臺灣彰化地方法院民事判決113年度訴字第1280號原 告 朱家逸訴訟代理人 陳頂新律師複 代理人 陳相懿律師
廖志齊律師被 告 王葦鴻即王俼鑫即王益成上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自坐落彰化縣○○鎮○○段000地號土地（面積1,462平方公尺）及坐落其上同段25建號建物（即如附圖即彰化縣二林地政事務所複丈日期民國114年3月24日複丈成果圖編號A所示、面積419平方公尺、門牌號碼彰化縣○○鎮○○巷000號建物）遷出，並騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣490,323元，及其中新臺幣190,000元自民國113年12月3日起、新臺幣246,129元自民國114年3月28日起、新臺幣54,194元自民國114年5月30日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
被告應自民國114年5月22日起至騰空返還第一項土地、建物之日止，按月給付原告新臺幣50,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣853,434元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣2,560,300元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。經查，原告起訴時原聲明：㈠被告應將門牌彰化縣○○鎮○○巷000號廠房之南邊農地暨北邊農舍房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣(下同)190,000元，及自民國113年4月26日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自113年4月26日起至返還第㈠項所示房屋予原告之日止，按月給付原告150,000元。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行【本院113年度斗補字第235號卷（下稱斗補卷）第11頁】。
後迭經變更，最終於114年6月11日言詞辯論期日當庭變更聲明為：㈠被告應自彰化縣○○鎮○○段000地號土地（面積1,462平方公尺，下稱系爭土地）及坐落其上同段25建號建物【即門牌號碼彰化縣○○鎮○○巷000號（此部分誤載「128號」，逕更正之）、如附圖即彰化縣二林地政事務所（下稱二林地政）複丈日期114年3月24日複丈成果圖編號A所示、面積419平方公尺之建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地）】遷出，並騰空返還予原告。㈡被告應給付原告490,323元，其中190,000元自民事起訴狀繕本送達翌日起；其中246,129元自民事訴之變更暨準備狀送達翌日起；其餘54,194元自民事訴訟變更聲明㈢狀送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自114年5月22日起至騰空返還系爭房地止（此部分固載「至清償日止」，但依其事實理由可認係指騰空返還系爭房地止，故逕更正之），按月給付原告180,000元。㈣訴之聲明第㈠項原告願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第258頁至第259頁）。上開聲明之變更，核屬擴張、減縮應受判決事項及補充、更正事實上及法律上之陳述，與前揭規定相符，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張略以：㈠原告委託訴外人朱家寬與被告於112年10月9日就原告所有系
爭房地出租予被告，約定首年每月租金為25,000元，次年起每月租金為30,000元，每月5日前給付，租期自112年11月1日起至117年10月31日止，被告並給付50,000元作為押租保證金（下稱系爭租約）。詎被告自112年12月5日起即無給付當月即112年12月租金，兩造遂於113年4月25日以口頭方式合意終止系爭租約；如認兩造並無合意終止租約，則被告自112年12月5日即無給付租金情形，原告已於114年5月8日以臺中中正路郵局000167號存證信函（下稱167號存證信函）催告被告於7日內履行，被告無履行給付情形，原告遂於114年5月20日以臺中中正路郵局190號存證信函（下稱190號存證信函）終止系爭租約，經被告於114年5月21日收受190號存證信函，是系爭租約經原告於114年5月21日合法終止，被告即應自系爭房地遷出，並將系爭房地騰空返還原告。
㈡原告已於114年5月21日合法終止系爭租約，原告積欠租金扣
除2個月押金後為425,323元【計算式：〔(25,000元×11個月)-50,000〕元+(30,000元×6個月)+(30,000元x21/31月)=425,323元】，原告自得請求被告給付；且因被告拒不自系爭房地遷出暨返還系爭房地，原告需以訴訟方式請求，依系爭租約第12條約定，所生律師費用65,000元亦應由被告負擔。再系爭租約經原告合法終止後，被告繼續占有系爭房地即欠缺法律上原因，原告自得依民法第179條規定、系爭租約第6條約定，按月請求被告給付相當於租金之不當得利即30,000元、違約金150,000元。爰依民法第455條、第767條第1項、第179條、系爭租約第3、6、12條約定，提起本訴訟。並聲明：
如前所述。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作任何陳述。
三、本院之判斷：㈠原告主張系爭房地為其所有，兩造於112年10月9日就系爭房
地簽立系爭租約，約定首年每月租金為25,000元，次年起每月租金調整為30,000元，租金按月於5日前給付，被告於112年12月5日即無繳納租金等節，業經原告提出房屋租賃契約書、LINE對話紀錄、建物登記謄本、建物所有權狀、土地登記謄本、土地所有權狀為證（斗補卷第29-34、35-38、95、
97、99、101頁）；且本院將載有原告上開主張、證據資料之書狀繕本送達被告，未經被告以書狀或言詞爭執。是原告上開主張，應堪信為真實。㈡原告主張系爭租約經兩造合法終止一節，雖經其舉證兩造對
話紀錄為證，但細譯兩造LINE對話紀錄（斗補卷第83-83-1頁、本院卷第215-217頁）無從認定兩造有合意終止契約之對話內容；本院將上開對話紀錄提示原告指明，原告亦當庭表明：從對話紀錄看不出來有合意終止之情形，兩造可能是私下談論，此部分無法舉證等語（本院卷第258頁），是本院不能認兩造有於113年4月25日合意終止系爭租約情事。又原告主張系爭租約經其於114年5月21日合法終止乙節，參被告自112年12月5日起即未依約給付租金，已經本院認定如上，原告曾於於114年5月8日以167號存證信函催告被告應於7日內繳納積欠租金，被告於同年月9日收受後，並未給付；原告再於114年5月20日以190號存證信函終止系爭租約，經被告於同年月21日收受等情，有167、190號存證信函暨回執可參（本院卷第267-277、249-253頁）。堪認原告終止系爭租約合於民法第440條第1、2項規定，是系爭租約已經原告於114年5月21合法終止。據此，被告於系爭租約終止後，已無占有系爭房地之合法權源，原告依民法第455條、民法第767條第1項規定，請求被告自系爭房地遷出並將系爭房地騰空返還原告，即屬有據。
㈢原告請求各項費用說明：
⒈租金425,323元、律師費用部分65,000元部分：⑴原告主張被告積欠其租金425,323元乙節，經核兩造於系爭租
約第3條約定112年11月1日起租金為每月25,000元，113年11月1日起每月租金為30,000元乙節，有系爭租約第3條約定可參（斗補卷第31頁）。又兩造於系爭租約第4條約定押租保證金50,000元，亦有系爭租約第4條約定可佐（斗補卷第31頁）。則被告自112年12月5日即無繳納當月租金，迄原告於114年5月21日合法終止系爭租約為止，被告積欠租金扣除押租保證金後為426,000元【計算式：（112年12月1日至113年10月31日租金：25,000元x11月-押租保證金50,000元）+（113年11月1日至114年5月21日租金：30,000元x6又21/30月）=426,000元】，原告請求金額未逾上開數額，應認有據。
⑵兩造於系爭租約第12條約定：「乙方(即被告)若有違約情事
，致損害甲方(即原告)之權益時願聽從甲方(即原告)損害賠償，如甲方(即原告)因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方(即被告)負責賠償。」等語（斗補卷第33頁）。又原告委任律師進行本件訴訟支出律師費用65,000元，有收據乙紙在卷可參（本院卷第129頁），是原告請求被告給付65,000元，亦屬有據。
⑶基上，原告得請求被告給付490,323元（計算式：425,323元+
65,000元=490,323元）。⒉不當得利費用30,000元、違約金150,000元部分：
⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨可參）。查系爭租約經原告於114年5月21日合法終止，被告迄今均無將系爭建物左側鐵門鑰匙、2樓不鏽鋼門鑰匙、鐵捲門遙控器交還原告，並無與原告辦理點交乙節，已據原告陳明在卷（本院卷第260頁），顯見被告就系爭房地仍有占有之事實。本院審酌兩造於系爭租約約定租金為30,000元，以上開金額作為被告占有系爭房地相當於租金之不當得利，應屬適當。故原告請求被告自114年5月22日起至騰空返還系爭房地之日止，按月給付30,000元，亦屬有據。
⑵按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。又違約金之種類，可分為懲罰性違約金及損害賠償總額預定性違約金二者（最高法院110年度台上字第1798號參照）。再約定之違約金苟有過高情事，法院即得依民法第252條規定核減至相當之數額，無待債權人請求給付後始得核減之限制。即此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院101年度台上字第493號判決參照）。查兩造於系爭租賃契約第6條約定「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即原告），不得藉詞推諉或主張任何權力，如不即時遷讓交還房屋時，甲方（即原告）每月得向乙方（即被告）請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方(即被告)及連帶保證人丙方，絕無異議。」等語，有系爭租約可參（斗補卷第32頁）。依兩造上開約定內容，並無約定為「懲罰性違約金」，依民法第250條規定，應為損害賠償性質之違約金。則本院審酌原告所受未能即時取得系爭房地之損害，已有前開不當得利費用足以填補，原告除不能使用、收益系爭房屋外，亦無證明其有何依已定計畫受其他損害情事。是本院參酌上情，認以每月租金5倍計算違約金實有過高，應依民法第252條規定酌減為以每月20,000元計算違約金為適當。
⑶因此，原告請求被告自114年5月22日起至返還系爭房地之日
止，按月給付50,000元（計算式：30,000元+20,000元=50,000元）為適當。㈣按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項前段、第233條第1項前段、第203條分別著有明文。查原告以民事起訴狀、民事訴訟變更暨準備狀、民事訴之聲明變更㈢狀分別催告被告履行前開給付，經本院、原告於113年11月22日寄存送達、114年3月27日送達、114年5月29日送達被告，有本院送達證書2紙、中華郵政掛號郵件收件回執可參（本院卷第49、159、279頁）。是原告請求其中190,000元自113年12月3日起、246,129元自114年3月28日起、54,194元自114年5月30日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項、第179條規定、系爭租約第3、6、12條約定，請求被告自系爭房地遷出並將系爭房地騰空遷讓返還原告，及請求被告為主文第2至3項給付，均為有理由，應予准許；逾上開請求部分，則無理由，應予駁回。就訴之聲明第1項原告陳明願供擔保，原告陳明願供擔保，經核無不可，爰酌定相當金額准許之；併依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。
六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 7 月 8 日
民事第一庭 法 官 劉玉媛以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 8 日
書記官 康綠株