臺灣彰化地方法院民事判決112年度訴字第55號原 告 劉科誼被 告 江鎮宏
葉彥鑫謝語祥被 告 謝宗宏訴訟代理人 謝施秀鸞受告知人 有限責任彰化第十信用合作社法定代理人 洪崇雄上列當事人間請求變價分割共有物事件，本院於民國112年5月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○段00000地號土地及同段30建號、31建號建物應予變賣，所得價金由兩造按附表所示應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造按附表所示應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落彰化縣○○鎮○○段00000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段30建號（農舍）、31建號（增建部分）等建物（下稱系爭建物）為兩造共有，應有部分均如附表一所示。系爭土地及建物現為謝宗宏之家屬占有，對其他共有人不公平，共有人間亦無訂有不分割約定，亦無因物之使用目的不能分割，因無法協議分割，為此請求判決分割。又系爭土地使用分區及編定為一般農業區農牧用地，係屬農業發展條例第3條第11款之耕地，不符農業發展條例第16條第1項前段及但書規定，無法分割為單獨所有，以原物分配顯有困難，為此請求變價分割等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告方面：㈠被告江鎮宏、葉彥鑫陳述同意變價分割。
㈡被告謝語祥、謝宗宏答辯：不同意變價分割。系爭建物尚有
其家人居住，原告是拍賣取得，希望可以買回，要法律可以判決分割等語。
三、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。民法第823條第1項、第824條第1項、第2項、第7項分別定有明文。
㈡原告主張系爭土地及建物為兩造共有，應有部分均如附表所
示，系爭建物為坐落系爭土地上之農舍，並無不能分割情事，亦無不分割之約定，惟無法協議分割等事實，業據其提出土地登記謄本、建物登記謄本、照片等為證，且為被告所不爭執。
㈢經查，系爭土地為一般農業區農牧用地，係屬農業發展條例
第3條第11款規定之耕地。依彰化縣鹿港地政事務所民國111年12月7日鹿地二字第1110006821號函復：系爭土地於89年前原為謝文錚所有，於93年1月28日因繼承由同段898地號分割出，土地所有權人為鄭進昌(108年2月21登記更名為鄭語祥）、鄭宗宏、鄭進忠等共有；而鄭進忠所有部分又於ll1年9月20日因拍賣由江鎮宏、劉科誼、葉彥鑫等三人取得，其關係已屬農業發展條例修正施行後之新共有關係，不得依農業發展條例第16條第1項第4款規定辦理分割。且本案面積未達0.25公頃以上，亦不得依據農業發展條例第16條規定單件辦理分割等語（見本院111年度彰補字第974號卷第51頁）。又依系爭建物(72)彰鹿建字第16254號使用執照，重劃前基地坐落頂番婆段509地號土地，配合耕地為同段707、998-2及998-1地號土地；重劃後基地坐落土地為鹿犁段898地號及系爭土地，配合耕地為鹿犁段1300、1295地號、鹿鳴段78
8、925地號等土地，有彰化縣鹿港鎮公所111年12月23日鹿鎮建字第1110032900號函、112年1月4日鹿鎮建字第1120000170號函及所附附表、相關土地謄本資料可稽（見本院111年度彰補字第974號卷第129頁、本院卷第15-90頁）。則系爭土地雖不能原物分割為單獨所有，惟將共有耕地整筆變賣，以價金分配各共有人，並不發生農地細分之情形，應不在農發條例第16條限制之列（最高法院64年台上字第420號判例意旨參照）。至於農業用地興建農舍辦法第12條第2項雖規定「已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。」，惟系爭建物套繪管制範圍有多筆土地，系爭土地以外之其他土地均為他人所有，將系爭土地及系爭建物一併變賣，並不影響原有套繪管制狀況，且不致造成系爭土地及系爭建物細分，此與僅分割有套繪管制之農業用地不同。是原告請求判決分割系爭土地及系爭建物，因原物分配顯有困難，主張變賣共有物，以價金分配於各共有人，應為可採，爰判決如主文第1項所示。
四、末按應有部分有抵押權者，其權利不因共有物之分割而受影響，但權利人經共有人告知訴訟而未參加者，其權利移存於抵押人所分得部分。前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第881條第1項、第2項或第899條第1項規定。
民法第824條之1第2項第3款、第3項定有明文。查本件受告知人為抵押權人，已經原告告知訴訟而未參加，其就兩造因變價分割受分配價金，應依上開規定辦理，併予敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，與判決結果無影響，無庸論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項後段。中 華 民 國 112 年 6 月 6 日
民事第三庭 法 官 羅秀緞以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 6 日
書記官 卓俊杰附表共有人 應有部分 訴訟費用負擔之比例 劉科誼 9分之1 9分之1 江鎮宏 9分之1 9分之1 葉彥鑫 9分之1 9分之1 謝語祥 3分之1 3分之1 謝宗宏 3分之1 3分之1