臺灣彰化地方法院民事判決113年度訴字第1241號原 告 許信強訴訟代理人 賴宜孜律師被 告 蘇吉喜訴訟代理人 林元浩律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國115年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段00000地號土地上，如附圖（即彰化縣和美地政事務所收件日期文號113年12月17日和土測字第1947號複丈成果圖）所示編號甲部分面積117.74平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還原告及其他共有人。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠文楊工程行即蘇吉喜應將坐落彰化縣○○鎮○○段000○00000地號土地（下各稱系爭274土地、系爭土地）上，如起訴狀附圖所示紅色部分、面積約150平方公尺（以實測為準）之建物拆除騰空，並將該部分土地返還原告及其他共有人。㈡文楊工程行即蘇吉喜應將放置在系爭274土地及系爭土地上之物品騰空，並將該部分土地返還原告及其他共有人（見本院卷一第11、45頁）。嗣於本件訴訟繫屬中，經本院會同兩造及彰化縣和美地政事務所人員至現場勘驗建物，並由彰化縣和美地政事務所繪製收件日期文號113年12月17日和土測字第1947號複丈成果圖（下稱附圖），並確認建物事實上處分權人為被告而非文楊工程行即蘇吉喜後，原告變更聲明為：被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號甲部分面積117.74平方公尺之建物（下稱系爭建物）拆除，並將該部分土地返還原告及其他共有人（見本院卷一第187頁）。原告上開聲明請求拆屋還地部分，係更正事實上之陳述；撤回原聲明第2項部分，係減縮應受判決事項，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告與訴外人孫甄琳共有系爭土地（應有部分各為2分之1），被告所有系爭建物無權占用系爭土地如附圖所示編號甲部分面積117.74平方公尺。否認系爭建物興建時，經當時土地全體共有人同意，亦否認系爭土地有分管契約存在。爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，提起本件訴訟等語。並聲明如主文第1項所示。
二、被告則以：㈠重測前彰化縣○○鎮○○○段○○○○段0000地號土地（下稱系爭38-2
土地），於101年間重測後為分割前彰化縣○○鎮○○段000地號土地（下稱分割前274土地），系爭土地於113年9月19日自分割前274土地分割而生。㈡系爭38-2土地原共有人為訴外人姚排、姚木、陳金池，姚木
死亡後，其系爭38-2土地應有部分3分之1由訴外人姚清溪、林姚秀琴繼承取得。姚清溪於57年12月2日前某日，基於與系爭38-2土地其他共有人間之默示分管契約，在系爭38-2土地上興建系爭建物，並於57年12月24日將系爭建物事實上處分權讓與陳金池，因姚清溪、林姚秀琴當時尚未就姚木所遺系爭38-2土地應有部分3分之1辦理繼承登記，姚清溪無法將其繼承之系爭38-2土地應有部分移轉登記予陳金池，遂與陳金池約定，待其就姚木所遺系爭38-2土地應有部分辦畢繼承登記，即將系爭38-2土地應有部分3分之1移轉登記予陳金池，惟姚清溪辦畢繼承登記並取得系爭38-2土地應有部分6分之1後，將系爭38-2土地應有部分6分之1移轉登記予訴外人即姚清溪之孫姚宏志。從而，系爭土地與系爭建物曾同屬一人即姚清溪所有，嗣經姚清溪先後讓與相異之人（即姚宏志及陳金池），類推適用民法第425條之1規定，系爭土地與系爭建物間有推定租賃關係存在。
㈢陳金池與訴外人陳金樹於71年3月5日將系爭建物事實上處分
權，及陳金池與姚清溪間就系爭38-2土地應有部分買賣契約讓與訴外人即被告父親蘇金淵，且因姚清溪當時尚未就其繼承之系爭38-2土地應有部分辦畢繼承登記，故約定待姚清溪辦畢繼承登記，陳金池應偕同姚清溪將系爭38-2土地應有部分移轉登記予蘇金淵。系爭土地與系爭建物既有推定租賃關係如上，且系爭建物事實上處分權復經陳金池、陳金樹讓與蘇金淵，類推適用民法第426條之1規定，該推定租賃關係，對於系爭建物受讓人即蘇金淵仍繼續存在，且蘇金淵死亡後，該推定租賃關係由被告繼承，故系爭建物並非無權占有系爭土地，原告亦應受該默示分管契約拘束。
㈣縱認系爭建物非姚清溪興建，而為陳金池於63年間興建，陳
金池為系爭38-2土地共有人，其亦係基於與系爭38-2土地其他共有人間之默示分管契約興建系爭建物，原告應受該默示分管契約拘束。
㈤系爭建物坐落系爭土地已數十年，原告於111年8月間取得系
爭土地應有部分3分之1前，即知曉系爭建物坐落其上，卻於113年11月7日始提起本件訴訟，違反誠信原則，有權利濫用、權利失效之情等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷三第119-121頁；依判決格式調整文字及順序）㈠系爭38-2土地重測後為分割前274土地，於113年9月19日分割為系爭274土地及系爭土地。
㈡系爭建物原門牌號碼為彰化縣○○鎮○地路00號，於61年3月1日整編為彰化縣○○鎮○○路00號（下稱系爭門牌）。
㈢系爭38-2土地原共有人為姚排、姚木、陳金池，應有部分各3分之1。其等應有部分移轉情形如下：
⒈陳金池部分：
⑴陳金池於67年11月8日以買賣為原因，將系爭38-2土地應有部分3分之1移轉登記予訴外人張秋冬。
⑵訴外人即張秋冬之繼承人張緯宏於86年7月8日以繼承為原因登記為系爭38-2土地共有人，應有部分3分之1。
⑶張緯宏於96年8月16日以配偶贈與為原因，將系爭38-2土地應有部分3分之1移轉登記予訴外人即其配偶王若婷。
⒉姚木部分：
⑴姚清溪、林姚秀琴於70年2月2日以繼承為原因登記為系爭38-2土地共有人，應有部分各6分之1。
⑵姚清溪、林姚秀琴於70年5月6日以買賣為原因，將系爭38-2
土地應有部分各6分之1，移轉登記予姚宏志，姚宏志取得系爭38-2土地應有部分共計3分之1。
⒊王若婷、姚宏志於111年8月19日將系爭38-2土地（即分割前2
74土地）應有部分各3分之1，以買賣為原因移轉登記予原告及訴外人陳麥，原告取得分割前274土地應有部分3分之1，陳麥取得分割前274土地應有部分3分之1。
⒋陳麥於113年5月18日以贈與為原因，將分割前274土地應有部分3分之1移轉登記予孫甄琳。
㈣被告現為系爭建物事實上處分權人。
㈤系爭建物占用系爭土地面積117.74平方公尺。
㈥姚清溪於57年12月24日與陳金池簽訂杜賣證書，約定姚清溪
完成繼承登記時，應將系爭38-2土地應有部分3分之1移轉登記予陳金池。
㈦陳金樹、陳金池於71年3月5日與蘇金淵簽訂不動產預定買賣
契約書，將系爭建物出售予蘇金淵，另約定系爭建物所坐落之系爭38-2土地應有部分3分之1，原向姚木購買，但尚未辦理登記，願書讓渡書及將買賣證件交付蘇金淵。
㈧陳金池於71年3月12日書立讓渡書交予蘇金淵收執，該讓渡書
記載：讓渡有關系爭38-2土地應有部分3分之1，陳金池原向姚木繼承人姚清溪購買，當初由於賣方尚未辦理繼承事宜，故迄今尚未辦理買賣登記，今讓渡與蘇金淵。而後若能辦理登記，本人願連同姚木之繼承人無條件辦理買賣登記。
四、本件爭點：（見本院卷三第119-121頁；依判決格式調整文字及順序）㈠系爭建物有無占用系爭土地之合法權源？⒈被告抗辯系爭建物為姚清溪興建，並將事實上處分權讓與陳
金池，類推適用民法第425條之1、第426條之1及依繼承法律關係，系爭建物與系爭土地間有法定租賃關係存在，是否可採？被告抗辯姚清溪與其他土地共有人間就系爭38-2土地有默示分管契約存在，原告應受該默示分管契約拘束，是否可採？⒉被告抗辯系爭建物為陳金池興建，且陳金池與其他土地共有
人間就系爭38-2土地有默示分管契約存在，原告應受該默示分管契約拘束，是否可採？⒊被告抗辯在原告為分割前274土地共有人前，該土地已有默示
分管契約存在，原告應受該分管契約拘束，是否可採?㈡被告抗辯原告於113年11月7日提起本件訴訟，違反誠信原則
、有權利失效之原則適用，是否可採？
五、本院之判斷：㈠系爭建物無占有系爭土地之合法權源：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。是以，被告應就其有權占有系爭土地之事實，負舉證責任。⒉系爭建物與系爭土地間無推定租賃關係存在；系爭土地無默示分管契約存在：
⑴按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量。因此法條雖明揭係讓與所有權，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，性質上與實質之所有權無殊，應認就無法辦理所有權登記之建物而受讓事實上處分權者，亦有適用。又所稱「土地及房屋同屬一人所有」包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，以符合立法之規範目的。故土地共有人倘經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋同時或先後出賣者，除當事人另有約定外，仍應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院107年度台上字第1797號判決意旨參照）。
亦即，共有土地之部分共有人在土地上興建房屋，而將其土地應有部分及房屋同時或先後出賣相異之人時，須以其興建房屋時業經土地其他共有人全體同意為要件，始得推斷土地應有部分承買人默許房屋承買人繼續使用土地，而有民法第425條之1規定之適用。
⑵按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議
，依98年1月23日修正前民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。又共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，明示或默示均可。倘共有人實際上約定使用範圍，對各自占有管領部分，互相容忍，對於他共有人使用收益各占有之土地未予干涉，已歷有年所，固非不得認默示分管契約之存在。惟按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，無從認為有一定之意思表示者，即不得謂為默示之意思表示（最高法院101年度台上字第1294號判決意旨參照）。⑶被告抗辯：系爭建物係姚清溪基於與其他共有人間之默示分
管契約所興建，姚清溪將系爭建物事實上處分權讓與陳金池，將系爭38-2土地應有部分6分之1移轉登記予姚宏志，類推適用民法第425條之1規定，應有推定租賃關係存在，且系爭建物事實上處分權復經陳金池、陳金樹讓與蘇金淵，類推適用民法第426條之1規定，該推定租賃關係，對於蘇金淵仍繼續存在，且蘇金淵死亡後，該推定租賃關係由伊繼承，故系爭建物並非無權占有系爭土地，原告亦應受該默示分管契約拘束。如認系爭建物係陳金池興建，陳金池亦係基於與其他土地共有人之默示分管契約所興建，原告應受該默示分管契約拘束云云，固據其提出委託書、台灣電力公司宜蘭區營業處113年12月26日函、杜賣證書、不動產預定買賣契約書、買賣所有權移轉契約書、讓渡證書、契稅繳納通知書、門牌證明書、航照圖等件為憑（見本院卷一第93、105、247-257、263頁；本院卷三第41頁），然為原告否認並陳以：系爭建物非姚清溪興建，應為陳金池興建。縱為姚清溪所建，其亦未經系爭38-2土地共有人全體同意，且否認姚清溪與其他共有人間就系爭38-2土地有默示分管契約；另陳金池興建系爭建物未經系爭38-2土地共有人全體同意，且否認陳金池與其他共有人間就系爭38-2土地有默示分管契約，是本件無民法第425條之1規定之適用等語。
⑷經查，兩造對於系爭建物為姚清溪或陳金池所建，固有爭執
，然揆諸前揭說明，系爭建物無論係姚清溪或陳金池興建，均應經全體共有人同意，於系爭38-2土地應有部分及系爭建物同時或先後出賣相異之人時，始有民法第425條之1規定之適用。觀諸被告所提上開證據，各係用以證明蘇金淵死亡後繼承相關事宜由代書辦理、系爭門牌裝表供電年份及整編年份、姚清溪與陳金池所簽訂之買賣契約內容、陳金池及陳金樹與蘇金淵所簽訂之買賣契約內容、陳金池及陳金樹將系爭建物事實上處分權讓與蘇金淵等事實，然均無從證明系爭建物興建時，係經系爭38-2土地全體共有人同意，或有默示分管契約存在。
⑸被告雖辯稱：系爭建物坐落系爭土地數十年，均未經歷來土
地共有人異議或請求拆除，另亦有其他建物坐落系爭土地，足徵系爭38-2土地、系爭土地有默示分管契約存在云云。然共有人擅自於共有土地上興建建物，其餘共有人本得請求拆除，並無容忍義務，縱其他共有人未曾提出異議或訴請排除，惟默示同意與單純沉默不同，如無其他符合社會觀念之特別情事，應認為對無權占有人之使用未加異議，僅屬單純沉默，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用。況其他共有人消極不行使權利，或因欠缺法律權利意識或其他因素，自難僅以其他共有人單純沉默而未為制止之客觀情狀，遽謂系爭38-2土地、系爭土地有默示分管契約存在。
⑹是被告抗辯：姚清溪或陳金池與其他土地共有人間就系爭38-
2土地有默示分管契約存在，基於該默示分管契約興建系爭建物，系爭建物非無權占有系爭土地，原告應受該默示分管契約拘束；原告為分割前274土地共有人前，該地已有默示分管契約存在云云，均非可採；則原告主張：系爭建物無權占有系爭土地等語，應屬可採。又系爭建物既非經系爭38-2土地全體共有人同意或基於默示分管契約而興建，揆諸前揭說明，自無民法第425條之1規定之適用，本院亦毋庸再就系爭建物事實上處分權讓與蘇金淵有無民法第426條之1規定之適用，及被告是否繼承該法定租賃關係，予以論究。
㈡原告提起本件訴訟並無違反誠信原則、亦無權利濫用或權利失效：
⒈按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條固有明定。然民法第148條第1項係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判決意旨參照）。又權利失效係源於誠信原則，以權利人不行使權利已達相當之期間，致義務人產生權利人將不再行使其權利之正當信賴，並以此作為自己行為之基礎，對義務人之行為有應加以保護之情形，而依一般社會通念，權利人如對之行使權利，有違誠信原則者，始足當之。準此，倘權利人僅長時間未行使權利，別無其他足致義務人產生將不再行使其權利之信賴，並據此信賴作為嗣後行為之基礎，而應予以保護者，即難認有權利失效原則之適用（最高法院113年度台上字第2189號判決意旨參照）。
⒉被告雖辯稱：原告請求拆屋還地違反誠信原則、有權利濫用
之情，且原告於111年8月間即為分割前274土地共有人，卻於113年11月間，始提起本件訴訟，有權利失效之情云云。
然查，原告為系爭土地之共有人，而被告無合法正當權源占用系爭土地如附圖所示編號甲部分，原告為保護所屬財產權益，本於所有權之作用，而主張被告應拆除系爭建物，被告雖受有拆屋還地之財產上不利益，然原告為追求其完整使用系爭土地如附圖所示編號甲部分之目的，並回復其對共有系爭土地所有權能之完整性，尚難謂原告之權利行使行為係以損害被告為主要目的，既原告提起本件訴訟係合法行使權利，即難謂原告有何違反誠信原則、權利濫用之情。又原告固於111年8月間即為分割前274土地共有人，有系爭274土地、系爭土地之土地建物查詢資料可參（見本院卷一第69、70頁），然此僅屬單純的權利不行使，被告並未舉證原告有任何行為或有特殊情事存在，足使被告產生原告將不再行使其權利之正當信賴，自不該當權利失效之要件，則原告提起本件訴訟，難謂有何權利失效之情。
㈢綜上，系爭建物無權占有系爭土地如附圖所示編號甲部分，
則原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告將系爭建物拆除，並將該部分土地返還原告及其他共有人，即屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告拆除系爭建物，並將該部分土地返還原告及其他共有人，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、被告固聲請傳訊證人張緯宏、姚宏志，待證事實為系爭38-2土地共有人就該地長期有劃分各自使用範圍，故系爭土地有默示分管契約存在（見本院卷三第118頁），然被告僅泛稱系爭建物坐落系爭土地已數十年，系爭土地上亦有其他建物，並未具體陳明系爭38-2土地共有人就該地如何約定使用範圍、相互容忍，又原告對於系爭38-2土地前經人擅自興建建物，且未經共有人異議或請求拆除之事實並無爭執（見本院卷三第118、119頁），而單純沉默要與默示分管契約有別，已如前述，況系爭38-2土地共有人尚有姚排及姚排之繼承人，然姚排於54年間即已死亡，其所遺系爭38-2土地應有部分，未經其繼承人辦理繼承登記而經代管，有系爭38-2土地謄本暨異動索引、分割前274土地謄本暨異動索引在卷可參（見本院卷三第80-90頁），姚排及其繼承人自無可能如被告前揭待證事實所稱劃分並使用系爭38-2土地，是本院認被告聲請傳訊上開證人，與本院前揭結論之認定不生影響，自無傳訊之必要。又被告另聲請調取系爭38-2土地辦理公告通知姚排繼承人、列冊管理、移請財政部國有財產署公開標售等程序之公文書及檔案（見本院卷二第144頁），待證事實為原告經公開標售取得姚排所遺系爭274土地、系爭土地應有部分各6分之1之適法性，然姑不論原告取得系爭274土地、系爭土地應有部分各6分之1之過程，原告前於111年8月間，已自王若婷、姚宏志處取得分割前274土地應有部分共計3分之1一節，為兩造所不爭執，則原告為系爭土地共有人無訛，是本院認被告聲請調取上開證據，與本院前揭結論之認定不生影響，自無調取之必要。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 5 月 11 日
民事第三庭 法 官 謝舒萍正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 11 日
書記官 吳芳儀