臺灣彰化地方法院民事判決111年度訴字第717號原 告 黃經賞訴訟代理人 施廷勳律師複 代理人 張幸茵律師被 告 蔡金和特別代理人 蔡錫勳訴訟代理人 許燦奎律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國112年3月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段0000地號土地如附表所示地上物拆除，將所占用土地返還全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1項於原告以新臺幣996,978元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣2,990,933元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落彰化縣○○鄉○○○○○○段0000地號土地（下稱系爭土地）原為訴外人黃昆所有。黃昆於民國37年4月22日死亡，所遺系爭土地於111年6月23日繼承所有權移轉登記為包括原告在內之全體繼承人公同共有。系爭土地上如附表所示地上物（即門牌號碼員鹿路1段196號房屋及附屬圍牆、鐵欄杆，下稱系爭地上物）為被告所有，無權占有系爭土地，應予拆除，將所占用土地返還全體共有人。爰依民法第767條第1項前段、中段、第828條第2項準用第821條規定，提起本件訴訟。並聲明：（一）被告應將系爭地上物拆除，將所占用土地返還全體共有人。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：（一）如附圖編號A所示建物（下稱A建物）3樓部分係被告之子即特別代理人蔡錫勳出資增建，被告對之無事實上處分權。（二）訴外人呂錦溪向黃昆承租系爭土地東側部分建屋，租期自36年1月1日起至51年12月底止（下稱系爭契約）。呂錦溪於37年12月22日死亡後，系爭契約由訴外人即呂錦溪之子呂炳旺繼承，並於48年間以新臺幣（下同）3萬元對價向訴外人即黃昆二房（未婚配偶）李吳六妹買受上開房屋坐落基地，並增建2樓。又呂炳旺於系爭契約租期屆滿後，仍繼續占有使用系爭土地，黃昆繼承人未曾異議，亦成立不定期租賃契約。故呂炳旺基於買賣或租賃契約關係，係有權占有系爭土地。嗣呂炳旺於63年間，將上開房屋與坐落基地與被告所有農地交換，依占有連鎖法理，被告亦屬有權占有。（三）系爭地上物已和平、公然、繼續占有系爭土地逾50年，黃昆繼承人未曾異議，被告即因時效取得地上權，非無權占有。（四）此外，原告就系爭土地應有部分比例甚低，而系爭地上物建造成本甚鉅，且被告居住其中已逾50年，原告請求被告拆屋還地，已違反民法第148條規定等語，資為抗辯。（五）並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實（見本院卷第222頁）：
（一）系爭土地原為黃昆所有，黃昆於37年4月22日死亡，所遺系爭土地於111年6月23日繼承所有權移轉登記為包括原告在內之全體繼承人公同共有。
（二）原告為黃昆之子；李吳六妹與黃昆育有子女，惟李吳六妹與黃昆無婚姻關係，亦非黃昆繼承人。
（三）呂錦溪於37年12月22日死亡，呂炳旺為其繼承人。
（四）被告為系爭地上物（除如A建物3樓部分兩造有爭執外）事實上處分權人，其房屋稅籍紀錄表記載建築完成日期為69年12月。（按兩造不爭執系爭地上物前述部分為被告所有，惟系爭地上物為未辦理建物所有權第一次登記建物，無從讓與所有權，故兩造真意應係事實上處分權，下同）
四、本件爭點應為：
（一）被告就A建物3樓有無事實上處分權？
（二）被告抗辯呂炳旺基於租賃、買賣契約關係，有權占有系爭土地，被告依占有連鎖法理，亦有權占有系爭土地，有無理由？
（三）被告抗辯其因時效取得地上權，非無權占有系爭土地，有無理由？
（四）被告抗辯原告請求被告拆屋還地，違反民法第148條規定，有無理由？
（五）原告依民法第767條第1項前段、中段、第828條第2項準用第821條規定，請求被告拆屋還地，有無理由？
五、得心證之理由：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項前段、中段、第821條定有明文，且依同法第828條第2項規定，於公同共有準用之。次按以無權占有為原因，請求返還所有物者，占有人對所有權存在事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，所有人對其所有物被無權占有事實無舉證責任，應由占有人就其取得占有係有正當權源之事實證明之。而拆除房屋，為事實上處分行為之一種。故以房屋無權占有土地，請求拆屋還地者，自須以房屋所有權人或事實上處分權人為被告。
（二）被告就A建物3樓有無事實上處分權？
1.經查，A建物結構上內部並未分戶，整體為單一建物乙情，業據本院勘驗屬實，製有勘驗筆錄（含簡圖及照片）在卷可稽（見本院卷第77頁至第87頁）。依上開勘驗筆錄照片可知A建物3樓本身無可獨立對外出入門戶，參照被告具狀陳述須透過A建物室內兩側樓梯始可到達A建物3樓，並提出照片為證（見本院卷第229頁至第237頁），足見A建物3樓並不具有構造上、使用上獨立性，非可單獨為物權之標的，無論係何人出資興建，依民法第811條規定，均因附合而由A建物事實上處分權人即被告取得事實上處分權。
2.被告雖抗辯A建物3樓係蔡錫勳出資興建等語，惟未舉證以實其說，而此部分復經證人即呂炳旺之子呂嘉甫到庭證稱：系爭土地上房屋原本係呂炳旺使用，房屋及坐落基地於63年間交付被告，被告再增建成現況；系爭地上物1樓僅除辦公室以外部分牆壁為原有建物，其他部分包括天花板均係被告改建等語明確（見本院卷第255頁、第258頁至第259頁），益徵被告此部分抗辯非可採信。
3.從而，被告就A建物3樓有事實上處分權。
（三）被告抗辯呂炳旺基於租賃契約關係，有權占有系爭土地，有無理由？
1.按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約種類及內容，以形成其所欲發生權利義務關係。倘當事人所訂定契約，其性質究屬成文法典所預設契約類型（民法或其他法律所定有名契約），或為法律所未規定契約種類（非典型契約，包含純粹無名契約與混合契約）有所不明，致造成法規適用上疑義時，法院即應為契約定性，將契約內容或待決法律關係套入典型契約法規範，檢視其是否與法規範構成要件連結對象相符，進而確定契約屬性，俾選擇適當法規適用，以解決紛爭。次按民法上債之關係義務群可分為主給付義務、從給付義務及附隨義務。主給付義務係指債之關係上固有、必備，並用以決定契約類型之基本義務。故當事人所訂定契約性質不明時，原則上應以該契約所約定主給付義務加以定性，進而選擇適用法規。
2.本件被告答辯稱呂錦溪與黃昆簽訂系爭契約乙情，業據其提出「土地壹部租借契約書」為證，原告雖否認該契約書形式上為真正，惟被告已於言詞辯論期日提出該契約書原本，經本院勘驗結果，該契約書原本紙質脆弱泛黃，有部分破損，應屬年代久遠之物，並製作勘驗筆錄及拍照附卷（見本院卷第150頁、第155頁至第157頁）。參照證人呂嘉甫證稱：呂錦溪於35年間向黃昆承租系爭土地經營雜貨店等語（見本院卷第255頁），再衡諸呂錦溪、呂炳旺及被告確長期占有系爭土地之事實，已堪認該契約書形式上為真正。
3.惟查，該契約書雖名為「租借契約書」，然遍觀契約約定全文，卻無關於租金數額、給付時期之約定，系爭契約第4條更明確約定「租借料 無」，而系爭契約第3條約定呂錦溪應給付無息磧地金2,000元予黃昆，於期間屆滿時返還呂錦溪，可見該磧地金僅為擔保之押金性質，並非使用系爭土地對價。對照證人呂嘉甫證稱：「（問：據你所稱，呂錦溪是向黃昆租賃系爭土地，租金多少錢？）我不清楚。（問：就你所知，呂錦溪跟呂炳旺有無付過租金？）我不清楚。」等語（見本院卷第256頁至第257頁），堪認依系爭契約約定，呂錦溪無給付租金義務。而民法上租賃契約為有償契約，承租人負有給付租金之主給付義務，系爭契約既未約定呂錦溪有給付租金義務，即不能將系爭契約解為租賃契約，而應屬使用借貸性質，當無適用民法第451條關於租賃契約默示更新規定餘地。
4.從而，系爭契約應於約定期限屆滿時即51年12月31日消滅，被告抗辯呂炳旺基於租賃契約關係，有權占有系爭土地，為無理由。至於被告主張原告未返還磧地金，其得主張同時履行抗辯權部分，係於言詞辯論終結後始提出之攻擊防禦方法，本院爰不就此另為論述，併此敘明。
（四）被告抗辯呂炳旺基於買賣契約關係，有權占有系爭土地，有無理由？
1.被告抗辯呂炳旺於48年間向李吳六妹買受系爭土地乙節，未據其提出書面契約為證。而證人呂嘉甫固證稱：呂炳旺於48年間向黃昆二房李吳六妹以3,000元買受系爭土地等語，惟其亦證稱不確定當時有無訂書面契約（見本院卷第255頁）。茲審酌呂錦溪向黃昆借用系爭土地，尚且知訂立書面契約，而呂嘉甫證稱呂炳旺自44年起至66年間歷任村長及鄉長職務（見本院卷第259頁），足見呂炳旺具有相當智識程度，就買受系爭土地此一重要事項，更無不訂立書面契約之理。再參酌呂錦溪與黃昆於36年訂立「土地壹部租借契約書」原本現仍由呂嘉甫保管（見本院卷第259頁），倘呂炳旺與李吳六妹訂有買賣書面契約，亦應可提出。此外，呂嘉甫為42年生（見本院卷證物袋呂嘉甫年籍資料），48年間其僅5至6歲，方值稚齡，是否確實聽聞知悉呂炳旺有向李吳六妹買受系爭土地乙事，仍有疑問。本院綜據上情，認被告舉證尚不足以證明呂炳旺確實有於48年間向李吳六妹買受系爭土地。
2.再查，被告不爭執李吳六妹與黃昆無婚姻關係，亦非黃昆繼承人。準此，縱呂炳旺確有向李吳六妹買受系爭土地，黃昆全體繼承人既非該契約當事人，基於債之相對性，自不受該契約拘束。是被告此部分抗辯，要非可採。
3.另被告聲請通知李洞煥、呂侑峻到庭證述，而李洞煥部分待證事實與聲請通知呂嘉甫到庭證述相同，至於呂侑峻部分待證事實係原告知悉上開買賣情形，惟呂炳旺與李吳六妹間縱有買賣契約，亦不拘束原告，已如前述，故原告聲請通知上開證人，核均無調查必要，附此敘明。
（五）本件被告抗辯呂炳旺基於買賣、租賃法律關係，有權占有系爭土地，既經本院認無理由，則被告依占有連鎖法理，主張其亦屬有權占有乙節，即無理由。
（六）被告抗辯其因時效取得地上權，有權占有系爭土地，有無理由？
1.按以所有之意思，20年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。以所有之意思，10年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。民法第769條、第770條定有明文。上開規定依民法第772條規定，於取得所有權以外財產權準用之，且於已登記不動產亦有所適用。準此，時效取得地上權，係以行使地上權意思占有他人土地為其要件，而時效完成效果則非當然取得地上權，而係得請求登記為地上權人。
2.被告雖抗辯其因時效取得地上權等語，惟其既抗辯呂錦溪向黃昆承租系爭土地，呂炳旺向李吳六妹買受系爭土地，則呂錦溪、呂炳旺應係基於承租人、所有人之意思占有系爭土地，難認有何基於行使地上權意思占有系爭土地之可能。此部分經呂嘉甫到庭證述：「（問：在呂錦溪、呂炳旺使用系爭土地的期間，呂錦溪、呂炳旺是基於承租人、所有人的意思來使用系爭土地？）是。」等語（見本院卷第256頁），亦足認定。而被告抗辯其與呂炳旺交換土地而取得系爭土地占有，自係本於其與呂炳旺間交換土地契約關係之意思占有系爭土地，更難認有何行使地上權意思可言。況被告未經登記為地上權人乙情，有土地建物查詢資料在卷可佐（見本院卷第47頁至第60頁），則其此部分抗辯，尚嫌無稽。
（七）被告抗辯原告請求被告拆屋還地，違反民法第148條規定，有無理由？
1.按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。民法第148條第1項定有明文。而所謂行使權利，不得以損害他人為主要目的，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己利益而行使，縱於他人利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條規定之適用。
2.經查，原告起訴請求被告返還系爭土地，純屬私權糾紛，無關公共利益。再者，依前述土地建物查詢資料、勘驗筆錄、土地複丈成果圖記載，系爭土地面積449.49平方公尺，系爭地上物占用面積達206平方公尺，約占系爭土地面積百分之46（計算式：206平方公尺/449.49平方公尺=46%，小數點以下四捨五入），對於系爭土地利用影響甚大。本件原告請求拆屋還地，攸關系爭土地使用上及經濟利益上之完整性，核屬正當權利行使，難認係以損害被告為主要目的。故被告此部分抗辯，亦不足採。
（八）綜上，被告抗辯其基於買賣、租賃法律關係、占有連鎖法理及地上權，有權占有系爭土地，及原告請求拆屋還地違反民法第148條規定，均無理由。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第828條第2項準用第821條規定，請求被告將系爭地上物拆除，將所占用土地返還全體共有人，為有理由，應予准許。
七、假執行之宣告：兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 3 月 30 日
民事第一庭 法 官 歐家佑以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 30 日
書記官 黃明慧附表 編號 被告應拆除地上物標示（附圖） 備註 1 編號A：3層樓房（含雨遮） 2 編號B：辦公室 3 編號C：騎樓 4 編號D：圍牆 原土地複丈成果圖未編號，由本院編為編號D 5 編號E：鐵欄杆 原土地複丈成果圖未編號，由本院編為編號E