臺灣彰化地方法院民事判決112年度訴字第274號原 告 祭祀公業法人彰化縣江東興法定代理人 江坤龍訴訟代理人 黃呈利律師被 告 江祐均訴訟代理人 張思涵律師被 告兼 上一人訴訟代理人 高宜秀上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決；民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。本件被告高宜秀經合法通知且無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，本院核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、原告起訴主張：
一、緣原告所有之坐落於彰化縣○○市○○○段000地號土地（下稱系爭土地），長期遭被告無權占用，而搭建如附圖即彰化縣員林地政事務所土地複丈成果圖112年4月27日員土測字690號標示編號Ａ部分（132.79平方公尺）之二層建物、編號Ｂ部分（63.06平方公尺）之雨棚（下稱系爭建物、地上物），並周圍築起圍牆，設門牌號碼為「浮圳路一段176號」，有土地登記第一類謄本、地籍圖、現況套繪地籍測量圖、現場照片可稽（原證1至4），則本件被告無權占有系爭土地，依民法第767條之規定，應拆除地上物，並將土地返還原告。
二、系爭土地之申報地價為107年度960元（新臺幣；下同）、108年度960元、109年度1040元、110年度1040元、111年度1040元、112年度1040元（申報地價為每二年調整一次）；而被告占用系爭土地之面積為195.85平方公尺，依土地法第110條之規定，耕地地租不得逾地價百分之八，則被告受有相當於租金之不當得利為每年16,295元（1,040
195.858％＝16,295）、每日45元（16,295365＝45；小數點以下四捨五入）。又自本件原告起訴前五年開始起算，係107年3月9日至112年3月8日，則被告受有相當於租金之利益共計79,196元（計算式：（960195.858％）298365＋（960195.858％）1＋（1040195.858％）3＋（1040
195.858％）67365＝79,196）），致原告受有相當於租金之損害，原告得請求返還該金額之不當利益及附加利息，故被告應給付原告79,196元，並自112年4月1日起至系爭土地返還原告之日止，被告每日應給付原告45元。
三、原告聲明：㈠被告等人應將坐落於彰化縣○○市○○○段0000○0000地號土地
上如附圖即彰化縣員林地政事務所土地複丈成果圖112年4月27日員土測字690號標示編號Ａ部分（132.79平方公尺）之二層建物、編號Ｂ部分（63.06平方公尺）之雨棚均拆除，並將土地返還原告。
㈡被告等人應給付原告新臺幣79,196元，暨自起訴狀繕本送
達翌日即民國112年3月15日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈢被告等人應自民國112年4月1日起至返還第一項土地之日止，按日給付原告新臺幣45元。
㈣訴訟費用由被告等人負擔。
㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。
參、原告對於被告答辯內容之陳述：
一、被告所稱自82年起迄今每半年給付47,124元之租金，原告否認之，蓋原告與被告間對於收租與否之爭議，僅存在鈞院另案111年度重訴字第129號拆屋還地事件，而另案中，被告占用之土地如另案中之彰化縣員林地政事務所土地複丈成果圖111年9月19日員土測字1644號標示B1、B2、C2、C3、C4、C5之位置，惟與被告於本件所占用之位置，並不相同，故被告無從以繳納之事實而得證明兩造間對於系爭土地有租賃關係存在。
二、關於被告所提出之通告（下稱系爭通告；卷第89頁），係原告的前管理人即訴外人江炎進對於耕地三七五租賃契約有違反政府政策法令而擅自搭建房屋者應自行承擔責任所為之通告，並無允許或承諾耕地承租人合意變更耕地租約為一般租地建屋契約之意思表示，故兩造對於被告占用系爭土地部分並不存在耕地租約關係，自不屬該通告所通知之對象。再者，此通告並無創設一般租地建屋契約之效力。
肆、被告答辯：
一、被告高宜秀：㈠系爭建物為被告江祐均所有。又原告曾同意被告高宜秀於
系爭土地上建屋，有原告前於民國（下同）83年8月1日所發通告可稽（下稱系爭通告；卷第89頁）。又自82年起迄今，每半年被告高宜秀均給付新臺幣（下同）47,124元租金，此為83年之穀價，而被告高宜秀於每月均有付租，故兩造間有耕地三七五租賃契約。
㈡依原告祭祀公業法人彰化縣江東興之第五次管理委員會（
線上開會）資料（卷第125頁），已載明一坪60元，該資料第二頁亦可知被告江祐均為派下員，並同意租金數額而向被告高宜秀收租，故原告之訴應無理由。
二、被告江祐均：㈠兩造間對於附圖所示編號A、B部分之系爭土地訂有租地建屋之租約，並已發生不定期租賃關係：
⒈原告於民國（下同）36年間取得彰化縣○○市○○○段000地
號土地（重測前為東山段477之1地號土地、西東段248地號土地；下稱系爭土地；原證一），並將附圖所示編號A、B部分之系爭土地，出租被告江祐均且未訂立書面契約，並長期收取租金，有租金繳費單據為證（被證一）。
⒉83年8月1日原告當時之法定代理人江炎進發布通告（被
證二）載明：「一、祭祀公業江東興公祖產，在出租農地上部分耕作人私自搭建房屋或變更使用，本公業依增值使用規則，應補償本公業每坪十四台斤稻穀（此條例參照三條圳江九合公出租收租方式）」，因而同意派下員在原告所有之土地上興建房屋，惟應補償原告每坪14斤稻穀；又於104年9月1日再次重申且於通告右上角備註：「本公業同意搭建之 104.9.1」，並有被告、被告之母高宜秀、被告之姐江佩韓作為見證人之簽名。嗣於110年7月19日原告再開會議，決議以每月每坪新臺幣（下同）60元簽訂租約（被證三），足徵原告同意被告興建房屋，兩造間顯已成立租地建屋契約。原告既將附圖所示編號A、B部分之系爭土地出租被告，同意被告興建房屋且未訂立書面契約，又長期收取租金，則兩造間成立不定期限之租地建屋契約自明。
⒊依繳費單據（被證一第一頁左上角），其上由原告當時
之法定代理人江炎進書寫之文字「396坪14斤」、「東山段477－1號」（此為系爭土地之舊地號；參原證一）、「前江筆耕作部分396坪甲乙地」，其意為被告之祖父江筆從前租用系爭土地範圍為396坪，而依通告內容（被證二），因被告於其上建屋，每坪應給付原告14台斤稻穀作為租金，依當時稻穀每台斤8.5元價格，被告應給付原告47,124元之租金（計算式：396坪14斤8.5元＝47,124），足證當時被告所占用系爭土地建屋之範圍為396坪，嗣後原告仍持續以396坪為計算基礎，每半年為一期，要求被告繳付租金如繳費單據所示（被證一第2頁）。
⒋觀諸原告所主張如另案中之彰化縣員林地政事務所土地
複丈成果圖111年9月19日員土測字1644號標示B1、B2、C2、C3、C4、C5之面積，僅有369坪（共計1220.35平方公尺，約為369坪；被證四），而被告於本件承租之範圍則有396坪，業如前述，二者仍有27坪之差距（計算式：396－369＝27），顯見當時原告出租被告建屋並收取租金之範圍，應包含附圖編號A、B部分。又依附圖編號
A、B部分所占用面積雖有59坪（132.79＋63.06＝195.85平方公尺，約為59坪），惟此係因當時原告法定代理人江炎進僅對於附圖編號A、B部分上之建物本身為測量，該建物乃由三個40尺貨櫃所組成，每一貨櫃約為9坪共計27坪（被證五），而地政機關之測量則包含屋簷及雨遮，故對於附圖編號A、B部分，原告當時與現地政事務所測量有落差，僅係因測量方式之不同所致。
⒌系爭通告並未出現三七五減租條例、三七五租約等文字
，僅提及「農地」，此係因系爭土地為農牧用地（原證一），系爭通告僅係以農地作為系爭土地之泛稱，並非專指系爭土地上有成立三七五租約，原告如此解釋顯已逾越契約文義，亦反於當事人真意，並不可採。又原告之前法定代理人江炎進於之繳費單據上書寫「396坪14斤」（被證一第一頁左上角），亦係依系爭通告之內容計算被告應繳租金，足見系爭通告之通知對象包含被告，故原告此部分之主張並無理由。
㈡綜上，兩造間對於附圖編號A、B部分既存有租地建屋租約
，被告亦按期繳納租金，則被告當屬有權占有，並無不當得利之情事，原告自不得依民法第767條、179條請求被告拆除建物、雨棚及返還相當於租金之不當得利。
三、被告均聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
㈢如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
伍、兩造不爭執事項：
一、彰化縣○○市○○○段000地號土地（即系爭土地）為原告所有。
二、系爭土地上如附圖標示編號Ａ部分（132.79平方公尺）之二層建物、編號Ｂ部分（63.06平方公尺）之雨棚之事實上處分權為被告所有。
三、被告江祐均為原告之派下員。
陸、兩造爭執事項：系爭地上物占用系爭土地是否有合法權利？
柒、本院之判斷：
一、當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。原告既主張被告之地上物無權占用系爭土地，被告就有權利使用系爭土地，即有舉證之責。
二、原告固主張被告無權占用系爭土地，應拆屋交地並給付相當於租金之不當得利，經本院112年5月26日會同兩造勘驗系爭土地，其上座落門牌號碼為員林市○○路○段000號之二層樓貨櫃組成之鐵皮建物，四周有圍牆，而在場被告稱該建物現由伊與家人居住使用，現況圖如彰化縣員林地政事務所土地複丈成果圖112年4月27日員土測字690號所示，兩造對地上物占用系爭土地之事實不爭執，惟本院依被告所提證據認為被告地上物有權使用系爭土地，理由如下：兩造間對於附圖所示編號A、B部分之系爭土地訂有租地建屋之租約，並已發生不定期租賃關係：
⒈原告於36年間取得彰化縣○○市○○○段000地號土地（重測
前為東山段477之1地號土地、西東段248地號土地；下稱系爭土地；原證一），並將附圖所示編號A、B部分之系爭土地，出租被告江祐均且未訂立書面契約，並長期收取租金，有租金繳費單據為證（被證一）。
⒉83年8月1日原告當時之法定代理人江炎進發布通告（被
證二）載明：「一、祭祀公業江東興公祖產，在出租農地上部分耕作人私自搭建房屋或變更使用，本公業依增值使用規則，應補償本公業每坪十四台斤稻穀（此條例參照三條圳江九合公出租收租方式）」，因而同意派下員在原告所有之土地上興建房屋，惟應補償原告每坪14斤稻穀；又於104年9月1日再次重申且於通告右上角備註：「本公業同意搭建之 104.9.1」，並有被告、被告之母高宜秀、被告之姐江佩韓作為見證人之簽名。嗣於110年7月19日原告再開會議，決議以每月每坪新臺幣（下同）60元簽訂租約（被證三），足徵原告同意被告興建房屋，兩造間顯已成立租地建屋契約。原告既將附圖所示編號A、B部分之系爭土地出租被告，同意被告興建房屋且未訂立書面契約，又長期收取租金，則兩造間成立不定期限之租地建屋契約自明。
⒊依繳費單據（被證一第一頁左上角），其上由原告當時
之法定代理人江炎進書寫之文字「396坪14斤」、「東山段477－1號」（此為系爭土地之舊地號；參原證一）、「前江筆耕作部分396坪甲乙地」，其意為被告之祖父江筆從前租用系爭土地範圍為396坪，而依通告內容（被證二），因被告於其上建屋，每坪應給付原告14台斤稻穀作為租金，依當時稻穀每台斤8.5元價格，被告應給付原告47,124元之租金（計算式：396坪14斤8.5元＝47,124），足證當時被告所占用系爭土地建屋之範圍為396坪，嗣後原告仍持續以396坪為計算基礎，每半年為一期，要求被告繳付租金如繳費單據所示（被證一第2頁），且如原告所言，同一被告江祐均與原告訂立租賃契約，依經驗法則，其租賃繳費單據統一開立一張之可能性較高，原告之主張尚堪信為真實。
⒋觀諸原告所主張如另案（本院111年度重訴字第29號，現
係屬高等法院臺中分院）中之彰化縣員林地政事務所土地複丈成果圖111年9月19日員土測字1644號標示B1、B2、C2、C3、C4、C5之面積，僅有369坪（共計1220.35平方公尺，約為369坪；被證四），而被告於本件承租之範圍則有396坪，業如前述，二者仍有27坪之差距（計算式：396－369＝27），顯見當時原告出租被告建屋並收取租金之範圍，應包含附圖編號A、B部分。又依附圖編號A、B部分所占用面積雖有59坪（132.79＋63.06＝195.85平方公尺，約為59坪），惟此係因當時原告法定代理人江炎進僅對於附圖編號A、B部分上之建物本身為測量，該建物乃由三個40尺貨櫃所組成，每一貨櫃約為9坪共計27坪（被證五），而地政機關之測量則包含屋簷及雨遮，故對於附圖編號A、B部分，原告當時與現地政事務所測量有落差，僅係因測量方式之不同所致，應由兩造調整租金方式解決，原告主張拆屋交地不可採。
⒌又系爭通告並未出現三七五減租條例、三七五租約等文
字，僅提及「農地」，此係因系爭土地為農牧用地（原證一），系爭通告僅係以農地作為系爭土地之泛稱，並非專指系爭土地上有成立三七五租約，原告如此解釋顯已逾越契約文義，亦反於當事人真意，並不可採。又原告之前法定代理人江炎進於之繳費單據上書寫「396坪14斤」（被證一第一頁左上角），亦係依系爭通告之內容計算被告應繳租金，足見系爭通告之通知對象包含被告，故原告此部分之主張並無理由。
三、綜上，兩造間對於附圖編號A、B部分既存有租地建屋租約，被告亦按期繳納租金，則被告當屬有權占有，並無不當得利之情事，原告自不得依民法第767條、179條請求被告拆除建物、雨棚及返還相當於租金之不當得利，應認為無理由，應予駁回。所為假執行聲請，亦失其所據，併予駁回。並依民事訴訟法第78條規定諭知訴訟費用由敗訴之原告負擔。
四、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴無理由，判決如主文。中 華 民 國 113 年 6 月 27 日
民事第四庭 法 官 李言孫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 6 月 27 日
書記官 廖涵萱