臺灣彰化地方法院民事判決
112年度訴字第428號原 告 郭景棠
郭鈞富許書榮共 同訴訟代理人 楊振裕律師複 代理人 鄭絜伊律師被 告 明家建設有限公司法定代理人 劉周翠霞訴訟代理人 柯瑞源律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國113年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應各給付原告郭景棠、郭鈞富、許書榮新臺幣肆拾捌萬伍仟捌佰捌拾肆元，及均自民國一百一十二年六月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告郭景棠、郭鈞富、許書榮分別以新臺幣壹拾陸萬貳仟元為被告供擔保後，得為假執行；但被告分別以新臺幣肆拾捌萬伍仟捌佰捌拾肆元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告郭景棠、郭鈞富、許書榮（下合稱原告，單稱其姓名）依兩造間買賣契約之法律關係，起訴請求被告各給付原告違約金新臺幣（下同）49萬9,016元及其法定遲延利息利息（見本院卷第9頁）；嗣擴張請求被告各給付原告違約金111萬4,344元及其法定遲延利息，暨自民國113年3月14日起至交付房地之日止，按日給付1,876元（見本院卷第339至341、409至410頁），核其所為係本於同一買賣契約，請求擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠兩造於111年3月31日分別簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭
買賣契約），約定郭景棠向被告購買坐落彰化縣○○鄉○○段00000○00000地號土地及其上門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○路0段000○0號房屋（下合稱109之7號房地）及暨同段55地號土地（下稱55地號土地）應有部分43200分之1234；郭鈞富向被告購買同段55-27地號土地及其上門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○路0段000○0號房屋（下合稱109之8號房地）暨55地號土地應有部分43200分之1234；許書榮向被告購買同段55-28地號土地及其上門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○路0段000○0號房屋（下合稱109之9號房地）（上述3戶房地，下合稱系爭房地）暨55地號土地應有部分43200分之1234，買賣價金均為938萬元，原告並已給付全部價金。
㈡依被告提供之廣告文宣及設計圖說，系爭房地前方均無任何
電力設施，因而吸引原告購買，依消費者保護法（下稱消保法）第22條規定，該廣告內容即構成兩造買賣契約一部分，被告不得在系爭房地周邊設置電桿或變壓器等電力設施。且被告亦向原告及購買同建案之訴外人張東閔承諾，電力設施係規劃設置在系爭房地前方私設道路對向路邊（下稱對向土地），亦即55地號土地東側、同段53地號土地（下稱53地號土地）前方。又依系爭買賣契約第1條、第7條第5項、第15條約定，被告應接通系爭房地之用電管線，達到可正常供電使用之狀態，並於111年7月28日前交屋與原告；倘逾期交屋，依系爭買賣契約第8條第1項約定，應依買賣總價款萬分之二，按日計付違約金1,876元（計算式：938萬元×2‰＝1,876元）。詎被告未事先協商電力管線通過鄰地之用地事宜，於同段53地號土地共有人不同意設置電桿而發生用地爭議後，竟違約要求將電桿設置在系爭房地前方。被告迄今仍未完成供電設備，並交付系爭房地與原告，爰依系爭買賣契約第8條第1項及民法第250條規定，請求被告給付違約金等語，並聲明：①被告應各給付原告111萬4,344元（自111年7月29日計算至113年3月13日之違約金），其中49萬9,016元自起訴狀繕本送達翌日起算、其餘61萬5,328元自民事準備書狀二繕本送達翌日起算，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。②被告應自113年3月14日起至交付房地之日止，按日各給付原告1,876元。③願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠伊興建「明家美麗國」建案共4戶房屋，分別出售予原告及張
東閔，伊分別於111年6月28日、同年月28日、同年月27日，將109之7號、109之8號、109之9號房地辦理所有權移轉登記予郭景棠、郭鈞富、許書榮，並於同年0月間委由訴外人陳薇萍地政士聯絡買方辦理交屋事宜，然原告因電桿設置爭議拒不辦理。伊依系爭買賣契約之給付義務，不包含設置外部電力管線，亦未約定按原告指定方式設置。伊已於111年6月14日向台灣電力股份有限公司彰化區營業處（下稱台電公司）申請新設用電，而電桿設置屬台電公司之權責，台電公司因用地爭議尚未完成設置，應不可歸責於伊。
㈡台電公司已規劃將電桿設置在系爭房地前方空地上，然原告
卻以所有權人地位向台電公司表示反對，乃故意以不正當行為促成遲延狀態，係違反誠信原則，且有權利濫用情形，應視為未遲延交屋。縱認伊應負遲延責任，然系爭房地已興建完成得裝潢入住，且已移轉所有權登記予原告，應依民法第251條、第252條規定，酌減違約金至0元等語置辯抗辯，並聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回。②如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷第122、249、250、410頁)㈠被告於111年3月17日取得系爭房地之使用執照。
㈡原告於111年3月31日分別與被告簽訂不動產買賣契約書，約
定郭景棠向被告購買109之7號房地；郭鈞富向被告購買109之8號房地；許書榮向被告購買109之9號房地，買賣價金皆為938萬元。
㈢原告均已依約給付全部買賣價金（匯入履約保證信託專戶）。
㈣許書榮於111年6月27日登記取得109之9號房地所有權；郭景
棠、郭鈞富於111年6月28日分別登記取得109之7號、109-8號房地所有權。
㈤兩造約定被告應於111年7月28日前完成交屋。
㈥被告迄今尚未將系爭房地分別點交與原告管領使用。
㈦依系爭買賣契約第1條第1項、第8條第1項約定，被告如逾期
交屋，自111年7月29日起至完成交屋日止，應按日分別賠償原告違約金1,876元。
四、兩造爭執事項：原告主張被告逾期未點交可供電使用之系爭房地，得依系爭買賣契約第8條第1項約定，請求被告給付違約金，有無理由？
五、本院之判斷：㈠被告應於111年7月28日前，交付可正常供電之系爭房地與原告：
查郭景棠、郭鈞富、許書榮分別向被告買受109之7號、109之8號、109之9號房地，其等均約定被告應於111年7月28日前點交房地等事實，為兩造所不爭執（見三、第㈠、㈣項）。
依系爭買賣契約第7條第5約定：「買賣標的包含房屋及其室內（外）之定著物、門窗、廚房、衛浴、防盜、逃生、水、電、照明等設備（不含藝術燈飾）及公共設施等物品，在點交房地前賣方應保持或恢復正常使用，不得任意取卸、變更或破壞，否則應由賣方負責回復原狀。」、第15條約定：「買賣價金包含房地之室內外定著物、門窗、廚房、衛浴設備及公共設施等，買賣雙方同意照房地之定著物點交，…」（見本院卷第15、16頁），可見兩造約明買賣標的包含系爭房地室內外之照明設備，且被告應確保交屋時此等設備得正常使用。又據證人即受託辦理兩造締約事宜之地政士陳薇萍到庭證稱：一般買賣交易，建商出售房屋需完成外水外電，本件應由被告負責申請用電，且簽約時有約定會完成外水、外電再交屋等語（見本院卷第279頁），足認被告依約負有於111年7月28日前，交付得正常供電使用之系爭房地與原告甚明。是被告辯稱其依系爭買賣契約無設置電力設施之義務，此為台電公司權責云云，顯不足採。㈡兩造未約定電力設施設置位置：
⒈按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之
義務不得低於廣告內容，為消保法第22條所明定。消費者與企業經營者就其商品或服務發生之法律關係，如因信賴企業經營者之廣告內容，依該廣告提供之訊息簽訂契約，企業經營者所負之契約責任，固應及於該廣告內容；惟商業廣告型態複雜，內容萬變，非盡符合法律行為之確定、可能、適法等有效要件，廣告得成為契約之一部，發生契約之效力者，其內容須具體明確，所提供之訊息，在交易習慣上足以使一般消費者信賴其將成為契約內容之一部，始足當之。倘廣告內容抽象、模糊，或一般消費者閱聽廣告內容，得以辨識係商業上常見之情境營造、願景示意、樂觀誇飾等宣傳方法，無法合理期待其為交易客體之一部，或消費者與企業經營者於締約時，就廣告內容已另為斟酌、約定，均難認該廣告內容當然成為契約之一部（最高法院107年度台上字第1434號判決意旨參照）。
⒉原告主張依被告提供之廣告文宣及設計圖說，在建物前方並
無設置任何電力設備，該廣告內容已構成兩造買賣契約一部，被告依約不得於系爭房地前方設置任何電力設施云云，固據其提出被告社群媒體臉書擷圖、物件個案明細（含格局圖）及建物平面圖等件為證（見本院卷第289至301頁)。然查，被告於社群媒體以廣告圖片宣傳包含系爭3筆房地之「東崎美麗國」建案，惟宣傳文字僅記載「明佳建設-東崎美麗國 、彰鹿路旁，即將完工、門前大車位，唯美車庫別墅」，並未無電力設備位置相關記載。又觀之廣告圖片內容，係建物外觀之模擬圖，周遭環境並非按實地景觀繪製，而係商業上常見之情境營造，可見其廣告重點僅著重建物本身，而未及於建物周遭環境及相關外部設施。再觀諸建物格局圖及平面圖，僅繪製建物內部格局設計及標示排水及私設道路位置，並無外部電力設施規劃內容，且格局圖下方亦載明「本格局圖僅供參考，仍應以現場看屋結果為準。」，則依上述廣告所提供之訊息，就電力設施之設置位置乃模糊不明，並非具體可資辨別，是難認依此等廣告內容，於客觀上足使一般消費者產生合理期待，認系爭房地周遭無設置任何電力設施。是以，原告主張其等因被告提供之廣告內容，信賴系爭房地前方並無設置任何電力設施，進而與被告訂立系爭買賣契約云云，要難憑採。從而，原告主張被告依約不得在系爭房地前方設置任何電力設施云云，為不足採。⒊原告主張兩造簽定系爭買賣契約時，被告均向其等承諾電桿
係規劃設置在對向土地等語。然遍觀系爭買賣契約之內容，隻字未見此等重要事項之記載（見本院卷第13至54頁）；復據證人陳薇萍證稱：兩造簽約時並未談及電桿設置位置，只有約定會完成外水、外電後再交屋等語（見本院卷第279頁）。且許書榮亦自陳：兩造簽約前，被告並未說明電桿設置位置。於簽約後，被告有帶我們台電公司預計設置位置等語（見本院卷第251頁），可見兩造於簽訂買賣契約時，並未約定電桿設置位置。衡以購買同一建案之證人張東閔證稱：被告於伊看房及簽約時，均未告知電桿設置位置等語（見本院卷第251頁），是原告主張被告與其等及張東閔約定電桿設置在對向土地云云，要與事實不符。至原告憑台電公司111年10月25日彰化字第11218132787號函文及所附示意圖（見本院卷第219、365頁)，主張被告有承諾將電力設施設置在對向土地云云。然此僅係被告向台電公司提出之申請，實無從據此認定兩造確有合意電桿施設位置。且縱然被告於銷售系爭房地時，預先規劃將電力設施設置在對向土地，甚或於締約後向原告表示預計設置位置。然兩造既未於進行買賣磋商中，就電桿施設位置達成意思表示合致，即不得認此等條件構成兩造間買賣契約內容之一部，而屬被告之給付義務範疇，是原告主張被告依約應將電力設備設置在對向土地云云，為不足採。
㈢被告自111年7月29日起至112年4月13日止，應給付逾期違約金與原告：
⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
；債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第229條第1項、第235條分別定有明文。另按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為，阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101 條第1 項亦有明文。所謂以不正當行為阻其條件之成就者，不以作為為限，不作為亦包括在內。查被告依約具有於111年7月28日前，交付得正常供電使用之系爭房地與原告之給付義務，已如前述，然被告逾期未為之（見三、第㈤項），自已違反系爭買賣契約第1條所定遵期交付房地之給付義務。
⒉被告固抗辯電桿設置，屬台電公司之權責，其已於111年6月1
4日向台電公司申請辦理並繳納費用，並於同月間委由證人陳薇萍聯絡原告交屋事宜，卻遭原告以用電設置爭議要求暫緩辦理，是逾期交屋非可歸責於被告云云，並提出台電公司111年6月14日繳費憑證、台電公司111年10月25日彰化字第11218132787號函等件為證（見本院卷第219、365頁)。查依上開繳費憑證，雖可認被告於111年6月14日向台電公司提出新設用電申請。然觀諸上述函文及所附示意圖內容，台電公司原先規劃在對向土地設置電桿，因而通知該地共有人（含原告）協助。然據證人陳靖鋒即台電公司承辦設計員到庭證稱：電桿原則上設置在用電戶所有土地或建物前方。如欲設置在鄰近其他土地，需取得設置地及前方相鄰土地所有權人同意，若申請用電戶指定位置未協商取得同意，即無法設置等語（見本院卷第274至275頁)，可知台電公司欲在對向土地設置電桿，除需經55地號土地共有人同意外，尚須需經相鄰之53地號土地共有人同意，非僅經由兩造同意即可逕行施作。又證人陳靖鋒亦證稱：該示意圖所示位置，應係其他設計員與被告協商後決定，原先規劃在對向土地設置電線桿，然因施作現場有糾紛，且遭來電反對，故未能施設等語（見本院卷第274至276頁)，足見被告固向台電公司申請在對向土地設置電桿，然因土地共有人反對，致未能施作。而兩造於111年3月31日即已簽訂買賣契約（見三、第㈠項），被告遲至111年6月14日始申請供新設用電，且事先未取得設置地及鄰地共有人之同意，即逕行申請在對向土地設置電桿，致台電公司其後因土地共有人反對，而未能完成施工，則縱然被告已111年0月間通知原告辦理交屋事宜，然系爭房地於私時既未設置電力設施，而無法正常用電，且非僅由原告表示同意，即可在對向土地設置電桿，自難認被告已依債務本旨，提出合於契約約定之系爭房地交付予原告，是依前揭規定，被告於111年0月間通知原告辦理交屋，即不生提出給付之效力。被告復未證明其於111年7月28日前，已完成可供電使用之系爭房地，通知原告辦理交屋，是其自翌（29）日起，即應負逾期交屋之遲延責任。
⒋查台電公司因未能在對向土地施工，於112年2月20日通知被
告配合協調建桿位置，有被告所提申請案件需改善事項通知單1紙可參（見本院卷第233頁）。又台電公司於112年4月12日寄送與兩造及張東閔等4人之函文記載：「本處為配合臺端新設用電申請，需於臺端騎樓柱前方（如附件1，共5個方案）設置電桿及變壓器，……，請臺端儘速達成設置協議，以免影響臺端用電權益。」(見本院卷第235頁)。依該函文所附方案1至5，乃規劃在系爭房地前方或張東閔所有房地前方設置電桿。而依證人陳薇萍證稱：因系爭房地已移轉登記與原告，需經其等同意始能重新申請用電，然因其等不同意電桿設置位置，故迄今未能結案（見本院卷第280頁）；證人陳靖鋒亦證述：電桿原則上係設置在用電戶所有之土地或建物前，台電公司其後提出上述方案與兩造參考，然因原告、張東閔均不同意設置，故未能施作等語（見本院卷第274至275頁），可見台電公司因原先規劃位置遭對向土地共有人反對後，於112年4月12日發函請求原告同意於系爭房地前方設置電桿，然因原告均不同意，而未成完成設置。又兩造並未約定在對向土地設置電桿，業經本院認定如前。而台電公司在系爭房地前方即原告所有土地上設置電桿，既經原告同意即得為之，可見被告完成系爭房地用電設施，以達成得交付合於契約所定正常供電使用之房地之給付義務，乃兼需原告同意之行為。然原告無正當理由，拒不同意在系爭房地前方設置電桿，依民法第101條第1項規定，應視為被告完成系爭房地供電設置之條件已成就。又原告自陳其等於112年4月13日收受上開函文等語（見本院卷第411頁)，是認被告於112年4月13日原告收受函文之日起，已通知原告辦理受領可供電使用之系爭房地，依前揭規定，應認被告於該日已履行系爭買賣契約第1條所定交付房地之義務。
⒌當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法
第250條第1項規定定有明文。查系爭買賣契約第1條第1項、第8條第1項約定，被告如逾期交屋，自111年7月29日起至完成交屋日止，應按日分別賠償原告違約金1,876元，為兩造所不爭執（見三、第㈥項）。是被告自111年7月29日起，核算至112年4月13日止，已逾期259日，依前揭約定，原告請求被告各給付違約金48萬5,884元（計算式：1,876元×259日＝48萬5,884元），係屬有據；逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
㈣被告抗辯已部分履行債務，應酌減違約金，係不足採：
按債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金，民法第251條定有明文。被告抗辯其已分別於111年6月28日、同年月28日、同年月27日，將109之7號、109之8號、109之9號房地所有權移轉登記予郭景棠、郭鈞富、許書榮，而已履行部分債務，應依民法第250條規定，酌減違約金至0元云云。然依系爭買賣契約第1條所示，乃分載所有權移轉登記及點交房地，約明被告於111年7月28日前應點交房地。是縱然被告業已辦理所有權移轉登記，然系爭房地於上述期間，既因可歸責於被告之事由，致無法正常供電，而未能點交與原告管領使用，自不得認被告辦畢所有權移轉登記，即屬履行部分點交房地之義務，是被告抗辯其已一部履行，應依前揭規定，酌減違約金云云，為不足採。
㈤被告抗辯約定違約金過高，為無理由：⒈依系爭契約第8條第1項約定：「賣方若未依約履行各項義務
，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予買方甲方（自逾期日起至完成給付之日止），……。」，該約款並未約定如發生逾期或其他違約情事者，被告除應按日數處以上開違約金外，尚需賠償其他賠償，堪認該違約金之約定係屬損害賠償總額預定性質，而非懲罰性質。
⒉本件被告抗辯兩造約定違約金數額過高，應依民法第252條規
定，酌減至0元云云。惟參諸內政部公告之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第10條規定「因可歸責於賣方之事由，未依前項所定日期交付標的物者，買方得請求賣方自應交付日起至依約交付日止，每日按已支付全部價款萬分之二單利計算之金額，賠償買方因此所受之損害。」，是兩造約定之違約金與上述利率相同，已難認有過高之情事。又被告於111年3月17日即取得系爭房地使用執照，於同年月31日與原告締結買賣契約（見三、第㈠、㈡項），距同年7月28日約定點交日期，仍有將近4個月時間，本應儘速於約定期日前研擬電力設施設置計畫並實行，以確保系爭房地於點交時皆可正常供電使用。然被告迄至同年6月14日始向台電公司申請用電，且未事先與對向土地協調，致電力設施無法如期設置。而系爭房地若不具備完整電力設施，縱然原告入住，亦無法正常居住使用，所受有無法管領使用房地之損害非輕。況兩造既係自行於買賣契約約定被告應賠償違約金，應已盱衡自己履約之意願、經濟能力、違約時所受損害程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，原則應受該違約金約定之拘束。從而，本院綜衡上情，認兩造上開違約金之約定尚屬允當，故被告所辯違約金過高，應分別酌減至0元云云，為無足採。
六、綜上所述，原告依系爭買賣契約第8條第1項約定，請求被告各給付原告48萬5,884元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年6月1日（見本院卷第111頁所附送達證書）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、兩造分別聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分於法相符，爰分別酌定相當之擔保金宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後，核與本判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 5 月 13 日
民事第三庭 法 官 鍾孟容以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 14 日
書記官 張茂盛