臺灣彰化地方法院民事判決112年度訴字第492號原 告 蔡世同被 告 胡炤安上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國112年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上陳述者，非為訴之變更追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時原聲明第1項為：「被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段000地號土地上如起訴狀附圖所示編號甲部分之建物拆除，並將該部分土地返還原告」。嗣經本院會同兩造及彰化縣和美地政事務所人員至現場履勘測量並製作土地複丈成果圖，原告乃於民國112年8月16日具狀變更聲明如下開訴之聲明所示（見本院卷第65頁）。經核原告前開所為，係將原聲明請求拆屋還地之位置及範圍，依據土地複丈成果圖即附圖所示而為事實上陳述之補充及更正，並非訴之變更或追加，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告主張略以：緣坐落彰化縣○○鎮○○段000地號、面積1142平方公尺土地（下稱系爭土地）前經法院強制執行拍賣，由原告拍得土地所有權（權利範圍全部），於111年10月11日辦畢所有權移轉登記，是原告為系爭土地所有權人。被告使用之門牌號碼彰化縣○○鎮○○路0段000號房屋（下稱系爭448號房屋）無正當權源佔用系爭土地如附圖即彰化縣和美地政事務所收件日期文號112年6月14日和土測字第772號土地複丈成果圖所示編號A、B、C部分土地，屢次促請拆除均未置理。為此，爰依民法第767條第1項規定，請求被告拆屋還地。又被告無權占有系爭土地，衡情獲有相當於租金之不當得利，審酌系爭土地之位置、環境優良，以系爭土地之申報地價為424元，按年息百分之10計算租金數額應屬適當，爰依民法第179條規定，請求被告給付自111年10月4日起至112年4月13日止期間之相當於租金之不當得利新臺幣（下同）3,267元，及自112年4月4日起至返還土地之日止按月給付原告544元。至於被告辯稱其繼承其父親胡金樹取得系爭448號房屋權利等語，然查稅籍編號00000000000號稅籍證明書明確記載系爭448號房屋係胡偉群移轉給被告，並非胡金樹，顯見被告並非繼承取得系爭448號房屋權利。再查前開稅籍證明書亦可見系爭448號房屋門牌原先係446號，於82年6月9日始變更為448號，再於85年間由胡偉群移轉權利與被告，參以被告一再表示446號房屋是二叔興建等語，及被告曾經向原告表示其向二叔買得系爭房屋等語，可知系爭448號房屋實係胡樹田興建，並非胡金樹，是被告不得執此對抗原告等語。並聲明：㈠被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段000地號土地如附圖即彰化縣和美地政事務所收件日期文號112年6月14日和土測字第772號土地複丈成果圖所示編號A部分面積48.98平方公尺之鐵架構建物、編號B部分面積79.41平方公尺之三層建物、編號C部分面積25.71平方公尺之一層樓房拆除，並將該部分土地返還原告；㈡被告應給付原告3,267元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；暨自112年4月4日起至返還前項土地之日止，按月給付原告544元；㈢訴訟費用由被告負擔；㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭448號房屋係伊父親胡金樹於74年間興建，原先系爭土地與建物同屬胡金樹一人所有。而後胡金樹於84年間過世，因為系爭土地當時是農地不分割，乃由伊兄長胡炤明繼承系爭土地權利，伊則繼承系爭448號房屋權利。毗鄰之446號房屋印象中伊二叔胡樹田所蓋的，這部分伊比較不清楚，也可能是蓋伊父親的名字。後來伊堂兄胡偉群在胡金樹過世後要賣房屋，伊家人就向胡偉群買446號房屋，並由胡炤明取得該房屋權利。稅籍資料記載448號房屋起課年份較晚、胡偉群移轉448號房屋權利給伊可能是登記時搞混了，伊確定現在住的這間448號房屋是伊父親胡金樹興建的，並非胡樹田。伊不可能拆屋還地，伊還有母親要住等語置辯。並為答辯聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、經兩造整理及簡化爭點，結果如下（見本院卷第94、95頁，本院依判決格式調整文字）：
㈠兩造不爭執事項⒈坐落彰化縣○○鎮○○段000地號、面積1142平方公尺之系爭土地
前經法院強制執行拍賣，由原告取得土地所有權（權利範圍全部），本院於111年10月4日核發不動產權利移轉證書，原告於111年10月11日辦畢所有權移轉登記。原告為系爭土地所有權人（見本院卷第17至22頁）。
⒉系爭土地如附圖即彰化縣和美地政事務所收件日期文號112年
6月14日和土測字第772號土地複丈成果圖所示編號A部分面積48.98平方公尺之鐵架構建物、編號B部分面積79.41平方公尺之三層建物、編號C部分面積25.71平方公尺之一層樓房等建物，屬被告胡炤安所有（見本院卷第37、43頁）。⒊按稅籍登記00000000000號房屋稅籍證明書記載，門牌號碼彰
化縣○○鎮○○路0段000號房屋構造為加強磚造、木石磚造，起課年月為70年7月、72年11月、74年12月，原登記納稅義務人為胡金樹，嗣為胡炤明，目前為原告蔡世同（見本院卷第
57、61頁）。⒋按稅籍登記00000000000號房屋稅籍證明書記載，門牌號碼彰
化縣○○鎮○○路0段000號房屋構造為加強磚造、鋼筋混凝土造，起課年月為74年12月、90年7月，原登記納稅義務人為胡金樹，嗣為胡偉群，目前為被告胡炤安（見本院卷第
59、63頁）。⒌系爭448號房屋為胡金樹所原始出資興建，被告因繼承而取得所有權。
㈡本件爭執事項⒈原告以其為系爭土地之所有權人，被告無正當權源占用系爭
土地如附圖所示編號A、B、C部分，主張依民法第767條第1項前段及中段之規定，請求被告拆屋還地，有無理由？⒉原告主張被告無權佔用系爭土地而獲有利益，依民法第179條
不當得利法律關係，請求被告給付自111年10月4日起至返還土地之日止，按申報地價年息百分之10計算之相當於租金之不當得利，有無理由？
四、得心證之理由㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定。故以無權占有為原因請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，應認原告請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號判決參照）。本件原告主張系爭土地為其所有，被告所有之系爭448號房屋占用系爭土地如附圖所示編號A、B、C部分等情，業據其提出土地登記謄本、不動產權利移轉證明書等件為證，並為被告所不爭執，堪信屬實。惟關於原告主張被告係無權占用，請求被告拆屋還地乙節，則為被告所否認，揆之前揭說明，即應由被告就其占用系爭土地有正當權源，負舉證責任。
㈡又按民法第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一
人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」。前開規定雖係於88年4月21日增訂，於89年5月5日施行，並無溯及適用之規定，本院48年度台上字第1457號判決亦僅謂：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」。惟於前揭法條施行前，倘有土地及土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人情形，非不得以前開判決及法條法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，庶符社會正義（最高法院101年度台上字第1114號判決參照）。是房屋及土地轉讓之事實發生在法條增訂施行前者，仍應推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院106年度台再字第71號判決參照）。又民法第425條之1規定雖以所有權讓與為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，是依法條意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年台上字第1723號判決參照）。經查：⒈查彰化縣地方稅務局112年8月7日彰稅房字第1126024131號函
附件房屋稅籍證明書、稅籍紀錄表記載和厝路2段448號房屋之建物結構為加強磚造、鋼筋混凝土構造之三層樓房，於74年12月初編稅籍核課房屋稅，最初納稅義務人為「胡金樹」，於82年間變更納稅義務人為胡偉群，又於85年間變更義務人為被告。而兩造對於系爭房屋即為和厝路2段448號房屋、448號建物係胡金樹原始出資興建，被告因繼承取得所有權等節並不爭執（見本院卷第94、144頁）。又本院司執卷內和美鎮公所110和鎮建字第7646號使用執照亦記載門牌號碼何厝路2段448號房屋起造人為「胡金樹」。爰審酌前開文書性質為公文書，依民事訴訟法第355條第1項規定推定為真正，苟無反證足以證明其記載內容失實，就其記載事項有完全證據力，最高法院著有106年度台抗字第74號裁定可資參照。循此，堪認系爭建物即和厝路2段448號房屋應係胡金樹約於70年至74年間起造而原始取得建物所有權。
⒉至於原告雖主張系爭房屋門牌號碼原先為「446號」、被告自
陳446號房屋係其二叔胡樹田興建，系爭房屋應係胡樹田起造而非胡金樹云云，惟原告前開主張已與二造不爭執事項第五項內容相左。且查前開彰化縣地方稅務局函覆文件其中編號00000000000號房屋稅籍紀錄表房屋座落欄位固有塗改痕跡及註記「82.6.9※32283改成448」；編號00000000000號稅籍紀錄表房屋座落欄位亦有塗改痕跡及註記「82.6.9※32283改446」，然並未記載修改之原因，尚難遽謂系爭448號房屋原先確係446號。且前開446、448號建物之稅籍資料全無關於「胡樹田」之記載，反而2棟建物之所有人、納稅義務人欄位均為「胡金樹」之記載，是無論系爭建物原先門牌號碼是否為446號，猶難認胡樹田為系爭建物之起造人。又編號00000000000號房屋稅籍紀錄表雖然記載該建物曾經登記「胡偉群」為納稅義務人，惟其登記原因係買賣而非贈與，且上開稅籍資料就446號、448號數度塗改，亦難憑此即推論系爭建物確係胡樹田起造。另被告固然數度表示446號是其二叔興建，然其於本院112年10月25日言詞辯論期日已經明確表明「我所謂的446號房屋就是原告現在使用的那間，我不知道稅籍登記哪裡有問題，但我是繼承來的，當初446號房屋才是向胡偉群買的，我認為是當初的稅籍資料搞混了，我父親所蓋的就是448號我現在居住的那間房子」等語（見本院卷第146至147頁），可知被告陳述稱其二叔胡樹田所蓋的是系爭建物右側、目前由原告使用之和厝路2段446號房屋，並非系爭448號建物。而本件就「胡樹田是否出資興建446或448號房屋」一節，除被告上開陳述外，並無其他證據可佐，自難憑以推論系爭建物或446號建物為胡樹田原始出資興建。原告主張系爭建物是胡樹田而非胡金樹興建，未能舉證證明以實其說，尚難遽為對其有利之認定。職是，系爭448建物係胡金樹興建，並由胡金樹原始取得建物所有權，應堪認定。
⒊則查系爭土地（重測前塗厝厝段塗厝厝小段1088-4地號）原
土地所有權人為胡火，於73年間以贈與為原因移轉登記予胡金樹，84年間分割登記為訴外人胡炤明所有，有土地登記簿、異動索引在卷可佐（見本院卷第121至140頁）。而系爭建物係胡金樹約於70至74年間興建，已如前述，則至遲於74年時，系爭土地與系爭建物同屬胡金樹一人所有。縱使日後因原告取得土地所有權，被告取得建物所有權而房地異主，揆之前揭說明，佐以最高法院101年度台上字第1643號判決揭示前手有民法第425條之1適用俾免房屋遭受拆除損及社會經濟利益，基於相同維護社會經濟需求，其後繼受者亦有同受民法第425條之1之保護之意旨，是土地及建物縱使輾轉買賣、拍賣而房地異主，該推定租賃關係仍應移轉於土地所有權人即原告與房屋所有權人即被告之間。是系爭建物於得使用期限內，仍可繼續依租賃關係使用系爭土地。至於原告另指摘被告並非繼承取得系爭建物權利云云，惟兩造就被告係因繼承取得系爭建物所有權並不爭執（見不爭執事項第5項），而446、448號建物房屋稅籍紀錄表上之門牌號碼曾數度刪改，則被告辯稱當初的稅籍資料有誤，過戶可能出錯等語，應屬可採，再審酌被告與胡金樹、胡炤明、胡偉群之親屬關係，認被告主張其因繼承而取得系爭448號建物所有權，應堪採信。
⒋又民法第425條之1之立法理由在於房屋之經濟價值高，為兼
顧房屋受讓人及社會經濟利益，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係存在。查系爭建物約於70至74年間興建，迄今屋齡約40年，構造為加強磚造、鋼筋混凝土造，依通常經驗尚屬建築物可耐用年數範圍內（加強磚造建物耐用年數為35年、鋼筋混凝土為50年）。且依現場照片可見系爭房屋外觀屋瓦俱全，外牆貼有磁磚，構造尚屬堅固，目前仍由被告繼續使用中，足認系爭房屋仍有一般房屋之正常功能。且原告並未提出系爭房屋已逾得使用期限之反證，堪認系爭房屋仍於可為通常使用之年限範圍內，依民法第425條之1規定，推定於使用期限內就其基地有租賃關係存在。⒌從而，胡金樹為系爭448號建物起造人而原始取得建物所有權
，並於73年間受贈與取得系爭土地所有權，系爭448號建物與其坐落基地均同屬胡金樹一人所有，嗣後因房地分別為兩造取得，而有民法第425條之1第1項規定之適用。是被告就系爭448號建物在得使用期限內占用之系爭土地，即具有合法使用權源。準此，原告主張依民法第767條第1項前段規定請求被告拆屋還地，為無理由。
㈢再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。本件原告另主張被告無權占用系爭土地，係無法律上原因而受利益，致原告受有損害，請求返還相當於租金之不當得利云云。惟承前述，被告所有之系爭建物佔用系爭土地，係基於民法第425條之1第1項所定推定租賃關係，並非「無法律上原因而受利益」，與前開法條規定要件未合。是原告依民法第179條規定請求被告返還相當於租金之不當得利，即乏所據。至原告得否另依租賃法律關係請求被告給付租金，要屬別一問題，併予說明。
五、綜上所述，本件既有民法第425條之1第1項規定之適用，系爭建物占用系爭土地非屬無權占有，被告亦無受有不當得利之情事。則原告主張依民法第767條第1項、第179條規定請求被告拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，當屬無據，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回之。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提出之訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 11 月 24 日
民事第一庭 法 官 范馨元以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 24 日
書記官 卓千鈴