臺灣彰化地方法院民事判決111年度訴字第871號原 告 蕭美足
蔡彩娥賴貴香蕭美花劉玉規共 同訴訟代理人 劉睿哲律師被 告 賴明清
陳勇誌陳金賜張明鉦蕭春隆上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年4月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告賴明清應將坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地，如附圖所示
編號E部分、面積6.24平方公尺建物，騰空遷讓返還與原告，並自民國111年3月1日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告各新臺幣276元。
被告陳勇誌應將坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地，如附圖所示
編號D部分、面積46.18平方公尺建物，騰空遷讓返還與原告，並自民國111年3月1日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告各新臺幣2,041元。
被告陳金賜應將坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地，如附圖所示
編號C部分、面積20.85平方公尺建物，騰空遷讓返還與原告，並自民國111年3月1日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告各新臺幣922元。
被告張明鉦應將坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地，如附圖所示
編號B部分、面積20.80平方公尺建物，騰空遷讓返還與原告，並自民國111年3月1日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告各新臺幣919元。
被告蕭春隆應將坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地，如附圖（使
用人欄關於「蕭春陸」之記載，應更正為「蕭春隆」 ） 所示編號A部分、面積41.66平方公尺建物，騰空遷讓返還與原告，並自民國111年3月1日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告各新臺幣1,842元。
訴訟費用由被告按附表二所示比例負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣68,000元為被告賴明清供擔保後
，得為假執行。但被告賴明清如以新臺幣204,048元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣503,000元為被告陳勇誌供擔保後
，得為假執行。但被告陳勇誌如以新臺幣1,510,086元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣227,000元為被告陳金賜供擔保後
，得為假執行。但被告陳金賜如以新臺幣681,795元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項於原告以新臺幣227,000元為被告張明鉦供擔保後
，得為假執行。但被告張明鉦如以新臺幣680,160元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第五項於原告以新臺幣454,000元為被告蕭春隆供擔保後
，得為假執行。但被告蕭春隆如以新臺幣1,362,282元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序事項：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。
查本件原告起訴時，先位聲明為：「被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）上之地上物騰空遷讓返還與原告（具體位置待測量後補呈）。並自民國111年3月1日起至被告遷讓上開地上物之日止，各按月給付每位原告各新臺幣(下同)1,200元。」（總計3萬元，計算式：1,200元×5（原告人數）×5（被告人數）＝3萬元）；備位請求被告拆除地上物並返還土地，及自111年3月1日起至返還土地之日止，各按月給付原告各1,200元（見本院卷第11、13頁）。嗣原告具狀撤回備位聲明，並依本院會同地政機關至現場測量結果，更正被告占用建物之範圍及面積，且按建物占用土地面積比例，擴張或減縮請求各名被告給付之不當得利數額（以每月給付原告總額3萬元，乘以各該建物占用土地面積比例計算，再除以5，作為各名原告請求金額) ，核與前開規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：系爭土地為原告蕭美足、蔡彩娥、賴貴香、蕭美花、劉玉規等5人所共有（下合稱原告，單稱其姓名），權利範圍各5分之1。訴外人徐維種於81年間在系爭土地上，興建鐵皮建物，並分別將如附圖所示編號A、B、C、D、E部分建物（下合稱系爭建物，單稱編號建物），各出租與被告蕭春隆、張明鉦、陳金賜、陳勇誌、賴明清（下合稱被告，單稱其姓名）。嗣原告取得土地所有權後，共同將系爭土地出租與徐維種，推由蕭美足1人於99年4月1日簽訂租賃契約，並約定自簽約日起，系爭建物歸屬原告所有。嗣原告與徐維種間租賃關係於111年2月28日終止，然被告無正當理由，拒不返還系爭建物及系爭土地。被告無法律上原因繼續占用上開房地，並獲有相當租金之不當得利，爰擇一本於土地所有權人或系爭建物事實上處分權人之地位，適用或類推適用民法第767條第1項、民法第179條規定，請求被告騰空遷出系爭建物，並按月給付相當於租金之不當得利等語，並聲明如
主文第1至5項所示；暨願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：徐維種於81年6月間，向訴外人承租同段233地號土地（下稱233地號土地），並向訴外人張世義承租系爭土地，在該2筆土地上興建無門牌號碼、未辦理保存登記之系爭建物。被告自建物興建完成後，即向徐維種承租使用，其等間為不定期租賃關係。因系爭土地及233地號土地之地主均調漲租金，徐維種僅續租233地號土地，而未續租系爭土地，嗣徐維種於111年3月間死亡。原告係於99年1月28日經拍賣取得系爭土地所有權，其未就系爭建物辦理保存或移轉登記，亦未提出完稅證明，可見系爭建物仍屬徐維種之繼承人所有，原告並未取得事實上處分權，自不得請求被告遷離。縱認原告已取得事實上處分權，然因未取得所有權，亦無法適用或類推適用所有權規定，請求被告返還該違章建築或排除侵害等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷第107至108、208、210至211頁）㈠系爭土地為原告所共有，權利範圍各5分之1。
㈡原告自99年4月1日起，將系爭土地出租與徐維種，並由蕭美足簽訂租賃契約，其後租賃關係於111年2月28日終止。
㈢徐維種於81年6月間向訴外人承租233地號土地，向張世義承
租系爭土地，在該2筆土地上興建無門牌號碼之未辦理保存登記鐵皮建物，分別將A、B、C、D、E建物出租與蕭春隆、張明鉦、陳金賜、陳勇誌、賴明清。其等間為不定期租賃關係。
㈣徐維種於111年3月間死亡，徐金宗為其繼承人之一。㈤A、B、C、D、E建物占用系爭土地之面積依序為41.66、20.8
、20.85、46.18、6.24平方公尺，共計135.73平方公尺。（見本院卷第210至211頁）
四、兩造爭執事項：㈠原告有無取得系爭建物之事實上處分權？得否請求被告遷離
返還建物？㈡若肯認，原告得請求相當於租金之不當得利數額為何？
五、得心證之理由：㈠原告已取得系爭建物之事實上處分權：
⒈違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交
易、讓與之標的。違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記，而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院109年度台上字第1633號判決參照）。
⒉查系爭建物未辦理建物保存登記，係由徐維種於81年6月間興
建，而原始取得建物所有權等事實，為兩造所不爭執（見三、第㈢項）。原告主張徐維種於99年4月1日簽訂租賃契約時，約定將系爭建物讓與原告等語，業據其提出蕭美足與徐維種簽訂之租賃契約書1紙為證（見本院卷第25至29、341至347頁）。依該契約書第19條第3款載明「自簽約日（即99年4月1日）起，地上物（含建築）歸甲方（即出租人）所有」（見本院卷第29頁）。被告雖否認上開契約書之真正，然據證人徐金宗（即徐維種之子）到庭證稱：該租賃契約書蓋印之印章係徐維種所有，應係其簽訂。徐維種承租2筆土地，在其上興建連棟之鐵皮建物，徐維種有同意將坐落系爭土地上之鐵皮建物，移轉與原告等語（見本院卷第456頁），可見徐維種確有與原告約定將系爭建物移轉予原告。依前揭說明，系爭建物縱然因未經保存登記，而無法辦理所有權移轉登記，然仍可移轉讓與事實上處分權，是原告業已經由徐維種之讓與，取得系爭建物之事實上處分權甚明。被告辯稱原告未就系爭建物辦理保存或移轉登記，系爭建物仍屬徐維種之繼承人所有云云，係不足採。又行政機關課賦稅捐僅屬行政上管理事項，不得此之作為建物權利移轉之認定，是被告辯稱原告未提出不動產移轉之完稅證明，其尚未取得系爭建物事實上處分權云云，亦無可採。
㈡原告得請求被告騰空遷讓返還系爭建物：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又受讓人雖因違章建築不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念（最高法院106年度台上字第187號判決意旨參照）。是以，事實上處分權人之權能，因未能向地政機關辦理登記，而在為建物處分或換價行為上受有若干限制，此外，於占有、使用、收益等權能，則與所有權無異。故事實上處分權人於遭受他人不法侵害其自由使用、收益違章建築時，應許其類推適用所有人之物上請求權，請求返還不動產或排除侵害，始謂公允。是被告辯稱縱認原告已取得事實上處分權，亦不得適用或類推適用物上請求權規定，請求被告返還系爭建物云云，為不可採。
⒊查被告自陳因系爭土地及233地號土地之地主均調漲租金，徐
維種亦隨之調漲建物租金，嗣因徐維種未向原告續租系爭土地，故再調降租金。又徐維種於111年3月間死亡，其等未向徐維種之繼承人續租系爭建物等語（見本院卷第108、209至210頁）。證人徐金宗亦證稱：徐維種去世後，我及其他繼承人並未向原告承租系爭土地，故未再出租系爭建物與被告等語（見本院卷第457頁），可認被告就系爭建物之租賃關係，於徐維種與原告終止租約後，亦隨之終止。又被告自陳並未向原告承租系爭建物等情（見本院卷第159頁），其等復未能說明有何繼續占用系爭建物之法律上權利，則被告於租賃關係消滅後，既無正當理由，無權繼續占有系爭建物，已侵害原告之事實上處分權，從而，原告主張類推適用民法第767條第1項規定，請求蕭春隆、張明鉦、陳金賜、陳勇誌、賴明清，分別自A、B、C、D、E建物遷出騰空返還與原告，自屬有據，應予准許。又原告依上開規定所為本件請求既有理由，則其主張本於土地所有權人地位，請求被告遷離系爭建物部分，則無庸審酌。
㈡原告請求不當得利部分：
⒈無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查被告無權占用系爭建物，已如前述，其因此受有利益，並致原告受有相當於租金之損害，依前開說明，原告請求被告返還自111年3月1日（即原告與徐維種終止租賃關係之翌日）起至返還建物之日止之不當得利，即屬有據。
⒉房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故無權占用房屋所受
之不當得利，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準。房屋所有人得請求房屋占有人給付全部不當得利（最高法院97年度台上字第323號民事判決參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項固有明文。然上開限制租金之規定，僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此因城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院93年度台上字第1718號判決、94年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。查被告占有系爭建物分別開設服飾店、食品材料行及豬肉攤等商店，且系爭建物約位在彰化縣社頭鄉社斗路1段及信義三路交叉口處，交通便利，且對面為社頭鄉攤販市場，周圍商業機能繁榮等事實，業據本院至現場勘驗無訛，此有本院勘驗筆錄、現場簡圖及照片在卷可稽（見本院卷第121至129頁），且有原告所提現場照片、地籍圖資畫面足佐（見本院卷第45、71頁）。是被告占有系爭建物係作為營業使用，其租金自不受土地法第97條第1項規定之限制甚明。
⒋系爭土地位處交通便利、周圍商業機能繁榮之地區，業如前
述，且被告使用系爭建物供營業所用，依社會常情，其等需給付租金數額，自較一般住宅區租金為高。查依原告所提租賃契約書所示（見本院卷第339頁），原告自99年4月1日起，即以每月租金2萬元出租系爭土地與徐維種。衡之近年來不動產價值漲幅甚高，則原告於相隔近12年後，主張調高租金，應無違市場交易狀況。又據證人徐金宗到庭證稱：系爭土地租金原為2萬元，原告欲提高租金，徐維種提出以3萬元承租等語（見本院卷第457頁），堪認本件原告請求以每月總額3萬元，乘以被告使用建物占用基地面積之比例，給付相當於租金之不當得利數額，係可採認。茲就原告請求被告給付相當租金之不當得利數額，分述如下：
①蕭春隆部分：
查蕭春隆使用之A建物占用系爭土地面積為41.66平方公尺，按每月租金總額3萬元，乘以A建物占用基地面積比例計算，復平均分由5名原告受領，原告各得請求蕭春隆按月給付1,842元（計算式：30,000元×4166/13573÷5＝1,842元，元以下四捨五入【下同】），合計每月給付總額為9,210元（計算式：1,842元×5人＝9,210元）。復參以蕭春隆自陳其前向徐維種承租坐落233地號土地部分之鐵皮建物，每月租金為19,000元等語（見本院卷第210頁），較之本件原告請求金額達2倍以上，故認原告請求蕭春隆應按月給付原告各1,842元，應予准許。②張明鉦部分：
查張明鉦使用之B建物占用系爭土地面積為20.8平方公尺，按每月租金總額3萬元，乘以占用基地面積比例計算，原告各得請求張明鉦按月給付919元（計算式：30,000元×2080/13573÷5＝919元）。參以張明鉦自陳其與徐維種原約定每月租金調漲為16,000元，因徐維種僅與233地號土地地主續約，未向原告續租系爭土地，故租金降為11,000元等語（見本院卷第209頁），且有其所提房屋租賃契約書及租金收據可參（見本院卷第257至267、269至281頁），足見張明鉦就坐落系爭土地之B建物，原與徐維種合意之租金數額為5,000元（計算式：16,000－11,000＝5,000）。則原告請求張明鉦按月給付原告各919元，合計每月給付4,595元（計算式：919元×5人＝4,595元），未逾上開約定數額，無違市場行情，應予准許。
③陳金賜部分：
查陳金賜使用之C建物占用系爭土地面積為20.85平方公尺，按每月租金總額3萬元，乘以占用基地面積比例計算，原告各得請求陳金賜按月給付922元（計算式：30,000元×2085/13573÷5＝919元）。參以B、C建物占用系爭土地面積相當，而張明鉦就坐落B建物原與徐維種合意租金數額為5,000元，如前所述，故認原告請求陳金賜按月給付原告各922元，合計每月給付總額4,610元（計算式：922元×5人＝4,610元），應與市場行情無違，亦應准許。
④陳勇誌部分：
查陳勇誌使用之D建物占用系爭土地面積為46.18平方公尺，按每月租金總額3萬元，乘以占用基地面積比例計算，原告各得請求陳勇誌按月給付2,041元（計算式：30,000元×4618/13573÷5＝2,041元）。參以陳勇誌自陳其與徐維種原約定每月租金為31,000元，因徐維種僅續租233地號土地，未向原告續租系爭土地，故租金降為21,000元等語（見本院卷第209頁），且有其所提房屋租賃契約書及租金收據可參（見本院卷第283至295頁），足見陳勇誌就坐落系爭土地之D建物，原與徐維種合意租金數額為10,000元（計算式：31,000－21,000＝10,000）。是原告請求陳勇誌應按月給付原告各2,041元，合計每月給付總額10,205元（計算式：2,041元×5人＝10,205元），與上開約定數額相近，應大致符合市場行情，係屬適當。
⑤賴明清部分：
查賴明清使用之E建物占用系爭土地面積為6.24平方公尺，按每月租金總額3萬元，乘以占用基地面積比例計算，原告請求賴明清按月給付276元（計算式：30,000元×627/13573÷5＝276元），應屬適當，亦應准許。
六、綜上所述，原告本於系爭建物事實上處分權人之地位，類推適用民法第767條第1項前段、中段規定，請求蕭春隆、張明鉦、陳金賜、陳勇誌、賴明清，分別自A、B、C、D、E建物騰空遷出，將占用建物返還與原告；並依不當得利之法律關係，請求被告自111年3月1日起至返還前開建物之日止，按月給付各名原告如主文第1至5項所示金額，均為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核皆無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85第1項但書。
中 華 民 國 112 年 7 月 3 日
民事第三庭 法 官 鍾孟容以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 7 月 4 日
書記官 張茂盛附表一：原告請求之不當得利金額（元：新臺幣）建物編號 使用人 建物占用系爭土地面積（平方公尺） 占用土地比例 按月應給付各名原告之 金額 按月應給付原告之總額 A 蕭春隆 41.66 41.66/135.73 1,842元 9,210元 B 張明鉦 20.80 20.80/135.73 919元 4,595元 C 陳金賜 20.85 20.85/135.73 922元 4,610元 D 陳勇誌 46.18 46.18/135.73 2,041元 10,205元 E 賴明清 6.24 6.24/135.73 276元 1,380元 共計 135.73 135.73 6,000元 30,000元附表二：訴訟費用負擔比例
被告 訟費用負擔比例 蕭春隆 4166/13573 張明鉦 2080/13573 陳金賜 2085/13573 陳勇誌 4618/13573 賴明清 624/13573 總計 1