臺灣彰化地方法院民事判決112年度訴字第680號原 告 李東雄訴訟代理人 黃茂松律師被 告 李旭東訴訟代理人 陳振吉律師上列當事人間分割共有物事件，本院於民國113年7月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表一所示土地，應按附表二所示之分割方法，分別取得如附表二編號1至4所示之土地。
兩造應按附表三所示金額互為金錢補償。
訴訟費用由兩造各負擔2分之1。
事實及理由
一、原告主張：㈠附表一所示土地（下稱系爭土地）為兩造共有，應有部分各2
分之1，且系爭土地未定有不分割之期限，亦無物之使用目的不能分割之情形。
㈡系爭土地東南側有現況測量之土地複丈成果圖編號B（面積：
69.03平方公尺）所示之未辦保存登記建物（門牌號碼：彰化縣○○鄉○○路000巷00○0號，下稱B建物），為原告所有；編號C（面積：79.68平方公尺）所示之未辦保存登記建物（門牌號碼：彰化縣○○鄉○○路000巷00號，下稱C建物），為被告所有。原告基於前揭考量，為使兩造均得保留前揭建物，且土地價值相當，以利於兩造對分得土地之利用，而增進土地之經濟價值，原告遂提出如附表二所示之分割方案，將附表二編號1及2所示土地分配予被告；將附表二編號3所示土地分配予原告；將附表二編號4所示土地分配予兩造按原應有部分比例維持分別共有並作為6公尺寬之私設道路使用，並由兩造按附表三所示金額互為金錢補償（下稱原告方案）。原告依民法第824條第2項規定，訴請法院裁判分割系爭土地等語，並聲明：如主文第1及2項所示。
二、被告答辯：㈠系爭土地為鄉村區乙種建築用地，並無分割筆數之限制，且
系爭土地上蓋有2棟建物，兩造均願意按建物坐落位置分別取得。被告為尊重兩造所有分配之建物，提出如附表四所示之分割方案，附表四編號1及2所示土地由被告取得；附表四編號3及4所示土地由原告取得；至於附表四編號6所示土地，因被鄰地建物所占用，如單一分配予原告或被告，都不公平，且依照原告表示其已與占有附表四編號6所示土地之鄰居講好，待系爭土地分割後，鄰居即可價購，故分配予兩造按原應有部分比例維持分別共有；附表四編號5所示土地，目的係作為道路使用，且有規劃迴車道，足使將來取得附表四編號4所示土地之人有助於將來建築使用，故分配予兩造按原應有部分比例維持分別共有，並由兩造按附表五所示金額互為金錢補償（下稱被告方案）。
㈡倘依照原告方案分割系爭土地，被告係取得附表二編號1及2
所示土地，除了被分歸二處外，毫無意義，且附表二編號4也沒有迴車道，被告須自我犧牲土地，始能通行，故原告方案為不合理之方案等語，並聲明：⒈系爭土地應按附表四所示之分割方法，分別取得如附表四編號1至6所示之土地；兩造應按附表五所示金額互為金錢補償。
三、本院之判斷㈠原告主張系爭土地為兩造共有，應有部分各2分之1，且系爭
土地之使用分區及使用地類別為鄉村區乙種建築用地，有原告所提出系爭土地之土地登記第三類謄本（見本院卷第39頁）附卷可稽，且為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成
經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2及3項分別定有明文。復共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，惟定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割（最高法院74年度第1次民事庭會議決議㈡及49年度台上字第2569號民事判決參照）。
㈢系爭土地位處彰化縣埤頭鄉，地形大致方正，且其上有B及C
建物，業經本院受命法官於112年9月25日會同地政人員勘測在案，且各製有勘驗測量筆錄及土地複丈成果圖（見本院卷第97至113及117頁）在卷可稽。而本院審酌原告方案將兩造各自所有之B及C建物保留，免除建物因分割而喪失占有權源致須拆除之問題，符合系爭土地向來之使用方法。且原告方案僅將系爭土地分割為4筆，使各共有人因而分得之面積較大，有利於兩造對分得土地之使用，尚屬適當可採。
㈣分割共有物以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有土地
時，除該土地內，有部分土地因使用目的不能分割或部分共有人仍願維持共有關係，或部分當事人因繼承關係須就分得之土地保持公同共有者外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院88年度台上字第275號民事判決要旨參照）。
被告方案將附表四編號1及2所示土地分配予被告；附表四編號3及4所示土地分配予原告，導致兩造所分得單獨所有之土地係交錯毗鄰之狀態，不利於土地有效之使用；況將附表四編號6所示土地分配由兩造按原應有部分比例維持分別共有，已經原告明確表示反對，則被告方案已與分割共有物係消滅共有關係之目的有違。爰認被告方案，尚非公允。
㈤原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部
分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。本件部分共有人不能按其應有部分受分配，自應以金錢補償其他共有人，而有鑑價之必要。經本院囑託鼎諭不動產估價師事務所為鑑價，經鑑定完畢並檢送不動產估價報告書已詳載估價之分析方法、理由及其參考資料，據以推估系爭土地分割前之價格為1,463萬2,657元，並整理出原告方案及被告方案應分別按附表三及五所示金額相互找補。核與系爭土地之通常利用方法及鑑價機關依不動產估價師法第19條第1項規定之不動產估價技術規則並無違背。且該估價人員領有不動產估價師證照，具不動產鑑價之專業，與兩造無利害關係，其鑑定方法已屬客觀公正，就影響價格因素之擇定及加權調整幅度，亦無違反經驗法則或顯然錯誤之情事，堪認鑑定報告所示之鑑定結果適當可採。而系爭土地既經本院認為以原告方案為適當可採之分割方案，就金錢補償部分，爰依民法第824條第3項規定，判決如主文第2項所示。
四、據上論結，系爭土地應按附表二所示分割方法為分割，且共有人應按附表三所示金額互為金錢補償，爰諭知如主文第1及2項所示。
五、本件事證業臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及證據資料，經本院審酌後認均不足以影響本件判決之結果，爰不逐一論列。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 113 年 8 月 14 日
民事第三庭 審判長法 官 洪榮謙
法 官 洪堯讚法 官 林彥宇附表一：
不動產標的 縣市 鄉鎮市區 地段 地號 性質 面積（㎡） 權利範圍 彰化縣 埤頭鄉 竹圍段 551之1 土地 855.08 李東雄 各2分之1 李旭東附表二：（原告方案）編號 附圖1編號 面積（㎡） 取得者 分割後之狀態 分割後之權利範圍 1 甲 227.99 李旭東 單獨所有 全部 2 甲1 121,66 單獨所有 全部 3 乙 349.58 李東雄 單獨所有 全部 4 丙 155.85 李旭東 維持分別共有 各2分之1 李東雄 附圖1：彰化縣北斗地政事務所113年3月20日北土測字第372號土地複丈成果圖。附表三：（金額：新臺幣）金錢補償 受補償人及受補償金額 李旭東 應補償人及應補償金額 李東雄 13萬6,715元附表四：（被告方案）編號 附圖2編號 面積（㎡） 取得者 分割後之狀態 分割後之權利範圍 1 甲 121.65 李旭東 單獨所有 全部 2 甲1 164.1 單獨所有 全部 3 乙 140.92 李東雄 單獨所有 全部 4 乙1 144.83 單獨所有 全部 5 丙 243.88 李旭東 維持分別共有 各2分之1 李東雄 6 丁 39.7 李旭東 維持分別共有 各2分之1 李東雄 附圖2：彰化縣北斗地政事務所113年2月1日北土測字第155號土地複丈成果圖。附表五：（金額：新臺幣）金錢補償 受補償人及受補償金額 李東雄 應補償人及應補償金額 李旭東 3萬3,154元以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；並向本院繳足上訴裁判費（如委任律師提起上訴，請注意民事訴訟法施行法第9條規定）。
中 華 民 國 113 年 8 月 14 日
書記官 吳芳儀