臺灣彰化地方法院民事判決112年度簡上字第13號上 訴 人 施玉足訴訟代理人 張家豪律師被上訴人 鄭仁祥訴訟代理人 朱逸群律師
賴軒逸律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於民國111年11月25日本院員林簡易庭111年度員簡字第114號第一審簡易判決提起上訴，本院合議庭於112年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠兩造於民國（下同）109年10月24日訂立不動產買賣契約書（
下稱系爭契約），約定被上訴人以新臺幣(下同)2,400萬元出售彰化縣○○市○○○街000號建物(下稱系爭建物)予上訴人，且被上訴人交付系爭建物予上訴人後，由被上訴人為上訴人將系爭建物施作與彰化縣○○市○○○街00號建物一致之木作裝潢(下稱系爭工程)，待被上訴人施作系爭工程完畢後再給付上開價金尾款50萬元，但被上訴人已交付系爭建物且已完成系爭工程，上訴人卻拒絕給付尾款，上訴人之丈夫林致遠更托言系爭工程施作有瑕疵云云，屢次拒絕給付尾款。被上訴人因遲未能收到尾款，不堪其擾，故與被上訴人及其丈夫林致遠、設計施作系爭工程之設計師吳棠云乃於110年5月14日相約在地政士黃怡臻之事務所內，協議由吳棠云為上訴人追加施作價值17萬6,400元之工程，上訴人即不再就其主張之瑕疵加以爭執，並願給付尾款，上訴人之丈夫林致遠同意後亦在估價單上簽名（下稱系爭協議），此在原審即有證人吳棠云之證詞及估價單可稽，復有證人黃怡臻明確證稱當時雙方協調之內容是針對屋況的部份要做好裝潢或追加，做好後買方會付尾款五十萬，沒有說要付其他款項等語；此外，由吳棠云與上訴人之夫林致遠於前述在黃怡臻代書事務所協調後所進行之LINE對話中，吳棠云再次確認「我作完追加的工程，您付500,000現金 這是上次在代書事務所您親口說的」，上訴人之夫則答以「該給的我不會欠的」等情，亦足即證系爭協議確屬存在，不容上訴人否認。從而上訴人於事後再重行主張瑕疵或逾期交屋等抗辯，顯有違雙方間之協議，應無理由甚明。
㈡上訴人雖否認有系爭協議，惟被上訴人原審書狀所陳內容係
源於上訴人於達成系爭協議且吳棠云完成追加工程後，竟反悔而仍不給付系爭尾款，且否認伊有給付追加工程款176,400元予吳棠云之義務，被上訴人始於書狀強調上訴人「既不願付尾款也不願付追加款」之惡行，其主張並無否定雙方曾有上開協議之意。再者，系爭協議既係要以一定之對價換取上訴人抛棄瑕疵等之主張並願給付尾款，當然要詳列該等對價之內容，否則僅含糊地稱追加工程而不列其明細及價格，上訴人豈可能同意協議及抛棄主張？足徵上訴人此節所辯乃其斷章取義之詞，不足憑採。
㈢上訴人又主張被上訴人應負逾期違約金686,400元，並以此與
工程尾款50萬元為抵銷。惟查，依系爭契約第16條第10款約定：雙方同意，自本案結案交屋後，由賣方施作與橋愛七街97號一致之木作裝潢(不含電器、廚具和裝飾品)，並尾款保留50萬元，待裝潢施作完成後，再現金交付給賣方。可知兩造間約定係先完成交屋，再另外進行系爭工程。而本件完成交屋之時間為109年12月27日，嗣於110年1月30日兩造再簽訂工程承攬合約書(下稱系爭承攬合約），並經被上訴人施作完畢後於110年5月3日再次點交完成並交還房屋鑰匙。當時係利施工人員進出，兩造始約定先將房屋鑰匙交給被上訴人之施工人員，於承攬工程完成後再由被上訴人交還房屋鑰匙及說明書。故上訴人主張被上訴人遲延至110年5月3日始完成點交乙節，係將裝潢工程，即承攬部分之點交時點認定為不動產買賣部分之點交時點，其主張顯係魚目混珠之說法。且系爭房屋為新建房屋，未完成裝潢，實際上無法居住，上訴人亦未入內居住，其屋內並無任何物品，此等情況下之新屋裝潢工程，絕大部份之屋主均係將鑰匙交給施工廠商以利其每天進場施工，絕無每天都要勞煩屋主到場開門讓裝潢人員進場，結束後再由屋主到場鎖門者。上訴人所辯一般而言係由業主於每次施工時點，開門予施工人員進出建物施工，絕非係由業主將建物內之鑰匙先全交付予承攬方，使其自行進入施工以免產生不必要之爭議云云，顯係其片面說法，且悖離常情，毫不可採。
㈣爰依兩造間系爭契約之法律關係，請求上訴人給付積欠尾款5
0萬元等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人50萬元及遲延利息。
二、上訴人則以：㈠系爭工程尚有諸多瑕疵，而該等瑕疵早已於110年9月18日寄
發存證信函要求被上訴人修補，惟被上訴人卻均置之不理，是以上訴人自得以系爭工程上有諸多瑕疵情況下，主張減少報酬而無須給付系爭工程之尾款。
㈡兩造並無協議「由設計師吳棠云為上訴人施作追加工程價值
新台幣176,400元工程，上訴人即不再主張瑕疵」此事，蓋被上訴人在110年1月4日於原審所提之民事陳報狀第3頁第七點已載「嗣後，被告與林致遠又於110年5月14日向吳棠云另外追加其他工程項目與家具計176,400元，此亦有經林致遠簽名確認之估價單為憑。然而，被告與林致遠於吳棠云設計師施作完成後，迄今竟拒不給付追加之款項予吳棠云設計師」等語可知，此追加工程，乃上訴人仍須給付追加工程款予設計師吳棠云，而非係以無償之方式作為上訴人不再追究系爭工程瑕疵之對價。何況若此追加工程真為係設計師吳棠云無償幫上訴人施作，則何須再另行開立估價單，並逐一標示每項工程之工程款項金額為何，顯與常情不符。是證人黃怡臻所述顯與事實不符。則兩造既未有系爭協議，而被上訴人施作系爭工程有諸多瑕疵及部分工程項目尚未施作而未有所完工(詳參上訴人於原審所提供之表格），是以被上訴人請求上訴人給付買賣價金尾款50萬元於法無據。
㈢按系爭契約第10條第1項、第2項約定，系爭建物所載點交日
期為109年12月11日，被上訴人係於110年5月3日始將系爭建物點交予上訴人，共計逾期143天(109年12月12日起至110年5月3日止)，則依前開約定，應計違約金額686,400元，上訴人主張以此違約金債權與被上訴人可主張系爭工程尾款50萬元為抵銷，抵銷後，被上訴人已無餘額可請求上訴人給付系爭工程之尾款，是以被上訴人請求上訴人給付系爭工程之尾款50萬元，仍屬無由。
㈣被上訴人雖辯稱其已於109年12月27日完成點交系爭建物，並
將土地權狀、建物權狀及房屋大門遙控器、電子所密碼等交付予上訴人云云，然查交屋明細表僅載買方取回文件為「土地權狀1張、建物權狀1張、謄本1份、契稅單1張、印花稅單2張、規費收據2張、本票2張、房屋稅單影本及稅籍證明1份」等語，故其所述顯非事實。被上訴人於110年5月3日前均未交付「排氣樓說明書、電子所使用說明書、單站控制器操作說明書、智慧型馬桶說明書、觸控式保全對講室內機使用手冊、小型無機房電梯CPX-3操作說明書、浴室換氣暖房乾燥機使用說明書；門禁感應卡、電子鎖設定卡、玄關門鑰匙、信箱鑰匙、大門鑰匙、電梯鑰匙、車道遙控器、車道鑰匙、感應扣、馬桶遙控器」等物品，此有設備簽認單可稽。而若被上訴人早已於109年12月27日將系爭建物點交予上訴人，則兩造何須再110年5月3日簽立設備簽認單，甚者該設備單上還清楚記載「辦理交屋手續完竣」之字句，可見系爭建物係於此時點交甚明，又被上訴人辯稱房屋所有鑰匙及說明書於110年5月3日交付係因兩造因有裝潢工程須施作，為有利施工人員進出，而約定由上訴人先交付房屋鑰匙予被上訴人，顯與常情不符。倘係因裝潢工程施工而所須之通行，一般而言皆係由業主於每次施工時點，開門予施工人員進出建物施工，絕非係由業主將建物內之鑰匙先全交付予承攬方，使其自行進入施工，以免產生不必要之爭議。而本案上訴人於110年5月3日前皆未收受設備單所載之鑰匙及使用說明書，自無從有由上訴人先交付房屋鑰匙予被上訴人此約定事項之存在，則上訴人依法主張被上訴人遲延點交系爭建物所生之違約金68萬6,400元與系爭買賣價金50萬元為抵銷，於法有據等語。
三、原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，上訴人提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於109年10月24日訂立系爭契約，約定被上訴人以2,400萬元出售系爭建物予上訴人。
㈡被上訴人交付系爭建物予上訴人後，由被上訴人為上訴人將
系爭建物施作與彰化縣○○市○○○街00號建物一致之木作裝潢，待被上訴人上開工程施作完畢後再給付上開價金尾款50萬元。
㈢以上有系爭契約、收款明細、交屋明細表、付款明細、工程承攬合約書等件為證。
五、得心證之理由：上訴人主張系爭工程有諸多瑕疵，惟被上訴人拒絕修補，上訴人得主張減少報酬而無須給付系爭工程之尾款50萬元，且被上訴人遲延交屋，被上訴人應負逾期違約金686,400元，並以此與工程尾款50萬元為抵銷，被上訴人已無餘額可請求系爭工程之尾款等語，均為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯。茲查：
㈠兩造約定由被上訴人出售系爭建物予上訴人，且被上訴人交
付系爭建物予上訴人後，由被上訴人為上訴人施作系爭工程，待被上訴人工程施作完畢後再給付上開價金尾款50萬元，如不爭執事項㈠㈡所示，足見兩造間就系爭契約之真意及契約目的，包含購買系爭建物及所有權之移轉，及施作系爭工程之完成，前者屬買賣契約之性質，後者則為承攬契約之性質，系爭契約應具承攬與買賣混合契約之性質，關於施作工程之完成，應適用承攬之規定；有關系爭建物交付及所有權移轉，則側重於財產權之移轉，應適用買賣之規定。
㈡被上訴人主張兩造間存有系爭協議，約定由吳棠云為上訴人
追加施作價值17萬6,400元之工程，上訴人即不再就其主張之瑕疵加以爭執，並願給付尾款50萬元等情，雖為上訴人所否認，惟查：
⒈兩造訂系爭契約後，被上訴人確有委吳棠云為上訴人施作
追加部分工項之情事，為兩造所未爭執，並有上訴人之夫林致遠簽認之估價單（見原審卷第149頁）在卷可參，堪信為真實。
⒉參諸證人吳棠云於原審證稱略以：因為林致遠吹毛求疵，
所以沒有對林致遠做簽名點交，但後來有五個人即伊與被上訴人、代書、上訴人夫妻二人有協調，由伊本人為林致遠追加一個17萬多工程，而林致遠不須要繳費作為林致遠不要再吹毛求疵的補足，意思是說伊再為林致遠免費做17萬多工程，系爭工程就算由上訴人驗收完畢等語（見原審卷第208頁）。核與證人即代書黃怡臻於本院證稱略以：
伊請兩造到伊事務所溝通，是為買方有尾款五十萬沒有支付，當天伊只在場，並沒有介入。伊只知道買賣雙方都有到，當時現場有幾人，伊已不記得。只記得他們有協調作一個追加工程，做完後買方就支付尾款五十萬。伊的印象是林先生當時表示賣方如果做好追加工程，就會付尾款五十萬，協調過程，我的印象只有這尾款五十萬元等語相符，則證人吳棠云前開證述由伊本人為林致遠追加一個17萬多工程，而林致遠不須要繳費作為林致遠不要再吹毛求疵的補足，其認知兩造間存有系爭協議，由伊為上訴人施作追加工程，補足上訴人，系爭工程視為經上訴人驗收完畢，上訴人即不再就其主張之瑕疵加以爭執，並支付尾款五十萬等情，核與證人黃怡臻證述前開內容大致相符，應無故意為虛偽證述之情，再依卷附之吳棠云與上訴人之夫林致遠之LINE對話紀錄（見本院卷第115-117頁），吳棠云再次確認「…我作完追加的工程，您付500,000現金 這是上次在代書事務所您親口說的…」，上訴人之夫則答以「該給的我不會欠的」。顯見證人吳棠云、黃怡臻所證述之二造間存有系爭協議，由伊為上訴人施作追加工程，補足上訴人，系爭工程視為經上訴人驗收完畢，上訴人即不再就其主張之瑕疵加以爭執，並支付尾款五十萬等語，所言非虛。綜合上情，應可認兩造已達成由吳棠云為上訴人追加施作價值17萬6,400元之工程，上訴人即不再就其主張之瑕疵加以爭執，並願給付尾款之合意，兩造應受此協議拘束，是上訴人對被上訴人之瑕疵擔保請求權已不得再行主張。
⒊至於上訴人雖辯稱如果兩造間存有系爭協議，則何須再另
行開立估價單，並逐一標示每項工程之工程款項金額為何，顯與常情不符。惟審認該估價單所載，固有記載每項工程之工程款項，惟僅使上訴人知悉追加工程之各工項及金額，被上訴人又無另開立請款單向上訴人請領此追加工程款，堪認被上訴人主張為上訴人無償施作追加工程，作為補足上訴人，系爭工程視為經上訴人驗收完畢，上訴人即不再就其主張之瑕疵加以爭執，並支付尾款五十萬等情，非不可採信。
⒋是以，兩造應受系爭協議拘束，上訴人主張因系爭工程存
有瑕疵，主張減少報酬而無須給付系爭工程之尾款50萬元，並不足採。
㈢上訴人又主張被上訴人應賠償逾期違約金686,400元，並以此
與工程尾款50萬元為抵銷等情，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⒈系爭契約包含購買系爭建物及所有權之移轉，以及施作系
爭工程之完成，前者屬買賣契約之性質，後者則為承攬契約之性質，為承攬與買賣混合契約，已如前述。又依系爭契約第16條第10款約定：雙方同意，自本案結案交屋後，由賣方施作與橋愛七街97號一致之木作裝潢(不含電器、廚具和裝飾品)，並尾款保留50萬元，待裝潢施作完成後，再現金交付給賣方，如不爭執事項㈡所示。可見兩造約定於交付系爭建物後，尚需施作系爭工程，二造就此另簽訂工程承攬合約書，並約定工程期限自110年2月1日起至110年4月30日，有工程合約書（見原審卷第99-101頁）在卷可稽。
⒉上訴人雖主張被上訴人遲於110年5月3日始完成交屋及交付
設備單所載之鑰匙及使用說明書，應按系爭契約第10條第1項、第2項約定，自109年12月11日至110年5月3日止，計逾期143天違約金額686,400元，惟系爭契約第10條所載點交期限係針對買賣系爭建物部分所為點交期限約定，被上訴人已於109年12月27日進行交屋並交付系爭建物相關權狀予上訴人，兩造並簽認交屋明細表（見原審卷第37頁），被上訴人已完成系爭建物所有權移轉登記程序及交付系爭建物，並無延遲交屋之情事。至嗣後因進行系爭工程之施作，於110年5月3日交還系爭建物及相關門鎖鑰匙、說明書等（見本院卷第85頁），核與被上訴人是否完成買賣系爭建物之交屋無關，縱其上記載「辦理交屋手續完竣」之字句，惟參酌系爭契約及工程合約書約定內容，其真意應為完成系爭工程而交還房屋。是上訴人主張被上訴人有延遲交屋云云，顯不可採。
六、綜上所述，上訴人之上訴理由，均不足採。從而，被上訴人依系爭契約之法律關係請求上訴人給付50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年9月30日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審就前開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，於法並無不合，上訴意旨指摘原審判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 6 月 13 日
民事第四庭 審判長法 官 王鏡明
法 官 李 昕法 官 姚銘鴻以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 6 月 13 日
書記官 楊美芳