臺灣彰化地方法院民事判決112年度簡上字第110號上 訴 人 蕭麗紅訴訟代理人 林錦隆律師複代理人 周美瑩律師被上訴人 蕭興慶訴訟代理人 莊婷聿律師
蕭采玲被上訴人 蕭廖秀梅訴訟代理人 陳建勛律師被上訴人 蕭興源訴訟代理人 蕭明哲上列當事人間請求分割共有物等事件，上訴人對於民國112年4月25日本院北斗簡易庭第一審判決 (108年度斗簡字第407號）提起上訴，本院合議庭於115年3月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段00000地號、893-4地號、893-10地號、893-11地號、893-13地號土地合併分割如附圖一(即彰化縣田中地政事務所收件日期文號113年6月13日土丈第0629號土地複丈成果圖)及附表三所示，並依附表四所示金額互為補償。
第一、二審訴訟費用由兩造按附表二「訴訟費用負擔比例」欄所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分本件被上訴人蕭興源經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無同法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、上訴人蕭麗紅主張略以：㈠緣坐落彰化縣○○鄉○○段000000地號土地為兩造所共有，各共
有人之應有部分詳如附表二所示。因未約定不分割之期限，亦無因物之使用目的，或依法令規定、契約約定不能分割之情形，惟無法達成分割協議，爰訴請裁判分割，並同意反訴原告蕭興慶請求合併分割同段893-2、893-4、893-10、893-11地號土地。原判決方案部分坵塊仍維持共有，保留過多土地作為道路，虛耗土地面積而損及共有人利益，並非妥適，且該分割方案未消滅共有，將來非無可能紛爭再燃，加以建物現況均老舊，保留建物形同先佔先贏，並非公平，先位主張變價分割，備位主張按附圖二(即彰化縣田中地政事務所收件日期文號113年5月28日土丈第0565號土地複丈成果圖，下稱附圖二）所示方案分割土地，並按佳宏不動產估價師事務所不動產估價報告書【蕭麗紅方案】所示之金額相互找補。
㈡系爭5筆土地變價分割可避免土地細分，有助於發揮整體經濟
效益，且透過拍賣程序令市場自由競爭，可使土地市場價值極大化，各共有人分配金額符合市場價格，符合全體共有人利益，亦可免除共有人相互找補鉅額補償金之煩，應屬有利。又附圖二所示分割方法，係因系爭土地原共有人曾協議約定將893-2地號土地供作私設道路使用，有協議書可證，且對照本院91年度訴字第351號民事判決記載：「B與C之間則再留設一條寬六米的私設道路…甲乙部分之間以裡面現有圍牆為界線，留一條寬六米的私設巷道…。」等語，亦可知共有人間確曾約定以893-2地號供作6米寬私設道路使用。則蕭麗紅方案符合共有人原協議內容，各共有人自應受拘束，又能保留蕭廖秀梅之建物，各坵塊均能興建建物，蕭廖秀梅亦可合併使用鄰地，符合經濟利益，且依鑑價報告所示，蕭麗紅方案找補金額較低，較符合原先權利分配情形。至於原判決所採方案規劃上訴人分得部分為編號C部分為裏地，依彰化縣建築管理使用自治條例規定，其私設道路寬度至少為6公尺，自須依賴893-2(B)部分始得指定建築線，否則無法建築使用。892、980地號並非本件標的，本不應將其納入考量，且已有另案共有物分割訴訟進行，無法確定是否做為道路使用。另893、893-3地號係上訴人單獨所有，若謂本件分割得考量上訴人得借自有土地供通行，無異強迫上訴人自行負擔無法通行之不利益，被上訴人反而可以分得形狀方正且臨路部分土地，自不公平。蕭興源明確表明不願與上訴人維持共有，原判決創造新共有關係，徒增紛擾，應屬不當等語。
二、被上訴人方面：㈠蕭興慶陳述略以：
1.原判決所採蕭廖秀梅如附圖一(即彰化縣田中地政事務所收件日期文號113年6月13日土丈第0629號土地複丈成果圖，下稱附圖一）各坵塊形狀方正，較有利於開發，且均可通行至公路，其中編號C部分尚可藉由同段892、891地號之既成道路連接計畫道路至社石路，上訴人亦可利用其所有之893、893-3地號通行至社石路，並無另外留設私設道路之需要，蕭麗紅、蕭興源於原審數度表明願保持共有及合併分割，其意願實係合併開發。而蕭麗紅方案之共有關係複雜，分割情形支離破碎，已不利使用，尚須另外留設私設道路面積達326.82平方公尺，占系爭土地總面積37%，徒然浪費土地面積，佐以鑑價報告可見原判決方案土地整體價值較高，自以附圖一方案較可採。再者，蕭麗紅方案規劃蕭興慶分得編號6部分面寬未達3公尺，依彰化縣畸零地使用自治條例「住宅區建築基地臨接正面路寬七公尺以下道路最小寬度未達3公尺」為畸零地，難以使用，對蕭興慶顯有不利。
2.關於鑑價報告部分，蕭興慶無意出售土地，鑑價報告卻設定以開發及銷售為估價，與基礎事實不符，且就各筆土地分別估價，違反不動產估價技術規則第84條第1項之規定，比準地與比較標的之個別因素總調整率差異過大，亦違反同技術規則第25條之規定。而系爭893-10、893-11、893-13地號係袋地，然鑑價報告竟認僅折價15%，非無高估袋地價格之嫌。2個分割方案均將蕭興慶分配於893-4地號，僅面積差異，然鑑價報告卻因不同方案而就相同區塊有不同單價之結論，且蕭興慶分得面積相差僅26.18平方公尺，惟補償金額相差1,858,770元，然此金額不知如何計算得出。鑑價報告就2個方案何以分割前後會有鉅額價值落差亦未說明，其結論有過度偏袒上訴人之嫌，自難採取等語。
㈡蕭廖秀梅陳述略以：附圖一方案將上訴人與蕭興源合併分配
，係上訴人及蕭興源於原審數度表明分割後土地將合併開發以地盡其利，遂將其等合併分配一處維持共有，且各坵塊均得通往社石路，上訴人及蕭興源分得之編號C坵塊亦得藉由8
93、893-3通行至社石路，並無留設私設道路而使共有人增加負擔之弊，並使蕭廖秀梅、蕭興慶均分得可建築使用之土地，而蕭麗紅及蕭興源分得部分，亦得與893、893-3、893-
5、893-9、893-12地號相連接而形成完整基地，有利合併開發利用。反觀附圖二方案無法完整保留蕭廖秀梅之3層樓房建物，編號8長度逾20米，寬度僅約2米，蕭廖秀梅分得部分將來無法建築。又附圖二方案再將893-4地號分為二部分，該二坵塊均為狹長形狀、難以使用之畸零地，留設私設道路面積達326.82平方公尺，佔土地總面積37%，並無必要。再依不動產估價技術規則第84條第2項規定，比照第1項規定，應以合併後土地且以最有效使用原則為估價，鑑價報告未考量上訴人分得部分之鄰地所有人亦為上訴人，遽謂上訴人分得部分為袋地而低估其價值，因認被上訴人尚須補償上訴人，難以採憑等語。
㈢蕭興源未於二審言詞辯論期日到場，惟曾於準備程序陳述略
以：意見同上訴人，蕭麗紅是要讓我們可以居住久一點，不是為了要開發等語。
四、原審判決兩造共有系爭土地分割如附圖一所示，並應由蕭麗紅及蕭興源補償蕭廖秀梅7,040元、補償蕭興慶133,760元。
上訴人不服提起上訴，聲明求為：原判決廢棄；兩造共有附表一系爭5筆土地准予變價分割，所得價金由兩造按應有部分比例分配。如原物分割，則依附圖二分割，共有人並按佳宏不動產估價師事務所不動產估價報告書【蕭麗紅方案】所示之金額相互找補（見二審卷二第200頁）。被上訴人蕭廖秀梅及蕭興慶均聲明：上訴駁回。如原審判決不為法院所採，則系爭5筆土地應依附圖一所示方案分割，並由蕭興慶給付蕭麗紅、蕭興源235,474元；蕭廖秀梅給付蕭麗紅、蕭興源466,690元。被上訴人蕭興源則聲明：同意上訴人方案。
五、得心證之理由㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人。民法第823條第1項、第824條第1項、第2項第1款及第2款前分別定有明文。又共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束；法院應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割。
㈡經查，兩造為附表一系爭5筆土地共有人，其等應有部分如附
表二「應有部分比例」欄所示，共有人就土地並未訂有不分割之特約，而依物之使用目的並無不能分割之情形，惟無法達成分割協議；系爭土地使用分區及類別為都市計畫住宅區，其中893-2地號土地呈「┤」型，893-4、893-10地號呈長方形，893-11地號呈長條形，893-13地號右側地界線曲折呈不規則形；交通狀況為893-4地號西側臨15米社石路，893-2地號往西有有出口通往社石路，893-10、893-11、893-13地號並未直接面臨道路，須藉由893-2地號通往社石路；使用現況為893-2地號目前為空地，893-10、893-11、893-13地號則有共有人蕭興源、蕭興慶、蕭廖秀梅使用之建物錯落分布（詳如彰化縣田中地政事務所109年3月18日土丈字第0322號土地複丈成果圖所示，見原審卷一第371、373頁），其餘為雜草及雜木等情，有土地登記謄本、地籍圖謄本、現場照片，及原審於108年8月28日、109年4月15日會同兩造履勘現場，並製作勘驗筆錄、現場簡圖及現況圖在卷可稽（見一審卷一第103至119頁、第339至374頁），復為兩造所不爭執，應屬真實。
㈢本院審酌附圖一係由蕭廖秀梅單獨分得893-2地號(B)部分、
蕭興慶單獨分得893-4地號，蕭興源及蕭麗紅父女則共同分得893-10、893-11、893-13地號及893-2地號(C)部分，其分割線均明確，各坵塊形狀方整，復均有相當面積，並無明顯難以使用之情形，附圖一方案固與使用現況未盡相符，然毗鄰之893-5(已將893-6、893-7、893-8地合併，見二審卷一第289頁)、893-9、893-12地號均為上訴人所有，依此分割結果，將使893-5至893-13地號合併為完整坵塊，有利整體開發並發揮經濟效益，且因893及893-3地號亦屬上訴人所有，整合後土地日後尚可再行規劃893或893-3地號作為私設通路連接道路而指定建築線，再佐以附圖一所示方案編號A、B坵塊西側臨社石路，編號C坵塊亦利用同段893、893-3地號通往社石路，促進土地利用及整體經濟效能，堪認對各共有人均屬有利，復無獨厚一人而損及其他共有人之情形，應認附圖一所示方案尚屬公平妥適，堪予採取。
㈣上訴人雖稱系爭土地原共有人間曾約定893-2地號留設為6米
私設道路，並提出系爭協議書為據，固可認分割前原東興段893地號土地之原共有人曾於82年8月24日已協議書約定該部分作為私設道路，然經本院函詢彰化縣政府關於893-2、893-11地號有無公告為道路或屬彰化縣建築管理自治條例第4條之現有巷道或有無編定為巷弄，其函覆略以本府都市計畫查詢系統查閱結果尚無相關建築基地以所詢893-2、893-11地號作為現有巷道指定建築線，有彰化縣政府115年1月23日府建管字第1150013729號函在卷可參（見二審卷二第149頁）；佐以現場圖可見893-2、893地號現況有房屋座落、其餘為空地，並無作為私設通路使用之情形，縱使原共有人間曾有上開之約定，然歷時多年仍無將893-2地號土地做為私通路並由此與道路連接指定建築線之事實，使用現況與三十多年前協議時已有不同，則本件分割自得依其使用分區為都市計畫住宅區而再作最符合現今經濟價值之考量。至上訴人另稱其不願與蕭興源維持共有，及鄰地為其單獨所有不應共同評估等語，然查系爭5筆土地及鄰地同屬都市計畫住宅區，其中893-10、893-11、893-13地號均須通行鄰地始得對外連接道路，且893-11地號為面積93.45平方公尺、深度逾40米之狹長形狀土地，893-13地號則為面積92平方公尺、右側地界線曲折之不規則形狀土地，須與鄰地整合以發揮經濟效益，附圖一將編號C坵塊分予蕭興源、蕭麗紅父女二人共同取得，雖有違渠等意願，然有利於整體土地整合效益，且渠二人日後亦得再行規畫分配，尚無損其權益，則上訴人前開主張，未能採取。
㈤至於上訴人主張變價分割系爭5筆土地，惟按裁判分割共有物
，究以原物分割或變價分配其價金，法院有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束。倘若原物性質上無法分割或分割將減損其價值之情形，則以變賣之方法分配價金，得維護共有物之經濟效益，及兼顧共有人之利益與實質公平。倘若共有物在性質上並無不能分割或分割將減損其價值之情形，僅因共有人各執己見，難以整合其所提出之分割方案者，法院仍應斟酌共有物之性質、共有人之利害關係、經濟價值及利用效益，依民法第824條所定分割方法為適當之分配，尚不能逕行變賣共有物而以價金分配於各共有人（最高法院102年度台上字第1336號判決參照）。系爭5筆土地共有人數僅4人，權利狀態尚屬單純，且數宗土地合併總面積達880.65平方公尺，以原物分割並無困難，被上訴人蕭興慶、蕭廖秀梅均設籍於系爭土地，堪認其等就系爭土地有依附關係存在，自應採取原物分割方式，使其等繼續保有土地較能兼顧共有人間利益及公平原則，是上訴人主張以變價分割為分割方法，難以採取。
㈥上訴人又主張依附圖二所示之分割方法，編號1A、1B坵塊由
蕭廖秀梅分得，固有保存蕭廖秀梅之建物之利，然該方案將土地切割零碎，顯不利於該區域整體規劃，且編號1A、1B坵塊為裏地，如編號7、8坵塊做為私設通路之面積326.82平方公尺，佔系爭5筆土地總面積達37%，留設道路比例過高，共有人實際分得土地面積因此大幅減少，無法充分發揮經濟效益，且蕭廖秀梅主張附圖一方案，足見已無意保留建物，實難謂上訴人方案於蕭廖秀梅確屬有利。又附圖二將893-4地號橫切為編號5、6坵塊，該二坵塊臨社石路側面寬極小，均無法合理使用，自非適當。㈦從而，本院斟酌上情，兼衡共有物之性質、共有人意願、利
害關係、分割後土地經濟效用等各項因素，認附圖一之分割方法對於各共有人較為公平，應屬公允當而可採。
㈧再按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其
應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文，是法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之。查：
1.本件系爭土地依附圖一方案分割結果，各共有人未能按應有部分分得土地面積，且各共有人分得位置不同，亦有價值差異，自有鑑估各共有人權利及土地價格，以定相互補償金額之必要。經本院囑託佳宏不動產估價師事務所就附圖一方案鑑價，經以「比較法」、「土地開發分析法」進行評估，以比較標的價格為基礎，斟酌宗地條件、自然環境、公共設施、發展潛力等，就各項影響價格之個別因素進行比較、分析、調整，據以推估分割後基準地價格為185,718元/坪（估價報告書第51頁）。及依據土地之法定用途及使用強度進行開發及改良導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地價格之「土地開發分析法」，就土地之基本條件、建築規劃、銷售價格、建築及其他成本負擔、投資利潤等因素分析，評估分割後附圖一基準地價格調整為190,335元/坪，再考量分割後各筆土地之個別條件差異進行百分比調整，算出分割後各別土地單價，乘上土地面積得出地價總額，再就有關條件、調整率及價格調整說明，再計算得出共有人相互補償金額如附表四所示(二審卷一第441、449-451、455-457頁)，於法無違，核屬客觀可採。
2.被上訴人蕭興慶、蕭廖秀梅雖稱鑑定之減損金額與補償金額無法對應、分得土地面積最多之人受補償金額亦最多並不合理、並未將鄰地一併列入考量、應將土地整筆合併鑑價而非個宗各自鑑價、比較標的設定有誤、就不同方案評估標準有差異、893-4地號分割前後價格差異甚鉅、就同一影響因素重複調整調整率等多處錯誤，惟佳宏不動產估價師事務所補充說明已函覆略謂二案個別坵塊調整率不同係因個別條件、基準地設定不同而有所差異；893(A)西側臨路面寬不足3.5公尺，需與890地號合併考量；發展潛力部分均有考量鄰地所有權情況，蕭廖秀梅方案均須就各筆土地檢討，考量鄰地
893、893-3、893-5、893-9及893-12之土地所有權人均為蕭麗紅，其發展潛力並非以袋地計，僅向下調整10%等語（卷二第23至27頁、第35頁），已為合理說明，渠等雖仍指摘鑑價報告補償金額過高等語，已非可採。
六、綜上所述，蕭麗紅(本訴)及蕭興慶(反訴)請求合併分割系爭土地，應屬有據，且本院審酌系爭土地使用現況、共有人對於土地之依附關係、使用分區之合理利用、分割後之土地格局方整性及經濟效用、全體共有人之利益等一切情狀，認系爭土地應合併分割如附圖一所示，並按附表四互為補償。原審未審酌土地價值逕以以每平方公尺16,000元計算相互補償金額，容有未洽。上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決廢棄，改判如主文第2項所示。
七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物而涉訟，兩造就分割方法之爭執或意見，乃為伸張或防衛其權利所必要，且分割共有物之訴係以請求分割共有物之形成權為訴訟標的，當事人提出之分割方法，僅係供法院參考，其分割方法對於各共有人而言，並無勝敗之問題。故本件訴訟費用之負擔，自應由兩造各按其應有部分之比例負擔較為合理，爰就訴訟費用負擔判決如主文第三項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 115 年 3 月 30 日
民事第一庭 審判長法 官 陳弘仁
法 官 范嘉紋法 官 范馨元以上正本係照原本作成。
本件不得再上訴。
中 華 民 國 115 年 3 月 30 日
書記官 卓千鈴
附表一編號 坐 落 使用分區及類別 面積 (㎡) 108年1月公告現值(新台幣元) 1 彰化縣○○鄉○○段000000地號土地 都市計畫住宅區 92.00 10,400元／㎡ 2 彰化縣○○鄉○○段00000地號土地 都市計畫住宅區 328.29 13,073元／㎡ 3 彰化縣○○鄉○○段00000地號土地 都市計畫住宅區 140.91 15,989元／㎡ 4 彰化縣○○鄉○○段000000地號土地 都市計畫住宅區 226.00 10,400元／㎡ 5 彰化縣○○鄉○○段000000地號土地 都市計畫住宅區 93.45 10,400元／㎡附表二：應有部分及訴訟費用負擔比例坐落：彰化縣○○鄉○○段000000○00000○00000○000000○000000地號土地 編號 共有人姓 名 應有部分比例 本訴及反訴 訴訟費用 負擔比例 備 註 893-13 地號 893-2 地號 893-4 地號 893-10 地號 893-11 地號 1 蕭興源 1/4 375/6000 1/4 1/4 825/5500 15.67% 2 蕭興慶 1/4 375/6000 1/4 1/4 825/5500 15.67% 3 蕭廖秀梅 1/4 375/6000 1/4 1/4 825/5500 15.67% 4 蕭麗紅 1/4 39/48 1/4 1/4 3025/5500 52.99% 合 計 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1 100%附表三坐落：彰化縣○○鄉○○段000000○00000○00000○000000○000000地號土地 分配位置 (附圖編號) 面積 (㎡) 分得人 權利範圍 備 註 A 140.91 蕭興慶 1/1 B 148.83 蕭廖秀梅 1/1 C 590.91 蕭麗紅 43284/58211 蕭興源 14927/58211 合 計 880.65附表四系爭地號土地各共有人相互找補配賦表 應受補償人及受補償金額 (新台幣元) 應補償人及補償金額(新台幣元) 蕭興慶 (+1,883,744) 蕭廖秀梅 (+2,826,449) 合 計 蕭麗紅 (-4,210,290) 1,83,818 2,526,472 4,210,290 蕭興源 (-499,903) 199,926 299,977 499,903 合 計 1,883,744 2,826,449 4,710,193 備註：〝＋〞表示應付補償金額。 〝－〞表示應受補償金額。附圖一：彰化縣田中地政事務所收件日期文號113年6月13日土丈第0629號土地複丈成果圖。
附圖二：彰化縣田中地政事務所收件日期文號113年5月28日土丈第0565號土地複丈成果圖。