臺灣彰化地方法院民事判決112年度簡上字第29號上 訴 人 邱耀昌被 上訴人 彰化縣政府法定代理人 王惠美訴訟代理人 黃麗卿
王珮珊上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國111年12月27日本院彰化簡易庭第一審判決 (111年度彰簡字第381號)提起上訴，本院於民國112年7月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣壹仟玖佰玖拾伍元由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人主張：被上訴人於民國110年9月13日以府地籍字第1100320354號公告（下稱標售公告）代為標售110年度第3批地籍清理未能釐清權屬土地，於土地清冊第41號即彰化縣○○鄉○○段000號、面積73平方公尺、權利範圍全部之土地（下稱系爭土地）之備註欄，僅記載「1.無耕地375租約。2.農業發展條例第3條第1項第11款耕地」。上訴人以新臺幣(下同）25萬元標得系爭土地，並於111年2月9日取得權利移轉證書。然上訴人於同年3月14日委由次女至彰化縣田中地政事務所（下稱田中地政）辦理土地所有權移轉登記時，始自該所經辦人員聽聞系爭土地上存有無主墳墓，且於同年4月1日辦理土地鑑界時，自鄰地居民得知該墳墓已存在幾十年。田中地政知悉且呈報有墳墓存在之事實，被上訴人卻故意隱瞞，未於標售公告土地清冊之備註欄揭露上開瑕疵，並以標售公告及投標須知特約免除其應負之物之瑕疵擔保責任，係顯失公平，依消費者保護法（下稱消保法）第12條第1項規定為無效。上訴人因信賴標售公告而參與投標，然系爭土地上坐落無主墳墓，致土地價值貶損，爰依民法第359條規定請求減少價金125,000元等語。
二、被上訴人則辯稱：被上訴人於公告標售系爭土地前，委由田中地政前往系爭土地現場勘測，代為辦理土地勘測。依田中地政所作勘測紀錄表，記載土地使用情形為雜草，並無填載墳墓坐落情形。而上訴人所提現場照片為土堆，無法辨識是否為墳墓，是現場難認有墳墓坐落，且被上訴人亦無隱瞞該事實。又標售公告第12條及投標須知第2點、第13點已載明一律現狀標售，地上物概由得標人自理，被上訴人不負瑕疵擔保責任。上訴人投標前本應詳閱標售公告，並自行至現場勘查實際使用及占用情形。上訴人投標系爭土地，即同意上開標售公告及投標須知，兩造於上訴人得標時成立買賣契約，被上訴人已按系爭土地現狀點交完畢，上訴人主張因系爭土地上存有墳墓，請求減少價金，顯無理由等語置辯。
三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人125,000元。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人自110年9月16日至同年12月16日公告系爭標案，並
於標售公告第7、12條記載「有關標售土地之最新土地使用管制情形及地籍資料，請投標人或主張優先購買權人，自行向都市計畫、鄉(鎮、市)公所、地政相關機關查詢，並請逕至現場察看，……」、「標售之土地一律按現狀辦理標售，其地上物及一切應辦手續（含相關所需費用），概由得標人自理，本府不負任何責任。其他事項詳見投標須知」；於投標須知第2點、第13點第1項記載「標售標的一律按現狀標售，其實際使用、占用情形由投標人自行前往現場查勘」、「標售之土地，標售機關一律按現狀辦理書面點交，其地上物及一切應辦手續或占用之排除，概由得標人自理，標售機關不負任何瑕疵擔保責任。」(見原審卷第78、79、88頁)㈡系爭標案第41號即坐落彰化縣○○鄉○○段000號土地、面積73平
方公尺、土地使用分區為特定農業區農牧用地（即系爭土地），原登記名義人「亡：劉摘」、標售底價197,100元，備註：「1.無耕地375租約、2.農業發展條例第3條第1項第11款耕地」（見原審卷第17頁）㈢上訴人以250,000元得標系爭土地，經被上訴人於111年2月9
日核發權利移轉證書，上訴人於同年3月14日辦理移轉登記。（見原審卷第21、23頁）
五、兩造爭執事項：㈠上訴人主張被上訴人明知系爭土地坐落無主墳墓，而故意隱
瞞，違反誠信原則，致其受有價值貶損125,000元之損害，依民法第359條規定，請求減少價金125,000元，有無理由？㈡上訴人主張，系爭標案之標售公告及投標須知免除被上訴人
之瑕疵擔保責任，依消保法第12條第1項規定為無效，有無理由？
六、得心證之理由：㈠上訴人依民法第359條規定請求減少價金，係無理由：
⒈物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移
轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第354條第1項、第359條前段定有明文。惟依民法第366條規定「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」，是以，瑕疵擔保規定屬任意規定，於出賣人無故意不告知瑕疵之狀況下，買賣雙方間得以特約免除或限制出賣人之權利或物之瑕疵擔保責任。
⒉查被上訴人自110年9月16日至同年12月16日公告系爭標案，
於標售公告第7條、第12條記載「有關標售土地之最新土地使用管制情形及地籍資料，請投標人或主張優先購買權人，自行向都市計畫、鄉(鎮、市)公所、地政相關機關查詢，並請逕至現場察看，……」、「標售之土地一律按現狀辦理標售，其地上物及一切應辦手續（含相關所需費用），概由得標人自理，本府不負任何責任。其他事項詳見投標須知。」；於投標須知第2點、第13點第1項記載「標售標的一律按現狀標售，其實際使用、占用情形由投標人自行前往現場查勘」、「標售之土地，標售機關一律按現狀辦理書面點交，其地上物及一切應辦手續或占用之排除，概由得標人自理，標售機關不負任何瑕疵擔保責任。」等事實，為兩造所不爭執（見三、第㈠項）。而上訴人既同意前開標售公告及投標須知所載內容，進而投標，可見兩造已合意成立排除權利及物之瑕疵擔保之特約。
⒊查上訴人主張系爭土地上有墳墓一情，固據提出清除系爭土
地雜草時之現場照片為證（見原審卷第123至127頁）。然觀諸前開照片所示，雖可見枯草覆蓋之土堆，一側有低矮之水泥基座緊鄰於土堆周圍，然另一側則由鋼樁及鐵網圍繞，且未見碑牌、墓桌或石爐等墳塚構造，則該土堆是否確為墳墓或遷葬後遺址或其他地上物，實難斷定。是上訴人主張系爭土地上存有墳墓，致減少土地交易價值一情是否為真，已屬有疑。
⒋又上訴人主張其經由田中地政經辦人員知悉系爭土地有墳墓
存在，且田中地政有向被上訴人呈報該事實等語，為被上訴人所否認，辯稱系爭土地無法辨識存有墳墓，且其於公告系爭標案前，委由田中地政前往系爭土地現場勘測，並依田中地政製作之紀錄表填載土地使用情形，並無故意隱瞞任何情事等語。查觀諸被上訴人所提彰化縣政府田中地政事務所辦理代為標售地籍清理土地勘測紀錄表，關於「土地/建物使用情形」欄記載「無地上物、實地為雜草」等語（見本院卷第45頁）。且依該紀錄表所附現況照片所示，現場雜草叢生；復觀之勘測示意圖，由系爭土地空拍圖亦無從目視該地有坐落地上物（見本院卷第47頁）。且上訴人自陳系爭土地現場雜草叢生，外觀不易看出有墳墓，其於投標前至現場看過30餘分鐘，並未看到墳墓等語（見本院卷第96頁），則被上訴人依據系爭土地現場勘測結果，既無從知悉該地有無坐落墳墓，自難認其有無故意不告知瑕疵之情事。至上訴人主張其經由田中地政人員知悉系爭土地坐落墳墓，且田中地政有向被上訴人呈報該事實，被上訴人卻故意隱瞞，未於標售公告記載云云，並未提出任何證據以實其說，其空言主張，係難採認。
㈡上訴人主張，系爭標案之標售公告及免除被上訴人之瑕疵擔
保責任，依消保法第12條第1項規定為無效，為無理由：⒈定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，
無效，消保法第12條第1項固有明文。所謂定型化契約之條款因違反誠信原則顯失公平而無效者，係以契約當事人之一方於訂約當時處於無從選擇締約對象或無拒絕締約內容餘地之情況，而簽訂顯然不利於己之約定為其要件。苟訂約時並無上述情形，即不得於訂約後不為履行，若設詞違約，反有悖誠信原則，有害交易安全（最高法院94年度台上字第941號民事判決參照）。而契約當事人間所訂定之契約，是否顯失公平而為無效，除應視契約之內容外，並應參酌雙方之訂約能力、雙方前後交易之經過及獲益之情形等其他因素，全盤考慮，資為判斷之依據（最高法院92年度台上字第963號民事判決參照）。
⒉查系爭土地有無坐落墳墓之事實不明，且被上訴人依據田中
地政現場勘查結果，於系爭標案土地清冊備註欄填載土地現況，並無明知該地坐落墳墓，而故意不告知之情事，業如前述，則上訴人主張被上訴人明知系爭土地上有墳墓，而故意隱瞞，並特約免除瑕疵擔保責任，係違反誠信原則，依消保法第12條第1項規定為無效云云，已難憑採。再者，被上訴人辦理系爭標案公開標售時，即已於標售公告、投標須知等文件，揭明應由投標人逕至現場察看、標售之土地一律按現狀辦理標售及書面點交、其地上物或占用之排除概由得標人自理、標售機關不負任何瑕疵擔保責任等語，並提供查證管道。上訴人既已知系爭土地為地籍清理未能釐清權屬之農牧用地，與一般權屬清楚之土地交易不同，自應審慎調查系爭土地現況及背景，再決定是否投標。且系爭標案自110年9月16日至同年12月16日公告，期間長達3個月（見三、第㈠項），上訴人非無充足之時間，詳細審閱標售公告及投標須知之約定，以了解得標後之權利義務，倘其認上開免除瑕疵擔保之條款對其不利，亦可拒絕投標，而仍享有締約與否之自由。而被上訴人透過公開標售之方法出售系爭土地，對於上訴人買受系爭土地之動機及目的並不清楚，上訴人買受土地能否達到標購土地時之目的，非被上訴人所能保證，本應由上訴人自行規劃及蒐集資料，則上訴人於被上訴人已將資訊及權益事項充分揭露之情況下，經利益衡量後，同意前開免除瑕疵擔保責任條款而與被上訴人訂定契約，難認有何顯失公平之情事，是上訴人主張標售公告及投標須知免除被上訴人之瑕疵擔保責任，依消保法第12條第1項規定為無效云云，係無理由。
七、綜上所述，上訴人未能證明系爭土地確實存有墳墓，亦未證明被上訴人明知該地坐落墳墓，而故意不告知，又兩造特約排除被上訴人之瑕疵擔保責任之約定，係屬有效，上訴人自不得請求被上訴人負擔瑕疵擔保責任。從而，上訴人依民法第359條規定，請求被上訴人給付125,000元，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 7 月 26 日
民事第三庭 審判長法 官 洪榮謙
法 官 羅秀緞法 官 鍾孟容以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 7 月 26 日
書記官 張茂盛