臺灣彰化地方法院民事判決111年度重訴字第129號原 告 祭祀公業法人彰化縣江東興法定代理人 江坤龍訴訟代理人 黃呈利律師被 告 江祐均訴訟代理人 張思涵律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國112年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、原告先位之訴駁回。
貳、原告備位之訴：㈠被告承租原告所有坐落於彰化縣○○市○○○段000000000地號土地如彰化縣員林地政事務所土地複丈成果圖111年9月19日員土測字1644號標示編號B1部分之鐵皮廠房（310.12平方公尺）、編號B2部分之鐵皮廠房（197.47平方公尺）、編號C2部分之磚造廠房（172.41平方公尺）、編號C3部分之鐵皮廠房（364.21平方公尺）、編號C4部分之三層樓房（94.60平方公尺）、編號C5部分之三層樓房（81.54平方公尺）等之租金，自民國111年8月6日起調整為每月新臺幣17,075元。
㈡原告其餘之訴駁回。
參、訴訟費用由被告負擔百分之二，餘由原告負擔。事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、先位訴部分：㈠緣被告承租原告所有坐落於彰化縣○○市○○○段000地號土地
（下稱系爭土地）上如聲明所示之部分面積，惟原告之前任管理人未與被告訂立書面租賃契約，並長期收取租金，致發生不定期租賃關係（下稱系爭租約），租金每半年僅新臺幣（下同）41,050元，有土地登記第一類謄本及租金繳納收據可稽（原證一）。詎被告於系爭土地上興建如先位聲明所示之地上物（下稱系爭建物），並轉租訴外人立宗科技有限公司、東益汽車修配廠、杰樺汽車修配廠及分租套房使用，有現場照片可稽（原證二）。
㈡被告承租系爭土地並非己用，而係搭建房屋轉租他人牟利
收租，經原告前以臺中法院郵局存證信函874號催告被告應拆除地上物，回復農地農用之狀態（原證三），被告置之不理，原告爰以起訴狀為終止系爭不定期租賃關係之意思表示，則被告占有系爭土地之法律上權源即因租約之終止而消滅，並依民法第767條第1項前段規定，本於所有權人之地位請求鈞院賜判如先位訴之聲明。
二、備位訴部分：鈞院若認原告尚不得終止系爭租賃契約，則因本件兩造間為不定期租賃關係，系爭土地毗鄰員林市山腳路五段為員林市之主要幹道，土地公告現值達每平方公尺7,200元，又被告占用系爭土地之面積高達1220.35平方公尺（計算式：310.12＋197.47＋172.41＋364.21＋94.60＋81.54＝1220.35），約369.15坪，依原告公業於民國（下同）107年12月15日第十一次會議決議第3點：「土地租金：派下員承租20坪內均以每月每坪100元計價，超過20坪以上者，每月每坪200元計算之」，有該決議可稽（原證四），故每月租金本應為71,830元（計算式：（20坪每坪100元）＋（349.15坪200元）＝71,830元），惟被告僅繳交每半年41,050元之租金，顯然過低，為此請求鈞院調整租金為每月71,830元，以符公平。
三、原告聲明：㈠先位聲明：
⒈被告應將坐落於彰化縣○○市○○○段000000000地號土地上
如彰化縣員林地政事務所土地複丈成果圖111年9月19日員土測字1644號標示編號B1部分之鐵皮廠房（310.12平方公尺）、編號B2部分之鐵皮廠房（197.47平方公尺）、編號C2部分之磚造廠房（172.41平方公尺）、編號C3部分之鐵皮廠房（364.21平方公尺）、編號C4部分之三層樓房（94.60平方公尺）、編號C5部分之三層樓房（8
1.54平方公尺）均拆除，並將土地返還原告。⒉被告應自民國111年7月1日起至前項土地返還原告之日止，按日給付原告新臺幣225元。
⒊訴訟費用由被告負擔。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
㈡備位聲明：
⒈被告承租原告所有坐落於彰化縣○○市○○○段000000000地
號土地如彰化縣員林地政事務所土地複丈成果圖111年9月19日員土測字1644號標示編號B1部分之鐵皮廠房（31
0.12平方公尺）、編號B2部分之鐵皮廠房（197.47平方公尺）、編號C2部分之磚造廠房（172.41平方公尺）、編號C3部分之鐵皮廠房（364.21平方公尺）、編號C4部分之三層樓房（94.60平方公尺）、編號C5部分之三層樓房（81.54平方公尺）等之租金，自民國111年7月1日起調整為每月新臺幣71,830元。
⒉訴訟費用由被告負擔。
貳、原告對於被告答辯內容之陳述：
一、原告祭祀公業前管理人江萬賀於西元1945年間與被告之祖父江筆訂立耕地三七五租約，將系爭土地出租江筆耕作（有無書面租約因歷任管理人並未交接此文件，且向員林市公所查詢亦無此文件存在，惟此不影響耕地租約之效力），因歷年來就系爭土地仍有持續收租之事實，咸信此耕地租約應屬存在。
二、被告所提系爭通告第二點明載「本公業出租農地，耕作人未經本公業之同意私自搭建房舍或變更使用，倘若違反政府之政策及政令，本公業概不負責」，顯見訴外人江炎進出具系爭通告之目的，並非允許或承諾農地承租人得私自搭建房屋或變更使用，而係要求承租人應補償原告公業之損害。甚者，系爭通告更可證明系爭土地原出租之目的係供承租人耕作之用，故私自搭建房屋或變更使用均為未經公業同意之行為，自與原告公業間不發生變更租賃目的之合意。
三、被告於另案臺灣高等法院臺中分院111年度上字第300號第三人異議之訴事件中，提出「三七五土地及地上物房屋讓渡書」（原證五），記載「二、三七五土地坐落員林鎮東山段肆柒柒之壹地號、地目田、面積○．貳參捌○公頃，出讓持分伍分之貳；三、本筆土地為江東興祭祀公業管理人江萬賀於光復當初與江筆訂立三七五租約在案，江筆現仍在，生有伍子四子江再種、伍子江漢清、參子江再畑（江再畑現已死亡，其妻為江高淑丹），江漢清部分歸屬江再種，合計為伍分之貳，受讓人江高淑丹應得持分為伍分之
壹、江再種將其伍份之貳讓渡江高淑丹，江高淑丹受讓後合併為伍分之參」。足證江筆仍在世時（72年6月13日），其子江再種先將其對江筆亡故後可分得之權利2/5讓與江高淑丹（即被告之母高宜秀），但此契約既係在江筆生前所訂立並處分江筆之財產權，屬以不能之給付為標的之法律行為且亦涉違反公序良俗，其讓渡契約不生效力。退步言，如認該讓渡契約因有經江筆同意而有效，則此耕地租賃關係亦因耕作權轉讓予訴外人江高淑丹時，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項之規定而有不自任耕作，致契約無效之事由發生，嗣江筆逝世後，系爭土地由被告繼承地上物及耕作權，並繼續占用迄今，被告仍應繼承江筆與原告公業間就系爭土地之一切權利義務關係。
四、83年8月1日原告公業前管理人江炎進發現有承租農地之耕作人私自搭建房屋或變更使用之情事，乃出具通告告知「本公業出租農地，耕作人未經本公業之同意私自搭建房舍或變更使用，倘若違反政府政策及政令，本公業概不負責（被證一）」，此通告之效力，依臺灣高等法院臺中分院109年度上字第85號判決揭示：「按祭祀公業係祀產之總稱，屬於派下員全體所公同共有，是關於祭祀公業財產之處分及權利之行使，除依公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，固應得公同共有人全體之同意。惟若就祭祀公業財產之處分或權利之行使另有習慣，可認該祭祀公業派下有以此為契約內容之意思者，自應認該處分或權利之行使為有效（最高法院95年度台上字第1233號判決意旨參照）；江炎進因耕地三七五租約之承租人違法於系爭土地上搭建房屋或變更使用，乃於83年8月1日書立系爭通告書，載明『祭祀公業江東興公祖產，在出租農地上部份耕作人私自搭建房屋或變更使用……本公業出租農地，耕作人未經本公業之同意私自搭建房舍或變更使用，倘若違反政府之政策及政令，本公業概不負責』等語，上訴人所提出之通告書在右上角復有另註記：『本公業同意搭建之104.9.1』 等語（見原審卷第197頁），是依前揭通告書之意旨，可知系爭土地之承租人，於系爭土地上擅自搭建房屋或變更使用，被上訴人就此部分除認承租人應補償而調整租金外，另就承租人違反農地農用政策部分，應自負其責，概與被上訴人無涉。是縱江炎進雖另於右上角註記：『本公業同意搭建之』等語，當係指耕地三七五租約之承租人於104年9月1日前所違規搭建之既成事實，斷無可能同意承租人於嗣後得任意搭建房屋或變更使用，此觀上訴人興建系爭建物時，江炎進即向彰化縣員林市公所舉報違建自明（見原審卷第75頁；本院卷第135頁），況上訴人復未就被上訴人規約或習慣有授權管理人得同意承租人於系爭土地上興建房屋或變更使用之權限，舉證以證其說。從而，上訴人抗辯依系爭通告書之記載，上訴人得於系爭土地上興建系爭建物云云，尚非有據，洵無足採（原證六）」。準此，本件自不生變更原耕地租約為一般租地建屋契約之效力，江筆既違反耕地租約而有不自任耕作之情事，致耕地租約無效，且此種無效之結果不因任何事由而回復或變更租約之效力（最高法院80年台再字第15號判例、95年台上字第1911號判決參照）。
參、被告答辯：
一、先位訴部分：㈠兩造間就系爭土地定有一般租地建屋租約，且已發生不定期租賃關係：
⒈原告雖主張兩造間就系爭土地定有耕地三七五租約，惟
卻始終未能提出書面租約，亦未有員林市公所登記資料可資佐證，況原告所引用最高法院109年度上字第85號判決中，尚能提出對他人之耕地三七五租約及市公所登記資料，惟本案卻未有任何文件可供參酌，勘認兩造就系爭土地確實僅成立一般租地建屋契約。
⒉本案既不存有耕地三七五租約，足見原告所引用最高法
院109年度上字第85號判決與本案情形迥不相同，而不能比附援引。是本案間兩造就系爭土地僅成立一般租地建屋租約，且因原告長期收取租金而未定租賃期限，兩造間已發生不定期租賃關係，被告占有系爭土地建屋乃屬有權占有，原告不得主張拆除。
㈡原告主張依民法第438條、第443條終止系爭土地之租約，於法無據：
⒈原告將系爭土地出租被告且未訂立書面契約，並長期收
取租金，致發生不定期租賃契約已如前述，惟原告卻稱被告並未得同意而於系爭土地上建屋。事實上，於83年間，原告當時之法定代理人江炎進即已同意派下員在原告所有之土地上興建房屋，惟應補償原告，並出具「通告」以茲證明（下稱系爭通告；被證一），系爭通告載明：「一、祭祀公業江東興公祖產，在出租農地上部分耕作人私自搭建房屋或變更使用，本公業依增值使用規則，應補償本公業每坪十四台斤稻穀（此條例參照三條圳江九合公出租收租方式）」，系爭通告上亦有被告、被告之母高宜秀、被告之姐江佩韓作為見證人之簽名，足證原告於83年間即知部分承租人有搭建房屋之情事，未為阻止，反係同意該等承租人繼續使用，僅須繳納補償金而已，原告顯已同意系爭土地作為建屋之基地使用，故不論建物係興建在租地建屋之租約前或後，均不影響租地建屋契約之成立，是被告自其祖輩繼承坐落於系爭土地之建物後，原告同意興建建物，兩造間就系爭土地部分顯已成立租地建屋契約，則原告稱並未同意被告租地建屋，而依民法第438條終止租約，實於法無據。
再者，土地法既有關於租地建屋之特別規定，本應優先適用土地法，倘未合於土地法第103條之規定，原告本不得主張終止租約。
⒉系爭土地上之建物確屬被告所有，此亦為原告所不爭執
，被告僅係將前開建物出租與他人，而非承租基地後不自為建築，更將基地轉租於他人謀利，原告自不得主張依土地法第103條第3款規定終止系爭租約，又土地法為民法之特別規定，原告當亦不得以民法第443條終止系爭租約，最高法院103年度台上字第2624判決足資參照。
二、備位訴部分：就原告備位聲明主張調整租金部分，被告同意系爭土地租金之數額，調整為如112年9月11日永業不動產估價師事務所出具之不動產估價報告書所載每月17,075元。
三、被告聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
肆、兩造不爭執事項：
一、彰化縣○○市○○○段000地號土地為原告所有。
二、兩造就前項土地之部分有未訂書面之不定期租約，被告為承租人，租金每半年41,050元。
三、被告於前項系爭土地上有建物。
伍、兩造爭執事項：
一、系爭租約屬民法之租賃或耕地三七五減租條例之耕地租約？
二、系爭租約是否已無效或已經原告合法終止？
三、系爭建物現仍占有使用系爭土地是否有權利？
四、系爭租約之租金是否應調高？
陸、本院之判斷：
甲、先位之訴：
一、按土地法第一百零三條第三款所規定承租人轉租基地於他人，出租人得終止契約之情形，係指承租人承租基地後，不自為建築，而將基地轉租於他人謀利；此究與基地承租人建築房屋後，將房屋全部或一部交由他人使用收益之情況有別，而使用房屋必然使用房屋所坐落之基地，尚難以此構成終止租約之原因（最高法院103年度台上字第2624號判決參照）。
二、兩造間就系爭土地定有一般租地建屋租約，且已發生不定期租賃關係：
⒈原告雖主張兩造間就系爭土地定有耕地三七五租約，惟
卻始終未能提出書面租約，亦未有員林市公所登記資料可資佐證，況原告所引用最高法院109年度上字第85號判決中，尚能提出對他人之耕地三七五租約及市公所登記資料，惟本案卻未有任何文件可供參酌，勘認兩造就系爭土地確實僅成立一般租地建屋契約。
⒉本案既不存有耕地三七五租約，足見原告所引用最高法
院109年度上字第85號判決與本案情形迥不相同，而不能比附援引。是本案間兩造就系爭土地僅成立一般租地建屋租約，且因原告長期收取租金而未定租賃期限，兩造間已發生不定期租賃關係，被告占有系爭土地建屋乃屬有權占有，原告不得主張拆除。
三、原告主張依民法第438條、第443條終止系爭土地之租約，於法無據：
⒈原告將系爭土地出租被告且未訂立書面契約，並長期收
取租金，致發生不定期租賃契約已如前述，惟原告卻稱被告並未得同意而於系爭土地上建屋。事實上，於83年間，原告當時之法定代理人江炎進即已同意派下員在原告所有之土地上興建房屋，惟應補償原告，並出具「通告」以茲證明（下稱系爭通告；被證一），系爭通告載明：「一、祭祀公業江東興公祖產，在出租農地上部分耕作人私自搭建房屋或變更使用，本公業依增值使用規則，應補償本公業每坪十四台斤稻穀（此條例參照三條圳江九合公出租收租方式）」，系爭通告上亦有被告、被告之母高宜秀、被告之姐江佩韓作為見證人之簽名，足證原告於83年間即知部分承租人有搭建房屋之情事，未為阻止，反係同意該等承租人繼續使用，僅須繳納補償金而已，原告顯已同意系爭土地作為建屋之基地使用，故不論建物係興建在租地建屋之租約前或後，均不影響租地建屋契約之成立，是被告自其祖輩繼承坐落於系爭土地之建物後，原告同意興建建物，兩造間就系爭土地部分顯已成立租地建屋契約，則原告稱並未同意被告租地建屋，而依民法第438條終止租約，實於法無據。
再者，土地法既有關於租地建屋之特別規定，本應優先適用土地法，倘未合於土地法第103條之規定，原告本不得主張終止租約。
⒉系爭土地上之建物確屬被告所有，此亦為原告所不爭執
，被告僅係將前開建物出租與他人，而非承租基地後不自為建築，更將基地轉租於他人謀利，原告自不得主張依土地法第103條第3款規定終止系爭租約，又土地法為民法之特別規定，原告當亦不得以民法第443條終止系爭租約，最高法院103年度台上字第2624判決足資參照。
四、綜上，原告主張被告將系爭土地轉租而終止系爭土地租約，請求被告返還土地及給付相當租金之不當得利，求為判決⑴被告應將坐落於彰化縣○○市○○○段000000000地號土地上如彰化縣員林地政事務所土地複丈成果圖111年9月19日員土測字1644號標示編號B1部分之鐵皮廠房（310.12平方公尺）、編號B2部分之鐵皮廠房（197.47平方公尺）、編號C2部分之磚造廠房（172.41平方公尺）、編號C3部分之鐵皮廠房（364.21平方公尺）、編號C4部分之三層樓房（
94.60平方公尺）、編號C5部分之三層樓房（81.54平方公尺）均拆除，並將土地返還原告。⑵被告應自民國111年7月1日起至前項土地返還原告之日止，按日給付原告新臺幣225元等語，為無理由，不應准許。
乙、備位之訴：
一、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。次按基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第442條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平，最高法院87年度台上字第1133號裁判意旨參照。
二、原告主張系爭土地為原告所有，被告承租原告所有坐落於彰化縣○○市○○○段000000000地號土地如附圖彰化縣員林地政事務所土地複丈成果圖111年9月19日員土測字1644號標示編號B1部分之鐵皮廠房（310.12平方公尺）、編號B2部分之鐵皮廠房（197.47平方公尺）、編號C2部分之磚造廠房（172.41平方公尺）、編號C3部分之鐵皮廠房（364.21平方公尺）、編號C4部分之三層樓房（94.60平方公尺）、編號C5部分之三層樓房（81.54平方公尺）等之租金，應自民國111年7月1日起調整為每月新臺幣71,830元，並提出土地登記第一類謄本、現場照片為證，本院於111年11月25日勘驗系爭土地，勘驗結果為編號B1、B2部分為一層樓鐵皮建物（浮圳路一段196號），編號C2部分為一層樓磚造建物（浮圳路一段173之2號），編號C3、C4部分為鐵皮建物（浮圳路一段176號），編號C5部分為一層樓磚造建物（無門牌），並囑託彰化縣員林地政事務所製作複丈成果圖（本院卷第119頁），如附圖即彰化縣員林地政事務所土地複丈成果圖111年9月19日員土測字1644號所示，且為被告所不爭執，上開之事實，除調整租金額度兩造尚有爭執外，其餘部分堪認為真正。
三、原告將系爭土地出租予被告，並未約定期限，原告固主張系爭土地毗鄰員林市山腳路五段為員林市之主要幹道，土地公告現值達每平方公尺7,200元，又被告占用系爭土地之面積高達1220.35平方公尺（計算式：310.12＋197.47＋1
72.41＋364.21＋94.60＋81.54＝1220.35），約369.15坪，依原告公業於民國（下同）107年12月15日第十一次會議決議第3點：「土地租金：派下員承租20坪內均以每月每坪100元計價，超過20坪以上者，每月每坪200元計算之」，有該決議可稽（原證四），故每月租金本應為71,830元（計算式：（20坪每坪100元）＋（349.15坪200元）＝71,830元），惟被告僅繳交每半年41,050元之租金，顯然過低，為此請求本院調整租金為每月71,830元，以符公平等語。可見利用系爭土地興建之系爭建物亦可獲取相當利潤及經濟價值，被告給付年租金82,100元（即每月給付約6,841元）顯已不符市場租地行情，原告所有之系爭土地租金如再以20年前之土地價格為計算基礎，確有顯失公平之處，是原告請求調整租金，應予許可。
四、經本院徵詢兩造意見後，囑託永業不動產估價師聯合事務所評估系爭土地之合理租金，以比較法與積算法推估系爭土地，經估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，及估價師專業意見分析後，採用比較法、成本法、積算法估勘估標的於價格日期之不動產租金，鑑定價格如附表所示，該由專業之不動產估價師所為並附理由之鑑價如附表，核屬合理、客觀，堪足採信。基此，考量社會變遷、地價上漲及時間之經過等因素，系爭土地約定之年租金與現實市價，或公告地價、公告現值相較，存有相當差距，被告利用基地之經濟價值或所受利益等項，已有所變更，原告主張此情非當時所得預料，則因系爭土地價值提升，租金市價較兩造間成立不定期租賃租額大幅增加，請求依民法第442條規定，聲請法院調整系爭土地之月租金為17,075元，自屬有據，且為被告同意。
五、復按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院48年台上字第521號判決參照）。查本件起訴狀繕本係111年8月5日合法送達被告（見本院卷第61頁），可知本件調整租金之意思表示已達到被告，是本件原告請求調整租金自111年8月6日起算，即無不合，原告請求自111年7月1日起算，就超過上開日期之租金，即屬於法不合，不應准許。
六、綜上所述，原告主張兩造間就系爭土地有不定期租約關係存在，系爭土地價值有漲升，其得依民法第442條規定請求調整租金，為可採。從而，原告依民法第442條規定，請求被告之系爭土地，應付之租金自起訴狀繕本送達翌日即111年8月6日起，調整為每月17,075元，為有理由，應予准許，超過部分不應准許，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 12 月 29 日
民事第四庭 法官 李言孫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 12 月 29 日
書記官 廖涵萱附表：系爭土地之評估價值結論編號 面積 （㎡） 面積 （坪） 每月每坪 租金單價 （新臺幣/元） 每月租金 總價 （新臺幣/元） 備註 Ｂ１ 310.12 93.8113 47 4,409 角地加乘 2％ Ｂ２ 197.47 59.7347 46 2,748 比準地 Ｃ２ 172.41 52.1540 46 2,399 Ｃ３ 364.21 110.1735 46 5,068 Ｃ４ 94.60 28.6165 46 1,316 Ｃ５ 81.54 24.6659 46 1,135 合計 1,220.35 369.1559 / 17,075