臺灣彰化地方法院民事判決111年度訴字第716號原 告 洪翊銘訴訟代理人 洪金山
趙惠如律師被 告 董綉櫻訴訟代理人 姚有鑫被 告 姚錦成上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年6月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、被告董綉櫻於民國（下同）107年2月28日與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），承租門牌號碼彰化縣○○鎮○○路000號共五層樓建物一棟全部（下稱系爭建物；原告所有），租賃期間自107年3月15日起至117年3月14日止，每月租金新臺幣（下同）1萬6千元，並由被告姚錦成擔任被告董綉櫻之連帶保證人（證物一，房屋租賃契約書）。詎被告董綉櫻未經原告同意，竟將建物改裝作為小套房轉租，並將原本之一樓廚房拆除，亦隔間為房間而轉租，嚴重損及原告之權益。
二、系爭租約第四條第二項：「未經甲方（即原告）同意，乙方（即被告董綉櫻）不得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋」；第五項：「房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時應負責回復原狀」；第六條第一項：「乙方違反約定方法使用房屋，或拖欠租金達兩期以上，經甲方催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約」。被告董綉櫻未經原告同意，將建物改裝作為小套房出租，且將原本之一樓廚房拆除，隔間成房間轉租第三人，顯已違反系爭租約之約定。
三、嗣原告於111年6月8日以彰化南郭郵局110號存證信函寄送至被告二人戶籍地（證物二，存證信函），對被告董綉櫻為終止租約之意思表示，並請求被告董綉櫻遷讓並返還建物，詎寄送被告董綉櫻之信函因招領逾期而遭退回（證物三，回執及信封），則依最高法院109年度台上大字第908號民事大法庭裁定意旨，本件原告於111年6月8日以彰化南郭郵局110號存證信函向被告董綉櫻為終止租約之意思表示，於被告董綉櫻受線西郵局招領通知時，即已到達被告董綉櫻而發生效力。
四、兩造之租約既已終止，被告董綉櫻自應將租賃物謄空返還原告，且伊占用系爭建物即無合法權源，係無法律上之原因而受有相當於租金之利益，致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係請求被告董綉櫻返還其利益，而被告姚錦成擔任被告董綉櫻之連帶保證人，應依系爭租約對原告負連帶給付之責，即自111年8月1日起（被告董綉櫻業已支付111年7月租金）至遷讓返還系爭建物之日止，依系爭租約所約定之租金，按月連帶給付原告1萬6千元，以返還占用系爭建物相當於租金之不當得利之利益。
五、原告聲明：㈠被告董綉櫻應將門牌號碼彰化縣○○鎮○○路000號之建築改良物全部遷讓並返還原告。
㈡被告等人應自民國111年8月1日起至遷讓房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣16,000元。
㈢訴訟費用由被告負擔。
貳、原告對於被告答辯內容之陳述：
一、被告董綉櫻向原告承租系爭建物時僅表示由女兒居住，希望原告別收取太高之租金，故兩造方約定系爭建物係供住家之用，不得作為營業使用，苟如被告所辯，原告於出租當時，即同意被告得以分租，原告自不會於租賃契約書寫明不得作為營業之用，亦應會就稅金及房租另為約定。
二、被告確實將系爭建物轉租他人收取租金，而違反系爭租約之約定，原告依法終止系爭租約，請求被告董綉櫻遷讓房屋，自屬有據：
㈠被告於111年12月8日言詞辯論期日辯稱：「現在房子只有
出租給一個房客而已，我現在沒有紀錄」；「最多就四個房間，租給三個，房子裡面原來是沒有任何設備」。可認被告已自認伊將系爭建物轉租他人，則被告所為自係違反系爭租約之約定。雖被告又辯稱該屋一至五樓均裝設冷氣係為將衣服吹乾，並非將系爭建物轉租，惟臺灣中部日照充足，自然光線即得曬乾衣物，並無人以冷氣吹乾衣物，且若係陰雨天，而有晾乾衣物之必要，購買一臺烘衣機即足，豈會將每層樓安裝冷氣，增加電費成本？被告所辯顯違經驗法則，但亦明被告係將系爭建物逐層裝設冷氣及分電電表，用以轉租第三人至明。
㈡系爭建物因已交付被告管理使用，原告無從進入查知被告
轉租之情形，經原告詢問被告，被告均否認，表示僅有女兒一人居住。惟由鈞院於111年10月21日勘驗現場時，系爭建物之二樓、三樓、四樓及五樓均有房間，二、三樓之房間均上鎖，五樓之房間則由被告董綉櫻之女兒居住，四樓部分未上鎖，該房間內可見設有分電電表，即可知被告確實將系爭建物轉租他人收取租金，否則何以二、三樓之房間均上鎖？若僅供被告董綉櫻之女兒居住，無須裝設分電電表，更無須一至五樓均裝置冷氣，故被告確實將系爭建物轉租他人，而違反約定方法使用系爭建物。
三、系爭租約第六條第一項約定「乙方違反約定方法使用房屋，或拖欠租金達兩期以上，經甲方催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約」，而本件被告有如下違反約定方法使用系爭建物之情事：
㈠系爭租約第四條第一項約定「本房屋係供住家之用，不得
作為營業之用，若稅金增加房租另議」。本件被告將系爭建物作為營業使用，致國稅局核定租賃所得34,200元，有原證五之核定書在卷可稽，被告亦不否認係因其轉租租客申報租金補助，而產生該租賃所得之稅金，顯見被告已違反系爭租約之約定。
㈡系爭租約第九條約定「租賃期間乙方漏水問題自行處理，
並每年加保火險」。本件兩造於108年4月22日增列第九條之約定，惟被告迄今未修繕系爭建物之漏水，而漏水不修繕將致牆壁產生壁癌，牆內水份影響牆體結構，使鋼筋鏽蝕水泥剝落，導致結構體崩壞，漏水蓄積於地面，亦會導致地面磁磚因含水，而凸起崩壞，故被告實已違反系爭租約之約定；況被告亦未逐年加保火險。
四、被告既未依系爭租約之約定使用系爭建物，已違兩造就系爭租約之約定，原告爰以準備書狀送達被告之日起，作為終止系爭租約之意思表示，故兩造之系爭租約既已終止，原告請求被告遷讓系爭建物，於法自屬有據。
五、原告對於被告答辯狀附件一之錄音及錄音譯文，形式真正並不爭執，惟觀之全程錄音，被告一再要求原告不得將系爭租約第四條第一項之本房屋係供「住家營業之用」之「營業」刪除（見錄音譯文3分57秒、6分27秒、7分12秒、7分33秒、8分27秒、8分57秒、9分40秒、10分16秒、13分29秒之處），最後原告於13分52秒處表示：「沒有啦！不得作為營業用，這一條不能拿掉！」顯見原告不同意被告將系爭建物作為營業之轉租使用至明。
六、被告所提錄音16分40秒處，被告姚錦城雖稱：「好，房東我們現在這樣子，你也知道，我們先有出租的狀況，你也認同我現在做出租，但是不能有其他稅賦增加，我把營業加上去，我也相信你，你也相信我好嗎？」等語，亦明兩造間就系爭建物若非承租人使用，係僅限於承租人之親友使用，而不得作為轉租之營業使用，且本件被告將系爭建物作為營業之轉租使用，已造成稅賦增加，該行為業已違反系爭租約約定，即系爭建物不得作為營業使用。
參、被告答辯：
一、系爭建物至多僅四個房間，被告係出租予胞妹，另轉租予訴外人三人，三房間租金均每月6,500元，惟本件訴訟之提起，係因原告欲提高租金未果，始以訴訟相逼。蓋兩造當初簽訂系爭租約時，原告口頭上即同意可分租，但不得作為營業用，有錄音及其譯文可證（卷第195頁），雖被告當時即提議修改系爭租約之內容，應將同意轉租納入載明，惟原告卻不同意，並稱你是不相信我嗎等語。因此，若原告不同意被告轉租，理應於租賃期間之早期，即終止系爭租約或起訴，不應俟於111年方起訴，而被告當不會投資60幾萬元購置冷氣機、熱水器等物並修繕，作為轉租之用。又系爭建物之所以二至四樓均安裝冷氣機，係因無法曬衣，需藉由冷氣機將衣物吹乾。
二、前於108年4月22日租約由五年變更為十年時，原告亦口頭同意被告可分租，並要求承租人之子需為連帶保證人，該日錄音檔內容中，原告提及不得報稅、店面經營、懸掛招牌、營業登記等之行為，故被告並無申請公司行號登記，亦非營利用途，並欲繼續承租系爭建物。嗣於112年2月9日言詞辯論期日時，房東太太對於被告所提之錄音，已承認為伊本人之聲音，可證原告同意分租。
三、被告聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
肆、兩造不爭執事項：
一、原告與被告董綉櫻於107年2月28日簽訂房屋租賃契約書，承租門牌號碼彰化縣○○鎮○○路000號共五層樓建物一棟全部，租賃期間自107年3月15日起至117年3月14日止，每月租金1萬6千元，並由被告姚錦成擔任被告董綉櫻之連帶保證人。
二、被告等人將系爭建物改裝為小套房而轉租訴外人。
伍、兩造爭執事項：原告是否同意被告轉租系爭租約外之第三人？
陸、本院之判斷：
一、按租賃契約乃特定當事人間所締結之契約，其債權債務關係，亦僅存在於該特定當事人間，而轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，縱令出租人同意轉租，次承租人與出租人間亦無直接之租賃關係可言。又次承租人之使用租賃物，乃因承租人轉租之結果，其權利自不得大於承租人，故定期租賃契約之承租人與第三人訂立不定期轉租契約者，苟出租人與承租人間於租期屆滿後未另定新約，自不能認次承租人尚得合法不定期繼續使用租賃物（最高法院83年度台上字第1328號判決參照）。
二、本件兩造所爭執者為原告做為系爭房屋之出租人，是否同意承租人即被告轉租系爭承租之房屋，如未得原告之同意，原告是否可終止租約後請求被告返還系爭房屋及給付相當租金之不當得利，查兩造不爭之系爭租約第四條第二項規定：「未經甲方（即原告）同意，乙方（即被告董綉櫻）不得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋」，嗣經兩造口頭同意被告可轉租，被告所提錄音16分40秒處，被告姚錦城雖稱：「好，房東我們現在這樣子，你也知道，我們先有出租的狀況，你也認同我現在做出租，但是不能有其他稅賦增加，我把營業加上去，我也相信你，你也相信我好嗎？」等語，房東太太：「我們就照這樣子就好了。」（見卷第203頁）即明，即兩造間就系爭建物若非承租人使用，係可讓承租人轉租，雖兩造間未另改訂書面契約，仍屬修正原租賃條件，對兩造仍生有效力，雖原告主張轉租限於親友使用，惟並未出現在該修改租約之錄音譯文中，即不可採信，雖原告稱其房屋有轉租營業使用情形，已增加其賦稅負擔，如仍履行原租金條件恐非公平，如此情形雖非民法第442條租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院調整租金，且僅限於不定期租約之情形，本件雖無適用該法條之餘地，但仍得適用民法第227-2條第1項規定：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」之相關規定，調整彼此租賃條件，因非本件訴訟標的，僅附此敘明。
三、綜上、原告主張被告違約轉租，應依民法第443條規定終止租約，求為判決：㈠被告董綉櫻應將門牌號碼彰化縣○○鎮○○路000號之建築改良物全部遷讓並返還原告。㈡被告等人應自民國111年8月1日起至遷讓房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣16,000元等語，因本院審核原告已然同意被告轉租，故其主張終止租約並請求被告遷出系爭房屋並給付相當於租金之不當得利，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 6 月 28 日
民事第四庭 法 官 李言孫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 6 月 28 日
書記官 梁永慶