臺灣彰化地方法院民事判決111年度重訴字第190號原告即反訴被告 李中豪訴訟代理人 李淵源律師被告即反訴原告 汪龍生上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國112年6月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文本訴部分：
被告應同意台灣中小企業銀行彰化分行將其所開立台灣企銀受託造橋鄉造橋段買賣價金信託專戶帳號00000000000帳戶內原告所存入之新台幣柒佰捌拾捌萬參仟貳佰玖拾壹元返還予原告，並自民國111年11月30日起至清償日按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新台幣壹拾壹萬陸仟柒佰零玖元及自民國111年11月30日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
反訴部分：
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告方面：
（一）兩造於民國（下同）111年5月6日就被告所有坐落苗栗縣○○鄉○○段0000地號土地權利範圍全部及同段636-17地號土地權利範圍54分之1（下稱系爭土地）簽訂不動產買賣契約書（原證一，下稱系爭契約），約定總價款為新台幣（下同）800萬元，且為求買賣契約順利履行，兩造同意委由台灣中小企業銀行股份有限公司（下稱台灣中小企業銀行）辦理買賣價金履約保證（原證二），並由原告於簽約當時給付定金8萬元予被告（不入履保帳戶），其餘價金分三期給付，第一期160萬元，第二期232萬元，第三期400萬元，上開金額原告已全數匯入台灣中小企業銀行彰化分行開立之台灣企銀受託造橋鄉造橋段買賣價金信託專戶帳號00000000000帳戶內。
（二）兩造於系爭契約第20條第1項約定：「如本件買賣土地係建地，須為可合法申請建照之建築用地，如需賣方或他人出具土地使用權同意書始可興建房屋申請建照時，本約另有約定者外，賣方須無償取得同意書予買方，否則買方得主張解除契約，賣方須原金返還」。經查系爭造橋段1454地號土地為山坡地保育區丙種建築用地（原證三），且經原告委由聯鉿測量有限公司向苗栗縣○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○位○○○○段0000000地號土地上（原證四），故必須取得造橋段636-3、636-4、636-5、636-6、636-7、636-8、636-9、636-12、636-17、1452-21、1453-9、1453-15、1453-16、1453-17、1453-21、1453-23、1454地號等17筆土地之全體共有人出具之土地使用權同意書始可向建管機關申請建照，為此原告於111年11月17日委由律師發函催告被告於文到7日內取得前揭17筆地號土地全體共有人之土地使用權同意書交付予原告，逾期未交付即解除系爭買賣契約（原證五），惟被告迄今仍未能交付，是系爭買賣契約業已解除，爰再以本起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示。系爭買賣契約既經解除，被告即負有回復原狀之義務，爰依民法第259條及系爭買賣契約第20條之規定請求被告返還價金800萬元。
（三）另因台灣中小企業銀行已自前揭信託帳戶撥付36,709元予被告繳納系爭土地之增值稅，是該帳戶內之餘額為7,883,291元，爰請求判如主文第一項；其餘被告於簽約時收受之現金80,000元及自信託帳戶撥付之36,709元，合計116,709元，則請求判如主文第二項。
（四）按建築基地以私設通路連接建築線者，應檢附該私設通路之土地權利證明文件。苗栗縣建築管理自治條例第8條第2項前段定有明文。本件苗栗縣○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○鄉○○段0000000地號土地上，且申請基地包含造橋段636-3（部分）、636-4（部分）、636-5（部分）、636-6（部分）、636-7（部分）、636-8（部分）、636-9（部分）、636-12（部分）、636-17（部分）、1452-21（部分）、1453-9（部分）、1453-15（部分）、1453-16（部分）、1453-17（部分）、1453-21（部分）、1453-23（部分）、1454地號等17筆土地，足見系爭1454地號土地係以私設通路連接建築線，且該私設通路包含造橋段636-3（部分）、636-4（部分）、636-5（部分）、636-6（部分）、636-7（部分）、636-8（部分）、636-9（部分）、636-12（部分）、636-17（部分）、1452-21（部分）、1453-9（部分）、1453-15（部分）、1453-16（部分）、1453-17（部分）、1453-21（部分）、1453-23（部分）等16筆土地，則依前揭苗栗縣建築管理自治條例第8條第2項前段之規定，系爭1454地號土地於申請建造執照時自應檢附造橋段636-3、636-4、636-5、636-6、636-7、636-8、636-9、636-12、636-17、1452-21、1453-9、1453-15、1453-16、1453-17、1453-21、1453-23地號等16筆土地所有權人之土地使用同意書。
（五）苗栗縣建築管理條例第12條第1項第1款固規定：「土地使用同意書（土地自有者免附）」，惟查被告僅為造橋段636-17地號土地之共有人之一，該636-17地號土地並非被告單有，故縱使建築線之位置係在636-17地號土地上（建築線係於造橋段636-17、1453-21地號二筆土地上），系爭1454地號土地於申請建造執照時亦應檢附造橋段636-17地號土地除被告以外之其他共有人之土地使用同意書。惟被告迄今仍未能將造橋段637-17地號土地其他共有人之土地使用同意書交付予原告。原告於111年11月17日發函催告被告應交付之17筆土地使用權同意書係以苗栗縣政府所核發之建築線指示（定）申請書圖所列之申請基地為準，且因催告時原告尚未取得系爭1454地號土地之所有權，則催告之範圍自應包含系爭1454地號土地。而原告所提準備書狀，係說明依苗栗縣建築管理自治條例第8條第2項前段之規定，系爭1454地號土地於申請建造執照時應檢附造橋段636-3地號等16筆地號土地所有權人之土地使用同意書，故原告所為之催告並無不符債之本旨之情形。
（六）苗栗縣政府112年2月8日府商建字第1120042745號函說明二謂：「....揭1454地號土地若有申請建築之需求，則應依規檢附相關土地所有權人之土地使用同意書」等語；另苗栗縣政府112年5月24日府商建字第1120095975號函說明二亦謂：「本案業已於112年2月8日以府商建字第1120042745號函回復臺灣彰化地方法院，有關旨揭地號通行同意應依建築法第30條及苗栗縣建築管理自治條例第12條第1項第1款檢附土地權利證明文件」等語。足見系爭1454地號之所有權人即被告汪龍生向苗栗縣政府申請核發建築執照時，應依建築法第30條與苗栗縣建築管理自治條例第12條第1項第1款檢附苗栗縣造橋鄉造橋段636-3、636-4、636-5、636-6、636-7、636-8、636-9、636-12、636-17、1452-21、1453-9、1453-15、1453-16、1453-17、1453-21、1453-23等16筆土地所有權人之土地使用同意書。內政府營建署106年7月10日台內營字第1060810205號函說明四謂：「倘經法院判決分割之共有私設通路，主要目的係供參與分割後之土地通行及申請建築使用，非訴訟當事人如取得土地所有權，惟私設通路所有權未達原法院判決之應有部分比例時，除有民法第818條規定所稱契約另有約定之情形外，非訴訟當事人基於其所有權人之地位，於無害他共有人對於該共有土地行使權利之前提下，而為通行使用，無須經其他共有人同意，並得依本部86年8月26日及95年3月10日函釋，免檢附該私設通路其他共有人出具之同意書申請建築」。足見上開函釋僅適用於經法院判決分割之共有私設通路。而查本件造橋段636-17地號土地並非經由法院判決分割之共有私設通路，是系爭1454地號申請建築執照時，自無內政部營建署106年7月10日台內營字第1060810205號函說明四之適用。
二、被告方面：
（一）按原告李中豪於111年5月6日與被告就被告所有系爭土地簽訂不動產買賣契約書（被證一）約定系爭土地之買賣總價款為八佰萬元，並約定委由訴外人台灣中小企銀辦理買賣價金履約保證，惟其中八萬元為定金，於簽約時先行由原告給付予被告不入履保帳戶並充為價金之一部，其餘土地價款則分三期，分別於111年5月6日給付160萬元、111年5月20日給付232萬元、111年6月2日給付400萬元（惟土地增值稅36,709元業已由履保帳戶代為繳納）。 嗣於111年6月2日因土地鑑界事宜，雙方另簽立不動產買賣變更契約書變更付款條件（被證二），約定「雙方同意於111年6月21日土地鑑界完成，甲方（即原告）最遲於111/6/22前將尾款匯入價金信託帳戶，即向地政事務所辦理過戶移轉登記，過戶完成雙方同意結案撥款。」（見被證二第一項約定）。
（二）詎雙方於111年6月21日就系爭土地完成鑑界，原告卻違約並未於111年6月22日將土地尾款400萬元匯入價金信託帳戶，經被告於111年6月24日委託律師發函催告原告於文到後三日内履行給付土地尾款入價金信託帳戶（被證三），原告始將尾款400萬元匯入價金信託帳戶，惟卻通知地政士陳秋津不得辦理土地過戶之手續，並拒絕通知價金信託帳戶同意將土地價款撥付予被告。被告不得已乃於111年7月1日再委託律 師發函予陳秋津地政士，於文到後即刻辦理系爭土地之過戶手續（被證四），然原告仍然拒絕受領過戶以完成土地過戶之手續，被告並另發函予原告（被證五）以已通知陳秋津地政士辦理系爭土地過戶並函請原告勿阻擾土地過戶之事宜以代提出，則參照民法第234條及第235條之規定，原告就系爭土地對被告所提出之給付行為已陷於受領遲延；另被告亦以準備給付之事情通知原告以代提出，故而被告顯已履行契約之給付義務，合先敘明。
（三）原告所為之催告及解約行為並不合法：⑴按依系爭被證一號「不動產買賣契約書」第二十條特別約
定事項、第一項之約定：「如本件買賣土地係建地，須為可合法申請建照之建築用地，如需賣方或他人出具土地使用權同意書始可興建房屋申請建照時，本約另有約定者外，賣方需無償取得同意書予買方，否則買方得主張解除契約，賣方需原金返還。」因之，由上開特別約定條款之内容可知，原告購買系爭土地，如於申請建照發生需賣方或他人必須出具土地使用同意書之情事時，而被告不予取得土地使用同意書提供予原告時，原告始得主張解除系爭買賣契約，依上開契约文意之内容甚明。
⑵然而是否需要他人出具土地使用同意書始得申請建照，首
先原告應先將系爭土地辦理過戶後取得土地所有權，方得以土地所有權人之名義申請建照，則在原告尚未辦理移轉登記將系爭土地移轉過戶為所有權人之情況下，既尚未申請建照（即建築執照），如何得出需他人提供土地使用同意書之問題？更何況申請建照時亦非必需有他人出具土地使用同意書方可申請，即便需要，亦未必為土地使用同意書，其他尚有「道路通行權同意書」、「路權同意書」及其他各項之同意書，以上於申請建照時究需出具何項之同意書或毋需出具，尚待土地所有權人委由建築師從事設計規劃後向主管機關提出申請，方得知悉需否出具上開何項同意書？並非原告憑空臆測即可得出結論。而本件原告既尚未辦理過戶移轉登記為系爭土地之所有權人，亦尚未依此委託建築師從事建築規劃設計，如何能憑空得出必須由第三人出具「土地使用同意書」始得申請建照之結論？故而本件原告所為之催告行為及解除系爭土地買賣契約之行為並非合法，系爭土地買賣契約之效力仍然存在。
（四）又原告雖主張伊委由聯鉿測量有限公司向苗栗縣政府申請建築線指示（定）之結果，顯亦建築線之位置在同段1453-21地號上，故必須取得同段636-3等17筆土地之全體共有人出具土地使用權同意書云云。然查：
⑴建築線之指定並非申請建照時需出具土地同意書之要件，
且原告既尚未辦理過戶並委由建築師設計規劃向主管機關申請建照，則又憑何依據得出申請建照時需出具他人之「土地使用同意書」之情？⑵原告所稱建築線之位置既在同地段1453-21地號土地上，則
又有何依據得出必須取得其他636-3、636-4、636-5、636-6、636-7、636-8、636-9、636-12、636-17、1452-21、1453-9、1453-15、1453-16、1453-17、1453-21、1453-2
3、1454等筆土地之全體共有人出具土地使用同意書？⑶再依據原告所舉原證四之「建築線指示（定）申請書圖」，
其建築線指示之位置並非在同地段之1453-21地號上，而係在636-17地號之共同持分土地上(被證六）。而原告所述之17筆土地，其中636-17地號土地是目前社區全部54人共同持分經分割合併而成的既成私設道路(被證七）；另1454地號土地則為本件買賣標的之一，故而亦無出具同意書之問題。
（五）原告稱建築基地（即系爭土地）以私設通路連接建築線者，應檢附私設通路之土地（即636-3等17筆土地)權利證明文件乙事全屬道聽塗說，並無依據：
⑴按所謂「土地權利證明文件」並非只限於「土地使用權同
意書」，尚有「道路通行權同意書」、「路權同意書」、「不動產役權」、「私設道路多數決之路權同意書」等各項土地權利證明文件，另尚有内政部函釋（被證八）「起造人如係該私設道路土地共有人之一，應無須再檢附該私設道路其他共有人出具同意書即可申請建案」之情形，不一而足。
⑵原告於本件爭執之前，即數度由原告轉由仲介周淑婉以通
訊軟體傳訊予被告系爭土地於申請建築線時需取得道路共有人之同意書方得劃出建築線並聲稱係問過測量公司和建築師等均稱要先有同意書才能劃建築線云云（被證九）。而於111年11月9日在被告未提供系爭道路共有人之路權同意書下，原告亦轉由周淑婉通知指定建築線已經辦理完成，則由上開指定建築線之辦理過程得知，原告均僅因道聽塗說即誤認申請指定建築線需提供道路共有人之同意書始可辦理；而於本件亦然，原告在未經究理，未經辦理過戶後再申請建築執照之前，亦僅憑臆測之詞主張系爭土地於申請建築執照時需提供636-3等17筆土地之土地使用權 同意書方得辦理之說詞顯然亦屬無據。
（六）關於苗栗縣政府112年2月8日府商建字第1120042745號函文之意見：
⑴上開函文所稱「旨揭地號土地指定建築線於本縣造橋鄉造
鄉段1453-21地號土地上」應係為誤載，實際地號應為造橋鄉造橋段636-17地號之私設道路土地上：按原證四號「建築線指示申請圖」右下方之放大圖說記載建築線位置係在1453-21地號應為636-17地號土地之誤載(被證十），此部分事實觀諸地籍圖謄本636-17地號土地（即私設道路）範圍即為圖示綠色部分（被證十一）而建築指示線則係在636-17地號土地之上至為明顯，故而苗栗縣政府依據錯誤記載地號之「建築指示線申請圖」而作出錯誤之說明，自應無可採。
⑵又依據苗栗縣建築管理自治條例第8條第二項固規定：「
建築基地以私設通路連接建築線者，應檢附該私設通路之土地權利證明文件。」惟同條例第12條第一項第一款復規定「土地使用同意書(土地自有者免附）」（被證十二）換言之，若私設道路係具有土地所有權者，自得依據該項規定免附土地使用同意書。而由前項說明本件之指定建築線既係在636-17地號之共有土地上，則被告既為共有人之一（被證十三），而原告於買賣後亦受讓為土地所有權人，則參照前揭被證八號内政部函釋及苗栗縣建築管理自治條例第12條之規定，於申請建造執照時自無庸再行提出其他共有人出具之同意書甚明。
（七）按依據内政部106.7.10台内營字第1060810205號函釋内容：「…… (二）、按建築法第42條規定，「建築基地與建築線應相連接，……」；另按本部71年9月29日台内營字第110154號函示：「建築基地應與建築線相連接，其有末連接者，應得以私設通路連接後建築。該私設通路如係鄰地或他人所有者，應經該所有權人同意後使用之，並於申請建造執照時檢附審核。」……。（三）、按本部86年8月26日台（86)内營字第8681553號函釋：「……法院……就共有土地之分割判決確定，其中並割出一筆土地作為私設道路，且各按原應有部分比例保持共有。是本案起造人如係該私設道路土地共有人之一，應無須再檢附該私設道路其他共有人出具之同意書即可申請建築。」；另按本部旨揭函釋：「86年8月26日台86内營字第8681553號函已有明示。共有私設通路之分割留設，既係供參與法院判決分割之土地通行使用，本案非訴訟當事人如取得部分土地及原應有部分比例之私設道路所有權，得依本部上開號函示，免檢附該私設道路其他共有人出具之同意書申請建築。」；又按法務部上開106年6月29日函釋：「次按民法第818條規定：『各共有除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益權。』上開規定所稱『契約另有約定』，係指共有物分管契約（或分管協議），法院判決不屬之。又依上開規定，除共有人間就共有物之使用收益權能之分配另有分管協議外，各共有人無論其應有部分之多少，均得就共有物之全部，於無害他共有人之權利限度内，按其應有部分行使其使用收益之權（本條立法理由、最高法院51年台上字第3495號民事判例及謝 在全著，民法物權論（上），99年9月，修訂5版，第491頁參照）。準此，本件所詢共有私設通路，除有前開民法第818條規定所稱『契約另有約定』之情形外，各共有人基於其所有權人之地位，於無害他共有人對於該共有土地行使權利之前提下，而為通行使用，無須經其他共有人同意；各共有人應有比例之多寡，與基於其所有權而為通行使用無關。」。 (四）、綜上，倘經法院判決分割之共有私設通路，主要目的係供參與分割後之土地通行及申請建築使用，非訴訟當事人如取得土地所有權（分割後之土地及部分比例之私設通路所有權），惟私設通路所有權未達原法院判決之應有部分比例時，除有民法第818條規定所稱「契約另有約定」 之情形外，非訴訟當事人基於其所有權人之地位，於無害他共有人對於該共有土地行使權利之前提下，而為通行使用，無須經其他共有人同意，並得依本部86年8月26日及95年3月10日函釋，免檢附該私設通路其他共有人出具之同意書申請建築。」（被證十四）而由上開函釋内容可知，有關建築基地與建築線未連接者，若以私設通路連接後建築，若該私設通路係鄰地或他人（即第三人）所有，即應經該所有權人同意方得使用；反之，若建築基地之所有權人亦為私設通路之土地共有人之一，則即無須再檢附設私設道路其他共有人出具之同意書即可申請建築。而苗栗縣政府112年5月24日府商建字第11200959753函旨亦與上述函釋意旨類同，而本件系爭之買賣標的土地，原告所欲申請之建築基地即1454地號土地，及私設道路636-17地號土地，前者權利範圍為被告全部所有，後者由被告持有1/54，均出售予原告，從而原告亦因買賣而繼受被告上開土地所有權利，亦為私設道路共有人之一，則參照上開内政部函釋，自無需再檢附其他共有人出具同意書以申請建築，故而原告所為之主張顯無理由。
（八）又原告所主張之建築線係在636-17地號私設道路之被告共有土地上，並未在1453-21地號土地，而苗栗縣政府112年2月8日府商建字第1120042745號函之認定有誤，業據被告於答辯（二）狀二、（一）中詳予論述。又退萬步言之，縱然建築線係在636-17及1453-21地號土地上(僅為假設，被告否認之）亦僅需取得1453-21地號土地所有權人之土地使用同意書，則又與其他15筆土地何涉？原告原係以主張被告需提供636-3等17筆土地之土地使用權同意書而催告被告履行，嗣而減縮為636-3等16筆土地，繼而於其民事準備書（二）狀中自承建築線係在1453-21及636-17地號二筆土地上而與其他筆土地無涉，則顯然原告所為之催告並不符合債之本旨，所為之催告自不生效力，繼而原告所為之解約亦依法不生效力，二造間之買賣契約仍然合法有效存在。
（七）聲明：求為判決駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
（一）原告主張兩造於111年5月6日就被告所有系爭土地簽訂不動產買賣契約書，約定總價款為800萬元，且為求買賣契約順利履行，兩造同意委由台灣中小企業銀行辦理買賣價金履約保證，並由原告於簽約當時給付定金8萬元予被告，其餘價金分三期給付，第一期160萬元，第二期232萬元，第三期400萬元，上開金額原告已全數匯入台灣中小企業銀行彰化分行開立之台灣企銀受託造橋鄉造橋段買賣價金信託專戶帳號00000000000帳戶內之事實，業據其提出不動產買賣契約書、變更契約書、台灣中小企業銀行不動產買賣價金信託契約書及土地登記簿謄本（均影本）等件為證，被告對此亦無意見，應認原告此部分主張為真實。惟原告主張系爭契約約定須為可合法申請建照之建築用地，否則買方得主張解除契約，賣方須原金返還，然系爭土地經原告委由聯鉿測量有限公司向苗栗縣○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○位○○○○段0000000地號土地上，需同段636-3等17筆土地所有權人土地使用權同意書始可向建管機關申請建照，原告委由律師發函催告被告於文到7日內取得前揭17筆地號土地全體共有人之土地使用權同意書交付予原告，逾期未交付即解除系爭買賣契約，惟被告迄今仍未能交付，是系爭買賣契約業已解除，請求被告同意上開銀行專戶內之款項7,883,291元返還予原告，並返已收之定金及增值稅116,709元等語，為被告否認，並以上開言詞置辯。
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。又債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第256條、第258條第1項及第259條第1、2款亦規定甚明。
（三）本件原告於簽約當時給付定金8萬元予被告，餘款匯入台灣中小企業銀行彰化分行開立之台灣企銀受託造橋鄉造橋段買賣價金信託專戶帳號00000000000帳戶內，台灣中小企業銀行已自前揭信託帳戶撥付36,709元予被告繳納系爭土地之增值稅，是該帳戶內之餘額為7,883,291元等情，業據原告提出前開契約書影本等件為證，被告對此亦無異議，自可採認為真。惟原告主張系爭契約約定須為可合法申請建照，惟經申請尚需同段636-3等17筆土地所有權人土地使用權同意書，惟被告經催告迄未提出，系爭契約業已解除等語，則為被告否認，辯稱原告所主張之建築線係在636-17地號私設道路之被告共有土地上，並未在1453-21地號土地，而苗栗縣政府112年2月8日府商建字第1120042745號函之認定有誤，縱然建築線係在636-17及1453-21地號土地上，亦僅需取得1453-21地號土地所有權人之土地使用同意書，則又與其他15筆土地何涉，顯然原告所為之催告並不符合債之本旨，所為之催告自不生效力，繼而原告所為之解約亦依法不生效力，二造間之買賣契約仍然合法有效存在等詞。
（四）經查：兩造系爭契約第20條第1項約定：「如本件買賣土地係建地，須為可合法申請建照之建築用地，如需賣方或他人出具土地使用權同意書始可興建房屋申請建照時，本約另有約定者外，賣方須無償取得同意書予買方，否則買方得主張解除契約，賣方須原金返還」等語，有原告提出之不動產買賣契約書影本在卷可憑（本院卷第22頁），另原告於111年11月17日委由律師發函催告被告於文到7日內取得前揭17筆地號土地全體共有人之土地使用權同意書交付予原告，逾期未交付即解除系爭買賣契約等情，亦有其提出之存證信函影本附卷可稽（本院卷第45至49頁），被告對此均不否認，應為真實；又經本院依職權向苗栗縣政府函詢關於系爭土地建築線指定事宜，該府112年2月8日府商建字第1120042745號函回稱：「經查本案所檢附地籍圖謄本、土地謄本及建築線指示圖面，並查閱本府於111年11月8日府商建字第1110213730號核准建築線一案，旨揭地號土地指定建築線於本縣○○鄉○○段0000000地號土地上（詳建築線指示圖紅線標示處），另圖面所示之綠色長條圖塊區域，可能為申請建築線基地之内部道路。爰旨揭1454地號土地若有申請建築之需求，則應依規檢附相關土地所有權人之土地使用同意書。」（本院卷一第247至252頁），並於112年5月24日府商建字第1120095975號函說明二回覆：「本案業已於112年2月8日以府商建字第1120042745號函回復 臺灣彰化地方法院，有關旨揭地號通行同意應依「建築法」第30條及「苗栗縣建築管理自治條例」第12條第1項第1款檢附土地權利證明文件，.....有關私設通路同意書規定，查内政部營建署106年4月10日營署建管字第1060015129號函釋略以：「有關建築基地以私設通路連接建築線者，依土地法第34條之1辦理疑義1案…二、按民法第820條第1項規定：『共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。』，又查『…建築基地以共有之私設通路連接建築線申請建築，該私設通路之通行同意文件，得依民法第820條有關規定辦理。…』」，倘以建築基地外土地作為私設通路連結建築線，則應依規檢附相關土地所有權人達上開比例規定之土地使用同意書。」等語（本院卷二第27至29頁），顯見原告主張系爭土地欲指定建築線需通行道路（寬度需符合建築法規）所經各土地所有權人之同意，縱為土地共有人亦應符合民法第820條第1項之規定。被告雖辯稱：原告亦因買賣而繼受被告上開土地所有權利，亦為私設道路共有人之一，則參照上開内政部函釋，自無需再檢附其他共有人出具同意書以申請建築云云，然該函釋係稱「除有民法第818條規定所稱『契約另有約定』之情形外，非訴訟當事人基於其所有權人之地位，於無害他共有人對於該共有土地行使權利之前提下，而為通行使用，無須經其他共有人同意」，苗栗縣政府112年5月24日府商建字第1120095975號函說明二亦稱：「惟「契約另有約定」之情形及「無害他共有人對於該共有土地行使權利之前提」，仍應依實際情況及相關契約或登記内容為準，再請司法相關單位認定。」等語，若未達前開法定比例共有人之同意，仍應檢視是否有害其他共有人之使用或有契約約定等情狀，並非身為共有人即可將共有土地作為道路使用，故被告如可證明系爭土地作為出入道路之共有土地使用不妨礙其他共有人使用且保證將來亦無此情形，方可免除出具同意書之義務，否則仍應依系爭契約之約定提出系爭土地指定建築線所需之土地使用同意書；惟被告並未提出相當之證據以實，其所辯自難採信。
（五）綜上，原告主張為指定建築線需被告提出所經路線之土地所有權人使用同意書，惟經催告被告，被告迄未提出等事實應可認定為真，已如前述，故原告主張依系爭契約第20條第1項約定，請求被告同意返還信託於台灣中小企業銀行彰化分行及返還已收受之款項，自屬有理。
四、從而，原告據買賣契約之法律關係提起本訴，請求：⑴被告應同意台灣中小企業銀行彰化分行將其所開立台灣企銀受託造橋鄉造橋段買賣價金信託專戶帳號00000000000帳戶內原告所存入之7,883,291元元返還予原告，並自起訴狀繕本送達翌日即111年11月30日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；⑵被告應給付原告116,709元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年11月30日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，即無不合，應予准許。
貳、反訴部分：
一、反訴原告方面：
（一）聲明求為判決：⑴反訴被告應給付反訴原告7,883,291元及自111年11月26日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⑵前項聲明反訴原告願供擔保請准為假執行之宣告；⑶訴訟費用由反訴被告負擔。
（二）按反訴被告於111年5月6日與反訴原告就反訴原告所有系爭土地簽訂不動產買賣契約書（反訴原證一）約定系爭土地之買賣總價款為800萬元，並約定委由訴外人台灣中小企銀辦理買賣價金履約保證，惟其中8萬元為定金，於簽約時先行由反訴被告給付予反訴原告不入履保帳戶並充為價金之一部，其餘土地價款則分三期，分別於111年5月6日給付160萬元、111年5月20日給付232萬元、111年6月2日給付400萬元（惟土地增值稅36,709元業已由履保帳戶代為繳納）。嗣於111年6月2日因土地鑑界事宜，雙方另簽立不動產買賣變更契約書變更付款條件（反訴原證二），約定「雙方同意於111年6月21日土地鑑界完成，甲方（即反訴被告）最遲於111/6/22前將尾款匯入價金信託帳戶，即向地政事務所辦理過戶移轉登記，過戶完成雙方同意結案撥款。」（見反訴原證二第一項約定）。
（三）詎雙方於111年6月21日就系爭土地完成鑑界，反訴被告卻違約並未於111年6月22日將土地尾款400萬元匯入價金信託帳戶，經反訴原告於111年6月24日委託律師發函催告反訴被告於文到後三日内履行给付土地尾款入價金信託帳戶（反訴原證三），反訴被告始將尾款400萬元匯入價金信託帳戶，惟卻通知地政士陳秋津不得辦理土地過戶之手續，並拒絕通知價金信託帳戶同意將土地價款撥付予反訴原告。反訴原告不得已乃於111年7月1日再委託律師發函予陳秋津地政士，於文到即刻辨理系爭土地之過戶手續（反訴原證四），然反訴被告仍然拒絕受過戶以完成土地過戶之手續，反訴原告並另發函予反訴被告（反訴原證五）以已通知陳秋津地政士辦理系爭土地過戶並函請反訴被告勿阻擾土地過戶之事宜以代提出，則參照民法第234條及第235條之規定，反訴被告就系爭土地對反訴原告所提出之給付行為已陷於受領遲延；另反訴原告亦以準備給付之事情通知反訴被告以代提出，故而反訴原告顯已履行契約之給付義務，反訴被告依不動產買賣契約書第二條及第三條之約定，以及不動產買賣變更契約書第一項之約定應給付反訴原告土地買賣價金之剩餘款項792萬元(扣除定金8萬元）。
（四）然上開反訴被告所應給付反訴原告之土地買賣價金剩餘款項經反訴原告於111年11月11日再行委託律師發函催告反訴被告於文到後十日内給付，然反訴被告於111年11月15日收受後(反訴原證六）訖今仍然未予給付，則反訴原告自得依民法第233條及第203條之規定請求按年息百分之5計算之遲延利息。
（五）又「按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力（民法第235條前段參照），系爭契約第2條雖約定：
「…二、本契約各次買賣價金均應依約存入安信建經於金融機構所開立之買賣價金履約保證專戶…三、由安信建經確認甲（即魏國瑞）乙（即被上訴人)雙方權利義務履行之結果，並依據甲乙雙方所簽署相關契約之約定，辦理價金給付或返還作業」；而第3條就第3期（完稅款)復約定：「…（3）若甲方（即魏國瑞）無須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應將第四期款（尚未給付之全部價款）併同第三期款存匯入履保專戶，不得保留任何價款於過戶後給付」，則魏國瑞雖將系爭契約之全部買賣價金匯入履保專戶，然其迄未同意將其中336萬元價金撥入被上訴人帳戶，已如前述，自屬未依債之本旨提出清償，被上訴人自得依前揭民法第367條規定，請求魏國瑞給付尚未清償之336萬元價金，上訴人抗辯魏國瑞已將系爭房地之價金全數匯入履保專戶，已清償價金云云，同無足取。」（台灣高等法院99年度上字第613號民事判決意旨參照，反訴原證七），從而本件反訴被告縱將系爭土地之剩餘買賣價金792萬元全數匯入履保專戶，然訖今仍未同意履保專戶由反訴原告提領上述款項，則依前開台灣高等法院判決意旨，自屬未依債之本旨提出清償，反訴原告自亦得依民法第367條之規定，請求反訴被告給付剩餘之土地買賣價金7,883,291元（792萬元扣除代繳土地增值稅36,709元）。
（六）爰依系爭土地買賣契約之約定及民法第367條、第233條、第203條之規定請求如反訴聲明所示，遲延利息之起算點為自反訴被告於111年11月15日收受原證六之催告函後十日翌日起算，故為自111年11月26日起算遲延利息。
二、反訴被告方面：
（一）爰引本訴部分之歷次準備書狀狀所載。
（二）並聲明：反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回；願供擔保請求准予宣告免為假執行。
三、經查：本件反訴被告主張解除系爭買賣契約為有理由，已如前述，則反訴原告主張請求反訴被告應依系爭買賣契約約定給付反訴原告7,883,291元及遲延利息，即非有據，應予駁回；況依兩造前開不動買賣契約書約定，過戶完成方結案撥款，惟系爭土地尚未辦理過戶移轉登記等情，業經兩造陳明，反訴原告稱已通知陳秋津地政士辦理系爭土地過戶並函請反訴被告勿阻擾土地過戶之事宜以代提出云云，有違民法第758條第1項之規定，故在系爭土地所有權移轉予反訴被告前，反訴被告並無對待給付之義務，反訴原告現即請求反訴被告給付價款，於法亦屬無據。
四、從而，反訴原告依系爭買賣契約之約定，請求反訴被告給付反訴原告7,883,291元及遲延利息，為無理由，應予駁回；其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
五、按本訴與反訴之訴訟標的相同者，反訴不另徵收裁判費。民事訴訟法第77條之15第1項定有明文。查本件本訴與反訴之訴訟標的同為系爭買賣價金，依法不另徵收裁判費，附此敘明。
參、結論：原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 7 月 7 日
民事第四庭法 官 謝仁棠以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 7 日
書記官 陳文新