臺灣彰化地方法院民事判決113年度訴字第1156號原 告 施義雄訴訟代理人 楊錫楨律師複代理人 洪任鋒律師被 告 施義賞訴訟代理人 趙惠如律師被 告 洪有上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年4月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有之彰化縣○○鄉○○段000地號、使用分區及使用地類別為特定農業區農牧用地、面積3,203平方公尺土地，其分割方法：如附圖一（即彰化縣溪湖地政事務所收件日期文號115年1月9日溪測土字第40號土地複丈成果圖）所示，編號甲部分面積2,500平方公尺分歸被告施義賞取得，編號乙部分面積703平方公尺分歸被告洪有取得。
二、被告施義賞應提出如附表一所示之應補償金額，以補償原告施義雄、被告洪有如附表一所示之應受補償金額。
三、訴訟費用由兩造依附表二所示之「訴訟費用負擔比例」負擔。事實及理由
一、本件被告洪有經合法通知，於言詞辯論期日不到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第385條第1項規定，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：㈠彰化縣○○鄉○○段000地號（下稱系爭土地）為特定農業區之農
牧用地，屬農業發展條例（下稱農發條例）之耕地，於民國93年11月5日登記為分割繼承，屬89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，且為兩造所共有，其應有部分為原告1/3、被告施義賞及洪有各1/3，因在起訴前無法與其他共有人達成分割協議，故無法達成分割協議，且系爭土地，法令無限制分割之規定，亦無因物之使用目的不能分割或契約定有不分割期限之情形。
㈡系爭586地號土地上，雖有被告施義賞起造之農舍並領有使用
執照，但並未保存登記，因此，系爭地號土地登記謄本未註記建號外，根據彰化縣埔鹽鄉公所函文亦僅表示領得使用執照，而未言及有農舍套繪管制；又依溪湖地政事務所函文表示系爭土地得分割為單獨所有3筆，雖該函文言及系爭土地已於86年申請使用執照在案，其即已提供興建農舍應符合農業發展條例第18條第4項：「…，農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。」規定，始得辦理分割語。然系爭農舍既未辦理保存登記，則應無受於土地分割時，套繪之土地或法定空地應留設，否得不得分割之規定適用，故本案應與有辦理保存登記之農舍，有上開適用上之不同。爰依民法第823條、第824條請求分割共有物等情，並聲明：如主文所示。
三、被告則以：㈠被告施義賞部分：
⒈本件系爭土地因受農舍套繪管制，為民法第823條第1項法令另有規定不能分割之限制規定，依法不得分割：
⑴按「民法第823條第1項所謂依法令或因使用目的、契約
不能分割，自當包括原物分割（含分歸一人及價格補償）與變價分割在內。而農舍辦法第12條第2項明定已申請興建農舍之農業用地，未經解除套繪管制不得辦理分割，即屬民法第823條第1項所稱因法令不得分割之限制。系爭土地屬農發條例第3條第10款所定之耕地，其上因原共有人沈玉嬌於73年間、曾添財於82年間申請興建農舍，經主管建築機關依農舍辦法第12條第2項規定予以套繪管制，迄未解除，為原審合法認定之事實。果爾，上揭農舍持續占用系爭土地，迄上訴人提起本件分割共有物訴訟時，系爭土地分割之法律要件事實全部發生於農舍辦法第12條第2項訂定施行之後，而系爭土地迄未解除套繪管制，即應適用上開不得辦理分割之規定，要與所謂不真正溯及或法律要件事實回溯連結無涉。」（最高法院110年度台上字第2780號民事判決民事判決參照）。
⑵依農發條例第18條第5項授權，於102年7月1日修正發布
之農舍辦法第12條第2項規定：「已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。」即屬民法第823條第1項本文所稱不得請求分割之法令，且對修正施行前已興建農舍之農業用地，於修正施行後辦理分割者，亦有適用。又農舍辦法第9條第2項第3款前段規定：「申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地面積百分之十，扣除農舍用地面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊，且其面積不得低於農業用地面積百分之九十。」是以，有關套繪管制之範圍，自應符合上開規定，以確保管制區域續作農業經營利用。原審綜合全辯論意旨及相關事證，認定系爭土地屬農發條例第3條第10款所定之農業用地，既依農舍辦法第12條第2項規定予以套繪管制，於解除套繪管制前即不得辦理分劃，據此駁回上訴人請求分割系爭土地，於法並無不合（最高法院112年度台上字第84號民事判決參照）。
⑶查本件系爭土地為特定農業區之農牧用地，屬於農發條
例第3條第11款所稱之耕地，其上有被告施義賞領有彰化縣○○鄉○○○○00○○○鄉○○○0000號建造執照及86年彰塩鄉建字第388號農舍使用執照之合法農舍，系爭土地屬已申請興建農舍之農地而受套繪管制，自受農舍辦法第12條第2項所定之分割限制，於未經解除套繪前，不得分割。且函詢彰化縣埔鹽鄉公所，該所於114年6月2日函復之說明四亦稱：「依據86年彰塩鄉建字第388號農舍使用執照所載，其基地座落義和段586地號，土地面積依謄本記載為3,203平方公尺，爰該土地係整筆受套繪管制。」則系爭土地於未經解除套繪前，依法即不得分割。
⒉本件原告於114年6月20日陳報之分割方案係將系爭土地2,5
00平方公尺分歸被告施義賞、703平方公尺分歸被告洪有，因原告未取得應有部分，請求為鑑價補償云云。該分割方案被告不同意，因被告並無能力取得2,500平方公尺之土地，而能補償予其他共有人；且依前開最高法院之判決意旨，於農地未解除套繪管制前，係屬依法令不得分割之限制，其包括原物分割（含分歸一人及價格補償）與變價分割在內。故原告主張之分割方案係原物分割，於法自屬不合。
⒊本件原告主張將系爭土地分割2,500平方公尺予被告施義賞
，餘703平方公尺予被告洪有之分割方法，被告施義賞不同意，被告施義賞亦無資力補償原告593萬49元及被告洪有235萬7402元，且依原告所提分割方法，分割後系爭土地亦無法為分割登記，其與法不合。
⒋本件系爭土地既未解除套繪，依法自屬不能分割，而既不
能分割，無論係採原物分割（含分歸一人及價格補償）或變價分割，均與法不合；且被告施義賞無法支付高達800餘萬元之補償金，若被告施義賞未予以補償，則原告及被告洪有對被告施義賞所分得之土地有抵押權存在，被告施義賞無力清償，分得土地仍遭強制執行，惟未解除套繪，依法亦不得出售，其對共有人毫無實益，且憑添困擾等語置辯。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。
㈡被告洪有未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第5項規定有明文。查原告主張坐落彰化縣○○鄉○○段000地號、使用分區及使用地類別為特定農業區農牧用地、面積3,203平方公尺土地為兩造共有，應有部分如附表二所示等情，業據其提出土地登記第一類謄本為證，且為到庭被告所不爭執，自堪信為真實。兩造間既無不分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割之情形，惟就分割方法則不能獲致協議。從而，原告訴請分割系爭土地即無不合。
㈡查系爭土地上有如附圖二（即彰化縣溪湖地政事務所收件日
期文號114年1月9日溪測土字第68號土地複丈成果圖）所示編號A部分3層樓加強磚造建物、編號B部分鐵皮為被告施義賞所有，編號C部分為被告洪有所有等情，經本院會同彰化縣溪湖地政事務所人員至現場勘驗屬實並製有勘驗測量筆錄及附圖二所示土地複丈成果圖在卷可考，其中編號A建物為領有(86)鹽鄉建字第388號使用執照之自用農舍，建築面積1
825.316平方公尺、法定空地面積2870.82平方公尺，建蔽率57%等情，此有彰化縣○○鄉○○000○00○00○○鄉○○○0000000000號函附使用執照相關資料附卷可按（見本院卷一第41-77頁）。
㈢按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次按每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但本條例中華民國89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。
前項第3款及第4款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數，農業發展條例第16條第1項第4款、第2項亦定有明文。查系爭土地為特定農業區之農牧用地，屬農業發展條例第3條第11款所規定之耕地，惟因系爭土地係於89年1月4日前即共有之耕地，有土地登記謄本在卷可稽，依前揭農業發展條例第16條第1項第4款規定，得分割為單獨所有，僅其分割後之宗數，應受同條第2項規定之限制，不得超過共有人人數而已。經查：
⒈農業發展條例於89年1月26日增訂第18條，該條第4、5項規
定：第1項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。前四項興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或廢止及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央主管機關定之。又已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達0.25公頃以上，102年7月1日修正發布之農業用地興建農舍辦法第12條第2項、第3項亦有明文。而農業用地興建農舍辦法，係依農業發展條例第18條第5項規定而訂定，該辦法第1條亦有明文。查系爭土地為編號A部分農舍之基地，建築面積1
82.316平方公尺、法定空地2870.82平方公尺，為落實農業發展條例第18條管制農業用地重複申請興建農舍之立法意旨，於農業發展條例89年修正前取得並提供興建農舍完成之農業用地，地政機關應視農舍興建態樣於土地登記簿標示部其他登記事項欄辦理相應之註記登記，以落實農舍管制（內政部103年4月10日內授中辦地字第1036650717號函釋參照），系爭農舍雖於農業發展條例於89年1月26日增訂第18條前所興建，依前揭說明，仍有農業發展條例第18條及農業用地興建農舍辦法之適用，應依前揭法令辦理套繪管制。
⒉彰化縣○○鄉○○000○00○00○○鄉○○○0000000000號函說明：「
三、…㈠查義和段586地號，本所於86年1月22日核發彰塩鄉建字第338號使用執照在案，起造人為施義賞，故依農業發展條例第16條規定辦理分割，其移轉仍應受農業發展條例第18條第4項規定農舍應與其坐落用地併同移轉之限制。㈡次查依內政部105年4月27日台內營字第1050804906號農業用地興建農舍辦法第12條之解釋令：「有關農業用地興建農舍辦法（以下簡稱本辦法）第十二條規定相關函釋之處理如下，並自即日生效：一、停止適用本部103年4月29日台內營字第1030804511號函。二、上開號函停止適用前，已興建農舍之農業用地，並經法院判決分割確定者，得檢附法院確定判決書，逕向地政機關申辦分割；惟其套繪及解除套繪管制事項，仍應依本辦法第12條第2項至第4項規定辦理。」；依農發條例第18條第4項規定：「已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。」可知上開辦法第12條第2項至第4項有關套繪及解除套繪管制之規定，乃在落實已申請興建農舍之農業用地不得重複申請之目的，非在限制已興建農舍之農業用地之分割。故農舍辦法第12條第2項就已興建農舍之農業用地所為分割之限制，顯已超過母法授權之範圍，應不生效力。從而，如題所示土地之共有人自得訴請分割該土地。故經法院判決分割確定者，得檢附法院確定判決書，逕向地政機關申辦分割；惟其套繪及解除套繪管制事項，仍應依本辦法第12條第2項至第4項規定辦理。㈢又查農業用地興建農舍辦法第12條第3項規定：「已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：…三、農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，…，該農業用地面積仍達零點二五公頃以上。」，故貴院所提方案仍須符合前揭農業用地需達零點二五公頃以上之規定。」（本院卷依第311-313頁）可知，系爭土地雖已興建農舍，因符合農業發展條例第16條第1項第4款之規定，仍得辦理分割，但分割後，其解除套繪管制事項仍須依農業用地興建農舍辦法第12 條規定辦理，本件無未經解除套繪管制前不得分割之限制，且分割後農舍用地面積達2500平方公尺即符合規定，被告辯稱系爭農舍用地面積分割後，須達建築面積（182.316平方公尺）、法定空地面積（2870.82平方公尺）及2500平方公尺之總和始符法制，系爭土地總面積顯然不足，故系爭土地依上開法令規定，應不得分割云云，並非可採。原告提出附圖一所示分割方案，被告施義賞取得編號甲部分面積為2500平方公尺，並包含編號A部分建物之法定空地範圍在內，已符合上開相關規定，堪予認定。
㈣系爭土地並無因物之使用目的，或法令規定不能分割之情形
，兩造對於系爭土地亦無不分割之約定，原告請求分割系爭土地，應予准許。按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項、第3項定有明文。又法院定分割方法時，必須考量兩造之利益、意願，由土地上建物現況、各共有人原使用位置、分割後各共有人分得土地之方整及利用價值，予以衡量；裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束。故裁判分割共有物，如採原物分割者，法院須斟酌共有物之性質及其經濟效用，作公平合理之分配，各共有人在分割前之使用狀況，亦應加以考量。查原告提出如附圖一所示分割方案，大致按使用現況分配，由在系爭土地上有房屋之被告二人分別取得建物座落位置，原告則未分配取得土地，此分割方案對被告二人應尚無不利。從而，本院審酌上情認如依附圖一所示之分割方案，分割後各筆土地較為方整，有利日後土地利用，應足採用，乃判決如主文第一項所示。㈤另按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，
及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，應認有民法第824條第3項之共有人中有不能按其應有部分分配之情形，法院即得命以金錢補償之。本件依附圖一所示之方法分割後，依應有部分比例計算，原告施義雄減少分配取得1067.7平方公尺、被告洪有減少分配取得364.7平方公尺、被告施義賞增加分配取得1432.4平方公尺，且各共有人由於分配位置不同，價值尚有差距，如其於土地分割時取得之位置較有價值，自應補償取得土地位置價值較低之其他共有人，並以金錢相互補償，始為公允，經本院函請富通不動產估價師事務所鑑定共有人間依附圖一分割方案應相互補償之價額，該鑑定報告根據系爭土地為耕地，受農業發展條例第16條有關耕地分割之限制，位於農地重劃區內，其分割不得破壞已完成之農水路系統等因素，以編號甲土地單價18,800元/坪為計算、編號乙土地單價16,800元/坪為計算，各共有人間找補金額如附表一所示，此有富通不動產估價師事務所115年3月31日估價鑑定報告足稽，認其鑑定結果，堪予採信，故以此計算並判決兩造之互相補償金額為如主文第二項所示。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部；又共同訴訟人，按其人數，平均分擔訴訟費用。但共同訴訟人於訴訟之利害關係顯有差異者，法院得酌量其利害關係之比例，命分別負擔，民事訴訟法第80條之1及第85條第1項分別定有明文，故本件訴訟由勝訴之原告亦負擔一部分訴訟費用。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書。
中 華 民 國 115 年 5 月 27 日
民事第三庭 法 官 黃倩玲以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 3 日
書記官 謝志鑫附表一：附圖一方案應受補償金額配賦表應補償人 受補償人 施義賞 施義雄 5,930,049元 洪有 2,357,402元 應補償金額合計 8,287,451元附表二：應有部分及訴訟費用負擔比例編號 共有人姓名 分割前應有部分比例 訴訟費用負擔比例 1 施義雄 1/3 1/3 2 施義賞 1/3 1/3 3 洪有 1/3 1/3