臺灣彰化地方法院民事判決112年度訴字第37號原 告 緯肯投資有限公司法定代理人 彭宣緯訴訟代理人 鄭智文律師複代理人 陳軒逸律師被 告 彰化縣社會保健福利協進會法定代理人 林德麟訴訟代理人 朱清雄律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國112年7月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國（下同）111年7月8日與被告簽訂不動產買賣契約
書（下稱系爭契約），以總價新臺幣（下同）2,700萬元向被告購買坐落彰化縣○○市地○段00000地號土地及其上門牌號碼為彰化縣○○市○○路○段000巷00號建物（下合稱系爭房地），依系爭契約第九條第六項約定，被告最遲應於111年8月30日前點交系爭房地，惟被告並未依約履行，經原告於同年11月2日以員林中正路存證號碼000172號存證信函催告後，被告遲至同年12月7日始點交系爭房地予原告，爰依系爭契約第九條第六項約定及民法第153條第1項、第250條規定，請求被告給付自111年8月31日起至點交系爭房地之日止即同年12月7日，共計99日，日按買賣總價金萬分之二計算逾期違約金，總計為53萬4,600元。
㈡被告抗辯原告遲延給付第一期款項云云，並不實在，依系爭
契約第十五條第一項有針對第一期款(簽約款)之付款條件及付款時間為特別約定，因而取代第五條第二項約定，則原告於開立商業本票乙張面額貳佰柒拾萬元正交由地政士保管時，業已履行第一期款項之給付義務，後續款項何時匯入不動產買賣價金履約保證專戶，取決於被告何時向原告通知辦妥法人變更登記，因被告怠於辦理法人變更登記及通知原告，原告乃於同年11月2日匯入後續款項至履約保證專戶，此不可歸責於原告。且第十五條第一項約定效力及於各期款，即被告若未完成辦理法人變更登記，原告亦無法支付，故係可歸責於被告等語。並聲明：
⒈被告應給付原告53萬4,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒉請准原告供現金或金融機構可轉讓定期存單擔保，宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭契約簽立後，系爭房地並未作為他用或出租，故處於隨
時可點交之狀態，但因原告未依據系爭契約第九條第六項約定：「最遲不得逾民國111年8月30日，同時甲方(即原告)應履行全部價金之給付。」，於111年8月30日履行全部價金之給付，因本件價金數額鉅大，作為公正方之仲介及地政士不敢逕行送請地政機關移轉登記。依不動產買賣價金履約保證專戶收支明細暨點交確認書所示，原告遲至111年11月14日才為全部價金之給付，被告乃於同年11月17日移轉登記完畢，被告無任何遲延。
㈡至系爭契約第十五條第一項所約定者，僅就第一期款即簽約
金270萬元之特別約定，其效力並不及於其他各期之期款，縱然第一期款原告可以依第十五條第一項約定所示而遲延給付，但第二期款、第三期款、第四期款並無此特約，原告即應依本來的約定履行，但原告並未依約給付，故被告因行使同時履行抗辯權而拒絕給付，無須負遲延給付之責任。
㈢又依系爭契約約定，僅有約定被告遲誤點交之處罰，而沒有
遲延給付貨款之處罰，惟點交乃隨時可以做到，但價金之給付，尤其是高達2,700萬之價款，並非任何人可以隨時做到，原告顯然是利用價金之遲延給付，令被告於行使同時履行抗辯權時，以存證信函取證謂被告違約，顯有藉機詐取違約金之嫌，其行為並使被告誤認為其已不買或已支付不出價款，故待原告能付款，才敢點交，此為俗人百姓之常態，鈞院若認仍應負違約之責，亦請審酌上情，賜為酌減之判決等語。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠被告出售其所有系爭房地予原告，兩造於111年7月8日簽訂系
爭契約，約定買賣總價為2,700萬元，並委由僑馥建築經理股份有限公司辦理價金履約保證。
㈡原告於111年7月8日兩造簽立系爭契約時已開立270萬元之本
票由地政士代為保管，嗣於111年11月2日將第一期款270萬匯入履保專戶，並於111年11月14日付清所有價款。
㈢原告前於111年11月2日寄發員林中正路存證號碼000172號存
證信函予被告，催告被告應於111年11月23日前移轉系爭房地所有權及辦畢點交，否則將依約解除系爭契約並請求違約金。
㈣被告於112年11月17日將系爭房地所有權移轉登記予原告，並於112年12月7日點交完畢。
四、得心證之理由：原告主張：伊業於111年7月8日簽約日即開立270萬元之本票交由地政士代為保管，被告卻遲未於111年8月30日前將系爭房地移轉登記予原告及辦畢點交，即屬違約，請求被告給付遲延交屋之違約金等語。為被告否認，並辯稱略以：原告遲至111年11月14日始付清所有價款，被告無先行移轉登記及交屋之義務云云。是兩造之爭點為被告是否負給付遲延責任？原告依系爭契約第九條第六項等約定，得否請求被告給付違約金？茲分述如下：
㈠被告是否負給付遲延責任？
⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事
人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號民事裁判參照）。
⒉依系爭契約第五條第二項約定，原告給付買賣價款之義務
分為4次，支付方式為：⑴第1期款（簽約款）270萬元：簽約時甲方即原告應給付第1期款；本期款項應全數存匯入專戶；乙方即被告應交付所有權狀正本。⑵第2期款（備證用印款）270萬元：被告應於法人變更登記完畢日起一星期內備齊一切過戶所需證件資料並完成用印手續交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業；原告最遲應於前開日期將第二期款存匯入專戶。⑶第三期款（完稅款）270萬元：稅單核發後五日內原告應將第三期款匯入專戶；若原告須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應依本約第六條第四、五款之規定開立擔保尾款之本票及配合特約地政士至申貸金融機構完成對保借款指定撥款手續；若原告無需以買賣標的物向金融機構辦理貸款以支付尾款，應將第四期款（尚未給付之全部價款）併同第三期款存匯入專戶，不得保留任何價款於過戶後給付；若於辦理對保借款時或特約地政士辦理繳稅前已確認原告之貸款總額少於尾款者，原告應於給付第三期款之同時或於通知期限前將差額存匯入專戶。⑷第四期款（尾款）：若原告無需以買賣標的物向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於給付第三期款之同時，一併將尾款存匯入專戶；若原告須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於產權過戶完成後3個工作天內，將核貸款項轉存匯入專戶（若有需代清償被告之債務者，就代清償金額撥款亦同；代清償後之餘額於被告抵押權塗銷後撥付）；原告未完成前款⑵至⑷之義務，或本款⑴所約定之尾款或差額未依約存匯入專戶，雙方同意特約地政士不辦理繳稅及產權移轉登記手續、第九條第六項約定：本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國111年8月30日）同時原告應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入原告指定之帳戶）、第十五條第一項約定：簽約金270萬元由原告開立商業本票乙張面額270萬元整交由代書保管。原告同意於被告辦妥法人變更登記，再行匯入現金270萬元整入履保專戶（見本院卷第19-27頁）。⒊依上開約定為文義解釋，本件買賣價款之給付方式視原告
有無須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，而有尾款給付時間點不同之約定，且兩造最遲應於111年8月30日完成產權移轉登記及辦理點交，同時原告應給付全部之價金（包含貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入被告指定之帳戶），雖依第十五條第一項特別約定，需待被告辦畢法人變更登記，原告始須將第一期、第二期款匯入履保專戶，惟兩造既已就最遲應給付款項之時限明文約定日期為111年8月30日，上開第十五條第一項特別約定，又未排除原告應於111年8月30日前給付買賣價金完畢之義務，則無論兩造就第一期、第二期價款給付期限是否另行達成合意，本件被告究竟有無依約辦理法人變更登記，自未影響原告本即應於111年8月30日前給付買賣價款予被告，然原告迄至111年8月30日前尚未給付系爭契約之全部價款，有不動產價金履約保證專戶收支明細暨點交確認書1紙可佐（本院卷第139頁），固然被告未於111年8月30日前移轉系爭房地所有權及辦畢點交，惟原告亦未於是日前盡給付全部買賣價款之義務，自難遽認被告有逾期點交違約之情，原告主張被告就此部分應負給付遲延之責，自不可採。㈡原告依系爭契約第九條第六項等約定，得否請求被告給付違
約金？被告無違反系爭契約第九條第六項約定情形，已如前述，則原告據此請求違約金534,600元，自不能准許。
五、綜上所述，原告主張依系爭契約法律關係及民法第153條第1項、第250條規定，請求被告給付違約金534,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 8 月 23 日
民事第四庭 法 官 姚銘鴻以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 23 日
書記官 楊美芳