姚瓊音於110年12月30日交付系爭支票予被告之代理人洪正男後，被告亦已將系爭支票兌現，收受現金100萬元，其後原告並未再給付系爭契約之剩餘價金；又原告於111年1月11日委由蔡孟翰律師寄發彰化曉陽郵局存證號碼第3號存證信函及（111）宏律字第000000000號律師函予被告，通知被告撤銷系爭契約；另系爭土地上有如附圖編號A所示面積17.96平方公尺之一層平房及空地、編號B所示面積56.67平方公尺之水泥通道、編號C所示面積8.67平方公尺之土石通道、編號D所示面積38.67平方公尺之柏油道路等情，有不動產買賣契約書、地籍圖資、存證信函、律師函影本、存款交易明細截圖、土地登記第一類謄本、空拍照片、勘驗測量筆錄、附圖及現場照片等件附卷可稽（見本院卷第23-30頁、第33-37頁、第49-55頁、第125-139頁、第149頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
(二)惟原告主張被告應返還定金，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院所應審酌者厥為：1、原告主張依民法第88條、第92條撤銷其購買系爭土地之意思表示，有無理由？2、原告主張系爭土地有瑕疵，依民法第359條解除系爭契約，有無理由？3、若原告上開主張無理由，本件違約金有無過高而應予酌減之情形？若是，其金額為何？茲分述如下：
1、原告主張依民法第88條、第92條撤銷其購買系爭土地之意思表示，有無理由？⑴按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項定有明文。有關物之性質錯誤，本質上屬於動機錯誤，即表意人在其意思形成過程中，對於就其決定為某特定意思表示之物之性質，認識不正確，原不影響意思表示之效力，非在得撤銷之列，但如所涉物之性質係交易上認為重要者，依該條第2項「其錯誤視為意思表示內容之錯誤」之規定，即得由表意人將其意思表示撤銷之（最高法院99年度台上字第678號民事判決參照）。系爭土地為一般農業區之農牧用地，原告購買系爭土地之目的，也是作為農業使用，此為兩造所不爭，倘原告購買之土地，無法作為耕作使用、抑或其上有遭他人占用等瑕疵，而為購買人所不知，自會影響其意思表示之效力，然若欲撤銷意思表示，須該物之性質之錯誤，在交易上認為重要者，始得允許，以緩和對交易安全與法律安定性之衝擊。經查，系爭土地面積2425.67平方公尺，其上有如附圖編號A所示面積17.96平方公尺之一層平房及空地、編號B所示面積56.67平方公尺之水泥通道、編號C所示面積8.67平方公尺之土石通道、編號D所示面積38.67平方公尺之柏油道路，該部分非農耕使用面積合計為121.97平方公尺等情，業如上述，其佔系爭土地面積比例約5%（計算式：121.97/2425.67=0.00000000）。5%之土地面積現況無法作為農耕使用，其餘95%仍得耕作，則無法耕作部分是否在交易上認為重要，影響整份契約存在之不公義，容有討論空間。又其中如附圖編號B之水泥通道、編號C之土石通道，回復原狀之成本較低；而如附圖編號D之柏油道路，並非既成道路，有彰化縣政府111年8月2日府工管字第1110288663號函1紙在卷可參（見本院卷第145頁），將來仍有回復原狀之機會，縱非如此，由附圖可知該道路是系爭土地對外聯絡之用，其存在對系爭土地並非只有負面因素，較為寬敞之道路，方便農用機具與人員進出，難認是純粹之瑕疵；至於附圖編號A之平房與空地，由附圖觀之，房屋部分實際上未超過編號A面積3分之2約11.97平方公尺（計算式：17.96*2/3=11.9733，小數點第3位以下四捨五入）。考量上述附圖編號A至D所示通道、道路與房屋回復原狀之可能性與成本後，益可認定原告對系爭土地物之性質之認識錯誤，在交易上尚未至得撤銷意思表示之程度。
⑵按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段有明文可考。質之證人黃琦洲於本院審理時具結證稱：伊為代書，本件是原告配偶姚瓊音想要購買系爭土地，找伊去聯絡對方洽商購買、簽約，簽約前伊並沒有聽過系爭土地有被道路或是他人占用之情形，簽約時姚瓊音直接拿100萬元出來，伊就想姚瓊音怎麼知道要付10分之1定金，可能是常在買土地，而且一開就開10分之1價格，比較不怕賣方反悔等語（見本院卷第187-190頁）。核上開證人證述內容與被告答辯相似，足認被告辯稱係原告之配偶主動聯繫居間人洪正男表示欲購買系爭土地，被告並未施以詐術之辯解可採。此外，依卷內證據，原告復無法舉證證明其係遭詐欺而為簽訂系爭契約之意思表示，其主張依民法第92條之規定撤銷意思表示，亦無理由。
2、原告主張系爭土地有瑕疵，依民法第359條解除系爭契約，有無理由？按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第359條分別定有明文。本件原告主張被告出售之系爭土地上，有如附圖編號A至D等平房、通道與道路等物，業如前述，衡情上開現況確實會影響系爭土地作為農耕使用之完整性，有減少其價值與效用之瑕疵。然而，相較於系爭土地之面積，前揭有瑕疵之部分僅占約5%，且僅有其中如附圖編號A之平房、編號D之柏油道路，有回復原狀不易或成本較為高昂之問題，業如前述，若因此即得據以解除契約，而捨棄減少價金、損害賠償等選項，有顯失公平之情形。從而，原告依民法第359條解除系爭契約，亦無理由。
3、若原告上開主張無理由，本件違約金有無過高而應予酌減之情形？若是，其金額為何？⑴按違約定金（民法第249條所規定之定金之一種）之交付，旨
在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，為最低損害賠償額之預定，故違約定金屬於要物契約；違約金則係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付，除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定（民法第250條參照），屬於諾成契約，兩者在性質上顯有不同。約定之違約定金，除交付違約金之當事人證明其所交付違約定金過高，而與他方當事人所受損害顯不成比例，得認當事人交付過高金額部分已非違約定金，而係價金之一部先付，交付之當事人得請求返還該超過相當比例損害額部分之先付價金，以求公平外，並無民法第252條違約金酌減之規定（最高法院98年度台上字第710號、110年度台上字第1851號民事判決參照）。查系爭契約第10條約定：甲方如不履行本契約交付殘餘價金時，或因可歸責於甲方之事由，致不能如期交付殘餘價金時，所交款項，悉被乙方沒收作為違約金、甲方不得異議等語。按上開約定內容，系爭契約若經履行，原告已交付之定金成為價金之一部分；若有違約而未能履行，定金則由被告沒收作為違約金，該定金顯然兼具立約定金及違約定金之性質，違約定金係最低損害賠償額之預定。被告抗辯此為懲罰性違約金，要非可採。
⑵考量系爭土地有約5%面積目前難以作為農耕使用之現況，雖
無法證明被告知悉，但係不可歸責原告之情事，就該部分換算之違約定金5萬元（計算式：100萬*5%=5萬），認為與他方當事人所受損害顯不成比例，已非違約定金，而係價金之一部先付，交付之當事人得請求返還，以求公平。又依證人黃琦洲之證述，系爭契約定金是原告自行決定並提出，則其餘定金作為最低損害賠償額之預定，於原告違約不願履行時，被告將之沒收，並無不公之處。至於原告主張民法第252條之規定，依前揭最高法院之見解，於本件並無適用，附此敘明。
4、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文。
原告對被告之上述5萬元債權，核屬無確定期限之給付，原告既已提起本件訴訟以代催告，惟被告收受訴狀送達後，迄未給付，則原告請求被告就該金額，應給付自起訴狀繕本送達被告翌日即111年4月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，合於前揭規定，應併准許。
四、綜上所述，原告基於系爭契約違約定金之法律關係，請求被告返還已交付之一部價金5萬元及法定遲延利息，核屬有據；其餘主張及返還定金之請求，則均無理由，應予駁回。
五、原告勝訴部分，所命給付金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行。被告就此陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，於法並無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 2 月 23 日
民事第一庭 法 官 張佳燉以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 23 日
書記官 曾靖雯