臺灣彰化地方法院民事判決113年度訴字第1278號原 告即反訴被告 洪曉玲訴訟代理人 施廷勳律師被 告即反訴原告 吳彥彬訴訟代理人 趙惠如律師上列當事人間請求點交房屋等事件，本院於民國114年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣3萬2708元，及自民國114年3月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用，由反訴被告負擔11%，其餘由反訴原告負擔。
本判決第三項，得假執行；但反訴被告如以新台幣3萬2708元供擔保後，免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。」、「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。」，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第3款、第262條第1項分別定有明文。查：本件原告原請求「⒈被告應將門牌號碼彰化縣○○市○○○路000號5樓之1房屋（下稱系爭房屋）移轉占有予原告，並將系爭房屋之大門鑰匙、所在社區大樓大門及電梯感應扣、房屋租賃契約書正本、押租金新臺幣（下同）1萬3000元交付予原告。⒉被告應給付原告65萬4500元，及自民國（下同）114年4月15日起至交付前項聲明所示物品之日止，按日給付原告2125元之違約金。」，迭經變更，嗣於114年6月11日當庭變更聲明為「⒈被告應將系爭房屋之房屋租賃契約書正本交付予原告。⒉被告應給付原告65萬4500元，及自114年4月15日起至114年6月8日止，按日給付原告2125元之違約金。⒊願供擔保，聲請予宣告假執行」，兩造既對系爭房屋（含鑰匙、感應扣）已經在114年6月9日點交房屋、押租金1萬3000元當庭交付一事不爭執，並為被告同意，核屬減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
二、按「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。」、「反訴之標的，如與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。」，民事訴訟法第259條及第260條第1項分別定有明文。
上開所謂相牽連，係指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法主張之法律關係間，二者在法律上或事實上關係密切，訴訟資料有共通性或牽連性而得相互援用而言。其規範旨趣在同等保護當事人利益，擴大反訴制度解決紛爭之功能，避免相關聯之請求重複審理或裁判矛盾，符合訴訟經濟原則。查：原告前項主張，為被告所爭執，遂於114年3月6日以書狀提起反訴，請求反訴被告應給付反訴原告30萬1750元，及自114年3月7日起至114年6月8日止，按日給付反訴原告2125元之違約金。核本訴與反訴之請求，同係基於買賣系爭房屋所生之糾紛，在法律及事實上關係密切，資料有其共通性而相互牽連，則被告提起反訴，即無不合，應予准許。
貳、實體事項
一、本訴部分㈠原告主張：
⒈兩造前於113年5月13日簽定不動產買賣契約書（下稱系爭買
賣契約書）及價金履約保證書，約定由原告以425萬元向被告購買系爭房屋及坐落土地（彰化縣○○市○○○段00000地號；房屋為同段5604建號建物、門牌彰化市○○○路000號五樓之一及共同使用5641建號）；原告當場支付25萬元，並於113年5月20日將剩餘買賣價金400萬元存入履約保證專戶（台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：00000000000000號），被告則於113年5月23日將上開不動產移轉登記所有權予原告名下。
⒉另兩造約定應於「113年6月10日點交系爭房屋」，未料，被
告之授權代理人即其母邱惠玲藉故陸續以「更換馬桶、維修冷氣」、「對承租人謝政治之租金要收到屆期（114年1月10日）」、「替謝政治爭取以原租約條件續租2年」為由，拖延並拒絕點交系爭房屋，害原告遲遲無法收取租客謝政治所繳之租金。又兩造約定的點交地點係在仲介公司，被告擅自變更地點為系爭房屋現場，亦未通知仲介人員會同、協助，且未提出及移交被告與租客謝政治間之房屋租賃契約書正本，難認被告有依債之本旨（即兩造間約定）履行點交。為此，爰依買賣契約之法律關係及系爭買賣契約書第十二條第三項約定，提起本件訴訟等語。並聲明：如變更後聲明所示（詳如「程序事項、一」）。
㈡被告辯以：
兩造雖約定於113年6月10日點交系爭房屋，惟仲介公司表示須等更換馬桶、維修冷氣完成後再為交屋。而被告並非無意願點交系爭房屋，實在係因被告無端要求應另簽租賃契約附件，迫使承租人謝政治在逾期違約情況下，同意被斷水斷電、更換門鎖，甚至放棄民刑事求償權利等不合理亦非法律所容許的條件。惟基於買賣不破租賃之保護租客意旨，原告本就無權要求另訂與原租賃條件不同之租約；嗣後更附條件以「若被告不支付遲延違約金及騰空遷讓系爭房屋，則不同意點交系爭房屋」，縱經協商均無法達成共識，更因買賣契約程序懸置未完，致被告雖於113年5月23日移轉不動產所有權登記，但至今仍無法向合泰建築經理股份有限公司申請領取履約保證專戶內之買賣價金（註：嗣後雙方於114年5月14日審理期間達成協議，履約保證專戶內保留50萬元，待本件訴訟，其餘部分已由被告領取）等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈢得心證之理由⒈查原告主張上開「一、㈠」事實，業據其提出系爭買賣契約書
、價金履約保證書、建物及土地登記謄本為憑（見本院卷第33至43頁、第29至31頁、第65至67頁），被告就此部分亦不爭執，堪信為真正。惟就兩造爭執事項，本院應審究者為：①系爭房屋之點交日期，有否約定或係未定期限？
②原告要求被告賠付違約金有無理由？如有，數額?③原告要求被告交付房屋租賃契約書正本，有無理由？⒉按契約係基於當事人自治之原則，就私法領域中所得自行處
分之事項，由當事人本於自由意志、斟酌其雙方所應承擔之風險及分配之利益、自行磋商後所形成之意思表示合致，旨在成為該當事人間特定事項彼此遵循之具體規範，除有無效之原因外，當事人及審理該事件之法院均同受其拘束。經查：⑴兩造約定系爭房屋之點交日期在113年6月10日：
查系爭買賣契約書第四條第一項及第七項約定「〔價款給付〕...產權登記完畢三日內支付，乙方（即被告）應同時辦理交屋。...交屋日期訂於113年6月10日，甲方（即原告）應付清尾款。」、「雙方同意本買賣契約依合泰建築經理股份有限公司機構之價金履約保證之相關手續辦理...」。據上可知，兩造已明確約定113年6月10日為系爭房屋點交日。不因該房屋是否因房仲業者稱欲修繕馬桶、冷氣，而有所異變動；而原告已於113年5月13日締約時當場支付25萬元，復於113年5月20日將剩餘買賣價金400萬元存入履約保證專戶，被告旋於113年5月23日移轉不動產所有權登記，已符合點交條件，雙方均應依約定即於113年6月10日進行系爭房屋點交。再者，系爭房屋辦理過戶登記完畢後，雖一度有意提前並變更點交日期為113年6月3日，然最終既未談妥且在未取消原約定之情況下，則自應回歸系爭買賣契約書之約定。而被告未在113年6月10日為點交，不論係因仲介業者郭寶治稱「等冷氣修繕完成後，再為交屋」，或是被告之母邱惠玲宣稱「替租客爭取續租條件」及「想繼續收租至114年1月」等，未獲原告明確同意，自不生延後點交之合意。
⑵原告得向被告請求違約金33萬5750元：
①被告固於113年6月10日未依約配合原告為系爭房屋點交
，核屬違約，惟其後另於113年11月7日以彰化南郭郵局存證號碼000209號存證信函催告原告應偕同於113年11月15日上午9時30分到系爭房屋現場辦理點交，原告業於113年11月8日收受並知悉上情，有存證信函及回執為憑，足認被告已表明點交意願，且是日被告律師趙惠如亦備妥鑰匙、感應扣、押租金1萬3000元在系爭房屋現場等候之具體作為，從而，被告既已履行其點交（移轉占有）之義務，反觀原告不但未回覆，屆期亦未出現會同辦理點交，應視為被告就系爭房屋於113年11月15日已完成點交，其後則係原告受領標的物遲延之問題。至於原告聲請傳喚地政士楊榮華，欲作證點交云云。惟契約書本有約定，自應依該契約書約定為準。且點交本為事實行為，目的是為了檢視房屋及所交付鑰匙等物是否符合給付本旨，此與房仲配合之地政士為了結案文書作業，根本無關；且點交，並非該地政士說的才算數！故無傳喚必要。
②次按系爭買賣契約書第十二條第三項約定「〔違約責任〕
乙方（即被告）若有遲延給付之情形，如遲延...交屋...，應賠償甲方（即原告）自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金...」。查被告違約期間乃自113年6月11日起（契約書所載約定點交日113年6月10日之翌日）至113年11月15日止（視為完成點交日），共計158日，則原告請求被告賠付33萬5750元（買賣總價款425萬元 × 每日0.5/1000 (即違約金是按每日2125元計算)×158日＝33萬5750元）違約金，核屬有據，應予准許；原告逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
③另查系爭買賣契約書第十一條第一項約定「...本買賣標的物占有之移轉（即交屋）...以現場交屋方式為之。
」，參諸不動產之買賣交易習慣，亦以現場點交，由賣方當場交付鑰匙予買方，為移轉占有，取得對不動產之管領力，同時對不動產現況檢驗、瞭解，並適時提出反應及處置；至原告陳稱系爭房屋之點交地點係約定在仲介業公司。惟此乃是買賣雙方同意將「點交」與「簽署價金撥付文件」選在同一日，目的僅為了配合仲介業者辦理後續簽署相關文件等事宜。縱然本件雙方於114年6月9日確到仲介業公司協議，無需再到系爭房屋現場查看、確認(此乃原告自願，並無不可，其日後自可自行前往)，亦無從據以推翻現場點交之書面約定，以及系爭房屋，如上所述，應已於113年11月15日視為已完成點交 。
⑶又被告遺失被告與租客謝政治間之房屋租賃契約書正本，
為原告所知悉，原告亦同意被告向租客謝政治拿取影印本，交由仲介郭寶治列印後再轉交予原告，此有被告之母邱惠玲與楊榮華地政士間Line對話紀錄、原告提出之房屋租賃契約書影本為佐（見本院卷第125頁、第17至27頁）。
而此僅為證明系爭房屋於兩造買賣時，存在有第三人謝政治承租之事，此為兩造不爭執行。則原告依兩造間之買賣契約，要求被告提出被告與租客謝政治間之房屋租賃契約書「正本」，尚屬無據，不應准許。
二、反訴部分㈠反訴原告主張以：
事實除本訴部分所述部分外，嗣後反訴原告前已透過仲介業者郭寶治轉達，亦以存證信函通知反訴被告於113年10月15日、113年11月15日現場點交系爭房屋，但當日反訴被告仍未出現，應屬違約而需負受領遲延責任。如認反訴原告前亦有違約而需支付違約金等情，則主張抵銷抗辯等語。為此，爰依不動產買賣契約書第十二條第二項約定，提出反訴聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告30萬1750元，及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉反訴被告應自114年3月7日起至114年6月8日止，按日給付原告2125元（總價金425萬元×每日0.5/1000)之違約金。⒊依職權宣告假執行。
㈡反訴被告答辯以：
反訴被告前已依約將剩餘買賣價金400萬元全部存入履約保證專戶，然反訴原告卻未依債之本旨提出給付（即：除了將系爭房屋移轉占有外，同時需將系爭房屋之大門鑰匙、所在社區大樓大門及電梯感應扣、房屋租賃契約書正本、押租金1萬3000元交付予原告），更何況不動產買賣契約書第十二條第二項約定，並不包含「反訴被告未簽署結案單」之情，結案單上本就要有買賣雙方、仲介公司、地政士等人均在上簽名方能成立，並非反訴被告未簽署才害反訴原告不能領取履約保證專戶內之買賣價金，因此反訴被告無需負遲延給付買賣價金之責任等語，資為抗辯。並聲明：⒈反訴原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。㈢得心證之理由⒈反訴原告得向反訴被告請求違約金43萬5625元：
按系爭買賣契約書第十二條第二項約定「〔違約責任〕甲方（即反訴被告）若有遲延給付之情形，如遲延...給付購屋款...，應賠償乙方（即反訴原告）自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金...」。查不動產買賣交易，出賣人除有辦理所有權移轉登記、交付標的物之義務外，買受人同時負有交付價金、收受標的物之義務，此觀民法第348條第1項、第367條即明；而反訴被告受催告後，未於113年11月15日依約前往系爭房屋現場配合辦理點交，已屬違約，直至114年6月9日雙方始完成點交程序，此有兩造所簽立之協議書可稽（見本院卷第325頁），故反訴被告違約期間乃自113年11月16日起（視為完成點交日之翌日）至114年6月8日止（最終協議點交日之前1日），共計205日，則反訴原告請求反訴被告賠付43萬5625元（買賣總價款425萬元 ×每日0.5/1000 × 205日＝43萬5625元）違約金，應屬有據，應予准許，反訴原告逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
⒉至反訴被告辯稱：非反訴被告未簽署才害反訴原告不能領取
履約保證專戶內之買賣價金云云。惟查，履約保證制度，係鑒於不動產買賣所涉交易金額龐大，為保障買賣雙方之權益及安全，在交易過程中委託第三方中立機構「暫時代為保管買賣價金（註：賣方就價金部分尚未取得終局受領）及重要文件，避免任一方權益受損或降低風險產生所設立，而在點交階段，除需有移轉登記後之土地或建物登記謄本外，尚需要「買賣雙方簽署履約保證專戶收支明細表暨點交證明書」，第三方機構始得在扣除相關手續費用後，將履約保證專戶內之餘額匯入賣方指定之金融機構帳戶。而本件反訴被告先前除以「租客謝政治應另簽租賃契約附件」、「被告應先支付遲延違約金」等附條件為由，拒絕點交受領房屋，更於114年3月10日審理期日當庭表示「在系爭房屋沒有騰空前，拒收鑰匙及感應磁扣」（見本院卷第212頁），堪認反訴被告遲至114年6月9日之前，仍持不同意點交（拒絕受領）系爭房屋、不願簽署點交證明書之態度。依上開說明，反訴原告自無從領取履約保證專戶內之價金；反訴被告所辯，尚無理由，不值採信。
三、再按債務人於受通知時，對於讓與人有債權者，如其債權之清償期，先於所讓與之債權或同時屆至者，債務人得對於受讓人主張抵銷。民法第299條第2項定有明文。查兩造基於本次買賣契約之法律關係互負債權，且均屆至清償期，亦非不能抵銷之債務，自得主張抵銷抗辯。
四、另按原告本於訴訟中屢屢抗辯主張，若被告能按約定於113年6月10日點交房屋，伊自得收取每月13000元的租金利益，則算至113年11月15日止，被告視已為點交，此期間為被告違約情事，被告自應歸還原告於該期間所得收取租金預期之利益；至於113年11月16日以後，既視為被告已點交（視為原告已受領），其損益即歸於原告，原告自應向該承租人謝政治請求租金（縱使該承租人已給付以後之租金予被告，屬另外情事）。從而，反訴被告（原告）應給付反訴原告（被告）之金額計為3萬2708元【計算式：反訴原告得請求違約金43萬5625元－（抵銷）原告得請求違約金33萬5750元－（抵銷）原告本可對租客謝政治收取之租金、卻由被告收取之6萬7167元（自113年6月11日（約定被告應交屋114.6.10之翌日）起算至視為被告已交屋之日113年11月15日止；期間計5個月又5日；1萬3000元/月租金×5個月＋1萬3000元/月租金×5/30）＝32708元】。
五、給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件反訴原告對反訴被告之違約金債權，核屬無確定期限之給付，而反訴原告之起訴狀係由反訴原告逕行送達反訴被告，經本院於114年3月10日言詞辯論期日與反訴被告確認有收受該反訴起訴狀繕本，可知反訴被告至遲於114年3月10日已受反訴原告之催告，故反訴原告請求反訴被告給付自114年3月11日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，即屬有據。
六、綜上所述，本件原告之訴，經被告(反訴原告)主張抵銷而無理由，應予駁回；反訴原告(被告)之訴，於主張抵銷後，僅於3萬2708元之範圍內之請求為有理由，應予准許；其逾此範圍之部分，則屬無據，應予駁回。
七、原告之訴既遭駁回，其假執行之聲請，即失其依據，併予駁回；反訴原告勝訴部分，所命給付金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，並依反訴被告聲請，供擔保如主文金額後，免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：㈠本訴部分：民事訴訟法第78條。
㈡反訴部分：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 7 月 11 日
民事第四庭 法 官 王鏡明以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 14 日
書記官 王宣雄