臺灣彰化地方法院民事判決112年度訴字第432號原 告 程登國
程翼林上列二人共同訴訟代理人 許盟志律師被 告 莊江隆訴訟代理人 王素珍律師上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國113年6月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段000地號如附圖所示編號Ａ部分、面積3562.29平方公尺土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣市政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣市政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。本件兩造就坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）關於原告為終止三七五租約收回土地發生爭執，屬因耕地租佃關係發生爭議，先後經彰化縣埤頭鄉公所、彰化縣政府耕地租佃委員會調解、調處不成，由彰化縣政府移送本院審理，合先敘明。
二、原告方面：
（一）緣坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地），使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，屬農業發展條例第三條第11款之耕地，面積6528.09平方公尺，並為原告二人共有，應有部分均為二分之一，此有土地登記第一類謄本可稽（原證一）。
（二）查系爭土地自民國（下同）39年1月1日起即出租予被告迄
今，此有臺灣省彰化縣私有耕地租約書可證（原證二）。詎被告自104年起即未自任耕作，而由其胞妹莊月桂耕作並繳付租金。此外，被告自96年起原告程登國取得系爭土地應有部分二分之一，即有未足額繳付租金之情形，即應收租金1,147台斤×新台幣（下同）10元×2期作/年等於22,940元，惟被告胞妹僅繳11,200元，短少11,740元，共計14年，合計164,360元。
（三）按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他 人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收 回自行耕種或另行出租。」、「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：三、地租積欠達兩年之總額時。」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」耕地三七五減租條例第16條第1、2項、第17條第1項第3款，民法第767條分別定有明文。
（四）查被告自104年間即未自任耕作，而係其胞妹耕作，此有錄音可證（原證三），其中原告程登國與被告之對話 有：原告程登國：「那塊地是你去做還是你妹妹在做？」被告：「不是啦！我算是給我兄弟、我妹妹在做，現在沒人在做。」原告程登國：「沒人做喔？」被告：「反正你找她就沒錯。」另原告程登與被告堂弟莊裕閔於同日之對話有：訴外人莊裕閔：「只有那個誰，給我堂姊做吧。」原告程登國 ：「所以確定你跟莊江隆沒有做？我聯絡堂姊就可以？」訴外人莊裕閔：「對啊！應該是這樣子，你要知道她的電話，要問莊江隆看看。」訴外人莊裕閔：「你要打個契約的話，你要跟她講，因為都是她在做的。」，足證被告未自任耕作違反前開耕地三七五減租條例第16條第1項之規定，依同條例第16條第2項規定，原定租約無效，原告自得依民法第767條規定請被告返還土地。再者，被告未足額繳納租金已如前述，原告以本起訴狀繕本送達催告被告應於五日内給付租金164,360元。否則，屆時逕即終止租約，並依民法第767條規定訴請被告返還土地。
（五）按減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己耕作，種植稻麥、茶、桑葉供食衣原料之一段農作物。已於所稱其他不自任耕作情事，如出借、轉讓耕作、興建房屋、控取砂石、堆放農作物、漁牧使用等是，最高法院若有63年度台上字第599號、72年度台上字第2222號、89年度台上字第1882號判決意旨參照。被告並不爭執原證三錄音譯文之真正，因原告申請鑑界，彰化縣北斗地政事務所通知於111年12月23日鑑界（原證七），原告方於111年12月22日與被告聯絡，此觀之上開錄音譯文有「原告程登國：我明天會去鑑界，可以順便去你裡」即明，又因被告就原告程登國詢問：那塊地你在做還是你妹妹在做呢？回稱「不是啦，我算是給我兄弟，我妹妹在做，現在没人做」，是以另於同日又打電話給被告堂弟莊裕閔，且原告程登國於錄音譯文中有「如果你們二個人都没有做，可以麻煩你們協助暸解三七五減租的約嗎？我想跟你堂妹要新訂合約。」，莊裕閔則回稱「如果你要簽的話， 我就讓她去簽就好了」，而原告與莊裕閔間並無其他三七五減租契約，上開錄音明顯係在談論系爭253號土 地，被告辯稱與本件無關，顯無足證。又錄音譯文第六行，確為「我叫伊發落，反正你找她就沒錯」，另譯文第二行稱確實有「她明天和兩個人去施肥，要等一陣子」，此部分請鈞院勘驗錄音即明。
（六）被告確實未足額缴納租金：⑴按「租牽—依正產物收穫總量千分之三七五為最高額、其
原依(應為低）于千分之三百七十五者，從其原有約定之規定計算。」，系爭台灣省彰化縣私有耕地租約書（下稱系爭租約書）第四條定有明文。
⑵查系爭三七五租約於38年（西元1949年）簽約，當時埤 頭
鄉（高產地區）平均每一期水稻產量約為2,500〜3,000公斤糙米/公頃（原證八），換算成濕稻穀約為6,972〜8,336臺斤/公頃，重量轉換計算方式如下：1臺斤=0.6公斤，1公斤=1.67臺斤。1臺斤濕稻穀經烘乾及碾米，剩0.6臺斤糙米可還原成1.67公斤濕稻榖。2,500公斤糙米×l.67=4,175臺斤糙米，4,175臺斤糙米×l.67=6,972臺斤濕稻穀。3,000公斤糙米×l.67=5,010臺斤糙米，5,010臺斤糙米×l.67=8,336臺斤濕稻穀。
⑶依系爭租約書之約定，被告租賃土地面積以0.3686公頃，
1951年當時，平均一個期作被告可收濕稻穀2,569〜3,072臺斤，以當時收取正產物收穫量千分之三七五來計算租金， 應收取產物濕稻榖963～1,152臺斤，系爭租約書中約定收 取每期作1,147臺斤濕稻榖，應屬合理，產物轉換計算方 式如下：濕稻穀約為6,972〜8,336臺斤/公頃（平均一期產量）×租約 0.3686公頃=濕稻榖2,569～3,072臺斤。濕稻穀2,569〜3,072臺斤×0.375（租金）=稻榖963～1,152臺斤。
⑷惟查2022年均每一期水稻產量約為6,800公斤糙米/公頃=18
,694臺斤濕稻榖，與1949年產量差近3倍，對被告應繳納之租額應為2,583臺斤（計算式：18,694臺斤×0.3686公頃=6,890臺斤×0.305=2,583臺斤），而非系爭租約書第二條所示之1,147臺斤，足證被告確實未足額繳納租金。
三、被告方面：
（一）原告主張系爭土地自39年1月1日起即出租予被告迄今。詎被告自104年起即未自任耕作，而由其胞妹莊月桂耕作並繳付租金。此外，被告自96年起原告程登國取得系爭土地應有部分二分之，即有未足額繳付租金之情形，即應收租金1,147台斤X10元X2期作/年等於22,940元，為被告胞妹僅繳11,200元，短少11,740元，共計14年，合計164,360元云云。
（二）原告前開所陳與事實不符，被告係39年次，系爭土地不可能自39年1月1日起即出租予被告迄今。又按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定者，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文。所謂承租人應「自任耕作」，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，解釋上並非播種、施肥、去草、除蟲、採收等農作過程，悉須由承租人本人親自為之。苟將農作過程之一部分交與他人操作，而本身仍總理其事者，仍不違自耕之本旨，殊非法所不許(最高法院85年度台上字第423號判決可供參考）。被告並未將承租之系爭土地轉租於莊桂月，被告係因年老，而將部分農事僱請莊桂月協助處理，但仍由被告總理其事，譬如何時該僱工整地、插秧、收割等事，皆由被告決定並支付相關費用，故仍不違自任耕作之本旨。
（三）原告提出之原證三錄音光碟，被告與原告程登國之對話中說「（程登國：那塊地是你在做還是你妹妹在做？）不是啦，我算是給我兄弟，我妹妹在做，現在沒人在做」等語，惟事實上系爭土地有在耕作，並非沒有在耕作，也沒有給兄弟在耕作，而所謂「我妹妹在做」，如前所述，被告因僱請莊桂月從事農事，所以才講「我妹妹在做」。又原告提出之錄音譯文有錯誤或缺漏之處，錄音光碟中並沒有如譯文第二行後段有「她明天和兩個人去施肥，要等一陣子」之對話；譯文第六行被告完整對話應是「我叫伊發落（台語），反正你找她就沒錯」，意即被告已將事情交代給莊桂月，所以才要原告找她。再者，訴外人莊裕閔與原告程登國對話雖談到：「只有那個誰，給我堂姊做吧。（程登國：所以確定你和莊江隆沒有做，我聯絡你堂姊就可以）對阿，應該是這樣子，你要知道她的電話，要問莊江隆看看？」、「你要打個契約的話，你要跟她講，因為是她在做的。」等語，然由這些對話內容，根本無法確定他們究竟是在談論何事？或是那筆地號土地？因此上開錄音內容，無法證明被告有未自任耕作之情形。
（四）被告均按期繳納租金，無原告所稱有未足額繳付租金之情形，因系爭土地租額折算為現金後之金額是11,200元，並非22,940元，此由原告程翼林在埤頭鄉公所耕地租佃委員會租佃爭議調解申請書所檢附之租金證明二張（見 鈞院卷第31、35、37頁），即可證明。其中記載年度-104年該紙證明，被告應繳之金額，依兩造系爭土地租額折算為現金之計算方式，莊安彰（被告父親）：21元乘以270斤稻米等於二季總計5,600元（應5,670元，收5,600元），再加上莊沙（被告叔叔，即莊桂月父親）：21元乘以270斤稻米等於二季總計5,600元，因此被告應繳之租金金額為11,200元；110年度該紙證明，亦為同樣之計算方式。故被告皆係由原告依兩造系爭土地租額折算為現金之計算方式，計算後之金額繳納，且因莊桂月亦有另筆租金要繳，故被告將租金交付給莊桂月，由她一併交付給原告程翼林。
（五）被告於系爭土地之承租權是繼承而來，確切之時間點，被告已不復記憶。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。原告主張被告耕作系爭土地全部，應由原告舉證證明。由原告程翼林在埤頭鄉公所耕地租佃委員會租佃爭議調解申請書所檢附之租金證明二張（見鈞院卷第31、35、37頁），足明原告除系爭土地外，尚有其他土地出租予他人，則其與訴外人莊裕閔的對話內容，如何能認定明顯係在談論系爭253地號土地？況且莊裕閔並非系爭土地之承租人，其有何權利回稱「如果你要簽的話，我就讓她去簽就好了」？原告之主張，委無可採。
（六）原告程登國與被告對話譯文第二行後段確實沒有「她明天和兩個人去施肥，要等一陣子」之對話，應是「她跟二、三個人在那聽候、聽候歸晡（台語發音）」，因在前面對話被告有跟原告程登國提到「那天隔壁的客戶都拿來要算，你啊沒來，你約那天就那天」，所以才有後面的讓被告堂妹及其他人等候了很多的對話。由此亦可證明被告是自任耕作，所以對所有相關的事情都瞭如指掌。
（七）長久以來兩造就系爭土地租額折算為現金之計算方式及租額折算為現金後之金額是11,200元，並無爭議。原告係為能達到收回系爭土地之目的，始臨訟爭執。因此原告聲請
鈞院函請彰化縣政府計算系爭土地租額折算為若干現金？被告認為沒有必要，因系爭土地租額折算為現金之計算方式係經過兩造同意，並非以彰化縣政府之計算為標準。
（八）聲明：求為判決駁回原告之訴。
四、得心證之理由：
（一）原告主張系爭土地為其二人所共有，兩造就系爭土地訂有三七五租約之事實，已據其提出土地登記簿謄本及耕地三七五租約影本等件為證，被告對此亦無異議，應認原告此部分主張為真實。惟原告主張被告未自任耕作且積欠租金達二年總額，認系爭租約無效或得終止，請求被告返還承租部分之土地等語，為被告否認，並以上開言詞置辯。
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。另按耕地地租租額，不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五；原約定地租超過千分之三百七十五者，減為千分之三百七十五；不及千分之三百七十五者，不得增加。地租之數額、種類、成色標準、繳付日期與地點及其他有關事項，應於租約內訂明；其以實物繳付需由承租人運送者，應計程給費，由出租人負擔之。承租人於約定主要作物生長季節改種其他作物者，仍應以約定之主要作物繳租。但經出租人同意，得依當地當時市價折合現金或所種之其他作物繳付之。承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：三、地租積欠達兩年之總額時。耕地三七五減租條例第2條、第7條、第9條、第16條第1、2項及第17條第1項第3款。
（三）經查：⑴兩造所訂耕地三七五租約，其標的土地原為重測前之埤頭
鄉周厝崙段216地號土地，面積3,800平方公尺，後變更為3,686平方公尺，因歷年移轉或重測變動，地號變更為系爭地號，面積增加為6,528.08平方公尺，實際承租範圍不明等情，業據兩造陳明，並有本院向地政事務所調閱系爭土地歷年登記簿謄本及地籍圖在卷供參，後經本院會同兩造及地政事務所人員至現場指界，確認本件承租之標的應為如附圖所示編號Ａ部分、面積3,562.29平方公尺土地，此為兩造所不爭執，應可認定為真。
⑵原告主張被告自104年間即未自任耕作，而係其胞妹耕作,
違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定，依同條例第16條第2項規定，原定租約無效，原告自得依民法第767條規定請被告返還土地等詞，被告則否認，辯稱：並未將承租之系爭土地轉租於莊桂月，被告係因年老，而將部分農事僱請莊桂月協助處理，但仍由被告總理其事，譬如何時該僱工整地、插秧、收割等事，皆由被告決定並支付相關費用，故仍不違自任耕作之本旨等語，既被告否認未自任耕作，則此有利原告之事實，自應由原告舉證證明。惟查原告雖提出與被告對話之錄音光碟，然被告否認錄音內容之連續性及語義，且該對話為原告誘導性詢問，未告知被告，亦未經被告許可而為錄音，其證據力即非無疑，況依兩造對話內容，無法確認被告係全然未自任耕作或僅部分需他人協助農作，尚難認原告已充分證明被告有未自任耕作而轉租予他人之情形；此外，原告亦未提出其他可證明被告未自任耕作之證據，其主張被告違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定，依該條第2項規定，系爭租約應屬無效云云，即不足採。
⑶兩造復就租額部分有所爭執，原告主張被告應繳納之租額
應為2,583臺斤，而非系爭租約書第二條所示之1,147臺斤，應收租金1,147台斤×新台幣10元×2期作/年等於22,940元，足證被告確實未足額繳納租金等語，被告則予以否認，辯稱：系爭土地租額折算為現金後之金額是11,200元，並非22,940元等言。查兩造所訂租約係承繼原承租人莊安彰及出租人程炉之臺灣省彰化縣私有耕地租約書（本院卷第161頁）等情，業經本院向彰化縣埤頭鄉公所函調附卷可憑，兩造對此亦無異議，應為真實；核該私有耕地租約書第一項約定正產物種類為稻谷、收獲總量為3,059台斤，租率為千分之三七五、租額為實物1,147斤，第四項約定為繳納實物期間為早季七月晚季十一月，與現行兩造所訂系爭租約第五項約定繳納期間定為每年二次（本院卷第45頁）相符，顯係一年二獲繳納二次，依此計算，被告每年應繳納予原告之租額應為稻谷2,294斤，以兩造不爭執之每斤10元計算，代金金額應為22,940元，被告自承每年僅繳納11,200元，短少11,740元，期間為十四年，共計164,360元，已逾兩年之總額；故原告主張被告積欠兩年總額之租金，依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定，終止系爭租約，自屬有據。
（四）綜上所述，原告雖不能證明被告有未自任耕作之情形，其主張依耕地三七五減租條例第16條第1項第2項規定，系爭租約應屬無效云云，並非有據；惟被告確未依系爭租約約定給付足額租金，金額已逾二年租金總額，原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定，主張終止系爭租約，為有理由，系爭租約既已終止，被告自應返還原耕作土地(即附圖編號Ａ)予原告二人。
五、從而，原告等據耕地三七五減租條例第17條第1項第3款及民法第767條規定提起本訴，主張終止系爭租約，請求被告將系爭土地如附圖所示編號Ａ部分、面積3562.29平方公尺土地返還原告，即無不合，應予准許。
六、結論：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中 華 民 國 113 年 6 月 28 日
民事第四庭法 官 謝仁棠以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 28 日
書記官 余思瑩