臺灣彰化地方法院民事判決113年度訴字第1313號原 告 朱祐宗訴訟代理人 洪海峰律師複代理人 廖紜婕律師被 告 王錦郎訴訟代理人 何立斌律師上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國114年3月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號裁判要旨參照）。查本件坐落彰化縣○○市○○段000000地號土地（下稱系爭土地），前經本院民事執行處依拍賣程序，於民國(下同)113年5月29日由被告拍定，因原告所有之未保存登記鐵皮建物(門牌號碼：彰化縣○○市○○路000號2層樓，下稱系爭鐵皮建物)坐落於系爭土地(原證一)，原告於113年6月5日具狀聲明願以拍定價格優先承買。惟遭本院民事執行處以原告未證明其房屋對系爭土地有設定地上權、典權或有租賃關係之情形，未提出證明文件，並遭拍定人王錦郎（即被告）所否認，駁回原告之優先承買之聲明(原證二)。復於113年8月28日駁回原告之異議(原證三)。依上開原告主張事實，原告就系爭土地有無優先承買權之法律上地位有不安之狀態，而該狀態能以確認判決將之除去，是原告有「即受確認判決之法律上利益」（最高法院52台上1240號判例要旨參照），得依民事訴訟法第247條之規定，提起本件確認之訴，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告於106年2月7日拍賣取得系爭未辦保存建物並領有不動
產權利移轉證書(原證一)，系爭鐵皮建物之前手為訴外人王文恭。又系爭鐵皮建物隔壁為坐落彰化市○○段000000000○號建物(下稱系爭998號建物，原證四)，系爭998號建物之原始起造人為訴外人王阿理，於70年間建築完成，此可見70年間系爭998號建物之使用執照聲請書即可知悉，起造人欄位係記載訴外人王阿理(原證五)。
㈡系爭鐵皮建物為未辦理保存登記之建物，與系爭998號建物
密切相連，且門牌號碼同為彰化縣○○市○○路000號，兩建物之內部具有相連結通道，顯見系爭鐵皮建物亦為王阿理於70年間建築完成，並於建築後輾轉移轉事實上處分權於王文恭，並同意王文恭得以無償使用系爭土地(原證六)。是系爭鐵皮建物曾為訴外人王阿理所有，訴外人王阿理當時又是系爭土地共有人(原證七)，則當時土地及其土地上之房屋同屬一人所有，原告後續取得系爭鐵皮建物，即對系爭土地基於民法第425條之1規定有法定租賃關係，依土地法第104條第1項之規定有優先承買權，爰依法提起本件訴訟請求確認原告之優先承買權存在。
㈢原告聲明：
⒈確認原告就原登記為被告王錦郎所有坐落地號彰化縣○○
市○○段000000000地號土地有優先承買權。⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告則辯以：㈠系爭土地與系爭鐵皮建物自始即非同屬一人所有，自無民
法第425條之1及土地法第104條第1項規定之適用：⒈查訴外人王文恭從未為系爭土地所有權人或共有人，有
彰化縣地籍異動索引可稽(鈞院卷第171頁至185頁)，而依鈞院105年度司執字第36791號強制執行事件（下稱系爭強制執行）案卷資料，原告投標取得之系爭鐵皮建物，其估價報告書第6頁「個別條件綜合分析」內容：「產權分析：本案勘估標的依謄本記載有查封登記之情形，土地及建物分屬不同人所有。」，及估價報告書第7頁「勘估標的歷年拍賣記錄」(即原告提出之原證6)內容：「1、案號：104莊45473筆錄：…建物(即系爭鐵皮建物)未辦建物所有權第1次登記，拍定人無法逕持權利移轉證書辦理所有權登記，建物坐落同段1080、1082、1082-1、1082-2地號，其占用之法律關係由拍定人自理，拍定人應自負遭主管機關拆除及為基地所有人訴請拆屋還地之風險，…且基地所有人已請求返還土地等節。2、案號：89莊11389筆錄：…辦理所有權移轉登記建物占用土地債務人（即訴外人王文恭）並無所有權(按：指王文恭對包含系爭土地在內之系爭鐵皮建物坐落基地彰化縣○○市○○段0000○0000○000000○000000地號土地無所有權)，除土地共有人之一王阿理稱無償借予債務人使用外，其餘共有人是否同意則未明，投標者須自行負擔標的物之危險(即承買後需考慮是否因無權占用土地，而被要求拆屋交地)……。」可證王文恭自始即非系爭土地所有權人或共有人。再對照系爭鐵皮建物及系爭998建號建物之房屋稅籍紀錄表、房屋稅籍證明書(見鈞院卷第243至247頁)，系爭鐵皮建物部分，記載原先或現有之所有人僅有「王文恭」及「朱祐宗(即原告)」，構造為2層樓鋼鐵造之建物，系爭998建號建物原先或現有之所有人則為「王阿理」及「王鳳鶯」，構造為4層樓鋼筋混凝土之建物，折舊年數亦不相同，益證系爭鐵皮建物與系爭998建號建物乃不同建物，最初由訴外人王文恭及王阿理分別起造所有。
⒉原告於另案（鈞院109年度簡上字第61號請求遷讓房屋案
件）自承系爭鐵皮建物原為訴外人王文恭所有，嗣經其債權人強制執行而由原告拍定取得權利移轉證書，此為另案兩造，包含原告及訴外人王得餘（王得餘之訴訟代理人為王文恭）所不爭執（被證1），據上已顯示系爭鐵皮建物自始由訴外人王文恭起造並取得所有權（事實上處分權），原告所稱系爭鐵皮建物同為王阿理起造興建，而後王阿理移轉未辦保存登記之系爭鐵皮建物之事實上處分權予王文恭云云，顯屬無稽。是以系爭鐵皮建物確自始為訴外人王文恭所有，而王文恭從未為系爭土地所有權人或共有人，系爭土地與系爭鐵皮建物自始非同屬一人所有，原告係因王文恭遭債權人強制執行而拍定取得王文恭所有之系爭鐵皮建物，王文恭既從未為系爭土地所有權人或共有人，當然無民法第425條之1及土地法第104條第1項規定之適用，原告主張應無理由。
⒊再者，依上述強制執行案卷資料，案號：89莊11389筆錄
內容可見，除土地共有人之一王阿理稱無償借予訴外人王文恭使用外，其餘共有人並未同意，至多僅取得系爭土地共有人之一王阿理之同意，訴外人王文恭興建系爭鐵皮建物乃屬無權占用包含系爭土地在內之坐落基地，此等情形亦不得類推適用民法第425條之1第1項規定，當然無土地法第104條第1項規定之適用自明。
㈡退萬步言，系爭鐵皮建物已達不堪使用之程度，自無土地法第104條第1項規定適用：
⒈按土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前
手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形，是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院95年度台上字第388號、105年度台上字第1200號裁判要旨參照）。
⒉查估價報告書第7頁「勘估標的歷年拍賣記錄」(即原告
提出之原證6)內容：「案號：104莊45473筆錄：…查封時債務人（即訴外人王文恭）在場自稱建物漏水及二樓不堪使用…債務人於前案(103年度司執字第4057號)稱建物年久失修，天花板及地板掉落，下雨時嚴重漏水，系爭建物不堪使用，無法申請水電，且基地所有人已請求返還土地等節…」，鈞院105年度司執字第36791號執行卷宗卷附系爭鐵皮建物拍賣公告內載；「使用情形；查封時債務人在場自稱建物漏水及二樓不堪使用」、「使用情形；查封時債務人在場稱建物（嚴重壁癌、地震受創嚴重、漏水、二樓不堪使用可能坍塌）…」等情。均可證系爭鐵皮建物於鈞院106年2月16日核發權利移轉證書予原告以前，即因年久失修，嚴重漏水、壁癌，天花板及地板掉落，可能坍塌，已達不勘使用之情形，是縱退萬步言，依民法第425條之1第1項規定或類推適用該規定曾有租賃關係存在，該租賃關係於原告拍定取得系爭鐵皮建物權利移轉證書前，亦已歸於消滅，原告自無從以此主張依土地法第104條第1項規定對系爭土地有優先承買權。
㈢被告答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：系爭鐵皮建物原為訴外人王文恭所有，嗣經其債權人強制執行而由原告拍定取得權利移轉證書。
四、兩造爭執事項：㈠系爭土地與系爭鐵皮建物是否曾經同屬於訴外人王阿理所
有？㈡原告持有之系爭鐵皮建物於系爭土地，是否依民法第425條
之1規定具法定租賃關係？
參、本院之判斷：
一、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，得成立租賃關係者，須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件；且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地（如庭院、走道等）為限（最高法院102年度台上字第1508號判決參照）
二、原告主張就原登記為被告王錦郎所有坐落地號彰化縣○○市○○段000000000地號土地有優先承買權，無非以土地上系爭鐵皮建物曾為訴外人王阿理所有，訴外人王阿理當時又是系爭土地共有人，則當時土地及其土地上之房屋同屬一人所有，原告後續取得系爭鐵皮建物，即對系爭土地基於民法第425條之1規定有法定租賃關係，依土地法第104條第1項之規定有優先承買權，爰依法提起本件訴訟請求確認原告之優先承買權存在等語，被告則否認之，並以前詞置辯。
三、惟查：㈠系爭土地與系爭鐵皮建物自始即非同屬一人所有，自無民
法第425條之1及土地法第104條第1項規定之適用：⒈查訴外人王文恭從未為系爭土地所有權人或共有人，有
彰化縣地籍異動索引可稽(本院卷第171頁至185頁)，而依本院105年度司執字第36791號強制執行事件案卷資料，原告投標取得之系爭鐵皮建物，其估價報告書第6頁「個別條件綜合分析」內容：「產權分析：本案勘估標的依謄本記載有查封登記之情形，土地及建物分屬不同人所有。」，及估價報告書第7頁「勘估標的歷年拍賣記錄」(即原告提出之原證6)內容：「1、案號：104莊45473筆錄：…建物(即系爭鐵皮建物)未辦建物所有權第1次登記，拍定人無法逕持權利移轉證書辦理所有權登記，建物坐落同段1080、1082、1082-1、1082-2地號，其占用之法律關係由拍定人自理，拍定人應自負遭主管機關拆除及為基地所有人訴請拆屋還地之風險，…且基地所有人已請求返還土地等節。2、案號：89莊11389筆錄：…辦理所有權移轉登記建物占用土地債務人（即訴外人王文恭）並無所有權(按：指王文恭對包含系爭土地在內之系爭鐵皮建物坐落基地彰化縣○○市○○段0000○0000○000000○000000地號土地無所有權)，除土地共有人之一王阿理稱無償借予債務人使用外，其餘共有人是否同意則未明，投標者須自行負擔標的物之危險(即承買後需考慮是否因無權占用土地，而被要求拆屋交地)……。
」可證王文恭自始即非系爭土地所有權人或共有人。再對照系爭鐵皮建物及系爭998建號建物之房屋稅籍紀錄表、房屋稅籍證明書(見本院卷第243至247頁)，系爭鐵皮建物部分，記載原先或現有之所有人僅有「王文恭」及「朱祐宗(即原告)」，構造為2層樓鋼鐵造之建物，系爭998建號建物原先或現有之所有人則為「王阿理」及「王鳳鶯」，構造為4層樓鋼筋混凝土之建物，折舊年數亦不相同，益證系爭鐵皮建物與系爭998建號建物乃不同建物，最初由訴外人王文恭及王阿理分別起造所有。
⒉原告於另案（本院109年度簡上字第61號請求遷讓房屋案
件）自承系爭鐵皮建物原為訴外人王文恭所有，嗣經其債權人強制執行而由原告拍定取得權利移轉證書，此為另案兩造，包含原告及訴外人王得餘（王得餘之訴訟代理人為王文恭）所不爭執（被證1），據上已顯示系爭鐵皮建物自始由訴外人王文恭起造並取得所有權（事實上處分權），原告所稱系爭鐵皮建物同為王阿理起造興建，而後王阿理移轉未辦保存登記之系爭鐵皮建物之事實上處分權予王文恭等語，顯屬無稽。是以系爭鐵皮建物確自始為訴外人王文恭所有，而王文恭從未為系爭土地所有權人或共有人，系爭土地與系爭鐵皮建物自始非同屬一人所有，原告係因王文恭遭債權人強制執行而拍定取得王文恭所有之系爭鐵皮建物，王文恭既從未為系爭土地所有權人或共有人，當然無民法第425條之1及土地法第104條第1項規定之適用，原告主張應無理由。
⒊再者，依上述強制執行案卷資料，案號：89莊11389筆錄
內容可見，除土地共有人之一王阿理稱無償借予訴外人王文恭使用外，其餘共有人並未同意，至多僅取得系爭土地共有人之一王阿理之同意，訴外人王文恭興建系爭鐵皮建物乃屬無權占用包含系爭土地在內之坐落基地，此等情形亦不得類推適用民法第425條之1第1項規定，當然無土地法第104條第1項規定之適用自明。
㈡退步言，系爭鐵皮建物已達不堪使用之程度，自無土地法第104條第1項規定適用：
⒈按土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前
手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形，是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院95年度台上字第388號、105年度台上字第1200號裁判要旨參照）。
⒉查估價報告書第7頁「勘估標的歷年拍賣記錄」(即原告
提出之原證6)內容：「案號：104莊45473筆錄：…查封時債務人（即訴外人王文恭）在場自稱建物漏水及二樓不堪使用…債務人於前案(103年度司執字第4057號)稱建物年久失修，天花板及地板掉落，下雨時嚴重漏水，系爭建物不堪使用，無法申請水電，且基地所有人已請求返還土地等節…」，本院105年度司執字第36791號執行卷宗卷附系爭鐵皮建物拍賣公告內載；「使用情形；查封時債務人在場自稱建物漏水及二樓不堪使用」、「使用情形；查封時債務人在場稱建物（嚴重壁癌、地震受創嚴重、漏水、二樓不堪使用可能坍塌）…」等情。均可證系爭鐵皮建物於本院106年2月16日核發權利移轉證書予原告以前，即因年久失修，嚴重漏水、壁癌，天花板及地板掉落，可能坍塌，已達不勘使用之情形，是縱退萬步言，依民法第425條之1第1項規定或類推適用該規定曾有租賃關係存在，該租賃關係於原告拍定取得系爭鐵皮建物權利移轉證書前，亦已歸於消滅，原告自無從以此主張依土地法第104條第1項規定對系爭土地有優先承買權。
四、綜上、原告主張就系爭土地有民法第425條之1規定土地及房屋同屬一人，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，推定房屋對系爭土地有租賃權，於系爭土地拍賣時，復依土地法第104條規定主張就系爭土地有優先承買權，因屬無法證明，原告之訴應予駁回。中 華 民 國 114 年 4 月 18 日
民事第四庭 法 官 李言孫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 4 月 18 日
書記官 廖涵萱