臺灣彰化地方法院民事判決
111年度訴字第77號原 告 張賀雄被 告 邱慶安上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年7月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落彰化縣○○市○○段000000地號、面積84.09平方公尺土地分歸由原告單獨取得。
原告應補償被告新臺幣二百零九萬四千三百二十九元。
訴訟費用由兩造按附表二所示訴訟費用負擔比例分擔。
事實及理由
壹、程序部分按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。本件被告邱慶安經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，亦未委任訴訟代理人到庭陳述，且核無同法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告起訴主張略以：緣坐落彰化縣○○市○○段000000地號、面積80.49平方公尺土地（下稱系爭土地，詳如附表一）為兩造所共有，各共有人之應有部分詳如附表二所示。因未約定不分割之期限，亦無因物之使用目的，或依法令規定、契約約定不能分割之情形，惟無法達成分割協議，爰訴請裁判分割等語。並聲明如主文。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠按共有物除因物之使用目的不能分割，或共有人間契約訂有
不分割之期限者外，各共有人得隨時請求分割共有物，民法第823條第1項定有明文。本件系爭土地屬兩造所共有，各共有人、應有部分比例詳如附表二所示；共有人就系爭土地並未訂有不分割之特約，而依物之使用目的並無不能分割之情形，惟無法達成分割協議等情，業據原告提出土地登記謄本、地籍圖謄本等在卷可稽（見本院卷第11至第13頁），並為被告所不爭執，堪信屬實。則以系爭土地並無民法第823條第1項所定不能分割之情事，原告依前開規定訴請裁判分割共有土地，即屬有據。
㈡次按共有物之分割依共有人協議之方法行之；分割之方法不
能協議決定，或協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因共有人之請求，命為下列分配：一以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物分配顯有困難者，得將原物僅分配於部分共有人；二原物分配顯有困難時，得變賣共有物以價金分配於各共有人；或以部分原物分配予共有人，他部分變賣以價金分配予共有人，民法第824條第1、2項分別定有明文。又裁判分割共有物屬形成判決，法院定共有物之分割方法，應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、分割後之經濟效用、各共有人之意願、利害關係，而本其自由裁量權為公平合理之分配（最高法院89年度臺上字第724 號、93年度臺上字第1797號判決意旨參照）。故法院定共有物之分割方法，應斟酌土地使用現況、各共有人之意願、分割後土地有無適宜之對外聯絡道路，及各共有人就各分得部分能否適當利用，是否符合公平原則等因素為通盤考量，以定一適當、公允的分割方法。經查：
⒈本件系爭土地位於彰化縣員林市，使用分區為都市計畫住宅
區，地勢平坦，土地整體形狀呈長條梯形狀；現況為空地；交通狀況為系爭土地西側臨員林市條和街等情，有地籍圖謄本、現況照片在卷可佐，並為兩造所不爭執，堪信屬實。
⒉至於系爭土地分割之方法，業據原告提出分割方案，主張由
其取得全部土地，並以鑑定價格找補其他共有人（下稱原告方案）。本院審酌：
⑴依民法第824條第2項之規定及立法理由，可知立法者規定意
向之共有物分割方法係「原則上」以原物分配於各共有人；但如原物分配顯有困難時，則容許法院視個案性質採取第824條第2項第1款但書、第2款之方法。即若原物分配對全體或多數共有人有利須採取原物分配，但若原物分配有困難時，則得採取其他法定方法（最高法院94年度台上字第1768號判決、98年度台上字第2058號判決意旨參照）。又所謂「原物分配顯有困難」，不單僅指涉原物分配在物理上為不可能之情形，亦包含於社會通念上顯難為適正原物分配之情形（日本最高裁判所第二小法庭昭和46年6月18日判決參照）。是若以原物分配有事實上或法律上之困難，經法院綜合審酌系爭共有物之性質、形狀、共有關係發生原因、共有者人數、應有部分比例、共有物利用狀況、分割後之經濟價值、共有人關於分割方法之意願及其合理性等諸般情事，認為由共有人其中一人分配取得共有物為相當，且得以適正評價共有物之價值；對於未分配取得共有物者，以金錢補償其原有應有部分，無礙於共有人間實質公平時，法院不妨採取由共有人其中一人單獨分配取得系爭共有物，並由該共有人對其他共有人補償價額之分割方法，以謀求共有物分割之多樣化、彈力化，並契合對應於共有物發生原因及共有物利用狀況等具體實質公平之實現。
⑵本件系爭土地屬都市計畫住宅區土地，是於本件共有物之分
割，除考量消滅共有、原物分配、維持現狀、質量均等之通常原則之外，尚應衡量將來合法建築之規劃及通行便利是否適當。查系爭土地上並無建物，直觀之並無物理上不能為原物分割之情事。然以系爭土地面積僅84.09平方公尺，並非廣袤，且其形狀狹長，若以原物分割並依共有人應有部分比例分配予兩造，無論以橫切或直切方式規劃，被告可分得面積僅約28.03平方公尺，未達彰化縣畸零地使用自治條例第3條第1項規定之住宅區建築基地最小面積為36平方公尺之要求，即不能作為建築基地使用，不能發揮系爭土地編定為都市計畫住宅區之目的，對於整體社會經濟效用難謂不無減損，徒然造成土地細分，堪認為有難為適正原物分配之情事。職是，應認本件有民法第824條第2項第1款所謂以現物分配之事實上困難之情形，不宜全然依循應有部分比例為現物分配。
⑶反而，若依原告方案，由原告取得系爭土地全部，再由原告
以鑑定價格補償其他共有人，即採取全面價額補償分割方法，一可徹底消滅共有關係，二可維持系爭土地整體之完整性，不致因原物分割而減損價額，三可避免因原物分割後，兩造各分得面積細瑣零碎之狹小土地，造成管理使用收益之困擾，無法發揮土地經濟效用之情事。並斟酌毗鄰之同段935-17至20地號土地亦屬原告所有，日後原告得將系爭土地及相鄰之其他土地一併使用，有助於提升系爭土地之經濟價值。依此足認原告方案對於整體社會經濟利益較有利，且有助於法律關係之單純化、簡潔化，毋寧是較為妥適之分割方法。㈢從而，本院斟酌上情，認原告主張由其取得系爭土地全部，
對於未分配取得土地面積之共有人則以金錢補償其原有應有部分，並無不當，且得以適正評價系爭土地之價值，亦難認有妨害共有人間之實質公平，考量共有物分割之多樣化、彈力化，並契合對應系爭土地之發生原因及利用狀況等實質公平之實現。因認本件採取原告方案依民法第824條第2項第1款但書規定以全面價額補償分割方法分割，符合經濟效用且屬公平合理，爰定為系爭土地之分割方法，並判決如主文第一項所示。
四、再按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文，是法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院69年台上字第1831號、57年台上字第2117號判例意旨參照）。本件系爭土地依附圖所示方案分割，有各共有人不能按其應有部分比例分配土地面積之情形，依前揭說明，當以金錢補償之，即有鑑價之必要。經本院囑託宏大不動產估價師事務所就原告方案鑑價，經鑑定完畢檢送案號111宏估務字第C00000000號不動產估價報告書到院（下稱宏大估價報告書），其上載明本次估價作業係利用不動產估價技術規則所定之鑑價方法「比較法」，以比較標的價格為基礎，斟酌交通運輸、自然條件、公共設施及發展潛力等因素，就各項影響價格之個別因素進行比較、分析、調整，據以推估系爭土地之價格為246,000元／坪（見估價報告書第27頁）。暨依據土地之法定用途及使用強度進行開發及改良導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地價格之「土地開發分析法」，就系爭土地之基本條件、建築規劃、銷售價格、建築及其他成本負擔、投資利潤等因素分析，評估價格為248,000元／坪（見估價報告書第32頁）。並綜合前開推估價格，考量估價目的、不動產種類以及價格形成因素之接近程度等，以加權平均法計算，再考量系爭土地未直接臨路，需整合鄰地始可對外通行，以折現方式進行減價，最後決定系爭土地之現況合理價格為247,000元／坪（見估價報告書第33頁），並整理出系爭土地各共有人間相互找補金額明細表（見估價報告書第34頁），有宏大估價報告書在卷可參。核與系爭土地之通常利用方法及主管機關依不動產估價師法第19條第1項規定之不動產估價技術規則並無違背。且該估價人員領有不動產估價師證照，具不動產鑑價之專業，與兩造無利害關係，其鑑定方法已屬客觀公正，且就影響價格因素之擇定及加權調整幅度，亦無違反經驗法則或顯然錯誤之情事。因認宏大不動產估價師事務所出具之前開估價報告，當屬可採。基此，爰依民法第824條第3項規定，以宏大估價報告書結論據以定各共有人應補償及受補償之金額。
五、綜上所述，系爭土地依其情形並非不能分割，共有人間亦無不分割之特約，惟未能達成分割協議。原告訴請裁判分割，自屬有據。經本院綜觀共有人之應有部分、使用現況、各共有人對於土地之生活、情感依附關係、土地永續經營原則，並斟酌系爭土地之地形、使用地類別及使用分區、將來實際使用暨市場交易之可能性與價值、道路聯絡情形、分割前後之土地格局方整性、各共有人間利益平衡，及共有物之經濟效用得於分割後達效益最大化等節，認系爭土地分歸原告取得全部，並由原告按如附表三所示金額找補被告，屬公平合理，俾利兩造，爰判決如主文第一、二項所示。
六、末按分割共有物之訴，本質上屬無訟爭性之非訟事件，兩造本可互換地位。本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然；且定共有物分割之方法，可由法院自由裁量為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，則本件縱准原告分割共有物之請求，並採行原告方案分割，然因分割共有物之訴，係以請求分割共有物之形成權為訴訟標的，當事人所提出之分割方法，僅供法院之參考，其分割方法，對於各共有人而言，並無勝負之問題，當事人提出其認為適當之分割方法，應認屬防禦其權利所必要，故本件訴訟費用之負擔，自應由兩造各按其應有部分之比例負擔較為合理，爰就訴訟費用負擔判決如主文第三項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1項、第80條之1、第85條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 7 月 15 日
民事第三庭 法 官 林于人以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 15 日
書記官 卓千鈴附表一：
編號 坐 落 使用分區及類別 面積 (㎡) 111年1月公告現值 (新台幣元) １ 彰化縣○○市○○段000000地號土地 都市計畫住宅區 84.09 38,500元／㎡附表二：應有部分暨訴訟費用負擔比例坐落：彰化縣○○市○○段000000地號土地 編 號 共有人姓 名 應有部分 訴訟費用 負擔比例 備 註 １ 邱慶安 1／3 1／3 ２ 張賀雄 2／3 2／3 合 計 3／3 3／3附表三：
系爭地號土地各共有人相互找補配賦表 應補償人及 補償金額 (新台幣元) 應受補償人及受補償金額(新台幣元) 邱慶安 (-0000000) 合 計 張賀雄 (+0000000) 0000000 0000000 合 計 0000000 0000000 備註：〝＋〞表示應付補償金額。 〝－〞表示應受補償金額。