臺灣彰化地方法院民事判決113年度訴字第541號原 告 張銘城訴訟代理人 湯文章律師複代理人 邵啟民律師被 告 張東勝訴訟代理人 張耀瀚上列當事人間請求分割共有物等事件，本院於民國114年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表所示編號1、2之不動產應予合併變價分割，所得價金由兩造按應有部分比例各二分之一分配。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之45，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：如附表所示坐落彰化縣○○鄉○○○段0000地號土地及其上門牌號碼彰化縣○○鄉○○巷0號之房屋（下分別稱系爭土地及系爭房屋，合稱系爭房地）為兩造之父張來生所遺留，由兩造所共有，兩造之應有部分各二分之一。因未約定不分割之期限，亦無因物之使用目的，或依法令規定、契約約定不能分割之情形，惟無法達成分割協議，爰訴請裁判分割。原告自幼成長於斯，對系爭房地有濃烈情感，原欲以原物分割之方式使兩造各取得系爭房地之一半，然因系爭房屋無法區分經保存登記部分所在，且兩造對原物分割難有共識，為避免後續困擾，爰主張變價分割系爭房地。又被告未經共有人同意，長期居住使用系爭房地，原告自得請求起訴前五年相當於租金之不當得利，審酌系爭房地居住環境良善、生活機能便利，其相當於租金之不當得利應以年息10%計算為適當，爰請求被告給付相當於租金之不當得利共新臺幣（下同）47,720元【計算式：（土地申報地價800元*231.1平方公尺*年息%+房屋現值600元）*原告持分1/2*5年=47720】。並聲明：1.兩造共有之系爭房地准予變價分割，所得價金由兩造按應有部分比例分配。2.被告應給付原告47,720元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：系爭房地都是繼承自張來生，張來生過世後，被告與其母鄭團圓及配偶居住於系爭房屋，系爭房屋從來沒有拆除或重建過，至少從民國70年起就是現況，也沒有舊牆往外延伸蓋新牆，94年間只有辦理自用住宅課稅而已，願以變價分割方式處理本件分割共有物案件，在變價程序中取得系爭房地全部。系爭房地是家人使用，兩造從小就居住在裡面，原告成年後才搬走，兩造父母在過世之前也是一直居住在裡面，張來生是89年間過世、鄭團圓是113年2月間過世，認為原告請求相當於租金之不當得利不合理，但對金額本身沒有意見等語。
三、得心證之理由㈠分割共有物部分
1.按共有物除因物之使用目的不能分割，或共有人間契約訂有不分割之期限者外，各共有人得隨時請求分割共有物，民法第823條第1項定有明文。查系爭房地屬兩造所共有，應有部分各二分之一；共有人就系爭土地及房屋並未訂有不分割之特約，而依物之使用目的並無不能分割之情形，惟無法達成分割協議等情，業據原告提出土地登記謄本、建物登記謄本、地籍圖謄本、現場照片、房屋稅籍證明書、彰化縣政府不動產糾紛調處委員會紀錄等件在卷可稽（見本院卷第21至37頁），並為兩造所不爭執，堪信屬實。
2.系爭土地位於彰化縣二水鄉，使用分區為鄉村區乙種建築用地，形狀為梯形，使用現況為東側建有系爭房屋，進入房屋內部後中央為神明廳，左右側各有一個房間，右側房間為被告與配偶使用，左側房間為鄭團圓於過世前使用，現狀僅有部分家具雜物，無人使用；神明廳往內走中央為廚房，左側有房間，現況內僅有衣櫃及床墊，無人使用；右側則為客廳使用。系爭土地西北側另有張來生所建之鐵皮平房，西南側作為停車使用，中間留為出入通行等情，業經本院於113年11月21日會同兩造及彰化縣田中地政事務所人員至現場履勘測量，製有勘驗筆錄、現場簡圖、現場照片及田中地政事務所收件日期文號113年10月11日土測字第1031號土地複丈成果圖（下稱現況測量圖）在卷可參（見本院卷第61至69頁、第123至125頁、第169至179頁），堪信屬實。依現況測量圖可知，編號A1、A2部分即為兩造主張之系爭房屋，經測量占用系爭土地面積為101.09平方公尺、占用鄰地1029地號土地為2.72平方公尺，合計共103.81平方公尺。然原告原請求分割坐落於系爭土地上之二水鄉新十五段148建號，其建物謄本建物標示簿載明：登記日期：99年10月29日，登記原因：
地籍圖重測，建物門牌：坑口巷5號，磚造一層建物，總面積：44.48平方公尺，建築完成日期：61年7月15日，其他登記事項：稅籍編號00000000000（見本院卷第59頁）。而依彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書所載，稅籍編號00000000000房屋納稅義務人為兩造，持分比率各50000/100000，房屋坐落彰化縣○○鄉○○村○○巷0號，為一層土竹造建物，面積4
3.8平方公尺，起課年月為61年7月（見本院卷第237至238頁）。又經本院函詢田中地政事務所，其函覆略以：二水鄉復興村坑口巷5號即重測後新十五段1060地號148建號建物，係於94年4月18日申請建物第一次測量，地政係依房屋稅籍證明書至實地測量後繪製建物測量成果圖，並於94年5月24日辦竣建物第一次登記，有田中地政中地二字第114004183號函在卷可佐。再經本院函請地政將148建號建物位置套繪至現況測量圖，可知148建號經保存登記之建物範圍位於現場測量圖所示之A1、A2建物內，有附圖即田中地政事務所收件日期文號113年10月11日土測字第1031號複丈成果圖可佐（見本院卷第229頁）。然於本院會同兩造及地政人員至現場履勘時，未能看出系爭房屋有拆除重建、外推牆壁或舊建物包含在新建物內等情形，被告亦稱系爭房屋於至少70年起即為現狀，未曾增建或拆除改建過。惟現場測量之系爭建物面積為103.81平方公尺，遠大於148建物登記面積之44.48平方公尺，則在無法確認148建物之明確範圍或有無增建之情況下，自難逕以分割148建號建物。原告嗣主張分割之房屋即為兩造所共有如附圖所示編號A1、A2系爭房屋，而兩造均不爭執如附圖所示編號A1、A2房屋為兩造之父張來生出資興建，兩造經繼承而共有應有部分各1/2之門牌號碼彰化縣○○鄉○○巷0號房屋，則本件分割之系爭房屋，即為如附圖所示之編號A1、A2房屋，先予敘明。另經本院向彰化縣政府及二水鄉公所函詢，經查坐落於系爭土地之148建號建築完成於61年，二水鄉建築管理始於69年4月25日，並無相關建築資料、建築法定空地或受套繪管制之資料可參酌，有函文在卷可佐（見本院卷第91、93頁）。則系爭房地並無民法第823條第1項所定不能分割之情事，原告主張訴請裁判分割系爭房地，即屬有據。
3.次按共有物之分割依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因共有人之請求，命為下列分配：一以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物分配顯有困難者，得將原物僅分配於部分共有人；二原物分配顯有困難時，得變賣共有物以價金分配於各共有人；或以部分原物分配予共有人，他部分變賣以價金分配予共有人，民法第824條第1、2項分別定有明文。又裁判分割共有物屬形成判決，法院定共有物之分割方法，應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、分割後之經濟效用、各共有人之意願、利害關係，而本其自由裁量權為公平合理之分配（最高法院89年度台上字第724號、93年度台上字第1797號判決可資參照）。故法院定共有物之分割方法，應斟酌使用現況、各共有人之意願、分割後有無適宜之對外聯絡道路，及各共有人就各分得部分能否適當利用，是否符合公平原則等因素為通盤考量，以定一適當、公允的分割方法。
4.本院審酌兩造本欲將系爭房屋及土地一分為二，由原告取得北側房屋及土地，被告取得南側房屋及土地。然系爭房屋無法確認經保存登記之建物實際範圍，業如前述，且系爭房屋為老式三合院中身形式，僅有一個出入口，若將系爭房屋以原物分配予二造，系爭房屋無獨立專屬對外出入口，無法為有效利用，堪認原物分割有事實上困難。而兩造均改稱同意將系爭土地全部與系爭房屋一併變價拍賣，並均願透過變價程序取得系爭房屋及土地全部，則將系爭房地予以變價，所得價金由兩造按應有部分比例各二分之一分配之分割方法，並無獨厚一人而損及他方權益之疑慮，且為兩造所同意，符合全體共有人之利益及公平原則，是認原告主張之分割方法，應為適當可採。
㈡原告請求相當於租金之不當得利部分
1.按共有人全體就共有物之全部劃定範圍，各自使用特定之共有物者，是為共有物之分管契約，共有人於分管範圍，對於共有物有使用收益之權，自非無權占有，即共有人將自己分管範圍，同意他人使用收益者，該他人亦非無權占有；又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。
2.查系爭房地原為張來生所有，兩造自幼均成長於系爭房屋內，原告於成年後搬離系爭房屋，被告則與父母張來生、鄭團圓繼續同住於系爭房屋內，張來生於89年間過世後，由兩造繼承取得系爭房地，被告仍維持原使用方式，與配偶及鄭團圓繼續居住使用系爭房屋，113年3月間鄭團圓過世後，被告仍與其配偶繼續居住於系爭房屋內，原告則於搬離後即未再使用系爭房屋，上情為兩造所不爭執，堪信為真。審酌現場履勘時可見系爭房屋內之3個房間，各為被告與配偶、鄭團圓過世前使用及1空房，及兩造自幼成長於系爭房屋，於89年間因張來生過世後繼承取得系爭建物，仍維持原使用方式，由被告與其母及配偶繼續居住使用，足認原告對於被告自89年至112年間長達十餘年間，延續過往之使用方式未予干涉，鄭團圓離世後，被告仍僅使用系爭房屋右側部分，應認兩造間對於系爭房地已有默示之分管契約存在，被告就其分管範圍並非無權占有，於該默示分管契約終止之前，原告自不得請求被告給付使用系爭房地相當於租金之不當得利。而原告固稱其原於112年間將系爭房屋及土地之應有部分信託與其配偶許淑玲，並由許淑玲寄發存證信函向被告表示如有承租之意思，請於112年1月9日前表示，不為表示者，請於該日前將占用之房間淨空返還許淑玲，屆時不清空，將會同管區警員、里長或鄰長將房內物品以廢棄物處理等語，並提出原證5之存證信函為證（見本院卷第105頁）。然許淑玲為原告之配偶，因信託取得系爭房地所有權（113年2月20日已塗銷信託登記），自亦受兩造間前開默示分管契約之拘束，而自前開存證信函觀之，許淑玲並無表示欲終止兩造間分管契約之意思，後續原告亦未實際表示反對被告繼續使用系爭房地，尚難徒以許淑玲曾寄發前開存證信函予被告，即認兩造間之分管協議已經終止，原告復未舉證證明曾合法終止兩造間之分管契約，則於分管契約終止之前，原告請求被告給付相當於租金之不當得利，自屬無據，未能准許。
四、綜上所述，本院審酌共有物性質、經濟效用，及全體共有人利益及公平性考量，認將系爭房地予以合併變價分割，由兩造依其等應有部分比例各二分之一分配價金，實屬允當，爰判決如主文第一項所示之分割方法。又原告另請求被告給付相當於租金之不當得利，為無理由，應予駁回，爰判決如主文第二項所示。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。查分割共有物之訴乃形成訴訟，法院不受當事人聲明之拘束，爰審酌兩造因分割所得利益，是以本院認由一造負擔全部訴訟費用，顯失公平，則就分割共有物部分，應由兩造各按其應有部分比例分擔，方屬公允，併予敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1、第85條第1項但書。
中 華 民 國 114 年 12 月 30 日
民事第一庭 法 官 范馨元以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 30 日
書記官 卓千鈴附表土地標示 編 號 土 地 坐 落 面 積 (㎡) 權利範圍 縣 市 鄉鎮市區 段 小段 地 號 1 彰化縣 二水鄉 新十五段 1060 231.10 張東勝：1/2 張銘城：1/2建物標示 編號 基 地 坐 落 ------------- 建 物 門 牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積及範圍 （平方公尺） 權 利 範 圍 備註 2 彰化縣○○鄉○○○段0000地號土地 ------------- 門牌號碼彰化縣○○鄉○○巷0號 磚造；一層 建物範圍：如附圖即彰化縣田中地政事務所收件日期文號113年10月11日土測字第1031號土地複丈成果圖所示編號A1及A2部分。 建物面積：A1坐落1060地號土地面積101.09平方公尺，A2坐落1029地號土地面積2.72平方公尺，建物共計103.81平方公尺。 張東勝：1/2 張銘城：1/2 1.本建物範圍包含彰化縣○○鄉○○○段000○號建物（謄本登記面積44.48平方公尺）在內。 2.本建物東南側占用鄰地1029地號面積2.72平方公尺（即如附圖所示編號A2部分）附圖：彰化縣田中地政事務所收件日期文號113年10月11日土測字第1031號土地複丈成果圖。