臺灣彰化地方法院民事判決111年度訴字第91號原 告 陳振昌
陳振發陳振杰共 同訴訟代理人 林見軍律師被 告 香山寺法定代理人 王祖趁訴訟代理人 楊榮泰上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國111年5月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告於原告給付將被告所有，彰化縣○○市○○段000地號土地，應有部分各16554/571531之所有權移轉登記與原告陳振昌、陳振發、陳振杰所有之土地增值稅額之金額後，應將同上土地應有部分各16554/571531之所有權移轉登記與原告陳振昌、陳振發、陳振杰所有。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣60萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如提出新臺幣0000000元為原告供擔保，免假執行。
事實及理由
一、原告聲明：被告應將其所有彰化縣○○市○○段000地號土 地（下稱系爭土地），應有部分16554/571531之權利，辦理移轉登記予原告陳振昌所有。被告應將系爭土地，應有部分16554/571531之權利，辦理移轉登記予原告陳振發所有。被告應將系爭土地，應有部分16554/571531之權利，辦理移轉登記予原告陳振杰所有。並願供擔保，請准宣告假執行。係主張略以：
㈠系爭土地一開始的所有權人就只有一個，現改名為香山寺。
系爭土地因某些歷史因素迭為眾多人士興蓋建物居住其上，存有無權占用的問題。民國（下同）101、102年間被告為清理其名下土地含系爭土地之現狀，以便讓各該地號上占用戶能取得土地應有部分，保有得以居住之特定範圍土地及其上建物，召開多次協調會。並於104年5月間委託創源測量有限公司繪測「各該無權占有之地上建物位於系爭土地內的相對位置及特定範圍面積」，並就其上建物標註「各該居住使用之人序編號」。原告三人推由陳振杰代表於104年6月28日，在一份被告出具其上明載：「本人陳振杰所坐落系爭土地上興建房舍或搭建建築物等，面積約150.23坪（以實際測量佔用面積為準）……待香山寺依據政府機關規定之地籍清理條例提出同一主體申辦，並向政府機關清理與變更為香山寺之名稱完竣之後，立切結書人願再與廟方共同召開香山寺土地價購金額協調會，並保障立切結書人土地價購優先權。茲願以公告現值向廟方購買，土地增值稅（104年6月每坪現約3459元，須以價購當年地方稅務局計算為準）；地政規費、測量費、代書費等費用由廟方負擔。……」等語的文件（下稱104年切結書）上簽名。接著，香山寺再發函給包含原告等人在內的使用人辦理承購，其後，原告三人更再推由陳振杰代表於107年5月31日匯付訂金即頭期款36萬元至香山寺所設帳戶。依買賣契約為諾成契約，不以書面為必要。由他方受有定金時，推定契約成立，民法第248條定有明文，故原告與被告香山寺間買賣系爭土地應有部分之買賣契約有效成立。
㈡依正常流程，原告本可與其他向被告買賣土地應有部分的占
用戶一樣取得土地應有部分，但中間產生訴外人張抽與原告間相互確認買賣契約不存在、損害賠償、拆屋還地等另案訴訟的問題，因此導致被告認為要等到前述另案訴訟落幕，沒有紛爭後，才來辦理過戶。被告於前述另案訴訟中，主委王祖趁、人員楊榮泰出庭作證兩造確實有買賣契約。嗣被告並於108年12月24日蓋印簽立了「土地買賣契約證明書」，上載「……陳振杰等三人，於104年6月28日即依福德爺暨香山寺土地使用廟地者之使用切結書內容，與香山寺達成以每坪11900元（按104年度切結當時土地每平方公尺之公告現值換算）、但土地增值稅由買方支付之買賣契約內容。其後，陳振杰更代表兄弟三人於106年（係107年之誤）5月31日匯付訂金即頭期款36萬元至香山寺所設帳戶，過戶時點雙方合意等香山寺跟縣府申請印鑑證明文件，及張抽所提（台灣高等法院台中分院107年上字第274號）、劉太屏、張如成所提（台灣高等法院台中分院108年度上字第334號）等案確定後，方辦理過戶所有權持分移轉登記，同時陳振杰等三人再支付所餘尾款及增值稅。上開買賣事宜確屬無誤，特出具面面書面證明。此致台灣高等法院台中分院民事庭」（下稱108年土地買賣契約證明書）等語。110年間，原告與張抽等人間訴訟只剩台灣高等法院台中分院109年度再字第27號、109年度上字第434號與654號，法官勸諭進行調解成立。惟被告心態起了變化，說要提高每坪單價 ，且迄今堅持。原告於111年3月11日已將買賣價金尾款0000000元匯付至被告帳戶，爰依買賣契約關係請求被告應平均移轉過戶系爭土地應有部分與原告三人等語。
二、被告聲明請求駁回原告之訴，抗辯略以：
㈠ 被告香山寺之前身為福德爺，在土地未依地籍清理條例第3
5條申辦更名登記之前，土地所有權人均登記為福德爺。因申辦程序需要，乃與原告簽立前述104年切結書，被告並
依前揭地籍清理條例規定向彰化縣政府於105年3月25日核准公告「福德爺」與「香山寺」係同一主體公告文及申報相關資料，徵求異議，經三個月期間後，彰化縣政府於105
年6月30日核准登記香山寺申辦神明會登記一案。嗣被告即 處理土地占用戶被告土地應有部分之移轉事宜，還分別於1 05年8月25日、105年12月15日、106年5月3日、106年7月7 日，召開相關會議，所以到了106年5月6日召開被告香山寺 106年信徒大會前，占用戶已有百分之九十已辦妥移轉登 記，也將九成的土地價款，存入香山寺帳戶。僅剩下應補 償佃農張抽終止三七五租約的土地，及占用戶陳振杰尚未 辦理完竣。原告一再拖延不繳納訂金及土地價款，還向彰 化縣政府、員林市公所、香山寺發律師函陳情，主張「香 山寺廟產及處分，應補償791平方公尺之土地或補償張抽87 04300元，始符合法律規定」。原告行為，除不依104年切 結書內容繳款外，已嚴重造成被告與佃農張抽終止三七五 租約協調之難度，並因陳情耽誤土地移轉程序（有陳情， 彰化縣政府不會核發土地移轉印鑑證明書）。原告行為嗣 讓香山寺多支付74.57坪土地才與張抽終止三七五租約（10 4年8月21日被告與張抽約定給付300坪土地換取終止三七 五租約），故均屬可歸責於原告才未辦成系爭應有部分之 移轉登記。
㈡被告土地廟產，係先民與眾善、信徒長年付出等而來，為
維護廟產及向信徒、神明有所交待，被告依民法第264條行
使同時履行抗辯。104年切結書是以當年公告現值為買賣價
格，必須是在當年過戶，原告一直拖，可歸責原告。迄今七年之久，土地公告現值於111年1月份已調整為每平方公尺4500元，折合每坪14876元。原告購買150.23坪，每人5
0.0758坪，買賣價額應為0000000元（土地增值稅由原告負 擔）。原告雖於107年5月31日匯付定金36萬元至被告帳
戶，但原告與張抽，劉太屏、張如成有前開訴訟，影響彰 化縣政府核發土地移轉印鑑證明書，系爭土地應有部分不 能移轉登記自可歸責於原告。又被告之不動產，非經信徒 大會之決議，並呈請該管官署許可，不得處分或變更，監 督寺廟條例第6、7、8條各有明文。原告所述前開108年土地買賣契約證明書，約定標的物及價金範圍，過戶時點雙方合意等縣政府申請印鑑證明文件，及與張抽、劉太屏、張如成之訴訟案確定後，方辦理過戶所有權持分移轉登記，原告再支付尾款及增值稅等事宜，若屬預約，則只是兩造約定將來成立一定買賣契約之預定買賣契約，預約義務人如違反其義務時，預約權利人僅得請求其履行訂立本約，並得請求損害賠償或解除預約，不得逕依預定之本約內容主張權利。被告為非法人團體之寺廟，被告處分不動產，非管理人單獨所得為之，依被告組織章程第27、28條不動產處分應經信徒大會議決，且應有信徒二分之一以上出席，出席人數三分之二以上同意行之，惟本案雖有開會討論，但未有如前所述之合法決議，故前述108年土地買賣契約證明書只係被告管理人用印，不生買賣效力等語。
三、得心證理由：
１、原告主張被告為辦理地籍清理，與原告之代表陳振杰簽有前述104年切結書，同意出售系爭土地面積約150.23坪（換算應有部分為571531分之49662）與原告。嗣被告辦理地籍清理完成，通知其名下土地占用戶得依切結書內容繳款辦理土地應有部分移轉登記，惟原告因與被告土地佃農張抽等人之相關糾紛，延至107年5月31日匯付買賣訂金36萬元至被告帳戶，被告亦於相關訴訟中曾出具前開108年土地買賣契約證明書。原告再於本件訴訟中，於111年3月11日匯付買賣價金餘款0000000元至被告帳戶等情。被告不爭執，亦有相符的104年切結書、被告通知辦理土地權利過戶函、108年土地買賣契約證明書、原告匯款資料、相關民事訴訟之準備程序筆錄、調解筆錄影本與系爭土地之土地登記謄本等在卷可稽，自可信為真正。
２、原告主張兩造已就系爭土地之應有部分有效成立買賣契約，原告亦支付全部價金，被告應依約移轉登記系爭土地之應有部分與原告部分。被告抗辯如上，意指，被告為非法人團體之寺廟，依組織章程，處分不動產須信徒大會決議，非管理人有權可簽約買賣。又原告104年間因可歸責自己的因素如上，未辦理土地權利的移轉過戶，現則土地公告現值已經調高，原告應依現時的公告土地現值計付土地價款等語。經本院審酌被告陳稱之地籍清理申辦程序如上，須協調取得相關土地占用戶之切結書報請縣府核給香山寺與其依地籍清理條例第35條規定申報之土地登記所有權人福德爺係同一主體之證明書，故兩造亦併簽有前述104年切結書，約定清理及變更土地為香山寺為所有權人完成後，再有土地價購金額協調會，並保障土地占用戶（立切結書人）土地價購優先權。同時載稱占用戶願以公告現值向廟方購買，土地增值稅（104年6月每坪現約3459元，須以價購當年地方稅務局計算為準）；地政規費、測量費、代書費等費用由廟方負擔等內容。又系爭土地於105年8月3日更名登記為被告香山寺所有，且自106年4月間起，分別以買賣、調解移轉、判決分割等，各有應有部分之移轉登記，有地籍異動資料在卷可參。輔以卷附被告所述曾於105年8月25日、105年12月15日、106年5月3日、106年7月7日，召開相關會議，所以到了106年5月6日召開被告香山寺106年信徒大會前，占用戶已有百分之九十已辦妥移轉登記，也將九成的土地價款，存入香山寺帳戶。僅剩下應補償佃農張抽終止三七五租約的土地，及占用戶陳振杰尚未辦理完竣之過程，堪加採取。惟據卷附被告組織章程第27條係規定，香山寺財產之處分，為信徒大會職權；第28條第2項規定廟產之處分及有關該寺權益重大事項，應有信徒二分之一以上出席，出席人數三分之二以上同意行之等內容。則解釋卷附106年5月6日被告召開之香山寺第二屆第三次信徒大會，應出席人數231人，實際出席人數157人，其中議決同意之第三號案（提案人：管理委員會）所稱「……均依照105年度信徒大會決議來執行，目前執行進度達百分之九十，也將九成的土地價款，存入香山寺帳戶。現在僅剩下應補償佃農張抽終止三七五租約的土地，及占用戶陳振杰、張槌（張如成）尚未辦理完竣，為此，提請大會討論106年度關於上開未處理完竣事項如何處理？……（說明：）四、有關占用戶陳振杰之主張，本寺廟106年度仍授權九人小組全權處理，依協調會結論結論作成記錄，再行依據協調會之決議來執行。辦法：依照說明一、二、三、四提請信徒大會決議通過後，報請主管機關備查。決議：照案通過。」。與被告香山寺108年度會員信徒大會之第三號案「……陳振杰150坪土地財產處分，需經信徒大會決議通過送縣政府核備，是否仍同意價購，或有不同意見，提請討論決議。……辦法：一、依據香山寺組織章程第13、20、28條之規定辦理，及香山寺與陳振杰所簽立之切結書，與105年度信徒大會決議繼續執行辦理。二、有關占用戶陳振杰150坪土地，因與張抽仍有訴訟案在最高法院爭訟中，尚未辦理土地價購，但陳振杰兄弟三人於108年5月9日向彰化縣政府撤回陳情案，且已繳納訂金，有關陳振杰150坪土地財產處分案，經信徒大會決議通過該筆土地價購案送縣政府核准核備，但土地價購之金額仍授權九人小組開會來決定。決議：依照辦法一、二照案通過。足認被告系爭土地應有部分由原告價購，並無違反其組織章程，且為向來之立場，並就價購金額部分，亦授權由九人小組開會決定。
３、承上，本院查諸被告所提在卷相關九人小組於前述105年8月25日、105年12月15日、106年5月3日、106年7月7日之相關會議，均以待相關判決確定云云，並無協調變更104年切結書價購金額之決議。再於相關民事事件中，出具108年土地買賣契約證明書，由兩造簽名明載「……陳振杰等三人，於104年6月28日即依福德爺暨香山寺土地使用廟地者之使用切結書內容，與香山寺達成以每坪11900元（按104年度切結當時土地每平方公尺之公告現值換算）、但土地增值稅由買方支付之買賣契約內容。其後，陳振杰更代表兄弟三人於106年（係107年由陳振發匯款之誤）5月31日匯付訂金即頭期款36萬元至香山寺所設帳戶，過戶時點雙方合意等香山寺跟縣府申請印鑑證明文件，及張抽所提（台灣高等法院台中分院107年上字第274號）、劉太屏、張如成所提（台灣高等法院台中分院108年度上字第334號）等案確定後，方辦理過戶所有權持分移轉登記，同時陳振杰等三人再支付所餘尾款及增值稅。上開買賣事宜確屬無誤，特出具面面書面證明。此致台灣高等法院台中分院民事庭」之契約內容。衡以九人小組會議係屬被告內部組織，信徒大會授權之事項，外人依一般常情，殆不易查知自堪採信對外有權代表被告之法定代理人所為者可代表被告。益以被告系爭土地同意由原告價購之立場始終未變，且係合於被告組織章程之處分財產規定如上。從而，原告主張據此108年土地買賣契約證明書，於相關民事案件均已終結，且已付清價款之情形下，請求被告應將買賣標的之系爭土地應有部分移轉登記為原告所有，自有理由。
４、至被告另抗辯以，被告為寺廟，被告不動產，非經信徒大會之決議，並呈請該管官署許可，不得處分或變更，監督寺廟條例第6、7、8條各有明文，108年土地買賣契約證明書殆屬買賣預約一節。查依93年2月27日大法官會議釋字573號解釋文「……監督寺廟條例第八條就同條例第三條各款所列以外之寺廟處分或變更其不動產及法物，規定須經所屬教會之決議，並呈請該管官署許可，未顧及宗教組織之自主性、內部管理機制之差異性，以及為宗教傳布目的所為財產經營之需要，對該等寺廟之宗教組織自主權及財產處分權加以限制，妨礙宗教活動自由已逾越必要之程度；且其規定應呈請該管官署許可部分，就申請之程序及許可之要件，均付諸闕如，已違反法律明確性原則，遑論採取官署事前許可之管制手段是否確有其必要性，與上開憲法規定及保障人民自由權利之意旨，均有所牴觸；又依同條例第一條及第二條第一項規定，第八條規範之對象，僅適用於部分宗教，亦與憲法上國家對宗教應謹守中立之原則及宗教平等原則相悖。該條例第八條及第二條第一項規定應自本解釋公布日起，至遲於屆滿二年時，失其效力。」，被告執此失效之法規條文抗辯，本院難加採取。並以108年土地買賣契約證明書已就買賣價金、標的等契約要件約定明確，自屬本約而非買賣預約，故被告此部分兩造殆屬買賣預約，不得請求履行本約之抗辯，本院亦難採取。
５、被告資民法第264條行使同時履行抗辯一節。本院參酌前述108年土地買賣契約證明書，兩造約定土地增值稅由買方支付之買賣契約內容。並此部分，係屬辦理系爭土地應有部分移轉登記前所應支付者，爰認被告此部分之抗辯有理應採。至被告其餘陳稱系爭土地應有部分皆屬可歸責於原告而迄未能辦理移轉登記，所以應調整為111年土地公告現值計價買賣等項，經本院諭知應就其抗辯可歸責於原告及有權單方調高買賣價金之事項，明確主張發生如何之效果？與調價之依據為何？迄未陳稱明確，自無足資為抗辯本案原告訴求之有利事項者，於此敘明。
綜上，原告請求被告應各移轉系爭土地應有部分16554/571531與原告三人，於原告將系爭土地應有部分各16554/571531之所有權移轉登記與原告陳振昌、陳振發、陳振杰所有之土地增值稅額之金額給付與被告後，係有理應准。
四、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。併本院亦依職權宣告，如被告提出相當擔保金額為原告預供擔保，免假執行，亦如主文所示。
五、結論：原告之訴有理由，並依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 6 月 14 日
民事第三庭 法 官 洪榮謙以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 14 日
書記官 林盛輝