臺灣彰化地方法院民事判決113年度簡上字第2號上 訴 人 李淑美被上訴人 吳黃碟訴訟代理人 吳順忠
葉玲秀律師複代理人 陳政佑律師上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國112年9月27日本院第一審判決 (112年度員簡字第21號)提起上訴，本院合議庭於民國115年5月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張及於本院補陳：
（一）坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地（面積101.93平方公尺，使用分區：特定農業區，使用地類別：甲種建築用地，下稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分比例為上訴人六分之五、被上訴人六分之一，系爭土地並無不能分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割之情形，惟因無法協議分割，請求鈞院裁判分割。
（二）原審判決已詳加說明本件採取變價分割之方式，係屬兼顧兩造分割系爭土地之目的，且能創造公平雙贏結果之心證，故上訴人提起本件上訴，空言指謫原審之判決方法對其不公平云云，乃刻意無視原審所認定之判決理由，實屬無據：
⑴詳閱原審判決意旨，原審判決已對於被告（即上訴人）利
益詳加審酌，其論述之篇幅，甚且遠遠超過對於原告（被上訴人）方面，委實不知何來上訴人所稱對其完全不公平情事之可言，上訴人就此部分之主張，僅屬空言指謫，並非可信。
⑵再者，今天係被上訴人之唯一安身立命處所建物部分將遭
致拆除，縱使本件系爭土地變價，最終是否能由被上訴人得標，亦無法確定，上訴人執此尚未發生之情事，引之為上訴理由，稱對伊並非公平云云，實屬無據。
（三）上訴人所主張之分割方法，係將共有物之一部分歸部分共有人單獨所有，又將共有物之他部分創設新共有關係；且對於同一共有物，採取不同之二種分割方法進行分割，因此上訴人所主張分割方法，於法不符：
⑴按分割共有物係以消滅共有關係為目的，其分割方法，除部
分共有人曾明示就其分得部分，仍願維持共有關係，或有民法第824條第4項規定之情形外，不得將共有物之一部分歸部分共有人共有，創設另一新共有關係。有最高法院112年度台上字第340號、110年度台上字第2060號民事判決意旨參照。
⑵經查：上訴人提出之分割方法，對於系爭土地先切割為「D
部分」、「D以外（含B1、C）之部分」，就D部分原物分配為上訴人取得，並由上訴人以新臺幣69,540元金錢補償予被上訴人；就D以外（含B1、C）之部分，以上訴人取得12分之10、被上訴人取得12分之2之應有部分比例維持共有云云，上訴人上開分割方法，顯就同一共有物之一部分歸部分共有人共有（即將D歸於上訴人取得）；然後復對於就同一共有物之他部分，採取第二種分割方法，即以分割前之比例維持分別共 有，而創設另一新共有關係。依上開見解，上訴人上開分割方法，顯與最高法院見解有違，毫無可取之處。
⑶因此，上訴人之分割方法，係屬違法之分割方式，非可採
信。
（四）上訴人主張因自身有000至000地號袋地通行權之問題，故系爭土地原審採取變價分割方法並不公平云云，係刻意混淆「兩造所共有系爭土地之分割」、「上訴人自身所有之000至000地號袋地通行權」兩者不同層次之問題，析述如下：
⑴按建築法第11條第1項、第2項規定，法定空地係建築基地
於建築使用時，應保留一定比例面積之空地，揆其目的乃在於使建築物有適當之空間，以供日照、採光、通風、防火及維護生活起居環境，屬公法上之行政管制規定，與私法上之權利義務關係，係屬二事，故除當事人約定就法定空地已成立私法上之權利義務關係外，尚不得作為私法上通行權請求之依據。次按土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。又有通行權人應於通行必要之範圍内，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之，民法第787條第1項、第2項分別定有明文。有最高法院105年度台上字第456號民事判決參照。
⑵經查：該地區之土地原本利用規劃，000地號是通行000地
號，000地號通行000地號，000地號通行000地號，000地號通行000地號，000地號通行000地號，且前後均為同一所有權人，由此可知後面為鄰路之土地係均為垂直方向往○○○巷通行，當初如此規劃，乃為符合民法第787條第2項袋地通行權之必要範圍、對於周圍地損害最少處所及 方法之要件。
⑶然而，上訴人於購買000至000地號時，已明知自己所購買
者為袋地，卻並未向原地主購買相對應通行之000至000地號土地，執而主張通行000地號，並非正途。況且，000至000地號，並非因本案標的分割後所產生之袋地，而系「分割前已存在」之袋地，自無適用民法第789條規定，對系爭土地之所有權人主張袋地通行權，以通行全部 000範圍土地之餘地。縱使000至000地號為袋地，其通行損害最小之方法與必要之通行範圍等節，亦非必得以「系爭土地之全部」供上訴人通行使用，且待上訴人自行另訴確認通行範圍。故上訴人執此為上訴理由，並非可信。
（五）再退步言之，縱使系爭土地由被上訴人或兩造以外之其他第三人拍定之情形，亦不妨礙上訴人能主張袋地通行之權利，上訴人仍可依法對鄰地所有權人主張通行權，自與系爭土地係採取何種分割方法無涉。上訴人上開主張，係刻意混淆「兩造所共有系爭土地之分割」、「上訴人自身所有之000至000地號袋地通行權」兩者不同層次之問題，故其主張自非可信。
（六）綜上所述，倘若要採取原物分配兼金錢補償之方式，被上訴人之方案顯較上訴人方案妥適。因為上訴人所提之分割方案，就其附圖之D部分原物分配為其自己單獨所有，其餘部分維持分別共有，並非以共有人「均受原物分配之方式」為之，對於被上訴人不公平，與民法第824條2項1款所定要件不符；且其於分割時又創設新共有關係，僅顧自己之通行利 益，並未兼顧被上訴人之利益，被上訴人無法接受。原審判決變價分割，係已屬較為妥適、公平之方案，上訴人提起本件上訴，並無理由。
二、上訴人除爰引第一審之陳述外，另補稱：
（一）原審認被上訴人請求以變價分割方式分割系爭土地為有理由，應予准許，惟上訴人仍認變價分割非為最妥適，亦非最有利於兩造之分割方案，詳述如下：
⑴按最高法院51年台上字第271號裁判略以：共有物分割之方
法，須先就原物分配，於原物分配有困難時，則予變賣，以價金分配於各共有人。而就原物分配時，如發見共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途。最高法院94年度台上字第1768號民事判決略以：按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須以其方法適當者為限。又依民法第824條第2項、第3項規定為裁判分割共有物之方法有三：㈠以原物分配於各共有人。㈡變賣共有物以價金分配於各共有人。㈢以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以價金補償之。是法院為裁判分割時，需衡酌共有物之性質、價格、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素，並兼顧公平之原則。若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，非定出於變賣之一途。最高法院69年台上字第1831號裁判略以：分割共有物，以消滅共有關係為目的。法院裁判分割共有土地時，除因該土地内部分土地之使用目的不能分割（如為道路）或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有。最高法院109年度台上字第2583號民事判決略以：按共有物之分割，民法採自由分割為原則，惟設有法令禁止分割、因物之使用目的不能分割等限制，此觀民法第823條第1項規定自明。所稱因物之使用目的不能分割，係指共有物繼讀供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言，該規定旨在增進共有物之經濟效用，並避免不必要之紛爭，如已闢為道路之共有土地，因係供公眾使用，事涉公益，均屬因物之使用目的不能分割。最高法院110年度台上字第2965號民事判決略以：按法院裁判分割共有物，而以原物為分配時，各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。且以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。此觀民法第824條第2項第1款但書、第3項、第4項規定甚明。所謂共有人之利益，例如共有人表明願維持共有關係，或為分割後土地有與公路聯絡之必要，需保留部分土地供為通行道路之用即是。最高法院110年度台上字第1272號民事裁定略以：
又系爭614地號上雖有如附圖三所示F部分土地，係屬供公眾通行之柏油路面，惟無論其為具公用地役關係之既成道路，或供特定多數人通行之私設道路，於分割後不妨害既成道路或私設道路供通行目的使用之前提下，現行法規並未限制其不得為權利分割。
⑵本案被上訴人於原審請求分割之彰化縣○○鄉○○段000地號土
地（下稱系爭土地），僅上訴人及被上訴人兩造共有人，且為兩造所有緊鄰系爭土地之相關土地唯一聯外逃生避難通路，因此兩造雙方完全倚賴系爭土地之道路通行本質。詎料，被上訴人為使其越界建築、無權占用系爭土地B1部分之建物能免於拆除（原審卷13、15頁），遂提起本件分割系爭土地訴訟，上訴人依法應訴不得已而提出分割方案。
⑶上訴人認系爭土地採變價分割非為最妥適，亦非最有利於兩造，係因：
⒈系爭土地B1及C部分為被上訴人所有門牌彰化縣○○鄉○○○巷0
0號之00建物（下稱系爭建物）之法定空地，故系爭土地該等部分受套繪管制（原審卷313頁）。因此，縱變價分割後被上訴人非為買受人，然卻可以法定空地為理由，主張對系爭土地有法定權利而可繼續使用並實質控制系爭土地，但上訴人則無法如此主張，因此變價分割顯然對被上訴人較為有利，但對上訴人仍相當不公。
⒉系爭土地係緊鄰之同段000-000地號土地唯一聯外逃生避難
通路（除000地號土地為被上訴人所有外，其餘皆為上訴人所有）（原審卷76、87-94頁；上證一摘自鈞院111年度簡字第6號卷37-44、49-50頁），倘變價分割後兩造其中一方為買受人，勢必肇致他方所有土地成為袋地，因而隔絕與公路聯絡之唯一通路。然而，事實上被上訴人仍可以系爭土地之B1及C部分為系爭建物之法定空地而主張法定權利，並還可由其所有之系爭建物前方公共道路對外 通行；倘若被上訴人為買受人，上訴人則無法如此主張而完完全全斷了出路，此對上訴人更是不公。爾後，未買受之一方必定為其袋地通行權而興訟，以確保其通行無礙。再者，兩造將來如需出售其所有土地，亦必因袋地而嚴重影響其土地市場價值及購買意願。
⒊又若採變價分割而為兩造以外之第三人買受，兩造所有土
地頓時皆成為袋地，同樣也必然為爭取袋地通行權而對該第三人提起訴訟，但系爭土地原僅單純涉及上訴人及被上訴人兩造，此時卻因第三人涉入之新關係勢必使情事更為複雜而引發更多紛爭及可能之訴訟。
（二）承前所述，因此上訴人認其於原審所提之分割方案（三）（即附圖所示方案）應對兩造最為有利，亦屬最為妥適，並可避免已可預見之紛爭及可能之爭訟，茲再析述如下：
⑴系爭土地之D部分原物分配予上訴人。D部分為不含B1及C之
以北部分，即同段000地號東北側界 址點Y及同段000地號西北側界址點Z兩點連線以北部分（上證二藍色框線，面積約53.05平方公尺，實際面積依地政事務所測量計算爲準）。上訴人就D部分依被上訴人持分比例金錢補償被上訴人約69,540元（53.05×7,865 ×2/12，實測後依實際面積調整計算）。
⑵系爭土地之D部分以外之部分（含B1及C部分），因緊鄰系
爭土地之同段000-000地號土地完全倚賴系爭土地對外聯絡通行，故有保留此部分供為通行道路之用之必要，懇請鈞院能准予保留此部分作為通行道路並維持現共有關係，即權利範圍上訴人為10/12、被上訴人為2/12。
（三）系爭土地本屬東西狹長之地形、為供通行目的使用之私設道路(華聲報告書原審卷97-98頁），且僅得自南側出入對外聯絡(原審卷76、87-94頁）。再查系爭土地之B1及C部分既為法定空地，且被上訴人顯無意願與上訴人共同管理D部分（原審卷307、317-322、326頁），然兩造所有緊鄰系爭土地之相關土地皆需全然依賴系爭土地D部分以外之部分（含B1及C部分）對外通行，因此依此方案分割除仍可使系爭土地形狀維持完整之外，分割後既不妨害系爭土地本為私設道路供通行目的之使用，亦不致使兩造現有緊鄰系爭土地之相關土地成為袋地，而均有適合對外聯絡之道路可供使用，且對土地經濟利用並無妨礙，亦能同時兼顧各共有人系爭土地分割後之經濟效益及維相關土地之市場價值，故應屬更為妥適（最高法院51年台上字第271號、94年度台上字第1768號、69年台上字第1831號、109年度台上字第2583號、110年度台上字第2965號、110年度台上字第1272號民事判決及裁定要旨參照）。倘若依原審所判採變價分割方式，恐將妨害系爭土地本為私設道路供通行目的之使用，更將可能造成兩造其中一方為袋地通行權，抑或因第三人取得系爭土地而兩造皆為其袋地通行權而興訟，且無論結果為何，一旦成為袋地，都將會嚴重影響兩造現有緊鄰系爭土地之相關土地對外聯絡通行，及其市場價值與購買意願，如此種種必徒增紛爭，所造成之個人及社會經濟損失，與原物分割併以金錢補 償所致土地細分之不利益，兩相權衡，似以變價分割方式為大。
（四）原審認兩造可聯合整體開發周邊及系爭土地，因而被上訴人請求以變價分割之方式分割系爭土地為有理由，應予准許。然依上訴人所提之方案，兩造未來亦可洽談合建，且已可避免上開所述之袋地通行權爭訟、土地價值大受影響等等可預見之紛爭及問題，非定出於變賣之一途（最高法院51年台上字第271號、94年度台上字第1768號民事判決要旨參照）。又若兩造有意合建，兩造於上訴人取得相關土地時，即已進行洽談。然上訴人自始無意從事土地開發，亦無意與他人聯合整體開發周邊及系爭土地，且上訴人於多次與被上訴人接觸後，已對被上訴人心生畏懼。
（五）原審認上訴人在意的是通行無礙性及發生災害時搶險救災之便利性，此均有各種法規命令及法律可解決救濟，現今系爭土地鄰地以空地居多，尚未形成上開影響，被告（即上訴人）尚有足夠時間與原告（即被上訴人）洽談，如無法達成協議，應可另訴請求。上訴人至今一直都有在使用其土地，也確有必要維護該等土地及周遭環境之公共安全，縱原審認現今系爭土地鄰地以空地居多，尚未形成 影響，然潛在風險本是不容輕忽，一旦發生不幸，必定遭受譴責，因此6年多來上訴人才會一直試著與被上訴人溝通，請求其能正視並出面處理其無權占用系爭土地之窘境，然不幸未獲被上訴人重視，上訴人不得已只好依法行使權利提起拆屋還地訴訟，該案已於民國（下同）113年1月23日判決被上訴人應拆除無權占用系爭土地之地上物且不得上訴（鈞院111年度簡上字第134號）。上訴人資質駑鈍不知還要再5年、10年還是20年才算是有足夠時間能與被上訴人洽談，再且被上訴人不積極處理之作為，上訴人還需另訴多少次才能求得其正視面對，如此日後恐再生訟累，徒耗司法資源。
（六）最高法院裁判分割後不得妨害私設道路供通行目的使用，且原物分配時，就部分土地通行必要保持共有、部分土地單獨取得並以金錢補償於法並無法不合，故被上訴人稱上訴人所主張之分割方法於法不符，將共有物之他部分創設新共有關係、採不同之二種分割方法云云顯為臨訟置辯，故無從比附援用被上訴人所提該等判決案件，詳述如下：⑴按最高法院110年度台上字第1272號民事裁定略以：又系爭
614地號上雖有如附圖三所示F部分土地，係屬供公眾通行之柏油路面，惟無論其為具公用地役關係之既成道路，或供特定多數人通行之私設道路，於分割後不妨害既成道路或私設道路行目的使用之前提下，現行法規並未限制其不得為權利分割。最高法院110年度台上字第2965號民事判決略以：按法院裁判分割共有物，而以原物為分配時，各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。且以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。此觀民法第824條第2項第1款但書、第3項、第4項規定甚明。所謂共有人之利益，例如共有人表明願維持共有關係，或為分割後土地有與公路聯絡之必要，需保留部分土地供為通行道路之用即是。…並審酌系爭土地為陡峭之山坡地，土地上現有黃朝煌等2人共有之系爭00號房屋與黃月美等6人共有之系爭00號房屋，與相鄰之同段000-0地號土地之計畫道路間設有駁崁之防水設施，無法直接通過，有另行劃設保持共有之道路，以銜接通行同段000-0地號土地現有農用替代通路之必要，暨共有人維持共有之意願等一切情狀，認以 採第二方案為原物分配，就A、B、B'、C、D、E、G部分土 地，分別由部分共有人保持共有，F部分土地則由黃瑞錦單獨取得，至各共有人未依應有部分之價值受原物分配，及未受原物分配之吳逸龍，則由其餘共有人以金錢補償，應屬適當等情，因而廢棄第一審所為將系爭土地變價分配之判決，改判原物分配系爭土地，並為金錢補償，已說明其心證所由得，於法並無不合。
⑵經查本案確有民法第824條第4項規定之情形，即以原物為
分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。上訴人於上訴理由書一、（四）已詳述，兩造所有緊鄰系爭000地號之相關土地皆需全然依賴系爭土地D部分以外之部分（含B1及C部分，本審卷61頁）（D部分以外之部分即為E部分，詳113年5月1日員林地政事務所土地複丈成果圖）對外通行，故有保留此部分供為通行道路之用之必要，此即為共有人之利益（通行必要）而確須維持共有之情形。又被上訴人相關陳述之意即無使用D部分之需要，且亦未協助管理D部分（詳原審卷307頁），因此上訴人表示願依民法第824條第3項規定金錢補償被上訴人，其餘詳如上訴理由書所述（本審卷48-49頁）。
⑶承前所述，被上訴人稱上訴人所主張之分割方法於法不符
，將共有物之他部分創設新共有關係、採不同之二種分割方法云云，顯為臨 訟置辯之詞，並不足採。
（七）最高法院裁判分割後不得妨害私設道路供通行目的使用，且原物分配時，就部分土地通行必要保持共有，因而廢棄變價分配之判決，改判原物分配並為金錢補償，於法並無不合。再且本案倘強為變價分割勢將肇致為袋地通行權而興訟並引發更多紛爭，故被上訴人又稱上訴人刻意無視原審所認定之判決理由云云實非有據。
（八）承前點所述，被上訴人再稱上訴人刻意混淆系爭000地號分割及袋地通行權等兩者不同層次之問題云云更顯為強辯之詞，顯無可採，詳述如下。
⑴經查：華聲科技不動產估價師事務所於鈞院111年度簡字第
6號案所出具之報告書第14頁所載，「本案勘估標的（○○段000地號）編定為甲種建築用地，但因該肇土地係以供作道路使用為主，屬於私設道路之性質」（原審卷98頁）。原審112年3月8日言詞辯論筆錄，原告複代理人（即被上訴人）稱，系爭土地沒有不能分割情事，私設道路也是可以分割狀況（原審卷109頁）。被上訴人於前案所提之答辯（一）狀中稱，其他共有人有同意依原寬度將房屋向
000、000地號退縮（原審卷317頁）。⑵承前所述，公正客觀之第三方鑑定人表示系爭000地號為供
作道路使用、屬私設道路，且被上訴人於原審亦已承認如同華聲報告書所載，系爭000地號為供同段000至000地號唯一對外聯絡通行之私設道路。再觀土地複丈成果圖所示（原審卷35頁），000至000地號與系爭000地號所呈現之垂直交接地形，依一般社會通念顯然系爭000地號起初分割之目的係為000至000地號對外通行至○○○巷所設，所以上訴人於取得000至000及000地號時，即取得系爭000地號之所有權以供000至000及000地號對外聯絡通行之用，而被上訴人亦於取得000地號同時取得系爭000地號屬有權（原審卷103、249頁），因此000至000地號現況皆非為袋地，全然依賴系爭000地號對外聯絡，且倘若強為變價分割，000至000地號勢必頓時皆成為袋地，喪失原本就已存在40年之久之唯一對外聯絡通行道路(系爭000地號重測前為○○段000-00地號，原審卷17、245頁），所以本案現況確實非如被上訴人所稱，「000地號是通行000地號、000地號通行000地號、000地號通行000地號…。…000至000地號，並非因本案標的分割後所產生之袋地，而系『分割前已存在』之袋地…」，故被上訴人所言實強辯之詞，顯無可採。
（九）被上訴人稱上訴人所提之分割方案，並非以共有人均受原物分配之方式為之，與民法第824條2項1款所定要件不符，又創設新共有關係未兼顧被上訴人之利益云云，然被上訴人所稱顯有違誤，析述如下。
⑴按民法第824條第3項規定：以原物為分配時，如共有人中
有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；及第4項規定：以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。因此依民法第824條規定，得以金錢補償未受分配或不能按其應有部分受分配之共有人，且可為共有人之利益，就共有物之一部分仍維持共有，此可由前揭一、（一）所述之最高法院110年度台上字第2965號民事判決證明於法並無不合。
⑵再查，被上訴人相關陳述之意即無使用D部分之需要，且亦
未協助管理D部分（詳原審卷307頁），因此上訴人表示願依民法第824條第3項規定金錢補償被上訴人。又上訴人依民法第824條第4項規定，因共有人之利益而主張D部分以外之部分（含B1及C部分，本審卷61頁）（D部分以外之部分即為E部分，詳113年5月1日員林地政事務所土地複丈成果圖），因緊鄰系爭000地號之000至000地號全然依賴系爭000地號對外聯絡通行，故有保留此部分供為通行道路之用之必要（詳本審卷48頁）。
⑶承前所述可證，上訴人所提之方案符合民法第824條規定，
因此被上訴人所稱與民法所定要件不符，又創設新共有關係，未兼顧被上訴人之利益等等實有違誤。
（十）變價分割較方案對建蔽率及法定空地影響更大，顯然被上訴人已妥為考量如於變價分割情況下未買得系爭000地號之影響及如何因應，因此才會認為原審判決變價分割為妥適公平。然最高法院判決及内政部函已明，未在建築基地範圍内部分之土地不受建築法第11條不得分割之限制，況且變價分割造成之影響遠較方案為大，顯見上訴人方案更為妥適公平，茲詳述如下。
⑴按最高法院114年度台上字第1913號民事判決略以：原審廢
棄第一審所為上訴人敗訴之判決，改判准系爭土地如原判決附圖所示甲部分 (面積73.08平方公尺，下稱甲部分）土地分歸上訴人所有；乙部分 (面積154.92平方公尺，下稱乙部分）土地分歸被上訴人按附表「分割後權利範圍」欄所示比例維持共有，並按附表「本院判決」欄所示金額補償上訴人，係以：建築法第11條第1項前段、第3項前段規定，本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地；應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用。系爭土地為兩造共有，被上訴人區分所有坐落該地上之系爭建物69史字第0000號使用執照卷内建築圖中法定空地後方標示黃色部分保留地（下稱系爭保留地）記載「依64.12.13北市工建字第4445號準（准）予切結本○○○段000-00第（地）號後側1/3部分國有財產局所有之土地，如現佔用之郵政局不願承購時，由起造人等承購為空地使用」；臺北市政府都市發展局112年8月10日函謂：「……69使字第0000號使用執照……計算建蔽率時，未計入保留地之面積，非屬前開執照之建築基地。……僅分割未屬建築基地之保留地，似未有建築基地法定空地分割辦法之適用」等語，並經臺北市政府地政局土地開發總隊套繪系爭保留地坐落範圍即甲部分土地，足見甲部分土地未在系爭建物建築基地範圍内，不受建築法第11條不得分割割之限制。
⑵内政部107年8月14日台内地字第1071303886號函略以：…有
關本案新北市政府地政局辦理民眾申請拋棄持分土地所有權登記案件，經套繪使用執照資料查得該筆土地内部分非屬法定空地範圍，雖土地所有權人自始無該土地上之建築物所有權或原有建築物已滅失，惟該筆土地現仍為其他使用執照建築物之建築基地範圍，致生得否單獨拋棄土地所有權疑義一節……。次查建築法第1條、第11條第1項、第30條及第73條第1項規定，依建築法規定興建使用之建築物，需經其坐落土地之權利人同意興建，並依法留設法定空地後申請建築許可；復經建築主管機關依法審查發給執照，俟建造完成發給使用執照依法使用。申言之，依建築法領有使用執照建築物之建築基地範圍内土地，包含建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地均應受該法所規範，並負有提供該建築物持續使用及依法使用管制之義務，俾維護建築法維護公共利益之規定及意旨。爰此，領有使用執照建築物坐落之土地，其土地所有權人無論是否擁有地上建築物所有權，皆不宜單獨拋棄土地有權。又該筆土地倘經套繪有部分非屬建築基地範圍者，自得依規定將該非屬建築基地範圍之土地辦理土地分割登記後再行申辦拋棄登記。
⑶上訴人所提方案之D部分土地，經比對被上訴所有○○段000
建號建物（下稱該建物）建築設計圖所示之建築基地範圍（上證三），足見D部分土地既非該建物之保留地，亦未在該違物建築基座範圍内，因此不受建築法第11條不得分割之限制，得依規定將該非屋建築基地範圍之D部分土地辦理土地分割（最高法院114年度台上字第1913號民事判決，及内政部107年8月14日台内地字第1071303886號函參照）。
⑷方案之D部分，係緊臨○○段（下同）000至000地號，E部分
為緊臨000及000地號（參本審卷95頁土地複丈成果圖），且觀該建物建築設計圖（原審卷275頁）所示系爭000地號經套繪部分之土地範圍，僅為緊臨000地號之部分計16.6平方公尺，而此部分係包含在方案之維持共有之E部分（上證三），足見D部分土地既非該建物之保留地，亦未在該建物建築基地範圍内。再觀，該建物之土地使用權同意書（原審卷241頁）所示之同意使用面積為16.6平方公尺，而系爭000地號面積為101.93平方公尺（本審卷95頁），因此並非系爭000地號之全部都在該建物建築基地範圍内。
（十一）經查彰化縣非都市土地甲種建築用地之建蔽率為60%，即非都市土地建蔽率不得超上列60%之規定(上證四）。
次查112年8月15日彰化縣政府函復鈞院有關該建物之建築執照及使用執照一案（原審卷179頁），該函說明三略以，旨揭土地位於非都市土地……。再依鼎諭不動產估價師事務所出具之不動產估價報告書（下稱該估價報告書）及該建物建築設計圖，計算方案分割後之建蔽率為
43.99%（詳下表計算說明），未超過規定之60%。由下表可見，變價分割較方案對建蔽率及法定空地影響更大，顯然被上訴人已妥為考量如於變價分割情況下未買得系爭000地號之影響及如何因應，因此才會認為原審判決變價分割為妥適公平。又倘於變價分割情況下被上訴人未買得系爭000地號，則其持有系爭000地號之面積將減少16.99平方公尺，較方案分割後減少8.69平方公尺減少更多。
（十二）承前所述，方案之D部分土地既非該建物之保留地，亦未在該建物建築基地範圍内，不受建築法第11條不得分割之限制，自無從適用建築基地法定空地分割辦法，更不會產生該建物建築基地在依方案分割後建蔽率不足之情形，因此被上訴人之答辯顯無可採。
（十三）再按該估價報告書第95頁最後段略以，勘估標的○○鄉○○段000地號，土地規劃為「私有巷道」，不得為直接定著建築物，其標示權利分割後價值，不因土地分配地理位置、面寬、深度等有所影響…。另查該估價報告書倒數第3頁115年3月25日彰化地政事務所核發之系爭000地號土地謄本，土地標示部之其他登記事項僅列載重測前000-00地號。倘依方案分割後，000、000及000地號各別仍然僅能由D部分往南側對外通行，所以D部分仍然僅為通行目的使用，因此該估價報告書以「私有巷道」之使用目的估算系爭000地號價值確符實情，殆無疑義。
況且D部分土地既非該建物之保留地亦未在該建物建築基地範圍内，更是無涉法定空地分割，因此被上訴人稱該鑑價報告結論顯失客觀公允，自非有理。反觀，被上訴人向地政機關申請該建物建築基地地號註記於系爭000地號地籍資料中（被上證4 115年4月1日土地謄本），顯已變更該估價報告書之客觀估價基礎而影響其結論（即估價時土地謄本土地標示部未有該建物建築基地地號之註記），因此該估價報告書所示之系爭000地號價值似有高估之虞。
（十四）綜上所陳，上訴人所提之方案於法有據，且上訴人仍願以該估價報告書所示之新臺幣176,348元於依方案分割時補償被上訴人
三、原審審酌系爭土地使用現況及兩造經濟利益，判決予以變價分割。上訴人不服，提起上訴，並聲明：⑴原判決廢棄；⑵上開廢棄部分，請准將系爭土地原物分割，分割方法如附圖所示：⑶第一、二審訴訟費用，由兩造按應有部分比例負擔。
被上訴人則聲明：⑴上訴駁回；⑵第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、得心證之理由：
（一）按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第824條第1至4項分別規定。而法院裁判分割共有物，應斟酌共有人之應有部分比例、各共有人之意願、土地之價值、現有使用狀況、經濟效用、對外通行問題、各共有人所分得之土地能否為適當之利用，及各共有人間有無符合公平之原則等因素為通盤考量，以定一適當公允之方法為分割。
（二）經查：系爭土地為東西狹長之地形，係供通行目的使用之私設道路等事實，為兩造所不爭執，並有華聲科技不動產估價師事務所報告書可憑（詳原審卷97至98頁），復經原審履勘現場，攝有現場照片附卷供參（原審卷第39至60頁），應堪認定為真；另被上訴人於77年間向○○鄉公所申請使用執照，載明其興建之○○鄉○○村○○○巷00-00號建物（重測後為○○段000建號），建築基地座落為○○鄉○○段000-00地號（重測後為○○段000地號）、000-00地號（重測後為○○段000地號，即系爭土地）及000-00地號（重測後為○○段000地號）等三筆土地，基地面積部分為三筆土地全部（重測後面積有所變動），使用總面積為201.6平方公尺（系爭土地部分為16.6平方公尺），法定空地為76.8平方公尺等情，亦有被上訴人提出之土地登記簿謄本、彰化縣○○鄉公所使用執照、土地使用權同意書及設計圖（均影本）等件為證（詳本院卷第283至300頁），上訴人對此亦無異議，惟陳稱：系爭土地經套繪部分之土地範圍，僅為緊臨000地號之部分計16.6平方公尺，而此部分係包含在方案之維持共有之E部分，足見D部分土地既非該建物之保留地，亦未在該建物建築基地範圍内，不受建築法第11條不得分割之限制等詞。
（三）按本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。建築法第11條定有明文。本件被上訴人於77年間申請使用執照，係以系爭土地及同段000、000地號等三筆土地全部為建築基地，已如前述，依前揭法條規定，建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗，法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，寬度則依建築管理規則規定，經核被上訴人所提之建築設計圖，其內僅載法定空地為76.8平方公尺，並無繪出實際位置；況依被上訴人所提系爭土地及○○鄉○○段000建號建物之登記簿謄本，其上均註記建築基地地號為○○段000、000、000地號等三筆土地，並無特定範圍之記載，尚難據此認定系爭土地經套繪部分之土地範圍僅為緊臨000地號之部分計16.6平方公尺，故上訴人主張附圖編號D部分非法定空地套繪範圍云云，不足採信。
（四）從而，系爭土地業經註記為○○鄉○○段000建號建物之建築基地，其上並留設有法定空地，上訴人主張如附圖所示方案，尚難認定不涉及前揭法條禁止分割之範圍而得以按此方案分割，其主張自不可採；本院審酌系爭土地原物分配顯有困難、使用現況、土地經濟效用以及兩造最大利益等情狀，認將系爭土地變賣，以價金分配於各共有人之方式應為適宜。
五、綜上所述，原審審酌系爭土地使用現況、法規規範及共有人最佳利益等情狀，判決變價分割之方案，核屬適當，原判決並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄，為無理由，應予駁回。
六、結論：本件上訴為無理由，並依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 5 月 29 日
民事第四庭審判長法 官 王鏡明
法 官 姚銘鴻法 官 謝仁棠以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 115 年 5 月 29 日
書記官 余思瑩