臺灣彰化地方法院民事判決111年度訴字第629號原 告 詹明錦
柳云婷共 同訴訟代理人 蕭博仁律師
簡詩展律師被 告 陳怡真被 告 昱曜建設有限公司法定代理人 陳朝朋共 同訴訟代理人 許凱翔律師上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國113年4月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳怡真應給付原告新台幣2,370,000元，及其中新台幣1,185,000元自民國111年7月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息；其餘新台幣1,185,000元自民國112年11月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳怡真負擔。
本判決第1項於原告以新台幣79萬元預供擔保後得假執行。但被告陳怡真如以新台幣237萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴後追加請求被告給付違約金(本院卷第333-334頁)，與上開規定相符，應予准許。
二、原告主張：㈠原告於民國111年3月26日經由房仲向被告陳怡真購買彰化縣○
○鎮○○段000地號(面積205.75平方公尺、權利範圍5分之1)、同段1506-1地號（面積288.81平方公尺、權利範圍15分之1）、同段1506-11地號（面積64.6平方公尺、權利範圍全部）等土地（下稱系爭土地），及門牌彰化縣○○鎮○○○街000巷00號同段1009建號建物（下稱系爭建物）等不動產（下稱系爭不動產），並簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)。原告於簽約時已依約給付第一期價款新台幣(下同)1,185,000元，締約過程均由被告昱曜建設有限公司(下稱昱曜公司)之總經理陳洺瑨(原名陳思銘)代理陳怡真多次與原告商討契約，並由其代理簽約。系爭建物起造人亦為昱曜公司，且陳洺瑨與陳怡真為兄妹關係，昱曜公司負責人亦為二人父親，足認系爭不動產實際所有權人為昱曜公司，陳怡真僅為登記名義人。被告二人以陳怡真為出賣人，似為脫免消費者保護法或民法關於定型化契約條款等強制規定，以迂迴方法達成強行法規禁止之相同效果之行為，故原告一併對昱曜公司訴請返還買賣價金。
㈡原告於簽約前雖曾至現場勘看現況，並經被告告知一樓有增
建情況，然單純增建與違背建築法規之建築並不相同，且原告曾多次向被告確認是否屬於違建，均經被告及房仲保證並非違建，此可參系爭買賣契約現況說明書第30項次記載系爭建物無違建情形可證。原告於簽約後始收受由房仲轉交之竣工圖，發現系爭建物有未按圖施作，有將騎樓改建為廚房使用等情。又被告未經主管機關許可，將系爭建物內停車空間改建為客廳使用，並向原告佯稱已規劃停車位於787地號土地上，甚者，將系爭建物牆壁興建於水溝上方，致有結構上疑慮。
㈢原告得依民法第92條撤銷締結契約之意思表示：依民法第105
規定，陳怡真是否知悉系爭建物存有違建情形，應以代理人即陳洺瑨決之。另依民法第103條規定，代理人陳洺瑨所為之意思表示，直接對本人發生效力，故代理人陳洺瑨明知系爭建物存有違建情形下，向原告保證無違建，以締結買賣契約，如同陳怡真對原告為詐欺之意思表示。被告於簽約時，刻意隱瞞系爭建物牆壁坐落於水溝上方，法定停車空間改建為客廳，及騎樓改建為廚房等不符建築法規情形，致系爭建物嗣後有面臨主管機關拆除之可能，其中就牆壁坐落位置，更有無法耐震等疑慮。因上開涉及房屋結構及拆除問題，應為兩造交易不動產之重大資訊，被告於簽約時，原應詳實告知，卻刻意隱瞞，致原告陷於錯誤簽訂系爭買賣契約，又原告於111年5月31日發函解除契約時，已有撤銷締結買賣契約之意思表示，原告意思表示既已撤銷，則兩造契約因欠缺一方意思表示合致，應自始不發生效力，爰再以起訴狀繕本送達，作為撤銷締結系爭買賣契約之意思表示。兩造契約既已自始不生效力，則被告受有1,185,000元定金屬無法律上原因受有利益，依民法第179條規定，被告應返還原告1,185,000元。
㈣系爭建物牆壁坐落在水溝正上方，下方似無穩固地基，又參
照1009建號謄本建物標示部主要用途記載：住宅、停車空間，系爭建物內原有停車空間，被告將其改建為客廳使用，顯然不符建物謄本登記使用方式，與核定之使用方式不同，顯屬違建，被告更將騎樓處改建為廚房。依112年6月8日彰化縣政府函文，系爭建物有違建情形，依建築法規恐受有停水、停電、拆除、罰款等風險，被告於締約時，多次保證無存有違建情形，足認系爭建物欠缺出賣人保證之品質，存有瑕疵。原告發現上開瑕疵後，於同年5月初向彰化縣田中鎮調解委員會聲請調解，因被告不願到場而無法成立調解，並於5月31日發函解除系爭買賣契約。爰依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並依民法第259條第2款規定請求被告返還定金。
㈤系爭建物存有違建事實，被告違反系爭買賣契約，致原告解
除契約，依系爭買賣契約第10條第3項約定，被告應賠償原告已支付價金同額之懲罰性違約金1,185,000元。故原告總計得請求被告給付2,370,000元(1,185,000元＋1,185,000元=2,370,000元)等語。並聲明：⑴如主文第1項所示。⑵被告昱曜公司應給付原告2,370,000元，及其中1,185,000元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，其餘1,185,000元自準備二狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶前二項給付，如有一被告為給付時，其餘被告就已給付部分，免其責任。⑷願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告答辯：㈠系爭建物為昱曜公司興建，建築完成日期為109年5月20日，
於109年6月22日辦理建物第一次登記，昱曜公司於110年4月27日將系爭建物連同基地即系爭土地出賣予陳怡真，陳怡真嗣後出賣系爭不動產與昱曜公司無涉，且陳洺瑨代理陳怡真簽立系爭買賣契約時，係以其個人名義代理陳怡真，故昱曜公司並非系爭買賣契約之當事人，原告無從對昱曜公司主張解除契約及返還定金。
㈡系爭不動產原為陳怡真所有，陳怡真於000年00月間委託惠双
房屋田中斗中加盟店出賣，原告於111年2月28日至惠双房屋田中斗中加盟店接洽，並由惠双房屋田中斗中加盟店經理陳文義於簽訂系爭買賣契約前，數次偕同原告家人前往看屋，原告對於系爭建物現況及内部格局均知悉甚詳，且陳怡真於簽立系爭買賣契約當場給付藍晒圖予原告參酌，並當場告知原告騎樓為增建。本件為「成屋買賣」，原告於簽立系爭買賣契約書前，建築結構、面積、室内怖局、坐落位置等均已完成施工，簽訂系爭買賣契約時已告知原告等一樓騎樓為增建（詳系爭買賣契約第2條），系爭買賣契約第9條約定「買賣標的點交：四、點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準。」，陳怡真與原告買賣合意之標的内容即以系爭建物之現況為準。甚者，原告簽訂系爭買賣契約前，數次前往現場勘查實屋，其對於系爭建物之實際現況及車位位置，要無不知之理。且雙方間為買賣契約而非承攬契約法律關係，陳怡真未允諾依照「竣工圖」施作，原告主張之「竣工圖」，亦非兩造之契約内容。否認原告所述系爭建物之牆壁興建於水溝上方，系爭建物牆壁倘興建於水溝上方，主管機關不可能核發使用執照，系爭建物旁為水溝，該部分不影響房屋結構。本件買賣為原告悔約不買，陳怡真前於111年7月5日以田中郵局第000044號解除買賣契約，並沒收原告之定金。
㈢原告對於系爭建物現況及内部格局均知之甚詳，簽約時陳怡
真之代理人陳洺瑨有當場交付系爭建物之藍晒圖予原告參酌，並向原告說明一樓騎樓（即廚房部分）為無法登記之增建，另為增加室内空間，有將原設計之停車空間改為客廳，車位改至隔壁787地號土地，此觀諸系爭買賣契約第2條《增建或占用部分》載明：其他一樓騎樓為與現行法令不合之增建範圍即明，被告並無刻意隱瞞系爭建物有違建情事。另系爭建物為領有建造執照、使用執照之合法建物，倘系爭建物牆壁果真坐落於水溝上方，主管機關豈可能檢驗通過並核發使用執照。原告於簽約當下原告並未詢問系爭建物有無違建，甚至在陳文義勾選不動產現況說明書第30項次有無違建時，更只有陳文義輕言帶過一句「違建沒有」，並非被告代理人所陳述，遑論被告代理人有出言保證。原告於簽約前，確實已知悉系爭建物有與現行法令不合之增建部分（即違建）。故原告主張依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約意思表示，並依民法第179條規定請求被告返還已給付之價金，應無理由。
㈣按一般透天住宅，為增加建築面積，常有增建（即所謂二次
施工），增建固非必屬違建，但增建均係於取得使用執照後所為，故非屬原建築執照申請准許之範圍，若增建部分有向主管機關申請許可，則於興建完成後，即可依法登記而成為合法建物；若未申請，即屬違反建築法規之增建即所謂違建，依現行法法令自無法完成保存登記。兩造於簽約時，陳怡真之代理人陳洺瑨有當場交付系爭建物之藍晒圖予原告參酌，並向原告說明一樓騎樓（即廚房部分）為無法登記之增建，另為增加室内空間，有將原設計之停車空間改為客廳，車位改至隔壁787地號土地，且有特別載明於系爭買賣契約第二條《增建或占用部分》表示一樓騎樓係與現行法令不合之增建範圍，同時亦未保證無違建等情，已如前述，堪認原告於簽約前即已知悉系爭建物有違建之情況，自無從於簽約之後再以此為由，要求被告就此事由負瑕疵擔保責任，並據為解除系爭買賣契約之主張。故原告主張系爭建物存有瑕疵，依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並依民法第259條規定請求被告返還價金，應無理由。
㈤系爭建物固存有違建情事，惟被告於締約時均有向原告揭露
，足見被告並無違反系爭買賣契約情事。是原告主張被告違反系爭買賣契約第10條約定，應賠償懲罰性違約金1,185,000元，應無理由等語。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保，請准予宣告免為假執行。
四、爭點整理：㈠兩造不爭執之事實：
1.原告與被告陳怡真於111年3月26日就系爭不動產簽訂系爭買賣契約。
2.原告於簽約時已給付賣方1,185,000元（現金50,000元、支票面額1,135,000元），已由代書陳秀夏存匯入價金履約保證專戶。
3.系爭買賣契約內附有不動產標的現況說明書，其中第30項次「有無違建或禁建情事? 」，經房仲勾選為「無」，賣方代理人有在現況說明書簽名。
4.原告於111年5月31日以彰化縣員林南門郵局第138號存證信函作為解除系爭買賣契約，原告以起訴狀繕本之送達作為撤銷締結系爭買賣契約之意思表示。
5.系爭買賣契約第10條第3項有懲罰性違約金約定。
6.彰化縣政府於112年11月16日認定系爭建物有違反建築法規之情事，且檢送裁處書，並命於收到裁處書30日內應自行拆除擅自建造建築物，倘逾期未拆除，彰化縣政府將另排時間執行拆除作業。
7.系爭買賣契約書第2條就買賣標的增建或占用範圍有勾選其他，並手寫註明1樓騎樓。
8.被告陳怡真於111年7月5日以田中郵局第44號存證信函解除系爭買賣契約及沒收原告已給付的簽約款1,185,000元。
㈡本件爭點：
1.昱曜公司是否為契約當事人?
2.原告依民法第92條規定撤銷締結系爭買賣契約，並依民法第179條規定請求返還定金1,185,000元，有無理由?
3.原告依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並依民法第179條及第259條規定，請求返還定金1,185,000元，有無理由?
4.原告請求被告給付違約金1,185,000元，有無理由?
五、得心證之理由：㈠原告主張其與陳怡真於111年3月26日就系爭不動產簽訂買賣
契約，原告於簽約時已給付1,185,000元，已由代書陳秀夏存匯入價金履約保證專戶等事實，業據其提出系爭買賣契約（本院卷第18-37頁）為證，且為被告所不爭執，應堪認為真實。
㈡原告主張系爭建物係昱曜公司建造，固為昱曜公司所不爭執
，惟原告主張昱曜公司為契約當事人，則為昱曜公司所否認。查系爭買賣契約書之賣方為陳怡真，由陳思銘（改名為陳洺瑨）代理簽約。依證人陳洺瑨證述：伊在昱曜公司擔任總經理，陳怡真是伊妹妹，系爭建物蓋完後公司有對外出售，陳怡真因為工作需要購買系爭建物，隔一陣子才賣掉，因為陳怡真那天要上班才請伊幫忙辦理買賣契約等語（本院卷第200-201頁）。則系爭不動產既係以陳怡真為出賣人，並非以昱曜公司名義出售，尚不能認原告與昱曜公司有成立買賣契約之合意，故原告主張昱曜公司亦為出賣人，尚無可採。㈢原告主張系爭建物有違建，經彰化縣政府於112年11月16日認
定系爭建物有違反建築法規之情事，且檢送裁處書，並命於收到裁處書30日內應自行拆除擅自建造建築物，倘逾期未拆除，彰化縣政府將另排時間執行拆除作業之事實，為被告所不爭執，並有彰化縣政府112年11月17日府建使字第1120458449號函所附會勘紀錄及裁處書可稽（本院卷第249-257頁），應堪認為真實。惟原告主張系爭建物牆壁興建在水溝上方，致有結構上疑慮乙情，則為被告所否認。查系爭建物外牆有加蓋防撞牆，前面牆壁、後面牆壁地面都有水溝，中間為連續牆面，外觀無水溝等情，業經本院會同彰化縣田中地政事務所履勘測量，分別製有勘驗筆錄（本院卷第135-145頁）及附圖所示複丈成果圖可稽。而關於牆壁是否蓋在水溝上乙情，業經證人即系爭建物建築師吳鴻森證述：伊有去現場看過，牆壁沒有蓋在水溝上，水溝有改過位置，水溝是私設道路的排水溝，原本是直的，後來把水溝稍微轉彎，水溝在基礎開挖前就已經改過，竣工時不會蓋在水溝上，後來現況的牆壁應該是後來加的，為了放電箱，整個外牆應該是在水溝範圍內，基礎開挖的深度會超過水溝的深度，所以原來的設計不可能是在水溝上面等語甚明（本院卷第344-346頁），故原告上開主張尚無可採。
㈣原告主張被告於簽約時，刻意隱瞞系爭建物有違建及牆壁蓋
在水溝上等情，致原告陷於錯誤簽訂系爭買賣契約之事實，為被告所否認。查系爭買賣契約書所附不動產標的現況說明書，其中第30項次「有無違建或禁建情事? 」，經房仲勾選為「無」，賣方代理人有在現況說明書簽名，第2條就買賣標的增建或占用範圍有勾選其他，並手寫註明1樓騎樓等情，為兩造所不爭執。而依證人陳洺瑨證述：30項次是仲介打勾，伊只是負責代理去簽名而已（本院卷第202-203頁）；證人陳文義證述：伊是仲介，有解說房屋現況，簽約時有再複誦一遍，讓買賣雙方確認了解後簽名，30項次可能是伊勾的，房屋騎樓在後面作成廚房，伊沒有遇過這種案例，所以伊在項次47有特別記載。伊知道騎樓有增建，是不是違建不知道等語（本院卷第304-305頁）；及證人陳秀夏證述：伊是負責辦理的代書，會向買方說明房屋現況，簽完約以後，事先有先檢討產權，主要是伊說明房屋現況，包括產權及房屋增建部分，契約裡面也會註明增建部分。現況說明書項次30由陳文義勾選，伊當下有跟他說有增建，所以他在項次47備註欄有註明1樓騎樓增建。契約書的第2頁第2條其他欄也有寫1樓騎樓。伊當下１有提出竣工圖向原告解釋，是1樓騎樓後面有增建，有用圖說解釋。水溝是建築的問題，伊不知道。一般講增建就是違建，因為增建就是沒有辦理建物保存登記。一般都只講增建，伊沒有特意跟原告說是違建等語（本院卷第340-342頁）。則證人陳文義、陳秀夏已向原告說明房屋現況，尚難因其等未提及是否違建即認被告有詐欺情事。故原告主張其得依民法第92條撤銷締結契約之意思表示，並請求被告返還不當得利1,185,000元，為無可採。
㈤原告主張系爭建物有違建之瑕疵，如前所述應為可採。被告
雖辯稱已告知原告云云，惟依前述證人陳洺瑨、陳文義、陳秀夏之證詞，足見其等並未明確告知系爭建物增建部分係違建，故陳怡真仍應負出賣人擔保之責。又原告發現瑕疵後，於111年於5月31日發函依民法第359條規定解除系爭買賣契約，業據原告提出存證信函、掛號郵件收件回執等為證（本院卷第283-287、51頁）。系爭買賣契約既經解除，原告依民法第259條第2款規定請求陳怡真返還定金1,185,000元，應屬有據。
㈥末查，系爭買賣契約第10條第3項約定「本約簽訂後，乙方若
有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。（本項及前項所稱本票於產權尚未過戶前不包括尾款擔保本票）」。本件原告因系爭建物有違建之瑕疵而解除買賣契約，則原告依系爭買賣契約第10條第3項約定，請求陳怡真賠償原告已支付價金同額之懲罰性違約金1,185,000元，亦屬有據。
㈦綜上所述，原告主張陳怡真應返還原告定金1,185,000元及給
付原告違約金1,185,000元，應為可採，惟原告主張昱曜公司同為出賣人，應負不真正連帶給付責任，則無可取。從而，原告請求陳怡真給付原告2,370,000元，及其中1,185,000元自起訴狀繕本送達（本院卷第61頁）翌日即111年7月9日起至清償日止，其餘1,185,000元自準備二狀繕本送達（本院卷第303頁）翌日即112年11月9日起，均至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告及被告陳怡真分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，均無不合，爰分別酌定相當金額宣告之。又原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 5 月 9 日
民事第三庭 法 官 羅秀緞以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 9 日
書記官 卓俊杰