臺灣彰化地方法院民事判決112年度訴字第868號原 告 林伯昌訴訟代理人 林更穎律師複 代理人 陳紀雅律師追 加原告 林莉娜
林安娜被 告 林伯宗訴訟代理人 李翰承律師上列當事人間請求核定租金等事件，本院於民國113年5月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告林伯昌負擔。
事實及理由
壹、程序事項（本件所有原告（含追加原告）下合稱原告，單指一人則逕稱其姓名）：
一、追加原告部分：㈠按訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴，如其中
一人或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法院得依原告聲請，以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加為原告；逾期未追加者，視為已一同起訴，民事訴訟法第56條之1第1項定有明文。次按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第1151條定有明文。又公同共有債權人起訴請求債務人履行債務，係公同共有債權之權利行使，應依民法第831條準用第828條第3項規定，除法律另有規定外，須得其他公同共有人全體之同意，或由公同共有人全體為原告，其當事人之適格始無欠缺，自有上開規定之適用（最高法院104年度第3次民事庭會議㈠決議意旨、109年度台抗字第250號裁定參照）。
惟事實上無法得全體公同共有人同意，如有對第三人起訴之必要，為公同共有人全體利益計，僅由事實上無法得其同意之公同共有人以外之其他公同共有人單獨或共同起訴，仍應認為當事人之適格無欠缺。所謂「事實上無法得公同共有人之同意」，係指在一般情形下，有此事實存在，依客觀判斷，不能得其同意而言，如公同共有人間利害關係相反，或所在不明等屬之（最高法院110年度台上字第3200號判決意旨參照）。
㈡查林伯昌起訴主張，就被告所有之彰化縣○○市○○段○0000號
建物(下稱系爭建物)占用原為兩造被繼承人林陳如玉所有同段463之13地號土地(下稱系爭土地)乙節，依民法第425條之1規定向被告請求給付租金。核其所主張租金債權屬林陳如玉全體繼承人公同共有，就該債權起訴請求給付，為公同共有債權之行使，依上開說明，須得其他公同共有人全體之同意，或由公同共有人全體為原告，其當事人適格始無欠缺。
㈢復查系爭土地原為被繼承人林陳如玉所有，林陳如玉死亡
後則由林伯昌、林莉娜、林安娜及被告因繼承而公同共有，有系爭土地之公務用謄本、異動索引及土地登記申請書暨相關資料附卷可稽（本院卷第37至39、45、227至247頁）。除被告為對造當事人，與林伯昌利害關係相反，事實上無法得其同意外，應由其餘公同共有人即林伯昌、林莉娜與林安娜等全體起訴。經本院於民國113年1月25日發函林莉娜及林安娜於收受函文後10日內陳述意見，僅林莉娜具狀表明同意追加為本件原告（本院卷第251頁），至於林安娜逾期未表明是否同意追加為原告，亦未提出任何拒絕同為原告之正當理由供參。為利於本件訴訟程序之進行，本院於113年3月8日裁定命林安娜於裁定送達後5日內追加為原告，逾期未追加，即視為已一同起訴；而林安娜屆期仍未追加為原告，依民事訴訟法第56條之1第1項規定，應視為已一同起訴，爰將之列為追加原告。準此，林伯昌、林莉娜、林安娜已共同起訴，本件當事人適格並無欠缺，合先敘明。
二、林安娜經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、兩造陳述：
一、林伯昌主張：㈠兩造於105年10月6日共同自林陳如玉繼承系爭土地，其上
有被告所有之系爭建物，林陳如玉死亡後，因伊亦已成為系爭土地之所有權人，故而依民法第425條之1第1項之規定兩造間就系爭土地即有法定租賃關係，因兩造無法協議租金，爰依同條第2項起訴請求本院就租金為核定。
㈡又承租人自法定租賃關係成立之時起即有支付租金之義務，故而伊按自身之潛在應有部分4分之1，依系爭土地之申報地價即每平方公尺10,547.2元與被告占用之面積進行彙算，請求其中107年8月16日起至112年8月16日止之租金，共計新臺幣（下同）722,220元【計算式：10,547.2 元×54.78平方公尺×5年×1/4＝722,220元(元以下四捨五入)】，並同時請求被告應給付自起訴狀繕本送達翌日起，按月給付經核定之租金等語。
㈢並聲明：1.被告應給付原告722,220元及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。2.請求核定被告所有系爭建物占有原告所有系爭土地潛在應繼分比例4分之1之租金。3.被告應自起訴狀繕本送達翌日起，按月給付所核定之租金。4.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、林莉娜主張：伊沒有要告被告，亦無意向被告請求租金等語。
三、林安娜未於最後言詞辯論期日到場，依其先前所提書狀主張：被告占用系爭土地之租金，應追溯自繼承登記為公同共有人之日起算，且被告應補足租金款項等語。
四、被告辯稱：㈠林陳如玉於72年間取得系爭土地，伊於同年取得系爭建物
，系爭土地及建物非屬同一人所有，已與民法第425條之1要件不符。況林陳如玉生前即同意將系爭土地供伊所有之系爭建物作為基地使用，且未曾向伊收取任何租金，伊使用系爭土地乃基於使用借貸關係；林陳如玉死亡後，即應由其繼承人所繼受該法律關係，故而本件並無適用或類推適用民法第425條之1規定之餘地。
㈡就原告請求租金部分，因系爭土地在分割前為公同共有狀
態，原告不得僅就其潛在應有部分請求租金。且因伊已使用系爭土地40餘年，原告之請求乃屬權利濫用。縱認原告得請求租金，租金之數額仍應以系爭土地申報地價之5％計算之等語。
㈢並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免予假執行。
參、兩造不爭執事項：
一、系爭土地原於63年7月18日登記所有權人為張藏權；72年1月4日以買賣為原因，移轉登記予林陳如玉所有；嗣因林陳如玉於105年10月6日死亡，繼承人林伯昌、林伯宗、林莉娜及林安娜以繼承為原因於106年3月24日登記為所有權人。
二、系爭建物原於67年4月28日由所有權人張朝進為所有權第一次登記；72年1月10日以買賣為原因，移轉登記予被告林伯宗所有迄今。
肆、本院之判斷：
一、原告主張兩造間就系爭土地成立法定租賃關係，有無理由？㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地所有
權讓與他人，土地受讓人與讓與人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。該規定雖係88年4月21日增訂，於89年5月5日始施行，且並無溯及之效力，惟觀諸其立法理由，足認民法第425條之1第1項規定，係將最高法院48年台上字第1457號判決（判例）意旨及法理予以明文化。若房屋及土地分離讓與之事實，係發生於前開規定施行前，然其原因事實與上開判決意旨或法理相符，應得以該判例或法理為基礎，推斷土地或房屋之受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，具有租賃關係（最高法院105年度台上字第1775號判決參照）。復按民法第425條之1明定「土地及其土地上房屋同屬一人所有」為推定租賃權要件之一；最高法院48年台上字第1457號判決亦闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。乃因同屬一人情形時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，乃承認在房屋得使用期限內，有租賃關係存在。惟若房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，僅生土地受讓人是否繼受該法律關係之問題，自無關民法第425條之1規定之適用（最高法院106年度台上字第2086號判決意旨參照）。亦即民法第425條之1與最高法院48年台上字第1457號判決旨趣相同，均係以「土地及地上房屋同屬一人所有」為前提。復因前揭規定及判決所示意旨甚明，難認有法律漏洞待填補，亦不得任意類推適用，俾免過於侵蝕私法自治原則而影響社會交易秩序（最高法院107年度台上字第1380號判決意旨參照）。原告既主張兩造間就系爭土地成立法定租賃關係，無論依民法第425條之1第1項規定，抑或依最高法院48年台上字第1457號判決所揭櫫之法理，自應就系爭建物興建時，該建物與系爭土地同屬一人所有，且二者於何時發生分離讓與等要件事實，先負舉證之責；否則，即應駁回原告之請求。
㈡查系爭土地原於63年7月18日登記所有權人為張藏權；72年
1月4日以買賣為原因，移轉登記予林陳如玉所有；嗣因林陳如玉於105年10月6日死亡，繼承人林伯昌、林伯宗、林莉娜及林安娜以繼承為原因於106年3月24日登記為所有權人。至於系爭建物原於67年4月28日由所有權人張朝進為所有權第一次登記；72年1月10日以買賣為原因，移轉登記予被告林伯宗所有迄今等情，為兩造所不爭執於前。核諸系爭建物自67年於興建完成時，與系爭土地既原非同屬一人所有，與民法第425條之1第1項所定及上揭最高法院48年台上字第1457號判決所示情形即有不同。原告復未就系爭土地及建物何時發生分離讓與等法定租賃關係成立要件事實舉證以其說，自無從依民法第425條之1第1項規定或最高法院48年台上字第1457號判決意旨而為有利於原告之認定。從而原告主張兩造間就系爭土地成立法定租賃關係，並無理由。
二、原告主張核定租金及給付租金，有無理由？㈠按關於請求法院核定地租部分，其訴之性質，為形成之訴
；關於請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟之目的，出租人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然出租人必先經法院核定地租數額後，始得請求承租人給付租金（最高法院81年度台上字第1385號判決參照）。
㈡查兩造間就系爭土地既未有成立法定租賃關係，則本院自
毋庸為租金之核定，從而原告主張被告應給付107年8月16日起至112年8月16日止之租金及本件訴訟提起後請求被告按月給付租金，亦屬無據。又租金之核定本屬本院之職權，且本件亦不符核定租金之要件，則原告聲請向不動產估價師事務所就租金進行鑑定，自無必要，併予敘明。
伍、綜上所述，原告請求：一、被告應給付原告722,220元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、請求核定被告所有系爭建物占有原告所有系爭土地潛在應繼分比例4分之1之租金。三、被告應自起訴狀繕本送達翌日起，按月給付所核定之租金等，均無理由，不應准許，應予駁回。原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與判決結果不生影響，爰不予調查及一一論列，併此敘明。
柒、另訴訟費用固應由敗訴之當事人負擔，惟本件係由林伯昌一人決意起訴，因事涉公同共有債權之權利行使，經本院依法通知並裁定，林莉娜與林安娜始追加成為本件原告，渠等主張亦非與林伯昌一致，則原告間對於本件訴訟之利害關係顯有差異，爰依民事訴訟法第56條之1第5項規定，命由林伯昌單獨負擔訴訟費用，始為允當，併此敘明。
捌、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第56條之1第5項，判決如主文。中華民國113年5月27日
民事第一庭 法 官 徐沛然以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 27 日
書記官 游峻弦