臺灣彰化地方法院民事判決112年度訴字第50號原 告 莊東茂訴訟代理人 莊順全被 告 李錦珠訴訟代理人 蔡金盛上列當事人間請求請求核定租金事件，本院於民國112年5月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文核定被告所有彰化縣○○市○○段0000○號建物，占用原告所有彰化縣○○市○○段000000地號權利範圍6520分之89之土地，自107年12月26日起，每月應給付之租金為新台幣1,018元。
被告應自民國107年12月26日起至前項建物得使用期限止，按月給付原告新台幣1,018元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣19,220元由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）聲明求為判決：⑴請求核定被告建物占用原告所有彰化縣○○市○○段000000地號土地應有部分6520分之89之租金；⑵被告應自民國（下同）107年12月26日起，按月給付原告所核定之租金；⑶訴訟費用由被告負擔。
（二）緣原告前於82年9月15日於本院拍賣取得彰化縣○○市○○段0000○號建物（下稱系爭房屋）所坐落基地之二分之一，即彰化縣員林鎮（後改制為員林市○○○段000000地號土地（下稱系爭土地）之應有部分6520分之89，被告則於107年12月26日購買系爭房屋及其所坐落之基地之另外二分之一（即系爭土地應有部分6520分之88）；系爭房地係於81年3月17日由訴外人盧秀成將系爭房地應有部分各二分之一分別讓與訴外人洪沂州、宋阿煌，土地部分由宋阿煌取得權利範圍6520分之88之應有部分、洪沂州取得權利範圍6520分之89之應有部分，82年9月15日宋阿煌由法院拍賣中取得洪沂州房屋二分之一之應有部分，原告則取得洪沂州系爭土地權利範圍6520分之89之應有部分，宋阿煌於99年10月27日將房屋全部併同其所有系爭土地之應有部分轉賣予胡瑞成，胡瑞成又於107年5月18日轉賣予王瀞儀，王瀞儀又於107年12月26日轉賣予被告。
（三）按土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；其期限不受第449條第1項規定之限制；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。次按最高法院73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議，土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依最高法院48年台上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則法律關係之性質當屬租賃，其再因轉讓而承受土地所有權之人應有民法第425條之1之適用。原告前於82年以180萬元拍得系爭土地之應有部分，系爭土地坐落員林火車站往南約50公尺處，為員林火車站周邊繁華商業區，依最高法院68年度台上字第3071號判決意旨，不受土地法第97條年息百分之十之限制，租金以多少為恰當，請法院核定之。就被告所提租金之金額認為差太多了，10幾年都不是這個價格。
（四）原告並依租賃之法律關係及高等法院高雄分院86年度上字第530號、93年度上易字第297號、108年度上字第230號，最高法院102年度台上字第197號，臺灣高等法院102年度重上更（一）字第140號、104年度重上字第165號、106年度上字第1318號、108年度上易字第420號等判決意旨，請求被告給付溯及自107年12月26日起，每月應給付原告如本院核定之租金。
二、被告則以：
（一）不爭執原告主張其取得系爭土地應有部分之沿革，然伊於107年12月間購買系爭土地應有部分及系爭房屋時，並不知原告亦為土地之共有人，當時出賣人及仲介人員未告知，若當初伊知悉此情，則不會購買系爭房地。
（二）否認原告所述系爭房地距火車站50公尺，位於繁榮商業區等情。實則系爭房地距火車站320公尺，員林市70年代興建之大樓，距離火車站200公尺商業區內，包括全輪百貨大樓、黃金帝國大樓，目前都是沒落廢棄中；另系爭房屋內縮並未面臨馬路，被告於108年遷入系爭房屋居住時，系爭房屋所在之大樓第3、4、7、8、9層全為空屋無人居住使用，第2層有5戶，卻僅有2戶有人居住使用，另3戶則為空屋，住戶不到3分之1，幾個樓層皆有住戶要出售，可惜都賣不出去，若是繁華商業區，何以空屋率如此多，101年1月到111年12月，僅總共成交6次（含系爭房地買賣的2次），每戶價格都不超過300萬元，只有被告及前屋主不察，以高價買入；又該大樓於74年11月2日建造完成，屬老舊建物，本無任何消防設備，係因彰化市喬友大樓火警後消防局取締，才由少部分住戶共同出資60萬元設置消防設備，大樓3分之2住戶缺乏法治觀念，不繳管理費，管委會運作困難，許多民生設施、飲用水、衛生化糞池清理，能拖則拖，有時連電費都捉襟見肘，騎樓中庭被外來搭車、逛街民眾停滿機車，擋住客人的動線，並非正常大樓應有的管理規範；原告108年購入時，標的物空無一物，全都是由被告花錢建設的。
（三）城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條定有明文。原告雖引據最高法院68年台上字第3071號判例稱本件租金核定不受土地法第97條之限制，惟該判例並無裁判全文可供參考，僅有裁判要旨，依法院組織法第57條之1之規定，應停止適用，故本件租金之核定，仍應適用土地法第97條，若依該條之最高租金按申報地價年息百分之10計算，按月租金最高為1,455元。又緊鄰員林火車站之聯絡道，土地租金為申報地價按年息百之分5，被告認為租金應以申報地價年息百分之7計算，每年12,221元、每月1,018元為適當。
（四）112年5月16日彰化縣政府通知，系爭房屋所在大樓未依規定辦理建築物公共安全檢查簽證及申報，並說明若未依規定辦理申報，將處建築物所有權人、使用人6萬元以上30萬元以下之罰鍰，原告於要求土地租金之同時，對於大樓消防設備之花費、縣政府罰單繳納、每月管理費以及其他之負擔，是否應該與被告有分擔之義務。
（五）並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
（一）本件原告主張其前於82年9月15日拍賣取得系爭建屋坐落基地之二分之一，即系爭土地應有部分6520分之89，被告於107年12月26日購買系爭房屋及系爭土地應有部分6520分之88，系爭房地係於81年3月17日由訴外人盧秀成將房地應有部分各二分之一分別讓與訴外人洪沂州、宋阿煌，土地部分由宋阿煌取得權利範圍6520分之88之應有部分、洪沂州取得權利範圍6520分之89之應有部分，82年9月15日宋阿煌由法院拍賣中取得洪沂州房屋二分之一之應有部分，原告則取得洪沂州系爭土地權利範圍6520分之89之應有部分，宋阿煌於99年10月27日將房屋全部併同其所有系爭土地之應有部分轉賣予胡瑞成，胡瑞成又於107年5月18日轉賣予王瀞儀，王瀞儀又於107年12月26日轉賣予被告等情，業據原告提出本院82年9月15日權利移轉證書、系爭土地土地登記第一類謄本、系爭房屋建物登記第一類謄本、不動產買賣契約書等件為憑，且為被告所不爭執，堪信為真實。惟原告請求依民法第425條之1核定被告所有房屋占用其系爭土地之租金，並請求被告給付自購買時107年12月26日起，按月給付原告本院核定之租金，為被告否認，並以前詞置辯。
（二）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之；民法第425條之1定有明文。又民法425條之1雖為88年4月21日始增訂、並於89年5月5日施行，且無溯及效力適用之規定，並佐以最高法院48年台上字第1457號判例僅謂：土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。基此，民法第425條之1施行前，倘有土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人情形，自得以該判例或上開法條法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係存在（最高法院101年度台上字第1114號判決參照）。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係；至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判（最高法院73年度第5次民事庭會議決議）。
（三）經查，兩造就如上述其等取得系爭房地之歷程並不爭執。是以，系爭土地與系爭房屋原均屬宋阿煌、洪沂州所共有，嗣因洪沂州將其房屋及土地之應有部分分別讓予宋阿煌及原告，依前開民法第425條之1規定之法理即最高法院48年台上字第1457號判決意旨，原告與宋阿煌間就系爭房地間成立法定租賃關係，胡瑞成、王瀞儀接連受讓系爭房屋，被告又於107年12月自王瀞儀處受讓系爭房屋，則原告與宋阿煌間之法定租賃關係已隨同移存於兩造之間，則原告主張伊與被告間就系爭土地存有上開法定租賃關係，於法有據。又兩造前曾於彰化縣員林市調解委員會就系爭房地之租金調解2次，均未成立，有調解不成立證明書附卷可稽，且本院審理中，原告請求核定本件租金數額，被告抗辯應以每月1,018元為適當，為原告否認，足見兩造對於租金數額不能協議，自應由本院依原告之請求定之。
（四）次城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之，民法第425條之1第2項、土地法第97條、第105條分別定有明文。又城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議參照)。另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。經查，系爭房屋位於員林都市計畫區第二種商業區，鄰近員林火車站，位於員林人休閒商業大樓內，坐落位置雖臨員林市中山路於市區，且現經營聯合數位3C，然店鋪並非位於路旁，而係在大樓電梯及柱子之內側後方等情，據原告提出彰化縣員林市公所都市計畫土地使用分區證明書（見本院卷第79頁），並經本院至現場勘驗製有勘驗筆錄並拍攝系爭房屋現場狀況附卷可稽（見本院卷第145至146、149至157頁），本院審酌系爭房屋周遭環境及前開坐落情形，認為系爭房屋就其不足基地應有部分占用原告系爭土地之地租，應以申報地價年息百分之七計算為適當，原告固主張系爭土地之租金不受土地法第97條百分之十之限制，惟土地法第97條係限制法定租金之上限，於判斷相當於租金之利益時，仍得參酌土地法第97條規定作為計算補償金之基礎。則法定地租應核定為每月1,018元計算式：19,617元/㎡×652㎡×89/6520×7%÷12＝1,018元，元以下四捨五入）。
（五）按承租人自租賃關係成立時起，即有給付租金之義務，此於民法第425條之1第1項所定推定租賃關係亦然。依該規定，土地及其土地上房屋同屬一人所有，其後因移轉而異其所有人時，即推定於不同之房、地所有人間，成立土地租賃關係，自斯時起，承租人(房屋所有人)即有給付租金予出租人(土地所有人)之義務，僅因兩造間於此推定租賃關係成立時未有意思表示，事後復未能協議定租金數額，始按同法條第2項規定，由法院以判決定之，替代當事人成立契約時應互相一致之意思表示。租賃關係既非於當事人請求核定租金數額時方成立，租金給付義務亦非於斯時始發生，法院判決主文，自得於「推定租賃關係成立後」，當事人聲明之期間範圍內，宣示其租金數額，並命房屋所有人給付該期間之租金，尚不以自起訴狀(載明請求核定租金數額之旨)繕本送達房屋所有人後之期間為限，最高法院110年度台上字第3013號判決意旨參照。又按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。查被告係於107年12月26日取得系爭房屋所有權，兩造間所之租賃關係應認自該日起算租賃始期，原告請求自107年12月26日起算租金，於法有據；又被告迄至本院言詞辯論終結為止，未曾給付租金予原告，則原告起訴請求算至系爭房屋得使用期限之日為止之租金，應認有提起將來給付之訴，預為請求之必要，又法定租賃之存續期間，僅限於房屋得使用期限內，是原告僅得請求至房屋得使用期限止之租金，原告逾此部分之主張，於法無據；至於被告辯稱原告於要求土地租金之同時，對於大樓消防設備之花費、縣政府罰單繳納、每月管理費以及其他之負擔，亦應該與被告分擔云云，惟被告就花費未提出證據證明，且此部分為區分所有權人所應支出，被告此部分之抗辯，洵屬無據。
四、從而，原告依民法第425條之1之規定，請求核定被告使用系爭土地之租金為按月1,018元，並依兩造間之租賃關係，請求被告自107年12月26日起至系爭房屋之使用期限止，按月給付租金1,018元為有理由，應予准許；原告請求逾系爭房屋使用期限之租金，則無理由，應予駁回。
五、結論：原告之訴一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 6 月 27 日
民事第四庭法 官 謝仁棠以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 27 日
書記官 陳文新