臺灣彰化地方法院民事判決111年度訴字第474號原 告 吳政憲訴訟代理人 陳志隆律師被 告 楊明訓上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附表所示之房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一百一十一年六月二十七日起至騰空返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟肆佰陸拾柒元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾壹萬捌仟陸佰陸拾柒元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰捌拾伍萬陸仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上陳述者，非為訴之變更追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時原聲明第1項為：被告應將坐落彰化縣○○市○○路000號房屋騰空返還予原告（見卷第11頁）。嗣於111年11月16日本院審理程序中將上開訴之聲明變更為：被告應將本院109司執壬57299字第000000000號不動產權利移轉證明書附表所示地上物即附表所示之房屋騰空遷讓返還予原告（見卷第321頁）。經核原告所為，就確認請求返還之範圍而補充事實上之陳述，非為訴之變更或追加，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告主張略以：緣坐落彰化縣○○市○○段00000地號土地上之同段682建號、7723建號建物（門牌號碼：彰化縣○○市○○路000號，下合稱系爭房屋），係原告經本院109年度司執字第57299號變賣分割共有物強制執行拍賣程序（下稱系爭執行程序）取得系爭房屋之所有權。詎被告無正當法律權源占用系爭房屋，且阻撓原告取回，致原告無法使用系爭房屋，爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空返還予原告。又被告無權占用系爭房屋，衡情獲有相當於租金之不當得利，爰依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，系爭房屋拍定價格為新臺幣（下同）1,856,000元，審酌系爭房屋位置極佳，生活機能完善，以年息百分之10計算租金應屬適當，爰請求被告按月給付不當得利數額15,467元【計算式：1,856,000元×10%÷12＝15,467元】。並聲明：除假執行及免為假執行之擔保金額外，如主文所示。
二、被告則以：伊是向訴外人楊明彰、楊麗樺承租682建號建物，伊父親於民國106年間過世後，家族間討論決定伊繼續居住於682建號內，由伊繳納水電費作為租金。系爭租約僅口頭承諾，並未簽立書面契約，惟被告確有依約履行，且逢年過節亦有送禮致意。伊於系爭房屋居住多年，屋內馬桶、地板、門窗、鐵捲門，及屋頂修繕、地基墊高、牆面整修工程等均係伊出資，伊有權拆走房屋之鐵捲門及馬桶。系爭房屋內傢俱大部分屬伊所有，並非伊父親遺留；伊目前居住在481-2地號土地上之未辦保存登記建物，但該屋沒有獨立出入口，仍須利用系爭房屋進出，是若原告取走系爭房屋，481-2地號即形成袋地，伊反而要告原告主張袋地通行權，惟若原告同意補償伊費用，伊願意搬走。至於7723建號均為其所增建，伊同意陽台是682建號的附屬建物，惟雨遮則係伊於76年間購買毗鄰之同段481-2、480-8地號土地持份後於77年間增建，雨遮係附著於被告所有之未辦保存登記建物上，並非附著於682建號上，伊沒有同意拍賣7723建號，楊明彰、楊麗樺就7723建號沒有權利，系爭拍賣程序竟將682建號及7723建號一併拍賣，顯有違誤，該次拍賣應屬無效。是原告並未取得7723建號建物之權利，無權要求伊遷出。至於原告請求不當得利乙節，伊沒有使用682建號，即無不當得利可言。並為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經兩造整理及簡化爭點，結果如下（見卷第322至323頁，本院依判決格式調整文字）：
㈠兩造不爭執事項⒈原告經本院109年度司執字第57299號變賣分割共有物強制執
行拍賣程序拍得坐落彰化縣○○市○○段00000地號土地及其上同段682建號、7723建號建物（門牌號碼：彰化縣○○市○○路000號，下合稱系爭房屋）。
⒉本院110年10月26日彰院毓109司執壬字第57299號拍賣公告附
表使用情形欄記載：「…另第三人楊明訓具狀向本院陳報，係爭建物為其向共有人楊麗樺、楊明彰承租，屋內家具、水電大部分為其所有，惟第三人並未提出相關租約，亦未陳報租金及租期為何，且共有人楊麗樺、楊明彰均否認有出租乙事，家具均是其父親所遺留，非第三人楊明訓所有。上述現況及其他相關實際情形請應買人自行查證，拍定不點交」等語。
⒊系爭房屋現由被告楊明訓占有使用中，系爭房屋110年3-4月
電費繳費義務人及同年2月之水費繳費義務人均係被告楊明訓，且屋內存放之家具、家電等物品，均為被告楊明訓所有。
㈡本件爭執事項⒈原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋有無理由？被告占用系
爭房屋有無正當法律權源？⒉原告主張被告無權占用系爭房屋，受有相當於租金之不當得
利，爰依民法第179條規定請求被告按月給付以系爭房屋拍定價格為基礎按年息百分之10計算之每月租金15,467元，有無理由？
四、得心證之理由㈠按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證
書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項前段定有明文。又基於強制執行而取得不動產物權者，乃屬民法第759條規定之範圍，一經法院發給所有權權利移轉證書，即發生取得不動產物權之效力。倘非更予處分，則不以登記為生效要件（最高法院56年台上字第1898號判決參照）。查系爭執行程序同時拍賣債務人楊麗樺、賴楊麗珍、楊麗芬、曹展濱、楊明彰、曹展常所有682建號及7723建號系爭房屋，並由原告拍定取得所有權，7723建號雖為未辦保存登記之建物，惟已由原告於系爭執行事件所拍定，並已取得本院所發給之權利移轉證書，依上開規定及說明，原告業已取得系爭房屋所有權，自得基於所有權人之地位行使權利，被告於本案程序中主張系爭執行程序就7723建號之拍賣程序無效，為無理由。
㈡次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。民法第425條第1項固定有明文。惟按民法第425條第1項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，此項「所有權讓與不破租賃原則」之適用，必以該租賃物讓與之時，已存在有效之租賃契約，並經承租人占有中為前提（最高法院97年度台上字第508號判決參照）。被告雖辯稱係向楊明彰、楊麗樺承租682建號房屋，惟被告自承無法提出租賃契約，僅口頭承諾，伊負擔水電，假期節日有送楊明彰、楊麗樺禮物等語，被告未能證明其與原房屋所有人間有租賃關係存在，且被告負擔自己使用之水電費用及於節日時贈送兄、姊禮物，並不能認為業已給付租金，是被告辯稱基於租賃關係占有系爭房屋，即屬乏據，未能採信。
㈢再按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法
第767條前段定有明文。經查：被告占有系爭房屋一節，有系爭執行程序拍賣公告所載之使用情形可證，且與被告所自承系爭房屋內之家具大部分為其所有，房屋維修也是其所負責，屋內的東西已經放了30年等語相符，應可認定。另被告雖於最後言詞辯論期日改稱其沒有使用682號建物等語（見本院卷第324頁），然此與前揭事證不符，其空言否認，核無可採。被告占有使用系爭房屋，並無法律上之權源，已如前述，自屬無權占有，因此，原告請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，核屬有據，應予准許。㈣復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。土地及房屋為價值不斐之不動產，無權占有他人土地、房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。查被告占用系爭房屋無合法權源，即係無法律上原因而受有相當於租金之利益，且致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係請求被告返還其利益。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。查原告以160萬元買受682建號部分、256,000元買受7723建號部分，合計為1,856,000元一事，有本院不動產權利移轉證書可佐，併審酌系爭房屋位於員林市中心，附近交通便利，商業繁榮，生活機能健全，有地籍圖資可參，認原告主張以系爭房屋拍定價格年息10%計算相當於租金之不當得利，即每月15,467元(計算式：1,856,000元×10％12＝15,467元，元以下四捨五入），核屬相符，堪予採取。是原告請求被告於收受起訴狀繕本之翌日即111年6月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新台幣15,467元，為有理由，應予准許。
㈤綜上，原告請求被告應將如附表所示之系爭房屋騰空遷讓返
還原告，暨自起訴狀繕本送達被告翌日起即111年6月27日起至騰空遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告15,467元，為有理由，應予准許。
㈥兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額，併予宣告之。
㈦本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決
結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 12 月 13 日
民事第一庭 法 官 范馨元以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 13 日
書記官 卓千鈴附表：
111年度訴字第474號附表 編 號 建號 基 地 坐 落 ---------------建 物 門 牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利 範圍 樓 層 面 積 合 計 附屬建物主要建築材料及用途 1 682 彰化縣○○市○○段00000地號 --------------- 彰化縣○○市○○路000號 鋼筋混凝土造、加強磚造、住商用、三層樓房 一層：44.53 二層：59.36 三層：48.47 騎樓：14.94 合計：167.30 全部 2 7723 彰化縣○○市○○段00000○00000○00000地號 --------------- 彰化縣○○市○○路000號 一層：10.36 合計：10.36 陽台10.93 雨遮21.97 全部 備考 本建物占用鄰地員林段480-2、481-2地號(併入計算建物面積)，一層建物面積0.6平方公尺，二層面積1.8平方公尺，三層面積2.7平方公尺