臺灣彰化地方法院民事判決111年度訴字第441號原 告 蔡問津
蔡敏雄蔡碧珠蔡碧霞蔡碧桂
蔡禹鋒
洪蔡碧蒓
蔡雅玲
蔡珠如共 同訴訟代理人 楊振芳律師被 告 盧林養
盧榮豐盧榮楠盧寶春盧彩合
盧榮坤上6人共同訴訟代理人 林耿鋕律師被 告 林仁義
林宥權（原姓名：林榮權）
林炎明林榮秋林映岑林園婷林慶旺林泳儀黃林瓊烟林勝樺王俊彥
王俊麟上列當事人間請求調整地租事件，本院於民國112年3月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告向原告承租坐落彰化縣○○市○○段000○000○000地號土地之租金，應自民國111年7月23日起調整為每月新臺幣26,341元。
被告應自民國111年7月23日起，按月給付原告新臺幣26,341元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之66，其餘由原告負擔。
事實及理由
一、被告林宥權、林榮秋、林映岑、林園婷、林慶旺、林泳儀、林炎明、黃林瓊烟、林勝樺、王俊彥、王俊麟經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依原告蔡問津、蔡敏雄、蔡碧珠、蔡碧霞、蔡碧桂、蔡禹鋒、洪蔡碧蒓、蔡雅玲、蔡珠如（下合稱原告，如單指其一，則逕稱其名）之聲請，由其等一造辯論而為判決。
二、原告主張：
(一)彰化縣○○市○○段000地號土地（面積：22.14平方公尺；下稱503地號土地）、同段504地號土地（面積：603.86平方公尺；下稱504地號土地）、同段505地號土地（面積：800.80平方公尺；下稱505地號土地，並與503、504地號土地合稱系爭土地）原為蔡鏡秋、蔡鏡清、蔡篤所共有，而原告之曾祖父蔡城於昭和12年（即民國26年）3月11日將系爭土地一部分別與林進添、林漏、盧某為地上權之約定，約定期限為6年且限於搭建茅葦竹造房屋，且均未辦理地上權之設定登記。嗣前揭地上權約定期滿後，林進添、林進福、盧昭鴻仍繼續使用系爭土地，而蔡鏡秋、蔡鏡清亦繼續收取系爭土地之租金，雙方間乃成立不定期限之租賃關係。嗣蔡鏡秋、蔡鏡清死亡，原告為其等之繼承人因而繼承取得系爭土地之所有權（權利範圍合計20分之16），而被告林泳儀、林榮秋、林炎明、黃林瓊烟、林勝樺、王俊彥、王俊麟（下稱林泳儀等7人）為林進添之繼承人，被告林映岑、林園婷、林仁義、林宥權、林慶旺（下稱林映岑等5人）為林進福之繼承人，被告盧林養、盧榮豐、盧榮楠、盧寶春、盧彩合、盧榮坤（下稱盧林養等6人，並與林泳儀等7人、林映岑等5人合稱被告）則為盧昭鴻之繼承人，故兩造分別繼承系爭土地租賃契約（下稱系爭契約）之權利義務。
(二)系爭契約曾由本院以101年度重訴字第44號民事判決（下稱前案判決），將租金調整為每月新臺幣（下同）13,792元，迄今已歷時10年，距今10年間物價飆漲、通膨嚴重，而新臺幣之幣值實質上亦已大貶，原訂租金已不符現況。現系爭土地之生活機能性、交通便利性、工商繁榮程度均較101年時增加。又101年度原告蔡問津、蔡敏雄、蔡碧霞、蔡碧桂、蔡禹鋒、洪蔡碧蒓、蔡雅玲、蔡珠如、訴外人蔡碧緗繳交系爭土地之地價稅共27,239元，而蔡篤後人蔡鏡秋於95年度繳交之地價稅為5,418元，合計32,657元；109年度原告繳交系爭土地之地價稅共45,059.8元，蔡篤於95年度之地價稅則為5,418元，合計50,478元，可見系爭土地於109年之地價稅較101年之地價稅增加17,821元，增加之比率為55%，且以現系爭土地之租金每月13,792元來計算，上開50,478元之地價稅尚須3.6個月之租金始能補足，顯不合理。
(三)系爭土地101年公告土地現值總價為21,402,000元，109年公告土地現值總價為23,882,840元，即系爭土地於109年之公告土地現值較101年之公告土地現值增加2,480,840元，增加之比率為11.6%。被告盧榮豐於系爭土地上蓋有二層之鋼筋混凝土住家，又與被告林炎明共同在系爭土地上以門牌號碼彰化縣○○里○○路00號之房屋經營鑽昇工業社暨春吉企業科技廠，從事螺絲、螺帽及鉚釘製造、建材五金批發生意，足認渠等利用系爭土地之經濟價值、所受利益非低，依民法第227條之2第1項之規定、最高法院93年台上字第2446號判例、97年台上字第60號民事判決之意旨，系爭土地原有租金顯過低而有調整之必要。另雖504地號土地現部分充為彰化縣彰化市龍涎路之道路，供公眾通行，但亦供被告等對外通行而受有利益。
(四)系爭土地位於彰化縣彰化市，屬住宅區，距市區商店及學校、公共設施開車只需5至10分鐘。此外，系爭土地109年1月之當期申報地價，蔡篤就503、504地號土地應有部分為每平方公尺2,480元，原告就503、504地號土地之應有部分則為每平方公尺3,720元，及蔡篤就505地號土地應有部分為每平方公尺2,320元，原告就505地號土地之應有部分則為每平方公尺3,480元，從而，系爭土地109年1月之當期申報地價總價為4,774,471元，其租金依土地法第105、97條之規定，應以申報地價額年息百分之10為適宜，故系爭土地申報地價年息百分之10為477,447元，換算每月租金為39,787元（計算式：0000000元×0.1÷12＝39787，元以下均四捨五入）。
(五)爰依民法第442條、第227條之2第1項、土地法第105條準用第97條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：1、被告承租原告所共有系爭土地之租金，應自本件民事起訴（更正）狀繕本最後送達被告之翌日起，調整為每月39,787元。2、被告應自本件民事起訴（更正）狀繕本最後送達被告之翌日起，按月給付原告39,787元。
三、被告方面：
(一)被告盧林養等6人答辯稱：
1、前案判決已考量系爭土地之位置、四周環境、繁榮情況、土地利用情況、經濟價值、所受利益及土地公告現值，並至系爭土地進行現場勘驗，且勘驗結果為「系爭土地上有複丈成果圖所示被告使用的建物，其餘是道路、空地，系爭土地位在彰化之住宅區，周圍無商店，開車約五至十分鐘有市區商店及學區」，前案判決因而認系爭土地每月租金應為13,792元，故系爭土地是否應調整地租，自應依「前案判決時」與「本案起訴時」之情況綜合判斷。
2、依系爭土地自101年至111年之公告土地現值及公告地價所示，系爭土地之公告現值自101年迄110年之漲幅約為15%，而公告地價更僅有約6.9%之漲幅，可見系爭土地自101年迄110年之價值僅約略增1成，然原告卻主張每月租金應調漲至39,787元，為前案判決13,792元之2.88倍，並無理由，且不符民法情事變更原則。
3、503、504、505地號土地各自占系爭土地合計面積之比例分別約1.55%、42.3%、56.1%，而504地號土地自101年時即坐落彰化縣彰化市龍涎路（下稱龍涎路）供大眾通行迄今，被告盧林養等6人並無任何使用收益。且被告盧林養等6人僅使用505地號土地之一半作為自家住宅及倉庫使用，收入微薄，而被告盧林養等6人所有坐落505地號土地上門牌號碼彰化縣○○市○○路00號之房屋，距離彰化市區（永樂街）開車約需6分鐘，距離彰化國中開車約需8至9分鐘，及距離彰基總醫院開車約需5至7分鐘，與前案判決之勘驗結果大致相符，足認該勘驗結果與系爭土地使用現況亦相符。
4、政府是依土地所有權人所申報之地價來課徵地價稅，並非不動產調漲租金應考量之因素，且於101年時亦可能是因原告所申報之地價較低導致地價稅較低，而更具參考價值者應為系爭土地之公告地價、公告現值。另依彰化縣縣有房地租金率標準第2條第1項之規定，前案判決亦以土地申報價額百分之5計算系爭土地每月之租金，但系爭土地10年來幾乎未有增值，而原告卻主張應以法定最高之土地申報地價百分之10計算租金，並非有據。
5、503、504地號土地109年之公告地價為3,100元，原告之申報地價為3,720元，即依公告地價之120%為申報地價（計算式：3100×120%=3720），而蔡篤之申報地價則為2,480元，即公告地價之80%（計算式：3100×80%=2480）；505地號土地109年之公告地價為2,900元，原告之申報地價為3,480元，即依公告地價之120%為申報地價（計算式：2900×120%=3480），而蔡篤之申報地價則為2,320元，即公告地價之80%（計算式：2900×80%=2320）。原告所繳納系爭土地之地價稅會調漲，係原告自行將申報地價由80%調整至120%之緣故，才會造成原告繳納之地價稅有55%之漲幅，並不可歸責於被告。
另實務上地主為減輕地價稅負擔，大多以公告地價百分之80申報，故為簡化申報程序，達到簡政便民目標，平均地權條例75年6月29日修正後，已刪除「土地所有權人應自行申報地價」之規定，並明訂未申報地價者以公告地價百分之80為其申報地價，均可證一般地主為降低繳納地價稅，均不會另外申報地價而依法以公告地價80%為申報地價，可見原告係為提起本件訴訟而調高系爭土地之申報地價。又依前案判決所示，系爭土地99年之申報地價為2,320元、公告地價為2,900元，可知當年原告均係以公告地價之80%作為申報地價，而503、504地號土地110年之公告地價為3,100元（漲幅6.9%）、505地號土地110年之公告地價與99年均同為2,900元，若僅因原告可自行決定之申報地價金額作為認定之依據，於系爭土地幾無增值之情況下，租金調整幅度卻可高達4成（80%至120%），顯不合理。另系爭土地為原告與蔡篤共有，蔡篤迄109年止均以公告地價之80%作為申報地價（即503、504地號土地為2,480元，505地號土地為2,320元），更不能僅以部分原告之申報地價作為認定之基準。從而，系爭土地自99年迄110年之公告地價幾無變化，應不得以原告自行決定之申報地價作為調整之依據，被告盧林養等6人主張應以2,480元（503、504地號土地）與2,320元（505地號土地）作為認定「租金上限」之依據。
6、公用道路龍涎路已佔據大部分之504地號土地，前案判決以503（22.14平方公尺）、504（603.86平方公尺）、505（800.8平方公尺）地號土地之總面積1426.8平方公尺計算租金，已將被告盧林養等6人無法利用之龍涎路所占數百平方公尺亦列入計算，被告盧林養等6人十幾年來均為無法使用之504地號土地大面積之龍涎路支付租金。
7、因此，原告主張調漲系爭土地將近3倍之地租，被告盧林養等6人實感委屈且無力負擔等語。並聲明：原告之訴駁回。
(二)被告林炎明、林仁義答辯稱：系爭土地10年來沒有什麼增值，且承租系爭土地之人亦有支付龍涎路之租金，如原告欲調漲系爭土地之租金，被告林炎明、林仁義即無法承租等語。並聲明：原告之訴駁回。
(三)被告王俊麟具狀答辯稱：被告王俊麟之母林清香並無繼承系爭土地及其上地上物之所有權、處分權，亦未繼承系爭契約，亦不曾取得或負擔系爭土地或其上地上物之權利義務，故被告王俊麟非系爭土地之承租人、債務人，原告向被告王俊麟起訴請求調整地租，並無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。
(四)被告林勝樺則答辯稱：原告將租金調整過高等語。並聲明：原告之訴駁回。
(五)其餘被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、查：⑴系爭土地原為蔡鏡秋、蔡鏡清、蔡篤所共有，而原告之曾祖父蔡城於26年3月11日將系爭土地一部予林進添、林漏、盧某分別為地上權之約定，約定期限為6年且限於搭建茅葦竹造房屋，且均未辦理地上權之設定登記。嗣前揭地上權約定期滿後，林進添、林進福、盧昭鴻仍繼續使用系爭土地，而蔡鏡秋、蔡鏡清亦繼續收取系爭土地之租金。嗣蔡鏡秋、蔡鏡清死亡，原告為其等之繼承人因而繼承取得系爭土地之所有權（權利範圍合計20分之16），而被告林泳儀等7人為林進添之繼承人，被告林映岑等5人為林進福之繼承人，被告盧林養等6人則為盧昭鴻之繼承人，故兩造分別繼承系爭契約之權利義務，且為不定期限之租賃關係。⑵系爭契約曾經本院於102年1月16日以前案判決調整租金，其計算方式係認系爭土地面積合計1426.8平方公尺（計算式：22.14+
603.86+800.80=1426.8），於99年1月之申報地價為每平方公尺2,320元，故系爭契約之地租應調整為按申報價額年息百分之5，即每月13,792元【計算式：1426.8×2320×5%=165508；165508÷12=13792（小數點以下四捨五入）】。因此，前案判決認「被告向原告承租坐落彰化縣○○市○○段000○000○000地號土地之租金，應自民國101年12月7日起調整為每月新台幣13,792元。被告應自民國101年12月7日起，按月給付原告新台幣13,792元。」⑶前案判決所列之被告，其中林胡丁心已於109年10月23日死亡，其所有系爭契約之承租權由其繼承人即被告黃林瓊烟、林勝樺、林泳儀、林炎明、林榮秋繼承；林清香已於104年6月22日死亡，其所有系爭契約之承租權由其繼承人即被告王俊彥、王俊麟繼承；林陳阿領已於106年7月28日死亡，其所有系爭契約之承租權由其繼承人即被告林慶旺、林宥權、林仁義、林園婷、林映岑繼承等事實。有土地登記謄本、109年度地價稅繳款書、前案判決、繼承系統表、戶籍謄本、地籍異動索引等件附卷可證（見本院110年度彰小調字第558號卷〈下稱小調卷〉第25-65頁、本院卷第147-205頁、第279-301頁），核與本院調閱之前案判決卷宗卷證相符，且為到場之被告所不爭執，其餘未到場之被告，除被告王俊麟抗辯自己未因繼承而取得系爭土地承租權，業經說明如下，餘皆未曾就此部分爭執，堪信為真實。
五、惟原告主張應調整租金，則為盧林養等6人、被告林炎明、林仁義、林勝樺、王俊麟等爭執，並各答辯如上，則本件應審究者，係：1、原告主張被告王俊麟亦為系爭契約之承租人，有無理由？2、原告請求調整自本件民事起訴（更正）狀繕本最後送達被告之翌日起系爭契約之地租，有無理由？
3、倘原告得請求調整系爭契約之租金，調整之數額為何？經查：
(一)養子女與養父母及其親屬間之關係，除法律另有規定外，與婚生子女同；又直系血親卑親屬與配偶均為第一順位遺產繼承人，為民法第1077條第1項、第1138條第1款所明文。本件訴外人林進添為系爭契約原承租人、林胡丁心為林進添配偶、林清香則為林進添、林胡丁心之養女，有除戶戶籍謄本1紙附卷可稽（見本院卷第149-151頁、第167頁）。林進添於89年11月10日死亡時，查無繼承人拋棄繼承之紀錄，林清香自因繼承而成為系爭契約之承租人。嗣林清香於104年6月2日死亡，查無繼承人拋棄繼承，則其子即被告王俊麟自亦成為系爭契約承租人，被告王俊麟抗辯稱自己非承租人，顯有誤會。至於被告王俊麟實際上有無使用系爭土地，此為承租人內部事項，不影響該被告身為承租人應該負擔之義務。
(二)按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限；又契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第442條、第227條之2第1項分別定有明文。又是否增減租金之給付，本院得審酌系爭土地之位置、四周環境、繁榮情形、土地利用之情形、經濟價值、所受利益及土地之公告現值等情為據。查系爭土地位在彰化縣彰化市、其上有本院96年度訴字第818號拆屋還地事件判決所附複丈成果圖所示之建物、其餘為道路及空地、系爭土地位在住宅區，周圍無商店、開車約5至10分鐘有市區商店及學區等情，業經前案判決認定在卷。而觀以兩造陳述及提出之地籍圖、現場照片等證據（見本院卷第249-257頁、第321-343頁），系爭土地之位置、四周環境、繁榮情形、土地利用之情形等，並無太大變化。然而，系爭土地於101年、109年之公告地價、公告土地現值分別如附表所示，其中503地號土地、504地號土地公告地價增幅約6.9%【計算式：（0000-0000）/2900*100%=6.89%，百分比小數點第3位以下均四捨五入】、公告土地現值增幅約15.33%【計算式：（00000-00000）/15000*100%=15.33%】；505地號土地公告地價無變更、公告土地現值則增幅約8.67%【計算式：（00000-00000）/15000*100%=8.67%】，是自前案判決確定後迄今，系爭土地之公告地價與公告土地現值，多仍有部分增幅。且近年來因國內借貸款利率普遍偏低、物價膨脹速度快於多數人之預期，不動產價值隨之水漲船高，此為眾所周知之事，系爭土地經濟價值亦因整體外在經濟情勢而應有所調整，此亦為彰化縣政府所公布之公告地價與公告土地現值有所增值之理由。從而，原告主張情事變更，請求調整自本件民事起訴（更正）狀繕本最後送達被告之翌日起系爭契約之地租，核屬有理，被告盧林養等6人辯稱不應再調整，洵非可採。
(三)至於調整之數額為何？按租用基地建築房屋，依土地法第105條準用同法第97條規定，其租金不得超過基地申報價額年息百分之10，此所稱土地申報價額，係指土地所有權人依土地法申報之地價而言（土地法施行法第25條、土地法第148條參照）。查系爭土地其中503、504地號土地於109年（按：110年並無更動，與109年相同）原告應有部分之申報地價為3,720元、505地號土地則為3,480元。雖109年度之申報地價高於法定地價20%，但此本係依法得為之行為，況原告申報之地價亦為地價稅課稅之依據，申報地價高於法定地價之結果，地主亦需負擔較高之稅金。又土地法第97條已明文以「申報價額」為課稅依據，且按平均地權條例第16條之規定，申報地價以公告地價增加20%為上限，並非得恣意為之。
故認為原告主張以申報地價作為計算租金之依據，並無不妥，被告盧林養等6人抗辯應該以公告地價之80%為基準，並無理由。再查，系爭土地之位置、四周環境、繁榮情形、土地利用之情形等，確實無太大變化，被告盧林養等6人雖辯稱504地號土地為道路用地，現況亦有半數作為道路使用等語，固為原告所不爭執，然原告主張被告亦有得使用道路之利益，且被告盧榮豐在505地號土地上有經營鑽昇企業社、春吉企業科技廠等營利事業乙節，業據原告提出網站查詢資料2紙及現場照片等附卷為佐（見小調卷第71-73頁、本院卷第3
31、339-343頁），被告盧林養等6人就此亦無爭執，是系爭土地亦有部分供作營業使用，此部分租金之計算應高於一般住宅。考量503地號土地現況為道路；504地號土地部分供作道路、部分由被告實際使用；505地號土地則幾乎均由被告使用，且被告使用部分其中有作為營業使用等差異後，認為
503、504地號土地應調整為按申報價額年息4%計算之租金、505地號土地應調整為按申報價額年息8%計算之租金。又503、504地號土地面積合計626平方公尺，按此計算原告得請求之租金，為每月26,341元【（626平方公尺×3,720元×4%+800.8×3,480元×8%）÷12月=26,341元】。
六、綜上所述，原告依民法第442條、第227條之2第1項等規定，請求將系爭土地之租金，自民事起訴（更正）狀繕本最後送達被告翌日起調整為每月26,341元；並請求被告自民事起訴（更正）狀繕本最後送達被告王俊彥之翌日即111年7月23日起，按月給付原告26,341元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 112 年 3 月 30 日
民事第一庭 法 官 張佳燉以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 3 月 30 日
書記官 曾靖雯附表：彰化縣彰化市桃源段地號 面積（平方公尺） 101年公告地價/原告申報地價 109年公告地價/原告申報地價 101年公告現值 109年公告現值 503 22.14 2900/2320 3100/3720 15000 17300 504 603.86 2900/2320 3100/3720 15000 17300 505 800.8 2900/2320 2900/3480 15000 16300 備註：元/平方公尺