臺灣彰化地方法院民事判決112年度訴字第252號原 告 王志祐訴訟代理人 張家豪律師被 告 張錫銀
張丞凱陳麗如陳麗華兼 上四人訴訟代理人 陳政盈被 告 陳義勝
陳炳宏陳麗滿陳麗月上列當事人間分割共有物事件，本院於民國112年9月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應就被繼承人陳施招所遺如附表一所示土地之應有部分辦理繼承登記。
兩造共有如附表一所示土地，分割由被告陳政盈取得全部土地。
被告陳政盈應按附表二所示金額補償予兩造。
訴訟費用由兩造按附表三「訴訟費用負擔比例」欄所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、訴訟之結果，於第三人有法律上利害關係者，法院得於第一審或第二審言詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三人；應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有權利人經共有人告知訴訟而未參加者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分，民事訴訟法第67條之1第1項及民法第824條之1第2項第3款分別定有明文。雲林縣斗六市農會（下稱斗六農會）為本件訴請分割坐落彰化縣○○鎮○○段00地號土地（下稱系爭土地）之抵押權人，經原告聲請本院以112年3月14日彰院毓民數112年度訴字第252號函（見本院卷第87頁）對斗六農會告知訴訟，斗六農會於民國112年7月16日收受本院函文（見本院卷第93頁），而迄至本院言詞辯論終結，斗六農會未參加訴訟，若判決確定，自生前揭法律效果，合先敘明。
二、被告經合法通知，除被告張錫銀、張丞凱、陳麗如、陳麗華及陳政盈外之被告均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：系爭土地為兩造所共有，係特定農業區農牧用地，面積為2,
856.16平方公尺，以兩造應有部分換算每人可受分配面積，均未達2,500平方公尺，且兩造未有農業發展條例第16條第1項但書所列可為原物分割之情形，倘將系爭土地為變價分割，所得價金依兩造應有部分比例分配，應屬適當。況依民法第824條第7項之規定，若系爭土地採變價分割之方式，將來執行法院拍賣時，兩造均有相同條件之優先承買權，透過拍賣執行程序，自可得公平價格賣出，對全體共有人及不動產經濟效用均屬有利。另系爭土地之原共有人陳施招於102年3月3日死亡，其繼承人（即被告）尚未就系爭土地有關陳施招所遺應有部分辦理繼承登記，故一併聲明被告辦理繼承登記等語，並聲明：㈠如主文第1項所示；㈡兩造共有系爭土地應予變價分割，所得價金由兩造按應有部分之比例分配。
二、被告答辯：㈠被告陳炳宏部分：
同意原告所提變價分割之方案。
㈡被告張錫銀、張丞凱、陳麗如、陳麗滿、陳麗月、陳麗華及陳政盈部分：
系爭土地原為訴外人陳弘保（即被告張錫銀之岳父、張丞凱之祖父及其餘被告之父親）單獨所有，陳弘保過世後，系爭土地即成為家族世耕之祖產，被告對系爭土地具有深厚歷史情感，希冀完整保留系爭土地。且原告主張變價分割，旨在將其應有部分變賣並得價受償，故系爭土地由陳政盈單獨取得所有權並按鑑定價額補償其餘共有人，亦符原告欲取得受償之需求等語，並聲明：系爭土地由被告陳政盈單獨取得並金錢補償其餘共有人。
三、其餘被告未於準備程序或言詞辯論期日到場，亦未提出其他書狀供本院審酌。
四、本院之判斷：㈠原告主張系爭土地為兩造共有，且使用分區及使用地類別為
特定農業區農牧用地，而兩造無法協議分割，且被告就原共有人陳施招所遺系爭土地應有部分未辦理繼承登記等情，業據原告提出系爭土地之土地登記第一類謄本、手抄謄本、異動索引、陳施招之繼承系統表及其繼承人戶籍謄本（見本院卷第99至156頁）附卷可稽，且為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡被告因繼承而取得系爭土地原共有人陳施招之應有部分，且
尚未辦理登記，按諸民法第759條規定「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」及向來司法實務見解，原告聲明被告辦理繼承登記，為有理由，爰諭知如主文第1項所示。
㈢分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成
經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2及3項分別定有明文。又每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：一、因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。二、部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。三、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。四、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。五、耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。六、非農地重劃地區，變更為農水路使用者。七、其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央目的事業主管機關專案核准者，得為分割；前項第三款及第四款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數，農業發展條例第16條第1及2項分別定有明文。參酌農業發展條例第16條於89年1月4日修正理由第2點「因本條例規定之目的原在防止耕地細分，便利農場經營管理，簡化耕地權屬複雜性，為逹此目的，並參酌農村實際狀況，每宗耕地每人所有之面積標準明定為○．二五公頃，以界定得分割之數據。此○．二五公頃之標準係參照台灣省辦理農地重劃標準坵塊之面積規定，此面積規定在技術上已考慮農業機械操作之便利及灌溉排水設施之最佳利用。故以○．二五公頃為每宗耕地不得分割之指標，尚稱允當；其次此一原則之適用，多屬單獨所有土地而欲分割一部分耕地出售之情況，如耕地所有人未逹分割之面積標準者，必須將其整筆耕地出售，實務上並不致產生問題。」所明揭之精神，可知為免耕地過度細分，致耕地面積過小，易使農業管理不利而有礙農業發展，且考量我國早期仰賴農業生產維持生活經濟，並參酌憲法第143條第4項所定「國家對於土地之分配與整理，應以扶植自耕農及自行使用土地人為原則，並規定其適當經營之面積。」及第153條所定「國家為改良勞工及農民之生活，增進其生產技能，應制定保護勞工及農民之法律，實施保護勞工及農民之政策。」之憲政精神，故耕地之分割設有限制，倘耕地面積未達農業發展條例第16條第1項所定0.25公頃，原則不得分割。惟如未細分耕地，縱無農業發展條例第16條第1項所列各款情事，亦仍得將整筆土地分配予共有人中之一人單獨所有，或願意維持共有關係之數人共有，並以金錢補償其他未分得土地之共有人。
㈣分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自
由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人，如法院僅因應有部分所占比例不多或甚少之共有人，依其應有部分無法分得足供使用之面積，即將共有土地變價分割，不顧原可按其應有部分使用土地之其他共有人利益，尤其此等共有人對共有物在感情上或生活上有密不可分之依存關係，則其所定之分割方法，是否適當，有無符合公平原則，即值推求。現行民法824條，有鑑於共有物之性質或用益形態多樣複雜，對於裁判上分割共有物之分割方法，採多樣及柔軟性之規定。系爭土地若採行被告陳政盈所提由其單獨取得並金錢補償其他共有人之分割方案，可使系爭土地歸屬同一人（即被告陳政盈）所有，有助於法律關係之單純化及簡潔化。
㈤原告雖主張將系爭土地透過拍賣之執行程序變賣可得公平價
格賣出，兩造亦依法均有相同條件之優先承買權，且倘若系爭土地採原物分割之方案，尚可能因法定抵押權之行使原物分割歸於徒勞等語，惟本院審酌系爭土地原為陳弘保單獨所有（見本院卷第123頁），原由被告等親屬使用，足認被告對系爭土地在感情上或生活上有密不可分之依存關係，且被告張錫銀、張丞凱、陳麗如、陳麗滿、陳麗月及陳麗華均反對原告將系爭土地變價分割之方案，並同意被告陳政盈所提前揭分割方案，則採原物分配難謂有何減損系爭共有人利益等情形。另系爭土地採全部變價分割之方式，除違反多數共有人之意願外，亦違反共有物分割以原物分割之原則，自不宜採將系爭土地全部予以變賣，以價金分配於兩造之分割方法。故綜合審酌系爭土地之性質、應有部分比例、共有物利用狀況、分割後之經濟價值、兩造意願及其合理性等情事，認為由被告陳政盈單獨取得系爭土地全部尚難認為不適當，爰判決如主文第2項所示。
㈥原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部
分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。本件系爭土地既分配由被告陳政盈單獨取得，當以金錢補償其他共有人，即有鑑價之必要。經本院囑託鼎諭不動產估價師事務所就被告陳政盈所提前揭分割方案為鑑價，經鑑定完畢並檢送估價報告書附卷已詳載估價之分析方法、理由及其參考資料，據以推估系爭土地分割前之價格為每坪新臺幣（下同）2萬2,933元，總地價為1,981萬4,212元，並整理出系爭土地應按附表二所示金額相互找補。核與系爭土地之通常利用方法及主管機關依不動產估價師法第19條第1項規定之不動產估價技術規則並無違背。且該估價人員領有不動產估價師證照，具不動產鑑價之專業，與兩造無利害關係，其鑑定方法已屬客觀公正，就影響價格因素之擇定及加權調整幅度，亦無違反經驗法則或顯然錯誤之情事，原告、被告張錫銀、張丞凱、陳麗如、陳麗華及陳政盈亦對於此金錢補償之結果無意見。基此，爰依民法第824條第3項規定，判決如
主文第3項所示。
參、本件事證業臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及證據資料，經本院審酌後認均不足以影響本件判決之結果，爰不逐一論列。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第2項。
中 華 民 國 112 年 10 月 4 日
民事第三庭 審判長法 官 洪榮謙
法 官 鍾孟容法 官 林彥宇附表一：
不動產標的 縣市 鄉鎮市區 地段 地號 性質 面積（㎡） 權利範圍 彰化縣 田中鎮 明禮段 29 土地 2,856.16 陳施招 2分之1 陳政盈 4分之1 陳麗華 100分之7 王志祐 50分之9附表二：（金額：新臺幣）金錢補償 受補償人及受補償金額 附表三編號1至9所示當事人 陳麗華 王志祐 應補償人及應補償金額 陳政盈 公同共有990萬7,106元 138萬6,995元 356萬6,558元附表三：
編號 當事人 訴訟費用負擔比例 1 張錫銀 連帶負擔2分之1 2 張丞凱 3 陳義勝 4 陳麗如 5 陳炳宏 6 陳麗滿 7 陳麗月 8 陳麗華 9 陳政盈 10 陳政盈 4分之1 11 陳麗華 100分之7 12 王志祐 50分之9以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；並向本院繳足上訴裁判費（如委任律師提起上訴，請注意民事訴訟法施行法第9條規定）。
中 華 民 國 112 年 10 月 4 日
書記官 吳芳儀