臺灣彰化地方法院民事判決112年度訴字第710號原 告 李先敏訴訟代理人 王志成律師
詹仕沂律師被 告 李加添訴訟代理人 劉帥雷律師
劉子琦律師黃俊儒律師上列當事人間請求確認優先承購權不存在事件，本院於民國112年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言 (最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。經查：原告主張被告就台灣金融資產服務股份有公司中部分公司（下稱台灣金服公司）辦理國有財產署中區分署公告標售111年度第403批逾期未辦理繼承登記土地或建物改良物第18標號【即被繼承人李春盈就坐落彰化縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之應有部分24分之3，下稱系爭標售案】之優先購買權不存在，經被告否認。是被告就系爭標售案有無具有優先購買權，致原告私法上之應買權利有受侵害之危險，而此項危險得以判決除去之，原告提起本件訴訟，即有確認利益。
貳、實體方面
一、原告起訴主張略以：系爭標售案前經原告於民國111年10月16日以新臺幣（下同）756,000元標脫，被告於同年月24日具狀向臺灣金服公司以其為系爭土地共有人，且有實際使用系爭土地，主張依土地法第73條之1第3項規定就系爭標售案具有優先購買權。
惟兩造均為系爭土地之共有人，本案既經投標、開標、決標等合法拍賣流程而為原告依法得標，公開標售行為性質上亦同為私法上之買賣，故依土地法第34條之1規定及相關最高法院實務見解，土地法第73條之1第3項之優先購買權，於得標人為系爭土地共有人情形，並無適用餘地；且系爭標售案所標售者為應有部分24分之3，並非共有物之特定部位，即無占用或實際使用可能，故被告自不得就系爭土地之應有部分主張有占用、實際使用範圍，無從依土地法第73條之1第3項規定主張優先購買權。再者，縱任被告就系爭標售案得行使優先購買權，但被告未經系爭土地之所有共有人同意即使用系爭土地，已有不法行為，再形同以搶標方式，侵害原告合法得標權益，顯有權利濫用等語。並聲明：確認被告就系爭標售案之優先購買權不存在。
二、被告抗辯略以：被告為系爭土地之共有人，於系爭土地上有實際使用之事實長達30年以上，並於系爭標售案脫標後30日内，依土地法第73條之1第3項規定行使優先購買權。而依財政部國有財產署104年11月23日台財產署管字第10400335770號函、内政部95年10月16日台内地字第0950158865號函可知，土地法第73條之1之優先購買權與其他法律所規定之優先購買權之競合關係，應認為前者係特別規定，優先於其他普通規定適用；則原告並非土地法第73條之1規定之優先購買權人，被告為系爭土地共有人，且有實際使用系爭土地部分範圍，是被告就系爭標售案有優先購買權，應無疑義。且土地法第73條之1第3項規定之優先購買權，係立法者有意要使土地使用人能漸漸地取得所有權，而使所有與使用得以合一，故為土地法第34條之1第4項之特別規定，蓋若不如此解釋，則共有人本即得依照土地法第34條之1第4項規定行使優先購買權，無需再為土地法第73條之1第3項規定。是以，原告僅為系爭土地之共有人，非土地法第73條之1第3項規定之優先購買權人，縱使原告得依他法主張優先購買權，亦未凌駕於被告本於土地法第73條之1第3項規定之優先購買權之上。再有無權利濫用應以利益衡量為標準，被告行使優先購買權係基於自身利益維護，原告亦僅喪失標得系爭標售案之機會，與公益並無關係；被告亦非係以損害他人為目的而行使優先購買權，被告所為自無權利濫用等語。並聲明：如主文第1項所示。
三、本院之判斷：㈠兩造為系爭土地之共有人，原告與訴外人李先銳、李先芬、
張益源、張益居、張英桃、張綾芝公同共有應有部分24分之3，被告應有部分則為60分之1；系爭土地另共有人李春盈之繼承人未就其應有部分辦理繼承登記，於83年9月1日遭彰化縣政府列冊管理，期滿依彰化縣政府110年1月15日府地籍字第1100014199號函移請財政部國有財產署標售，由台灣金服公司辦理系爭標售案，並於111年10月11日由原告標脫，再於同年月24日經被告以其為系爭土地之共有人暨實際使用人主張優先購買權等節，有系爭標售案開標公告、台灣金服公司112年3月12日（111）台金中繼字第403號函、彰化縣地政事務所112年9月8日彰地一字第1120008055號函暨土地臺丈、日據時期土地登記簿、土地登記舊簿、土地登記謄本及異動索引在卷可參（見本院卷19頁至第23頁、第35頁至第37頁、第171頁至第202頁）；並經本院調取系爭標售案卷宗核閱無訛，首堪認屬真實。
㈡按土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承
登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記，並以書面通知繼承人；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除；前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關書面通知繼承人及將該土地或建築改良物清冊移請財政部國有財產署公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限；依第2項規定標售土地或建築改良物前應公告三個月，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後三十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄，土地法第73條之1第1至3項定有明文。上開條文於89年1月26日增訂第3項規定以前，立法理由略謂：「依民法第759條規定，物權因繼承而取得者，不以登記為生效要件，本法雖已明定聲請登記之期限及逾期聲請得科處登記費罰鍰，但對於繼承人逾期仍怠不聲請繼承登記者，迄無有效之解決辦法，以致未辦繼承登記之土地建物，與年俱增。導致地籍失實，亟應力謀防止，爰增訂本條文」等語，可知土地法第73條之1目的在於處理長期無人辦理繼承登記之土地，於列冊管理期限屆滿仍無人聲請登記者，則由管理機關（國有財產署）公開標售。而於89年1月26日增訂第3項優先承買權之立法意旨，係為未辦繼承登記土地或建物標售後，賦予具有使用事實之繼承人、合法使用人或其他共有人，就其使用範圍有優先購買權，俾使土地之使用與所有權能合一，以發揮土地利用之經濟效益。顯與土地法第34條之1第4項著眼於簡化共有關係之立法目的有別，應認土地法第73條之1第3項為同法第34條之1第4項之特別規定，應優先適用。且財政部國有財產署為執行土地法第73條之1第2項至第5項規定之標售作業，所訂定之「逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點」（下稱作業要點）第13點亦明定「本條之優先購買權與其他法律規定之優先購買權競合時，優先適用本條。不符本條優先購買權者，另依其他法律規定處理優先購買權。」，亦可見土地法第73條之1第3項規定之優先購買權之特殊地位。亦即，土地法第
73條之1第3項規定之優先購買權人，優先適用本條項規定購買其實際使用範圍；當本條項所定優先購買權人均不符合行使優先購買權之要件，或優先購買權人就其使用範圍優先購買後，標售之逾期未辦繼承登記不動產尚有剩餘範圍（或權利分量）時，再適用其他法律規定，由其所定之優先購買權人行使其優先購買權（見陳立夫所著土地法裁判精選：逾期未辦理繼承登記不動產標售時之優先購買權，刊登於月旦法學雜誌第332期第227頁至第236頁）。
㈢經查：
⒈被告為系爭土地之共有人，應有部分為60分之1，已如前述。
被告於系爭土地有種植作物、搭建鐵皮車棚建物，實際使用範圍為系爭土地之西側、臨同段1504地號土地部分；作物使用面積為210.97平方公尺、建物使用面積為45.14平方公尺等節，業據被告舉證上開使用範圍空照圖暨照片、台灣金服公司中部分公司112年3月13日（111）台金中繼字第403號函暨檢附之現況略圖、佳宏不動產估價師事務所查估作業表為證（見本院卷第83頁至第125頁、第133頁至第152頁）；上開舉證資料未經原告否認其形式上真正，且原告復無舉證證明上開使用範圍非被告實際使用。是本院審酌前開證據資料，已可認被告確有使用系爭土地如現況略圖錄號A所示區域4
5.14平方公尺、錄號B所示區域210.97平方公尺，用以搭建車棚建物及種植作物，合計使用256.11平方公尺。關之上開車棚建物之鐵皮已有侵蝕痕跡、作物高大濃密、根莖厚實，有前開照片可參，堪認被告抗辯其已使用系爭土地已達數年乙節，應係合於真實情形。是被告抗辯其為系爭土地之共有人，且有實際使用系爭土地乙節，即屬有據。
⒉就被告抗辯其係依土地法第73條第1項規定，就系爭標售案具
有優先購買權乙節。被告為系爭土地共有人，且有實際使用系爭土地乙節，已經本院認定如前，是被告業已合於土地法第73條之1第3項規定。又系爭標售案所標售者為李春盈就系爭土地之應有部分24分之3，被告上開實際使用範圍為256.11平方公尺，系爭土地總面積為1,033平方公尺，有系爭土地登記謄本在卷可參（見本院卷第191頁）。則被告得行使優先購買權之範圍占列標土地即系爭土地總面積比例（即1033分之256.11），已逾李春盈之應有部分24分之3，依前開說明，被告就系爭標售案即有土地法第73條之1第3項規定之優先購買權。至於原告主張系爭標售案係標售應有部分，被告就應有部分並無可能有占有、實際使用，無從依土地法第73條之1第3項規定主張優先購買權等等。然於現行實務上，依土地法第73條之1規定標售之逾期未辦理繼承登記之不動產，並非僅限於不動產之全部，亦包含不動產之應有部分。依現行實務於標售不動產之應有部分時，土地法第73條之1第3項得優先購買之範圍即係以實際使用範圍計算占列標土地總面積比例，與被告有無可能實際占有、使用應有部分並無關係。是原告此部分主張，自非可採。
㈣按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。又民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非以損害他人為主要目的，即不受該條規定之限制（最高法院45台上字第105號判決意旨參照）。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應以權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失比較衡量以定之。經查：被告於87年6月22日即登記為系爭土地之共有人（見本院卷第193頁），且於系爭標售案前即有實際使用系爭土地達數年；系爭土地之共有人（包含原告）未曾就被告之使用範圍，訴請拆除、返還土地予全體共有人，是被告是否不法使用系爭土地，即有可疑。則被告僅以系爭土地之使用現況，依法行使土地法第73條之1第3項規定之優先購買權，前開優先購買權之立法有其規範目的，亦如前述。是被告行使前開優先購買權，即屬正當權利行使，並非以侵害原告為目的，而難認有權利濫用情形。
㈤從而，被告就系爭標售案有土地法第73條之1第3項規定之優
先購買權存在，且其行使前開優先購買權，亦非基於損害他人為目的，而無權利濫用情形。故原告訴請確認被告就系爭標售案優先承買權不存在，即屬無據。
四、綜上所述，原告請求確認被告就系爭標售案之優先購買權不存在，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據，核與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 12 月 27 日
民事第一庭 法 官 劉玉媛以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 27 日
書記官 康綠株