臺灣彰化地方法院民事判決111年度重訴字第57號原 告 祭祀公業法人彰化縣江東興法定代理人 江坤龍訴訟代理人 黃呈利律師被 告 江文榮上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落彰化縣○○市○○○段000地號土地上，如附圖（即彰化縣員林地政事務所收件日期文號109年6月15日員土測字第112700號土地複丈成果圖）所示編號C部分面積
392.25平方公尺之地上物拆除、編號D部分面積976.09平方公尺之農作物除去，並將該部分土地返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣94,742元，及自民國111年7月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、被告自民國111年3月2日起至返還上開土地之日止，應按日給付原告新臺幣195元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔百分之60，餘由原告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣3,284,016元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣9,852,048元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣31,580元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣94,742元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項於原告按日各以新臺幣65元為被告供擔保後，得假執行。但被告如各以新臺幣195元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、兩造陳述：
一、原告主張：㈠坐落彰化縣○○市○○○段000地號土地（下稱系爭土地）為伊所有，詎被告未經伊同意，自民國109年11月1日起，擅自占用系爭土地如附圖所示編號C部分面積392.25平方公尺搭建鐵皮屋舍（下稱系爭地上物）、編號D部分面積976.09平方公尺種植農作物（下稱系爭農作物），合計占用1368.34平方公尺，已侵害伊對系爭土地所有權能之行使。
㈡又被告無權占有系爭土地上開部分，依社會通常之觀念，可獲得免於支付租金之利益，致伊受有損害，二者間具有相當因果關係。系爭土地109年度至111年度之申報地價均為新臺幣（下同）1,040元，依土地法第110條之規定，被告占用系爭土地上開部分，所受相當於租金之不當得利如下：1.自109年11月1日起至111年3月1日止合計為151,587元【計算式：1,040元占用部分面積1368.34平方公尺8％486日365日=151,587元（元以下四捨五入，下同）】；2.自111年3月2日起每日為312元【計算式：
1,040元占用部分面積1368.34平方公尺8％365日=312元】。爰依民法第767條第1項、第179條之規定，提起本件訴訟等語。
㈢並聲明：1.被告應拆除系爭地上物、除去系爭農作物，並將該部分之土地返還原告。2.被告應給付原告151,587元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。3.被告自111年3月2日起至返還占用部分土地之日止，應按日給付原告312元。4.願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告辯稱：㈠伊父母之前和原告簽訂耕地三七五租約，伊繼承父母之權利。且租金持續給付至106年為止；至於106年以後，原告則未向伊請求租金。另原告之前之管理人同意伊在系爭地上物附近興建圍牆，伊有權利使用系爭土地等語。
㈡並聲明：原告之訴駁回。
貳、本院之判斷：
一、本件原告主張系爭土地為原告所有；系爭地上物為被告出資興建且現為被告使用，占用如附圖（即彰化縣員林地政事務所收件日期文號109年6月15日員土測字第112700號土地複丈成果圖）所示編號C部分面積392.25平方公尺；系爭農作物為被告種植，占用如附圖所示編號D部分面積
976.09平方公尺等情，業據原告提出系爭土地之土地登記第一類謄本、系爭地上物之照片等為證（本案卷第19、37至45頁）；並經本院於109年度訴字第105號案件（下稱另案）會同原告、訴外人即另案被告江哲宇之訴訟代理人及彰化縣員林地政事務所於109年5月1日至現場勘驗屬實，並有現場照片存卷可憑（另案卷第211頁至第229頁）；復經兩造於本件言詞辯論期日確認系爭土地現況與另案勘驗測量筆錄、現場照片及附圖所示相同（本案卷第72頁）。
上情亦為兩造所不爭執（本院卷第72至73頁）。此部分之事實，堪信為真實。
二、原告主張被告為系爭地上物之所有人或事實上處分權人，有拆除權限；被告亦有除去系爭農作物之權限，有無理由？
㈠就拆除系爭地上物權限方面：按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院97年度台上字第1101號判決參照）。經查系爭地上物為被告所出資興建，為兩造所不爭執於前，故被告為系爭地上物之所有人，而有拆除權限，即堪認定。
㈡就除去系爭農作物權限方面：按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，民法第811條固定有明文。惟此項規定應解為僅係對於添附之物例如不動產附合之動產所有人，禁止其請求將添附之物自添附物分離；但不禁止被添附之物例如不動產附合之不動產所有人請求排除妨害，予以分離。況依所有權絕對原則，法律原則上無從禁止添附物所有人除去添附之物。職是倘他人無權占有土地種植農作物，土地所有權人自得依民法第767條規定，訴請該無權占有人將農作物移除，並將所占用之系爭土地騰空返還（臺灣高等法院暨所屬法院99年法律座談會民事類提案第3號審查意見及研討結果參照；謝在全著，民法物權論上冊，103年9月版頁325，註1）。查系爭農作物係被告種植等情，業經本院認定如前，則被告在系爭土地上栽種系爭農作物，此經由附合而強迫得利之情形，係妨害原告對系爭土地所有權之行使，原告自得請求被告除去系爭農作物，被告就系爭農作物自有除去之權限。
三、被告抗辯其有權使用系爭土地如附圖所示編號C、D部分，有無理由？
㈠所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之；如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決、第2516號判決、85年度台上字第1120號判決參照）。經查系爭土地為原告所有，系爭地上物及系爭農作物分別占用系爭土地如附圖所示編號C部分面積392.25平方公尺、編號D部分面積976.09平方公尺等情，已如前述。從而被告以非無權占有為抗辯，自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。
㈡被告雖辯稱：原告與其父母間存在耕地三七五租約（下稱系爭耕地租約），其繼承父母之使用權利，且持續繳納租金至106年為止等情，並提出江東興祭祀公業土地使用租金繳納單、補償金繳納單、臺灣省彰化縣私有耕地租約書暨所附地籍謄本等（本案卷第75至127、141至186、204至210頁）為憑。又伊所提出耕地租約與原告另案所提租約是否同一，則無法確定。惟查：
⒈被告所提出之耕地租約，其租約字號為員浮字第147號，其上私有耕地出租人、承租人分別記載為祭祀公業江東興、江張況，租賃土地為東山段477-1地號土地，地目為田，承租面積0.2033公頃，正產物為稻谷、收穫總量1506公斤，租率為千分之375，租額為實物565公斤（本案卷第204頁）；而原告於另案所提出之彰化縣員林鎮私有耕地租約書，其租約字號為員浮字第147號，其上私有耕地出租人、承租人分別記載為祭祀公業江東興、江哲宇，租賃土地為系爭土地，地目為田，承租面積0.203454公頃，正產品為稻穀、收穫總量1506公斤，租率為千分之375，租額為實物565公斤（另案卷第35頁）。經比較前後兩份契約，租約字號、承租土地地目、正產物（品）、租率及租額等記載均相同。至於租賃土地地號差異部分，查被告提出耕地租約所記載之東山段477-1地號，即為系爭土地重測前之地號（本案卷第57頁），故二契約所指租賃土地實為同一筆土地。另關於承租人差異部分，被告提出耕地租約所記載固為「張江況」，然核諸原告提出耕地租約，耕地承租人原記載江張況部分經劃線刪除，僅留有江哲宇，及該租約附表記載106年9月18日承租人變更為江哲宇等情（另案卷第36頁），足徵系爭土地承租人原為張江況，於106年9月18日變更承租人為江哲宇。從而被告與原告所提出耕地租約係為系爭耕地租約之前後版本，具同一延續性，堪以認定。
⒉系爭耕地租約全部無效：
⑴按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效。耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項前段定有明文。又耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號裁判、107年台上字第2356號判決參照）。又耕地三七五減租條例16條第2項，所謂承租人將耕地全部或「一部」轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指「全部」租約無效而言（最高法院46年台上字第57號裁判、99年度台上字第339號判決參照）。
⑵經查系爭土地建有2棟鐵皮建物，附圖所示B建物部分（占用系爭土地423.76平方公尺）為江哲宇自行使用、部分為江哲宇出租與他人經營事業（另案院卷第211至212頁）；C建物（占用系爭土地392.25平方公尺）即系爭地上物為被告出資興建並使用等情，為被告所不爭執。參諸系爭耕地租約承租範圍之面積為2034.54平方公尺，而B、C建物之總面積則為816.01平方公尺（計算式：423.76＋392.25＝816.01），已占承租範圍之40％（計算式：816.01÷2034.54≒0.40），而B建物部分空間乃出租他人營業，依2棟建物之面積及用途，顯非為便利耕作並供堆放農具、肥料或農忙休息用途之農舍，則江哲宇及被告將系爭土地部分作為B、C建物之基地使用，自屬違反三七五減租條例第16條第1項「承租人應自任耕作」之規定，依同條第2項規定，系爭耕地租約全部無效。
⑶又系爭耕地租約經本院於另案認定為無效確定（本案卷第327至334、365頁）；系爭土地使用現況既與另案勘驗時相同（本案卷第72頁），且迄本件言詞辯論終結前，被告均未能證明有其他確切事證足以證明系爭耕地租約為有效。從而被告主張其父母與原告間存在耕地三七五租賃法律關係，其繼承父母權利而得以使用系爭土地云云，非有理由。
㈢至於被告復辯稱原告之前管理人同意其在系爭地上物附近興建圍牆，伊有合法權源使用系爭土地等語，惟其迄未能舉出何證據以實其說，依首揭說明，自無從為有利被告之認定。
四、原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？數額為何？
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。依其利益之性質不能返還者，應償還其價額。民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決參照）。再按非給付型不當得利中之侵害型不當得利，係因侵害歸屬於他人權益內容而受利益，致他人受損害，而對受損人不具有取得利益之正當性，即可認為受損與受益間之損益變動具有因果關係而無法律上原因，構成民法第179條之不當得利（最高法院107年度台上字第2136號判決參照）。本件被告並未證明有合法使用系爭土地之權源，其興建系爭地上物及種植系爭農作物，分別占用系爭土地如附圖所示編號
C、D部分，對原告而言，即為無權占有人，侵害就系爭土地如附圖所示C、D部分應歸屬於原告之權益內容而取得利益，致原告受有損害，且欠缺正當性，依上說明，原告自得請求被告返還相當於租金之不當得利。
㈡復按耕地租用之地租不得超過地價百分之8，約定地租或習慣地租超過地價百分之8者，應比照地價百分之8減定之，不及地價百分之8者，依其約定或習慣；前項地價指法定地價，未經依法規定地價之地方，指最近3年之平均地價，為土地法第110條所明定。又土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價。土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。土地法第148條、平均地權條例第16條前段分別定有明文。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決參照）。經查系爭土地使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，有系爭土地公務用謄本可稽（本案卷第57頁）。原告雖主張以系爭土地申報地價8％計算相當於租金之不當得利，惟查系爭土地位於彰化縣員林市，附近臨浮圳路1段218巷，交通尚屬便利；附近雖有些許倉庫、商店，然周遭土地多為作為農業使用，商業繁榮程度不高等情，有100年至106年空拍照片、另案勘驗現場照片、地籍圖資網路資料及GOOGLE地圖等在卷可佐（另案卷第189至201、213至229頁；本院卷第212至214頁）。是本院綜合斟酌上情，認原告所得請求之相當於租金之不當得利數額，應按系爭土地申報地價5％計算，較為適當。復徵諸原告起訴請求被告給付相當於租金之利益，該狀於111年7月29日送達被告（本院卷第65、67頁），則其請求自109年11月1日起至111年3月1日止之不當得利，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即111年7月30日起至清償日止按週年利率5％計算之遲延利息，及自111年3月2日起至返還系爭土地占用部分之日止按日給付原告相當租金之利益，自屬有據。又系爭土地109年至111年之申報地價均為1,040元，有系爭土地地價第二類謄本在卷可佐（本案卷第23頁）。準此，原告自得請求被告給付自109年11月1日起至111年3月1日止（共計486日）占用如附圖所示編號C、D部分土地之不當得利金額為94,742元【計算式：占用面積1368.34平方公尺×申報地價1,040元/平方公尺×5％365日×486日=94,742元】，及前揭數額自111年7月30日起至清償日止按週年利率百分之5計算之遲延利息。另原告亦得請求被告自111年3月2日起至返還系爭土地占用部分予原告之日止按日給付不當得利金額195元【計算式：占用面積1368.34平方公尺×申報地價1,040元/平方公尺×5％365日=195元】。
參、綜上所述，原告依民法第767條第1項，請求被告將如附圖所示編號C部分之系爭地上物拆除、編號D部分之系爭農作物除去，並將該編號C、D部分之系爭土地返還予原告；並依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利94,742元及前揭金額自111年7月30日起至清償日止之法定遲延利息，暨自111年3月2日起至返還系爭土地占用部分予原告之日止按日給付195元為有理由，應予准許。原告其餘請求則無理由，應予駁回。
肆、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不予准許。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與判決結果不生影響，爰不予調查及一一論列，併此敘明。
陸、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。中 華 民 國 111 年 11 月 30 日
民事第一庭 法 官 徐沛然以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 30 日
書記官 游峻弦附圖：彰化縣員林地政事務所收件日期文號109年6月15日員土測字第112700號土地複丈成果圖。