臺灣彰化地方法院民事判決113年度訴字第1206號原 告 吳宇霖訴訟代理人 謝尚修律師複代理人 吳建寰律師原 告 許麗文訴訟代理人 黃冠程律師被 告 劉義雄
劉雅惠被 告 劉炳煌訴訟代理人 劉瑞彬上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國114年6月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認原告吳宇霖與被告間就坐落彰化縣彰化市西勢子段西勢子小段146-75、146-105、146-106、146-110、146-111地號土地之耕地三七五租賃關係不存在。
二、被告應向彰化縣彰化市公所辦理註銷前項土地之耕地三七五租約登記。
三、被告應將坐落彰化縣○○市○○○段○○○○段000000地號土地返還原告吳宇霖、許麗文及其他土地共有人。
四、被告應將坐落彰化縣○○市○○○段○○○○段0000000地號土地上如附圖所示編號C面積0.6平方公尺水塔拆除，並將該地號土地騰空返還原告吳宇霖與其他土地共有人。
五、被告應將坐落彰化縣○○市○○○段○○○○段0000000地號土地返還原告吳宇霖。
六、被告應將坐落彰化縣○○市○○○段○○○○段0000000地號土地上如附圖所示編號A1面積16平方公尺貨櫃（含鐵皮）、編號B1面積17平方公尺棚架拆除，並將該地號土地騰空返還原告吳宇霖及其他土地共有人。
七、被告應將坐落彰化縣○○市○○○段○○○○段0000000地號土地上如附圖所示編號A2面積28平方公尺貨櫃（含鐵皮）、編號B2面積15平方公尺棚架拆除，並將該地號土地騰空返還原告吳宇霖。
八、確認原告許麗文與被告間就坐落彰化縣○○市○○○段○○○○段000000○0000000○0000000地號土地之耕地三七五租賃關係不存在。
九、被告應將坐落彰化縣○○市○○○段○○○○段0000000○0000000地號土地騰空返還原告許麗文。
十、訴訟費用由被告負擔。
、本判決第3至7項於原告吳宇霖以附表二所示金額供擔保後得假執行。但被告如以附表二所示金額為原告吳宇霖預供擔保，得免為假執行。事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，為耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段所明定。查兩造間租佃爭議，經彰化縣彰化市公所調解及彰化縣政府調處均不成立，經彰化縣政府移送本院處理，先予敘明。
二、原告方面：㈠原告吳宇霖主張：
1.坐落彰化縣彰化市西勢子段西勢子小段（下同，以下僅記載地號）146-75、146-105、146-110地號土地為原告吳宇霖與其他人共有，146-106、146-111地號土地為吳宇霖單獨所有。原告吳宇霖之父吳星生前將上開土地依耕地三七五減租條例規定出租予佃農即被告，並訂立臺灣省彰化縣「彰西民468號」私有土地租約書，吳星於民國108年12月12日死亡，由原告吳宇霖繼承，已辦理出租人變更登記，最新續訂租約之租期係自110年1月1日起至115年12月31日止。
2.原告吳宇霖於112年6月間陸續接獲彰化縣地方稅務局、財政部中區國稅局彰化分局、彰化縣彰化市公所函文，各主管機關認定146-110、146-111地號土地為都市計畫道路用地（公共設施保留地），未作農業使用（土地堆置中古電冰箱、放置貨櫃、從事二手家電修理買賣）、供商號營業使用等情。原告吳宇霖上網查詢146-110、146-111地號土地之google地圖街景，發現被告除於146-110、146-111地號土地搭建鐵皮屋外，早於105年8月起即已開始堆放二手中古家電，107年4月份google地圖街景更可見鐵皮屋之鐵皮上寫有「二手家電」等廣告資訊，且彰化市公所會勘紀錄中劉瑞斌明確表示：哥哥有三七五租約、本人向哥哥借用等語，堪認被告自105年起迄112年6月止，至少在146-110、146-111地號土地大量堆置與從事農耕無關之貨櫃、電冰箱、二手家電等物品，並從事二手家電買賣之營業行為長達7年有餘，更擅自將上開5筆土地借與他人使用。
3.被告違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定，依同條第2項規定，原告吳宇霖與被告間所訂租約無效，為此請求確認租賃關係不存在。又上開土地登記謄本上均有三七五租賃契約註記，妨害原告吳宇霖所有權之圓滿行使，爰依民法第767條第1項中段規定，請求被告將三七五租約登記註銷。另被告占有土地並有設置地上物，妨害原告吳宇霖所有權之圓滿行使，爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告拆除地上物，將146-75、146-106、146-110地號土地返還原告吳宇霖及其他共有人，將146-105、146-111地號土地返還原告吳宇霖等語。並聲明：⑴如主文第1至7項所示。⑵聲明第3至7項，願供擔保請准宣告假執行。
㈡原告許麗文主張：
1.146-75地號土地為原告許麗文與其他人共有，146-108、146-113地號土地為原告許麗文單獨所有。被告向原告許麗文承租上開3筆土地，訂有耕地三七五租約（租約字號：彰西民468號)，租期自110年1月1日起至115年12月31日止。
2.原告許麗文於112年10月11日經由146-75地號土地共有人吳宇霖告知，發現該土地現況係停放車輛及貨櫃，並未耕作。原告許麗文於112年10月29日自行至現場查看，發現146-108、146-113地號土地草木叢生，亦未耕作，再調閱google空拍圖、農業部林業及自然保育署航測及遙測分署航照圖，確認至少自107年起上開3筆土地即未做農業使用。又彰化市公所於113年1月2日至現場會勘時，146-108、146-113地號土地上種有數棵低矮樹苗，顯係臨訟種植，益證被告並無長期耕作。另彰化縣政府已於109年5月19日公告解除146-108地號土地污染相關列管，146-75、146-113地號土地則從未列管，是被告顯有非因不可抗力繼續1年不為耕作之情事，許麗文自得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約。
3.原告許麗文已於113年1月4日以台北東門郵局第2號存證信函終止與被告間之耕地租約，為此請求確認與被告間租賃關係（租約字號：彰西民468號）不存在。又原告許麗文與被告間之租約既已終止，被告已失合法占有權源，屬無權占有。爰依民法第455條前段，及第767條第1項前、中段及第821條規定（選擇合併），請求被告將146-75地號土地騰空返還原告許麗文及其他全體共有人。另依民法第455條前段、第767條第1項前、中段規定（選擇合併），請求被告將146-108、146-113地號土地騰空返還原告許麗文等語。並聲明：如主文第8、3、9項所示。
三、被告答辯：㈠被告就146-75、146-105、146-106、146-107、146-108、146
-109、146-110、146-111、146-112、146-113、146-114地號等土地之耕地租約，係被告父親於38年間承租，後由被告繼承，被告共同在上開土地及146-115、146-116地號等13筆面積達5,200平方公尺土地耕作從事農務。146-110、146-111地號係於90年間經本院89年度重訴字第271號判決分割146-173地號土地，分割增加地號146-110、146-111、146-112、146-113、146-114、146-116等地號；146-173地號分割自146-1地號，146-1地號分割增加146-105、146-106、146-107、146-108、146-109、146-115等地號。原146-1地號已經買賣並興建農舍〈使用執照：94府建管（使）字第0940125973號〉建築完成，現146-1及146-173地號土地開設屁格豬火鍋餐廳（金馬路三段298號）。而146-105、146-106、146-107、146-108、146-109、146-110、146-111、146-112、146-1
13、146-114等10筆地號土地為吳氏宗族分別所有，劉瑞彬係146-75、146-115、146-116地號等3筆土地所有權人。被告所訂台灣省彰化縣「彰西民468號」私有土地租約書，最新續訂租約之租期自110年1月1日起至115年12月31日止，被告有從事農務，並按時向農會繳稻榖。
㈡被告為便於耕作及保護農作物，放置一只活動式貨櫃，臨大
馬路可當作圍籬避免被丟置垃圾，内可儲放農用機具、肥料及農藥之用。被告所放置之貨櫃為無固定基礎的臨時性與農業生產有關之設施，供放置肥料、農藥及農用機具設備等從事農務之用，係一般坊間之務農行為，且現狀並無中斷做耕地之使用狀態要件。104年彰化縣政府府授環水字第1040374004D號函公告145-3、146-105、146-106、146-107、146-10
8、146-109、146-115、147-7地號及其餘總計291筆為土壤污染控制場址，並劃定為土壤污染管制區之公告，上開農地限制耕種食用作物，請配合辦理以免觸法。未解除列管前，禁止耕種食用作物及從事該公告管制項目之禁止行為。被告於104年11月16日收到彰化縣環保局公文公告，農地有受到重金屬污染而無法耕作，導致貨櫃有暫時閒置情事。
㈢彰化縣政府112年5月26日府建新字第1120199224號函通知彰
化縣彰化市公所，146-110、146-111、146-112地號土地經檢舉涉嫌違反都市計畫法等，惟被告確有實際從事農務，有投保農保及向農會繳稻榖為證。原告長輩是老地主，有答應放貨櫃屋放農具、肥料等等，原告繼承、換租時亦提及，致被告未能與原告溝通。原告主張被告有讓劉瑞彬從事二手家電生意，然本件耕地相鄰之146-115、146-116地號是劉瑞彬所有，劉瑞彬可使用自己之土地，不必用到佃農承租的土地，因隔壁做生意場所，有圍起來，劉瑞彬出入搬運東西，只能利用貨櫃屋大門出入，從前門運送到劉瑞彬的土地，沒有在那邊做營業或買賣的事情，國稅局有來現場勘查認定沒有商業行為。且貨櫃屋是稅捐處勘查認為符合農發條例無固定基礎，符合農業使用規定，所以並沒有課徵房屋稅，屬合規使用。水塔坐落在146-105地號土地，是因為以前沒有經過測量，劉瑞彬主觀以為是在自己的土地，不知道有占用146-105地號土地等語。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
四、得心證之理由：㈠原告主張146-75地號土地為原告二人與其他人共有；146-105
、146-110地號為原告吳宇霖與其他人共有；146-106、146-111地號土地為原告吳宇霖單獨所有；146-108、146-113地號土地為原告許麗文單獨所有，原告與被告就附表一所示各筆土地有耕地租約等事實，有彰化縣政府函送所附臺灣省彰化縣私有土地租約（本院卷一第107-108頁）、土地登記謄本（本院卷一第109-115、117、119-122、124頁）等可稽，且為兩造所不爭執，應堪認為真實。
㈡本件經本院於114年1月21日會同地政機關履勘測量，146-75
地號土地上有種幾棵香蕉樹、地瓜葉、部分鋪設地磚，上面有停放車輛。其餘原告所有土地上有鐵皮貨櫃及水井、水塔等地上物，土地上有種植香蕉樹、地瓜葉、芋頭等作物，部分為泥土空地等情，有勘驗筆錄（本院卷一第411-433頁）及附圖所示複丈成果圖可稽。
㈢原告吳宇霖請求部分：
1.按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文。又所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將耕地借與他人使用（最高法院63年台上字第599號民事判例意旨參照）。且所謂原定租約無效，係指同一租約無效，或同一租約內租賃多筆耕地，僅對其中一筆或數筆不自任耕作，該租約全部均歸無效（最高法院81年度台上字第2180號民事裁判意旨參照）。
2.原告吳宇霖主張被告自105年起迄112年6月止，在146-110、146-111地號土地大量堆置與從事農耕無關之貨櫃、電冰箱、二手家電等物品，從事二手家電買賣之營業行為，且將附表編號1-5土地借予他人使用等事實，為被告所否認，辯稱貨櫃係放置農用物品供農作使用，劉瑞彬並未在上開土地從事商業行為云云。經查，彰化縣地方稅務局、財政部中區國稅局彰化分局、彰化縣彰化市公所於112年間發文通知吳宇霖146-110、146-111地號土地為都市計畫道路用地（公共設施保留地），未作農業使用（土地堆置中古電冰箱、放置貨櫃、從事二手家電修理買賣）、供商號營業使用等情，業據吳宇霖提出彰化縣地方稅務局112年6月9日彰稅地字第1120104966B號函、財政部中區國稅局彰化分局112年6月13日中區國稅彰化銷售字第1120253860A號函、彰化縣彰化市公所112年6月28日彰市城觀字第1120027454號函及所附會勘紀錄表、彰化縣彰化市公所112年8月16日彰市城觀字第1120033291號函及所附裁決書、google地圖街景照片等可證（本院卷一第157-189頁）。而依上開彰化縣彰化市公所函及所附會勘紀錄表記載，彰化縣彰化市公所於112年6月13辦理146-110、146-111、146-112地號土地涉嫌違反都市計畫法會勘，劉瑞彬表示「哥哥有三七五租約，本人向哥哥借用」，照片現況記載「土地堆置中古電冰箱、放置貨櫃、從事二手家電修理買賣」（本院卷一第161-165頁）。故原告吳宇霖主張被告未自任耕作，應堪採信。按耕地三七五減租條例第16條第
1、2項規定及前揭說明，原告吳宇霖與被告就附表一編號1至5土地所訂租約無效。
3.原告吳宇霖與被告就附表一編號1至5土地所訂租約既屬無效，從而，原告吳宇霖請求確認其與被告間就上開土地之耕地三七五租賃關係不存在，並依民法第767條第1項規定，請求被告將三七五租約登記註銷；及依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告拆除146-105、146-110地號土地上如附圖所示編號C、A1、B1地上物，將146-75、146-105、146-110地號土地返還原告吳宇霖與其他共有人；依民法第767條第1項規定，請求被告拆除146-111地號土地上如附圖所示編號A2、B2地上物，將146-106、146-111地號土地返還原告吳宇霖，均為有理由，應予准許。爰判決如主文第1至7項所示。
㈣原告許麗文請求部分：
1.按承租人承租土地非因不可抗力繼續一年不為耕作者，出租人既得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，則不問承租人不為耕作之承租土地為一部或全部，出租人均得終止租約，收回全部耕地（最高法院102年度台上字第555號民事判決參照）。
2.原告許麗文主張被告對於承租之146-75、146-108、146-113地號土地，自107年起未做農業使用之事實，為被告所否認，辯稱其均有從事農務，104年彰化縣政府公告146-108地號為土壤污染控制場址，限制耕種食用作物，始暫時閒置云云，並提出彰化縣政府公告為證（本院卷一第397-398頁）。
查上開公告與原告許麗文有關者為146-108地號土地，彰化縣政府已於109年5月19日公告解除146-108地號土地污染列管，此有原告許麗文所提彰化縣政府109年5月19日函及公告（本院卷一第353-359頁），堪認被告於109年5月19日後並無因不可抗力不為耕作情事。
3.本件經本院於114年1月21日履勘現場，146-75地號土地僅種幾棵香蕉樹、地瓜葉、部分鋪設地磚，上面有停放車輛，其餘土地僅部分種有香蕉樹、地瓜葉、芋頭等作物，數量不多，芋頭為小棵植栽，有勘驗筆錄及照片可稽。再參照原告許麗文所提拍攝日期112年10月29日照片、google空拍圖、農業部林業及自然保育署航測及遙測分署航照圖（本院卷一第285-317頁），呈現部分雜木叢生、部分為空地狀態；彰化市公所於113年1月2日會勘146-75、146-108、146-113地號等土地，依會勘紀錄照片，上開3筆土地大多為泥土地，僅稀疏種有香蕉樹（本院卷一第341、343頁）等情，可認與一般正常耕作狀況不符，原告許麗文主張被告長久未耕作，有非因不可抗力繼續一年不為耕作情事，堪予採信。依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定及前揭說明，原告許麗文自得終止耕地租約。
4.原告許麗文於113年1月4日以存證信函對被告為終止租約之意思表示，被告113年1月5日收受存證信函，業據原告許麗文提出存證信函及掛號郵件收件回執為證（本院卷一第321-325頁）。惟146-75地號土地係共有，出租人有數人，依民法第263條準用第258條第2項規定，契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。則僅由原告許麗文就146-75地號土地對被告為終止租約之意思表示，固有未合，惟146-75地號土地之租約無效已如前述，而許麗文就146-108、146-113地號土地對被告為終止租約，亦屬有據，故可認原告許麗文與被告間就146-75、146-108、146-113地號土地已無租約存在，被告占有該等土地即屬無權占有。從而，原告許麗文請求確認其與被告間就上開3筆土地之耕地三七五租賃關係不存在，並依民法第767條第1項、第821條規定，請求將146-75地號土地返還原告許麗文與其他共有人；依民法第767條第1項規定，請求被告將146-108、146-113地號土地騰空返還原告許麗文，均為有理由，應予准許。又原告許麗文上開請求既經准許，其主張依民法455規定（選擇合併）請求返還土地，即無審酌必要。爰判決如主文第3、8、9項所示。
五、原告吳宇霖陳明就主文第3至7項願供擔保，聲請宣告假執行核無不合，爰分別酌定相當金額宣告之，並依職權酌定相當金額，宣告被告預供擔保得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，其餘兩造攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果無影響，無庸論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 114 年 6 月 26 日
民事第三庭 法 官 羅秀緞以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 26 日
書記官 卓俊杰附表一編號 地號（彰化縣彰化市西勢子段西勢子小段） 所有人 出租人 1 146-75 劉坤松、劉瑞彬、吳申安、許麗文、吳宇霖、吳胤鼎 吳添枝、吳申安、許麗文、吳宇霖 2 146-105 吳宇霖、吳胤鼎 吳添枝、吳宇霖 3 146-106 吳宇霖 吳宇霖 4 146-110 吳宇霖、吳胤鼎 吳添枝、吳宇霖 5 146-111 吳宇霖 吳宇霖 6 146-108 許麗文 許麗文 7 146-113 許麗文 許麗文附表二
主文\供擔保金額（新台幣） 原告吳宇霖 被告 第3項(146-75地號土地) 2,564,000元 7,693,000元 第4項(146-105地號土地) 1,597,000元 4,792,104元 第5項(146-106地號土地) 1,600,000元 4,800,312元 第6項(146-110地號土地) 1,388,000元 4,165,000元 第7項(146-111地號土地) 1,388,000元 4,165,000元